Nhà nước thu hồi đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hoặc thu lại đất của người đang sử dụng đất hoặc thu lại đất đang được Nhà nước giao quản lý (khoản 35 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024). Đối với thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, quy định của Luật Đất đai năm 2024 có nhiều chính sách tạo thuận lợi cho công tác thu hồi cũng như bảo đảm tốt hơn lợi ích cho người dân bên cạnh những dự báo về vấn đề đặt ra khi triển khai thực hiện. Để triển khai thi hành Luật, ngày 30/7/2024, Chính phủ ban hành Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2024 (Nghị định số 102/2024/NĐ-CP), trong đó có các quy định cụ thể về việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
1. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hiện nay được quy định tại Điều 79 Luật Đất đai năm 2024. Theo đó, Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa, gồm 32 trường hợp như: Xây dựng công trình giao thông; xây dựng công trình thủy lợi; xây dựng công trình cấp nước, thoát nước; xây dựng công trình xử lý chất thải; xây dựng công trình năng lượng, chiếu sáng công cộng; xây dựng công trình dầu khí; xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ thông tin; xây dựng chợ dân sinh, chợ đầu mối; xây dựng công trình tín ngưỡng; xây dựng công trình tôn giáo; xây dựng khu vui chơi, giải trí công cộng, sinh hoạt cộng đồng; xây dựng trụ sở cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, cơ quan nhà nước...; xây dựng trụ sở hoặc văn phòng đại diện của các đơn vị sự nghiệp công lập...; xây dựng cơ sở văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; xây dựng cơ sở y tế, cơ sở dịch vụ xã hội; xây dựng cơ sở giáo dục, đào tạo; xây dựng cơ sở thể dục, thể thao; xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ; xây dựng cơ sở ngoại giao; thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội...; thực hiện dự án khu công nghiệp...; thực hiện dự án khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản; thực hiện hoạt động lấn biển; hoạt động khai thác khoáng sản...; dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông...; thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở; nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, cơ sở lưu giữ tro cốt; thực hiện dự án bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số; xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác, sử dụng công trình ngầm; thực hiện dự án đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư; thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp trên.
Dễ dàng có thể nhận thấy, khác với Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 Luật Đất đai năm 2024 không quy định theo cách phân chia rõ ràng thành 03 nhóm (03 khoản) như trước (thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư; các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận), mà quy định thành 32 trường hợp (32 khoản) và có thể quy tương đối về 03 nhóm là công trình công cộng; trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp; một số trường hợp khác, có tiêu chí cụ thể. Bên cạnh đó, điều khoản cũng quy định chi tiết hơn về các trường hợp. Chẳng hạn như: Trường hợp xây công trình giao thông bao gồm đường ô tô cao tốc, đường trong đô thị, đường nông thôn, bến phà, bến xe, các loại hình đường sắt, các loại cầu, hầm phục vụ giao thông...; trường hợp xây dựng cơ sở văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh bao gồm trung tâm hội nghị, cung văn hóa, rạp chiếu phim, cung thiếu nhi, nhà bảo tàng...
Việc quy định theo hướng liệt kê, cụ thể, chi tiết như trên sẽ tránh được tình trạng tùy tiện thu hồi đất, đảm bảo được tính an toàn và thuận lợi hơn, nhanh chóng hơn khi thực hiện triển khai thu hồi. Đặc biệt, Điều 79 Luật Đất đai năm 2024 còn có thêm quy định mở, phòng trừ (khoản 32), tạo căn cứ pháp lý để Quốc hội có thể kịp thời sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của Điều này trong “trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ khoản 1 đến khoản 31 của Điều này để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng”.
2. Phạm vi thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại
Đối với trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, Luật Đất đai năm 2024 có sự kế thừa Luật Đất đai năm 2013 đó là chỉ thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại khi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”. Để làm rõ hơn tính chất của dự án khu đô thị thuộc trường hợp xem xét thu hồi, khoản 27 Điều 79 Luật Đất đai năm 2024 đã thiết kế quy định như sau: “Thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng...”. Như vậy, có thể hiểu rằng, những dự án nhà ở thương mại ngoài trường hợp này, muốn có quyền sử dụng đất thực hiện dự án, chủ đầu tư có thể phải chủ động thỏa thuận với người dân. Nội dung này được thể hiện tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2024 về sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Theo đó, ngoài các trường hợp thực hiện dự án không thuộc trường hợp thu hồi đất thì việc sử dụng đất của doanh nghiệp còn được thực hiện trong “các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 của Luật này mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất” (điểm c khoản 1).
Việc quy định thu hẹp hơn trường hợp thu hồi đất cho dự án nhà ở thương mại sẽ tạo nhiều lợi ích hơn cho người dân do dễ thỏa mãn nguyện vọng hơn khi được thỏa thuận với chủ đầu tư chuyển quyền sử dụng đất, tránh được việc lạm dụng thu hồi đất, cơ chế thỏa thuận cũng giúp giảm bớt việc sử dụng biện pháp hành chính, dẫn đến rút ngắn thời gian bàn giao đất nếu đạt được sự đồng thuận. Tuy nhiên, việc triển khai thực hiện quy định về thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại của nhà đầu tư cũng gặp những khó khăn nhất định. Chẳng hạn như đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở (điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024). Trong khi đó, tại nông thôn, đất ở thường xen kẽ với đất vườn hoặc loại đất khác, như vậy gây ra sự khó khăn khi thỏa thuận để thực hiện dự án nhà ở thương mại mà hoàn toàn là đất ở[1].
3. Căn cứ, điều kiện thu hồi đất
Trước đây, Điều 63 Luật Đất đai năm 2013 về căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định như sau: “Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây: 1. Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này; 2. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; 3. Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án”.
Thứ nhất, về căn cứ thu hồi, Luật quy định phải căn cứ quy định tại Điều 78 hoặc Điều 79 của Luật, đồng thời phải thuộc một trong các trường hợp sau đây: (i) Dự án có trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; (ii) Dự án đã có quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công, quyết định phê duyệt dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư; (iii) Dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư đối với dự án đầu tư thuộc thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ.
Thứ hai, trường hợp dự án nêu trên có phân kỳ tiến độ sử dụng đất thì thu hồi đất theo tiến độ của dự án đầu tư được xác định trong văn bản chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư dự án.
Thứ ba, một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2024 chính là quy định điều kiện thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là “phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư”. Điều đó có nghĩa là phải thực hiện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư trước khi quyết định thu hồi đất. Trình tự này cũng được thể hiện cụ thể tại Điều 87 Luật Đất đai năm 2024 quy định về trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trong khi đó, trước đây, theo khoản 3 Điều 69 Luật Đất đai năm 2013 thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư “trong cùng một ngày”. Với quy định tại Luật Đất đai năm 2024 có thể nhận thấy chính sách của Nhà nước ta hướng tới là bảo vệ tốt hơn quyền lợi cho người có đất bị thu hồi khi được bảo đảm giải quyết về nơi ở để ổn định cuộc sống trước khi đất bị thu hồi.
Thứ tư, trường hợp thu hồi đất đối với dự án vùng phụ cận các điểm kết nối giao thông và các tuyến giao thông có tiềm năng phát triển và thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở phải đáp ứng các điều kiện nêu trên và để tạo quỹ đất do Nhà nước đầu tư để quản lý, khai thác hoặc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.
4. Trình tự, thủ tục thu hồi đất
Trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định cụ thể, chi tiết tại Điều 87 Luật Đất đai năm 2024. Trình tự được thực hiện như sau: Tổ chức họp với người có đất trong khu vực thu hồi để phổ biến, tiếp nhận ý kiến về một số nội dung; ban hành thông báo thu hồi đất, gửi và niêm yết thông báo; điều tra, khảo sát, ghi nhận hiện trạng, đo đạc, kiểm đếm, thống kê, phân loại diện tích đất; điều tra, xác định, thống kê đầy đủ các thiệt hại thực tế; lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và niêm yết công khai; lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi; thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phổ biến, niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; gửi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho các chủ thể; ban hành quyết định thu hồi đất. Khoản 5 Điều này quy định, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành quyết định thu hồi đất trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày: (i) Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với trường hợp không phải bố trí tái định cư; (ii) Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ và đồng ý nhận tiền bồi thường chi phí tạm cư; (iii) Người có đất thu hồi đã được cơ quan có thẩm quyền giao đất, bàn giao đất trên thực địa để tự xây dựng nhà ở tái định cư; (iv) Người có đất thu hồi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn giao nhà ở tái định cư; (v) Người có đất thu hồi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn giao đất ở gắn liền với nhà ở tái định cư; (vi) Người có đất thu hồi đồng ý và đã nhận tiền bồi thường để tự lo chỗ ở; (vii) Người có đất thu hồi tự nguyện bàn giao đất cho Nhà nước và đã được bố trí tạm cư hoặc được chi trả kinh phí tạm cư.
So với trước đây, trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng có nhiều sự thay đổi để phù hợp, tạo thuận lợi hơn cho công tác thu hồi đất, bảo đảm nhiều hơn lợi ích cho người dân. Trong đó có thể kể đến là việc quy định rõ thời hạn ban hành quyết định thu hồi đất; trình tự là phải thực hiện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư trước khi ban hành quyết định thu hồi.
5. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất
Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được quy định tại Điều 89 Luật Đất đai năm 2024. So với trước đây, nguyên tắc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được quy định cụ thể hơn về thời gian bắt đầu tiến hành và thực hiện cưỡng chế; bổ sung thời hạn thi hành quyết định cưỡng chế; bổ sung quy định mới về nguồn kinh phí cưỡng chế. Cụ thể: Thời điểm bắt đầu tiến hành cưỡng chế được thực hiện trong giờ hành chính; không thực hiện cưỡng chế trong thời gian từ 10 giờ đêm ngày hôm trước đến 06 giờ sáng ngày hôm sau, các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật, ngày lễ theo truyền thống của đồng bào dân tộc, trong thời gian 15 ngày trước và sau thời gian nghỉ Tết Âm lịch và các trường hợp đặc biệt khác làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến an ninh, chính trị, trật tự, an toàn xã hội, phong tục, tập quán tại địa phương. Việc cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất được thực hiện với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và đối tượng khác có liên quan đến khu đất thu hồi (nếu có). Quyết định cưỡng chế phải được thi hành trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày người bị cưỡng chế nhận được quyết định cưỡng chế hoặc kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản về việc người bị cưỡng chế vắng mặt hoặc người bị cưỡng chế từ chối nhận quyết định cưỡng chế, trừ trường hợp quyết định cưỡng chế quy định thời gian dài hơn. Kinh phí cưỡng chế thu hồi đất do ngân sách nhà nước bảo đảm, được lập thành một khoản trong kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Việc quy định rõ ràng, cụ thể như trên về thời gian cũng như đối tượng bị cưỡng chế sẽ tạo thuận lợi hơn cho việc thực hiện công tác cưỡng chế, tránh sự tùy tiện chủ quan, chậm trễ của cán bộ thực hiện cưỡng chế, hạn chế gây ảnh hưởng đến tinh thần, cuộc sống của người dân.
Quy định chi tiết thi hành về những vấn đề thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Điều 28 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, trong đó quy định cụ thể về thời hạn xây dựng kế hoạch và các nội dung cần có trong kế hoạch thu hồi đất như: Thông tin giới thiệu tóm tắt về dự án; việc tổ chức họp với người có đất trong khu vực thu hồi để phổ biến, tiếp nhận ý kiến; việc thông báo thu hồi đất; việc điều tra, khảo sát đo đạc kiểm đếm; việc lập, thẩm định, phê duyệt, công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; việc thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; việc thực hiện quyết định thu hồi đất; việc bàn giao quỹ đất đã thu hồi cho nhà đầu tư hoặc giao quản lý quỹ đất đã thu hồi; một số nội dung khác có liên quan; dự kiến thời gian thực hiện, phân công tổ chức, đơn vị thực hiện đối với các nội dung trong kế hoạch thu hồi đất. Nghị định còn ban hành Phụ lục kèm theo đưa ra các mẫu về quyết định kiểm đếm bắt buộc (Mẫu số 01a), quyết định cưỡng chế kiểm đếm bắt buộc (Mẫu số 01b), quyết định thu hồi đất (Mẫu số 01c), quyết định cưỡng chế thu hồi đất (Mẫu số 01đ). Bên cạnh đó, Điều 40 Nghị định quy định về quyền được khiếu nại và giải quyết khiếu nại về quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế. Các quy định này được áp dụng từ ngày 01/8/2024 (ngày có hiệu lực của Nghị định số 102/2024/NĐ-CP)
Uyên Nhi
Ảnh: Internet
Theo dõi chúng tôi trên:
