Cùng với sự phát triển của quá trình đổi mới, chính sách pháp luật đất đai từng bước góp phần khai thác nguồn lực đất đai, chuyển nguồn tài chính tiềm năng từ đất đai thành nguồn tài chính hiện thực cho đầu tư phát triển của doanh nghiệp. Bên cạnh những thành tựu đạt được trong thời gian qua, hoạt động quản lý, sử dụng đất của các doanh nghiệp còn bộc lộ những tồn tại, hạn chế nhất định.
Tại hầu hết các địa phương, việc cho thuê đất so với nhu cầu sử dụng đất thực sự tại một số doanh nghiệp còn khá nhiều bất cập, dẫn đến lãng phí tài nguyên đất; chính sách giá đất chưa phù hợp, chưa tương xứng với bản chất kinh tế, xã hội của các quan hệ sử dụng đất làm gia tăng chi phí đầu vào của các dự án, làm phát sinh khá nhiều tham ô, tham nhũng, tiêu cực từ đất đai; hiệu quả huy động vốn từ quỹ đất sạch còn thấp; có sự phân biệt rõ rệt giữa doanh nghiệp trong và ngoài nước, doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhân về phương thức thanh toán tiền thuê đất... Qua hơn 10 năm áp dụng Luật Đất đai năm 2013, bên cạnh những kết quả đạt được, cũng đã nảy sinh rất nhiều những bất cập do sự lúng túng của các cơ quan thực thi, trông chờ vào văn bản hướng dẫn thi hành, đồng thời ở góc độ lý luận pháp lý thì chưa có nhiều công trình mới ra đời để đáp ứng vấn đề lý luận cho pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp theo tinh thần của đổi mới và hội nhập.
1. Các quy định của pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp
Pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp là hệ thống các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang người sử dụng đất dựa trên quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, người thuê đất phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước trong thời gian thuê và các vấn đề khác trong chính sách đối với việc cho thuê đất. Hệ thống chính sách, pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp thời gian qua liên tục được sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện đã phần nào khắc phục được những hạn chế, bất cập, phù hợp hơn với những đòi hỏi thực tiễn của hoạt động cho thuê đất đối với doanh nghiệp. Khung pháp lý về cho thuê đất đối với doanh nghiệp tương đối đầy đủ và ngày càng hoàn thiện, phát huy hiệu quả trong hoạt động quản lý Nhà nước về cho thuê đất nói chung và cho thuê đất đối với doanh nghiệp nói riêng.
1.1. Quy định về khái niệm cho thuê đất
Cho thuê đất là phương thức tiếp cận đất đai phổ biến tại tất cả các quốc gia trên thế giới. Cho thuê đất là một trong những hình thức sử dụng đất quan trọng giúp Nhà nước quản lý việc sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm. Thông qua hoạt động thuê đất, chủ thể sử dụng đất có được diện tích đất phù hợp với nhu cầu của mình để tiến hành hoạt động kinh doanh. Ở Việt Nam, cho thuê đất lần đầu tiên được quy định tại Luật Đất đai năm 1993 và được kế thừa, bổ sung tại các Luật Đất đai sau đó. Theo quy định tại khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất hay Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối trọng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”. Theo khái niệm này, quan hệ thuê đất là quan hệ mang tính dân sự, thương mại giống như các trường hợp thuê tài sản khác, bởi, nó được thiết lập trên cơ sở hợp đồng giữa Nhà nước và bên thuê đất. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý, theo pháp luật đất đai Việt Nam thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên khái niệm thuê đất và cho thuê đất được hiểu là thuê và cho thuê quyền sử dụng đất, không phải là một loại thuê tài sản như bình thường. Việc chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường giúp cho việc xác lập nguyên tắc công khai, minh bạch và bình đẳng về đất đai giữa các chủ thể sử dụng đất.
Qua gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013, bên cạnh kết quả đạt được, đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế; nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ và bền vững; việc sử dụng đất còn lãng phí, hiệu quả thấp; khiếu nại, tố cáo, vi phạm pháp luật về đất đai còn diễn biến phức tạp; suy thoái, ô nhiễm, sạt lở đất ngày càng nghiêm trọng... Theo tinh thần Nghị quyết Đại hội toàn quốc lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao (Nghị quyết số 18-NQ/TW), Luật Đất đai năm 2024 được thông qua đã thay đổi cách tiếp cận về cho thuê đất. Theo đó, khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 định nghĩa: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua quyết định cho thuê quyền sử dụng đất”. Như vậy, khái niệm cho thuê đất theo cách tiếp cận mới của Dự thảo có sự thay đổi từ “hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất” sang “quyết định cho thuê quyền sử dụng đất”. Cách tiếp cận này cũng cho thấy sự thay đổi tính chất của hoạt động cho thuê đất từ quan hệ mang tính thương mại chuyển sang quan hệ mang tính hành chính.
Về cơ bản, cho thuê đất đối với doanh nghiệp là một trong những biện pháp để đưa đất đai vào sử dụng hiệu quả trên thực tế với quy mô, phạm vi rộng và khả năng đem lại các nguồn lợi lớn về vật chất, tinh thần cho chủ doanh nghiệp, Nhà nước và người dân trên địa bàn, từ đó, góp phần ổn định và phát triển kinh tế - xã hội bền vững. Các doanh nghiệp thuê đất với mục đích chủ yếu là thực hiên các dự án đầu tư, từ đó tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước.
Bên cạnh đó, Nhà nước cho các doanh nghiệp thuê đất đã mở ra một kênh rất quan trọng để phân phối quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo định hướng thị trường và mang bản chất hàng hóa - tiền tệ. Điều này thực chất là việc chuyển dịch một loại hàng hóa đặc biệt do Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường quyền sử dụng đất với tư cách là một bên chủ thể (có đất) trong giao dịch bất động sản, bên kia là các nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Để có được quyền sử dụng đất, doanh nghiệp sẽ phải bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện các dự án đầu tư và thực hiện nghĩa vụ tài chính tương xứng với giá trị quyền sử dụng đất được Nhà nước cho thuê. Đồng thời, hoạt động cho thuê đất sẽ là cơ sở phát sinh các quyền thực hiện giao dịch đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất giữa nhà đầu tư và các tổ chức, cá nhân có liên quan trọng giao dịch dân vụ thương mại như quyển chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, khi đủ điều kiện do pháp luật quy định. Điều đó cho thấy, hoạt động cho thuê đất đã tạo tiền để cho việc hình thành và phát triển ổn định thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta.
Ngoài ra, việc thực hiện tốt hoạt động cho thuê đất đối với doanh nghiệp, đặc biệt là để thực hiện các dự án đầu tư trên cơ sở quy định của pháp luật còn bảo đảm thực hiện hóa chủ trương chính sách, quan điểm chỉ đạo của Đảng trong lĩnh vực đất đai. Chẳng hạn như tại Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI, đã chỉ rõ các nhiệm vụ và yêu cầu “đất đai phải được phân bố hợp lý, sử dụng chung mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao”; “thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất”.
1.2. Quy định về hình thức cho thuê đất đối với doanh nghiệp
Về bản chất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp là hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng đất bằng một văn bản cho thuê đất và người thuê đất phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước trong thời gian thuê. Khác với giao đất, hình thức cho thuê đất có thể được xác lập dựa trên cơ sở hợp đồng thuê đất - văn bản thể hiện sự thỏa thuận, tự do ý chí giữa hai bên chủ thể là Nhà nước và người thuê đất. Theo đó, quyền sử dụng đất trong hình thức cho thuê đất phát sinh dựa trên cơ chế thỏa thuận, tự do bày tỏ ý chí của hai bên (Nhà nước - tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thuê đất). Ngược lại, quyền sử dụng đất trong hình thức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất phát sinh phụ thuộc chủ yếu vào ý chí chủ quan của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai.
Theo Luật Đất đai năm 2013, có hai hình thức Nhà nước cho thuê đất đối với doanh nghiệp là: (i) Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm; (ii) Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 đã liệt kê tương đối chi tiết các chủ thể, các mục đích sử dụng đắt để có thể áp dụng hình thức thuê đất, các chủ thể tùy vào mục đích sử dụng đất, tùy vào khả năng tài chính của mình mà có thể lựa chọn một trong hai hình thức cho thuê đất nêu trên trước khi đề nghị Nhà nước giao đất hoặc có thể sửa đổi xin chuyển hình thức cho thuê đất khi đã đưa đất đai vào sử dụng sao cho phù hợp với pháp luật và phù hợp với tỉnh hình sử dụng đất của mình.
Theo quy định của pháp luật, doanh nghiệp thuê đất có thể được lựa chọn một trong hai hình thức trả tiền một lần hoặc hàng năm. Hai hình thức cho thuê đất trả tiền một lần và cho thuê đất trả tiền hàng năm có một số khác biệt trong đó quan trọng nhất là hình thức trả tiền và quyền, nghĩa vụ của bên thuê đất. Về hình thức trả tiền, đúng như tên gọi, nếu được cho thuê đất trả tiền một lần thì doanh nghiệp sử dụng đất phải trả tiền một lần cho cả thời gian thuê tính theo giá thuê ghi trong hợp đồng. Thông thường, đối với loại hình này đặt sức ép khá lớn lên doanh nghiệp sử dụng đất vì khoản tài chính để trả tiền thuê là khá lớn. Ngược lại, thuê đất trả tiền hằng năm thì doanh nghiệp sử dụng đất sẽ căn cứ theo hợp đồng thuê đất, hằng năm đến kỳ trả tiền thuê đất thì sẽ nộp vào ngân sách và số tiền thuê đất được chia đều trong cả khoảng thời gian thuê, giảm áp lực lên doanh nghiệp sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần thi doanh nghiệp sử dụng đất có nhiều quyền lợi hơn, do ngay từ khi bắt đầu họ có nghĩa vụ lớn hơn. Cụ thể, đối với doanh nghiệp sử dụng đất thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn... bằng quyền sử dụng.
Luật Đất đai năm 2024 cũng tiếp tục ghi nhận hai hình thức cho thuê đất như trên. Ngoài ra, khoản 2 Điều 31 Luật Đất đai năm 2024 quy định, doanh nghiệp đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Tiền thuê đất đã nộp sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất hàng năm phải nộp theo quy định của Chính phủ. Theo đó, các doanh nghiệp nào được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần có thể chuyển sang thuê đất trả tiền thuê hàng năm. Đây được xem là điểm tiến bộ của Luật Đất đai sửa đổi nhằm khắc phục hạn chế trong quy định tại Điều 172 Luật Đất đai năm 2013 khi chỉ cho phép tổ chức kinh tế đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà không có quy định ngược lại.
Xuất phát từ những đặc điểm của giao dịch liên quan đến loại tài sản đặc điểm này, pháp luật về thuê đất ra đời nhằm tạo cơ sở pháp lý điều chỉnh hoạt động thuê đất bảo đảm đất đai được sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch sử dụng đất, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao trong điều kiện đất đai có hạn nhưng nhu cầu sử dụng đất của xã hội ngày càng tăng.
1.3. Quy định về căn cứ cho thuê đất
Theo Luật Đất đai năm 2024, việc giao đất, cho thuê đất sẽ được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để tăng thu ngân sách Nhà nước và huy động các nguồn lực xã hội đối với các dự án đầu tư có tính chất điểm nhấn, tạo động lực phát triển về hạ tầng đồng bộ, về kiến trúc. Cụ thể Điều 54 Luật Đất đai năm 2024 quy định, căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất; trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất… Ngoài ra, cũng quy định các tiêu chí cụ thể khi giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và không thông qua đấu giá, đấu thầu. Trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần, cho thuê đất trả tiền hàng năm để bảo đảm dễ thực thi, dễ kiểm tra, dễ giám sát và nguồn thu ổn định, tạo điều kiện cho người sử dụng đất chủ động hạch toán sản xuất kinh doanh.
1.4. Quy định về trình tự, thủ tục cho thuê đất
Do đối tượng của hoạt động cho thuê đất đối với doanh nghiệp là đất đai- tài sản đặc biệt, không thuộc sở hữu của bên cho thuê là Nhà nước mà thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai được giao thực hiện quyền định đoạt đất đai thông qua việc cho thuê đất, vì vậy, hoạt động cho thuê đất nói chung và cho thuê đất đối với doanh nghiệp nói riêng phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về điều kiện, thẩm quyền, hình thức và trình tự thủ tục cho thuê đất.
Trình tự, thủ tục cho thuê đất đối với doanh nghiệp được hiểu là các bước mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và doanh nghiệp thuê đất cần tiến hành trong hoạt động cho thuê đất theo quy định của pháp luật - Trình tự, thủ tục cho thuê đất được áp dụng chung cho mọi loại đất và cho mọi chủ thể có nhu cầu thuê đất.
Nhằm thể chế hóa về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của Nghị quyết số 18-NQ/TW và khắc phục những tồn tại hạn chế trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tăng cường công khai, minh bạch, bình đẳng trong giao đất, cho thuê đất, bên cạnh việc bỏ khung giá đất, hoàn thiện các quy định về giá đất theo nguyên tắc thị trường, Điều 134 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu gồm: Giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất được miễn tiền sử dụng đất; sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản; giao đất xây dựng nhà ở cho người lao động tại các khu công nghiệp, nhà ở xã hội... Đây đều là các trường hợp sử dụng đất có giá trị thương mại không cao, chủ yếu phục vụ an sinh xã hội hoặc thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư. Đối với các trường hợp còn lại thì phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đồng thời, dự thảo quy định điều kiện để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất; quy định về tiêu chí, điều kiện, phương thức lựa chọn nhà đầu tư để đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 64 và Điều 65) để bảo đảm đất đai được sử dụng hiệu quả cao nhất và đóng góp nhiều nhất cho ngân sách nhà nước; đồng thời tạo điều kiện tiếp cận đất đai một cách minh bạch, công khai, phát huy nguồn lực đất đai.
1.5. Quy định về thời hạn cho thuê đất
Điều 144 Bộ luật Dân sự năm 2015 đưa ra khái niệm về thời hạn như sau: “Thời hạn là một khoảng thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác”. Thời hạn sử dụng đất thuê là khoảng thời gian mà pháp luật quy định cho phép các doanh nghiệp thuê đất được quyền chiếm hữu, sử dụng diện tích đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất phù hợp với mục đích sử dụng dát. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; để thực hiện các dự án đầu tư; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bản có điều kiện kinh té - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm. Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Khi hết thời hạn, nếu doanh nghiệp thuê đất có nhu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn 70 năm theo quy định trên Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính. Thời hạn cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
2. Đánh giá thực trạng pháp luật về cho thuê đất
Về cơ bản, các quy định pháp luật đất đai hiện hành về cho thuê đất đối với doanh nghiệp đã kịp thời khắc phục được các nội dung chồng chéo, chưa nhất quán của những văn bản đã ban hành trước đây. Tuy nhiên, một số quy định pháp luật về cho thuê đất đối với doanh nghiệp vẫn phát sinh những bất cập và hạn chế, gây khó khăn trong quản lý nhà nước và người sử dụng đất.
Thứ nhất, căn cứ để cho thuê đất vẫn còn chưa cụ thể. Việc quy định về căn cứ cho thuê đất chung chung như hiện nay sẽ gây ra khó khăn cho các doanh nghiệp khi thực hiện thủ tục thuê đất.
Thứ hai, quy định về điều kiện để doanh nghiệp thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất chưa thực sự chặt chẽ. Khoản 1 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định về tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước đối với các nhà đầu tư tham gia đấu giá chưa thực sự chặt chẽ dẫn đến tình trạng “bỏ cọc” của nhiều nhà đầu tư sau khi đã đấu giá thành công quyền sử dụng đất. Việc “bỏ cọc” dẫn đến rất nhiều hệ lụy khó lường và ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản[1].
Đối với những trường hợp Nhà nước cho doanh nghiệp thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã thể hiện công khai, minh bạch bằng cơ chế thị trường nhằm tạo cho các nhà đầu tư chủ động, linh hoạt trong việc tiếp cận đất đai. Tuy nhiên, có nhiều trường hợp cho thuê đất không theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất mà được các địa phương thực hiện theo hình thức chỉ định bằng biện pháp hành chính. Theo đó, cơ chế “xin - cho” vẫn “ngầm” đang được áp dụng như một thứ quyền lực hiển nhiên từ chính quyền địa phương khi phân bổ, điều chỉnh đất đai cho các chủ thể sử dụng đất, mà chưa thực sự mang tính “kiến tạo”, khuyến khích và thu hút nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của các nhà đầu tư, nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội trong việc sử dụng đất, đặc biệt đối với các dự án đầu tư liên quan đến đất nông nghiệp, đất sản xuất phi nông nghiệp… Thực trạng đó tạo ra hậu quả của việc cạnh tranh thiếu công bằng, thiếu lành mạnh và bất bình đẳng giữa các thành phần kinh tế; là trở lực đối với các doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận đất đai; tạo ra rào cản lớn trong việc cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh, hỗ trợ các doanh nghiệp phát triển. Từ đó, xuất hiện tình trạng thâu tóm nguồn lực đất đai của các doanh nghiệp lớn, hạn chế cơ hội và khả năng đầu tư của các doanh nghiệp khác[2].
Thứ ba, quy định về xác định giá đất khi Nhà nước cho thuê đất theo giá thị trường trong Luật Đất đai năm 2024 cần được cụ thể hóa, bảo đảm tính minh bạch, xác thực, giải quyết được thực tiễn hiện nay là nhiều dự án được Nhà nước cho thuê đất nhưng việc xác định giá đất bị kéo dài, chậm huy động nguồn thu ngân sách nhà nước, làm chậm trễ việc triển khai thực hiện dự án, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm giảm hiệu quả đầu tư, hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Kết luận: Cho thuê đất là phương thức tiếp cận đất đai phổ biến tại tất cả các quốc gia trên thế giới. Xuất phát từ những đặc điểm của giao dịch liên quan đến loại tài sản đặc điểm này, pháp luật về thuê đất ra đời nhằm tạo cơ sở pháp lý điều chỉnh hoạt động thuê đất bảo đảm đất đai được sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch sử dụng đất, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao trong điều kiện đất đai có hạn nhưng nhu cầu sử dụng đất của xã hội ngày càng tăng. Thực tiễn thi hành pháp luật về thuê đất thời gian qua ở Việt Nam nói chung và các tỉnh, thành nói riêng cho thấy việc trao quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân cấp huyện thông qua cho thuê đất nhưng thiếu cơ chế pháp lý giám sát, kiểm soát chặt chẽ hoạt động này nên đã phát sinh tình trạng cho thuê đất tùy tiện, bừa bãi không tính đến hoặc không tính hết hiệu quả kinh tế, phát sinh tham nhũng, tiêu cực gây bức xúc, bất bình, mất niềm tin trong nhân dân.
Từ những thực trạng này đòi hỏi phải có sự rà soát các quy định một cách đầy đủ, sửa đổi các quy định theo hướng khả thi, tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức thụ hưởng quyền sử dụng đất đai thông qua hình thức thuê. Đồng thời, cần thiết có sự giám sát, phát hiện sai phạm kịp thời từ phía cơ quan có thẩm quyền để tăng cường hiệu quả trong công tác quản lý về lĩnh vực thuê đất, cho thuê đất trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; các huyện, thị, thành phố thuộc tỉnh trong giai đoạn sắp tới./.
ThS. Ngô Doanh
Phó Viện trưởng Viện Quản trị Kinh tế Việt Nam
[1] Phạm Hoàng Linh (2021), Pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư: Một số bất cập và hướng hoàn thiện, http://lapphap.vn/Pages/TinTuc/211006/Phap-luat-ve-giao-dat--cho-thue-dat-de-thuc-hien-du-an-dau-tu--mot-so-bat-cap-va-huong-hoan-thien.html, Khoa Luật, Trường Đại học Ngoại ngữ - Tin học Thành phố Hồ Chí Minh, truy cập ngày 14/3/2023.
[2] Phạm Hoàng Linh (2021), Pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư: Một số bất cập và hướng hoàn thiện, http://lapphap.vn/Pages/TinTuc/211006/Phap-luat-ve-giao-dat--cho-thue-dat-de-thuc-hien-du-an-dau-tu--mot-so-bat-cap-va-huong-hoan-thien.html, Khoa Luật, Trường Đại học Ngoại ngữ - Tin học Thành phố Hồ Chí Minh, truy cập ngày 14/3/2023.
