Hoàn thiện quy định pháp luật về quyền bề mặt

Ở nước ta, quyền bề mặt là quyền mới được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015. So với các quyền khác đối với tài sản như quyền đối với bất động sản liền kề, quyền hưởng dụng thì quyền bề mặt được xem là quyền khá mới trong nghiên cứu khoa học pháp lý. Tuy nhiên, trước những thay đổi của đời sống xã hội, những tranh chấp phát sinh liên quan tới quyền bề mặt cũng ngày càng nhiều đòi hỏi chúng ta phải có những nghiên cứu về vấn đề này. Chính vì vậy, trong phạm vi bài viết, tác giả phân tích quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến quyền bề mặt, chỉ ra những điểm còn bất cập và từ đó, đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện.
1. Về khái niệm quyền bề mặt và căn cứ xác lập quyền bề mặt
Quyền bề mặt là một trong những quyền khác đối với tài sản[1] bên cạnh quyền đối với bất động sản liền kề và quyền hưởng dụng. Theo đó, “quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác” (Điều 267 Bộ luật Dân sự năm 2015). Quyền bề mặt có đặc điểm của một vật quyền mà đối tượng của nó là đất đai. Nói cách khác, quyền bề mặt cũng là một vật quyền phát sinh từ quyền sở hữu, chủ thể quyền bề mặt không những có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước mà còn có quyền khai thác, sử dụng lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, nuôi trồng thuỷ sản,… Quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
Theo Điều 268 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Đối với căn cứ xác lập theo quy định của luật và theo di chúc thì còn có cơ sở, tuy nhiên, căn cứ dựa trên cơ sở “thỏa thuận” của các bên thì quy định này còn mang tính chất chung chung, gây khó khăn cho quá trình áp dụng pháp luật. Theo nội dung điều luật trên có thể hiểu, “thỏa thuận” ở đây là việc các bên trong hợp đồng tự nguyện thể hiện ý chí của mình trong việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự nhưng lại khó có thể xác định đó là loại hợp đồng chuyển nhượng, cho mượn, tặng cho hay cho thuê.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình. Như vậy, quyền bề mặt thực chất là quyền phát sinh từ quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, so với các loại tài sản thông thường khác thì quyền sử dụng đất là một tài sản đặc biệt nên ngoài quy chế pháp lý điều chỉnh chung về hợp đồng trong Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng được xác lập đối với quyền sử dụng đất còn được điều chỉnh bởi Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản bản hướng dẫn thi hành. Đơn cử như đối với trường hợp xác lập hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất giữa các bên, nếu theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì thời điểm các bên bị ràng buộc pháp lý hoàn toàn khác với thời điểm do Luật Đất đai năm 2013 quy định nên khi xảy ra tranh chấp sẽ khó khăn trong việc áp dụng văn bản pháp luật[2].
Bên cạnh đó, chủ thể có quyền sử dụng đất chỉ bao gồm các chủ thể có quyền sử dụng đất do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013. Trong khi đó, chủ thể quyền bề mặt được xác định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 lại mở rộng hơn, có thể dựa trên “sự thỏa thuận” của các bên như phân tích ở trên. Hệ quả của sự khác nhau này có thể dẫn tới hiện tượng “lách luật” khi một số chủ thể theo pháp luật đất đai không được sử dụng đất nhưng có thể thông qua “quyền bề mặt” để khai thác và sử dụng đất một cách hợp pháp mà không phải chịu các điều kiện khắt khe của pháp luật đất đai.
Trên thực tế cũng xảy ra tình huống khác như sau: Công ty A được giao/cho thuê hai thửa đất, trên mỗi thửa đất đầu tư xây dựng một tòa tháp cao, ngăn cách giữa hai thửa đất là con đường giao thông công cộng, vì vậy, Công ty A muốn xây một cầu nối giữa hai tòa tháp này có cấu tạo bằng vách kính để đảm bảo kết nối giao thông giữa hai tòa tháp. Theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), công trình phải được cấp giấy phép xây dựng, bao gồm cả hạng mục cầu nối trên cao. Tuy nhiên, để Công ty A được cấp giấy phép xây dựng thì phải có các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 53/2017/NĐ-CP ngày 08/5/2017 của Chính phủ quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất... Đối với hạng mục cầu nối trên cao, do nằm phía trên khoảng không của đường giao thông do Nhà nước quản lý nên Công ty A không được giao đất/cho thuê đất, dẫn đến thiếu giấy tờ hợp pháp về đất đai và không đủ điều kiện cấp giấy phép xây dựng. Để triển khai dự án, Công ty A đề xuất được thuê khoảng không gian phía trên đường giao thông công cộng với đơn giá thuê đất thương mại, dịch vụ nhưng pháp luật đất đai hiện hành chưa có quy định về cho thuê phần không gian phía trên bề mặt của công trình công cộng nên đề xuất của Công ty A không thể thực hiện được trên thực tế.
Hiện nay, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) đã đề cập đến vấn đề phân loại đất theo không gian sử dụng, theo đó, đất đai được phân loại theo các khu vực, bao gồm khu vực không gian ngầm và không gian trên không. Dự thảo quy định không gian sử dụng đất theo tầng bao gồm đất tầng bề mặt, đất xây dựng công trình ngầm, đất xây dựng công trình trên không... Dự thảo cũng quy định việc xác định diện tích không gian sử dụng đất gắn với quản lý, khai thác không gian ngầm, không gian trên mặt đất trong các cấp độ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện). Tuy nhiên, Dự thảo vẫn chưa có quy định cụ thể về “quyền bề mặt” nên chưa bảo đảm tính tương thích với Bộ luật Dân sự năm 2015. Việc nghiên cứu bổ sung các quy định liên quan đến quyền bề mặt trong Dự thảo sẽ là bước tiến mới giúp tháo gỡ vướng mắc cho các trường hợp cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất trên không hoặc sử dụng đất xây dựng công trình ngầm mà trên bề mặt đất là công trình giao thông hoặc là đất thuộc quyền sử dụng của chủ thể khác[3].
Chính vì vậy, cần sớm ban hành văn bản để cụ thể hóa các quy định mang tính nguyên tắc của Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền bề mặt, trong đó làm rõ các căn cứ xác định quyền bề mặt, hình thức chuyển giao quyền bề mặt, thời điểm phát sinh hiệu lực quyền bề mặt; sửa đổi Luật Đất đai và các quy định khác để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa các văn bản quy phạm pháp luật.
2. Về đăng ký quyền bề mặt
Quyền bề mặt cần phải được đăng ký và đây cũng là quy định được ghi nhận trong pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới ví dụ như Nhật Bản. Theo đó, Luật Đăng ký bất động sản năm 1887 của Nhật Bản quy định, đăng ký bất động sản là việc cơ quan nhà nước ghi vào sổ đăng ký và thực hiện công khai về tình trạng vật lý như tình trạng tự nhiên của bất động sản, gồm các thông tin về địa chỉ đất, số hiệu, diện tích đất, địa chỉ nhà,... kèm bản đồ, sơ đồ và các quan hệ về quyền lợi đối với bất động sản như quyền sở hữu, quyền thế chấp, quyền bề mặt, quyền cầm cố; đăng ký về quyền lợi, mục đích và ngày đăng ký, họ tên,...)[4]. Mục đích của việc đăng ký quyền bề mặt chính là sự ghi nhận về mặt pháp lý một cách chính thức quyền của chủ thể quyền bề mặt và là biện pháp hữu hiệu để đối kháng với các bên thứ ba.
Tuy nhiên, hiện nay, pháp luật Việt Nam chỉ có quy định về việc đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất[5] mà chưa có quy định cụ thể nào về việc đăng ký quyền bề mặt (như chủ thể nào thực hiện việc đăng ký quyền, giấy tờ, thủ tục liên quan đến quy trình đăng ký,…), cơ chế công khai quyền này là như thế nào cũng chưa có văn bản hướng dẫn, khiến cho việc áp dụng trên thực tế còn gặp nhiều vướng mắc, đặc biệt là khi phát sinh tranh chấp. Báo cáo tới các đại biểu Quốc hội tại kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XIV, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long cho biết kết quả rà soát các quy định mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập về hợp đồng, trong đó, các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền bề mặt lại thiếu cơ chế đăng ký quyền dẫn đến việc triển khai các quyền này trên thực tế chưa hiệu quả. Bên cạnh đó, điểm m khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định về đăng ký biến động đất đai nhưng chưa thể hiện rõ những hạn chế quyền của người sử dụng đất cần phải được đăng ký có gồm quyền bề mặt đối với quyền sử dụng đất đó hay không[6]. Như vậy, chưa có sự thống nhất trong các quy định của pháp luật hiện hành về một số nội dung cơ bản của đăng ký tài sản, cơ chế đăng ký quyền tài sản chưa đầy đủ.
Do đó, cần sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật liên quan đến quyền bề mặt, đồng thời, cần có các văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục đăng ký quyền bề mặt, xác định cụ thể cơ quan quản lý nhà nước về quyền bề mặt, công khai việc đăng ký quyền bề mặt, tạo nguồn thông tin mở để mọi người có thể tra cứu chính xác, nhanh chóng và thuận tiện các thông tin về quyền bề mặt. Việc công khai thông tin rõ ràng sẽ hạn chế các mâu thuẫn, tranh chấp có liên quan đến quyền bề mặt trên thực tế.
3. Về việc xác định quyền và nghĩa vụ của chủ thể quyền bề mặt
Hiện nay, quyền và nghĩa vụ của chủ thể quyền bề mặt được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 tại Điều 271 về nội dung quyền bề mặt và Điều 273 về xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt. Theo đó, chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác nhưng không được trái với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan. Chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập theo quy định trên. Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao.
Bên cạnh quyền, chủ thể quyền bề mặt có một số nghĩa vụ: Một là, khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; hai là, chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó. Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản.
Tuy nhiên, theo tác giả, những quy định trên chưa thể hiện một cách đầy đủ, rõ ràng quyền và nghĩa vụ của chủ thể quyền bề mặt. Sự phát triển của khoa học công nghệ khiến chúng ta hiện nay không chỉ đơn thuần chỉ nghĩ đến các giao dịch trên bề mặt đất mà còn hướng đến việc công nhận quyền và hình thành thị trường giao dịch quyền trong tương lai bao gồm “quyền khai thác không gian ngầm, giao thông trong lòng đất, quyền khai thác ga tàu điện ngầm, trung tâm thương mại, giao dịch thương mại trong lòng đất; giao dịch các không gian làm bãi đỗ xe tĩnh, trông giữ xe; trên mặt đất có không gian văn phòng, không gian thương mại, không gian sản xuất kinh doanh...”[7]. Ngoài ra, theo quy định tại Điều 139 Luật Bảo vệ môi trường năm 2020 thì chúng ta đang tổ chức, phát triển thị trường các-bon xây dựng lộ trình từ nay đến năm 2028. Vì vậy, các giao dịch quyền liên quan đến đất đai là quyền phát triển các diện tích hấp thụ các-bon trên mặt nước, cũng như diện tích hấp thụ các bon trong rừng là những đối tượng sẽ được giao dịch trong thời gian tới gắn với quyền bề mặt,…
 Chính vì vậy, việc Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ có những quy định kể trên thì dường như đang để lại một khoảng trống khá lớn về quyền và đặc biệt là nghĩa vụ của chủ thể quyền bề mặt.
Một số vấn đề cần trao đổi về quyền của chủ thể quyền bề mặt:
Một là, có ý kiến cho rằng, Bộ luật Dân sự năm 2015 cần bổ sung quy định về chủ thể quyền bề mặt có quyền cầm cố, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp quyền bề mặt để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo tác giả, pháp luật không nên quy định việc chủ thể quyền bề mặt có quyền cầm cố, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp quyền bề mặt bởi thực tế cho thấy, quyền bề mặt gắn liền với quyền sử dụng đất của người được cấp quyền sử dụng đất nên nếu quy định về vấn đề này sẽ gây khó khăn cho việc thực hiện trên thực tế (ví dụ, trường hợp quyền sử dụng đất đã bị thế chấp tại ngân hàng thì chủ thể quyền bề mặt làm sao có thể tiếp tục thế chấp quyền bề mặt?…). Bên cạnh đó, hiện nay, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập theo quy định tại khoản 1 Điều 271 Bộ luật này. Do đó, chủ thể quyền bề mặt có thể cầm cố, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại,… những tài sản này. Quy định như vậy cũng phù hợp với Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015 về các loại tài sản thế chấp và phù hợp với thực tiễn hoạt động của các ngân hàng khi đánh giá tài sản thế chấp (bởi quyền bề mặt là quyền có thời hạn nên cũng khó để ngân hàng có thể chủ động trong việc quản lý).
Hai là, có ý kiến cho rằng, chủ thể quyền bề mặt có thể tham gia giao dịch trong thị trường các-bon trong thời hạn của quyền bề mặt. Theo tác giả, việc tham gia thị trường các-bon là vấn đề thuộc quyền của người có quyền sử dụng đất nên trường hợp hai bên có thỏa thuận về việc cho phép chủ thể quyền bề mặt tham gia mua bán tín chỉ các-bon thì chủ thể quyền bề mặt mới được phép tham gia.
Ba là, trường hợp chủ thể quyền bề mặt sử dụng lòng đất xây dựng các công trình vào mục đích kinh doanh cũng đồng thời được Nhà nước sử dụng để xây dựng các công trình công cộng (như xây dựng đường ngầm đi bộ, đường sắt,…) thì vấn đề giải quyết giữa chủ thể quyền bề mặt, chủ thể có quyền sử dụng đất và Nhà nước sẽ như thế nào? Nhà nước có cần ban hành quyết định để thu hồi phần lòng đất mà không thu hồi bề mặt tự nhiên trên đất và hỗ trợ bồi thường hay không? Theo quan điểm của tác giả, Nhà nước vẫn phải ban hành quyết định để thu hồi phần lòng đất và bồi thường cho chủ thể quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất. Việc thu hồi này hiện nay chưa có quy định của pháp luật điều chỉnh nên nếu xảy ra tình huống trên thực tế sẽ phát sinh nhiều bất cập.
Về việc bồi thường cho các chủ thể liên quan, chúng ta có thể học tập kinh nghiệm của Hoa Kỳ. Theo đó, bồi thường đối với việc sử dụng đất, được tách riêng, ngoại trừ đất trong trường hợp chỉ sử dụng không gian và đất ngầm, sẽ được thực hiện theo giá thuê đất thông thường hoặc giá thuê. Còn việc bồi thường đối với việc sử dụng không gian và đất ngầm sẽ được thực hiện với một mức bồi thường tính bằng khoản tính theo quy định nhân với một mức % được xác định dựa trên mức độ gây ra xáo trộn cho việc sử dụng đất. Bồi thường đối với việc hạn chế các quyền (như tước bỏ quyền đánh bắt cá, tước bỏ quyền khai thác khoáng sản, quyền cho thuê khai thác khoáng sản hoặc quyền khai thác đá, tước bỏ quyền sử dụng các suối nước nóng, tước bỏ các quyền sử dụng nước) sẽ được bồi thường với một mức bồi thường được tính bằng khoản tính tại các điều khoản tương ứng nhân với một mức % cụ thể, có xét tới các chi tiết giới hạn về quyền và các yếu tố khác[8].
Bên cạnh đó, chúng ta cũng cần quy định cụ thể nghĩa vụ của chủ thể quyền bề mặt, những nghĩa vụ này không chỉ xuất hiện khi quyền bề mặt chấm dứt mà ngay trong quá trình thực hiện quyền bề mặt, chủ thể quyền cũng phải thực hiện, cụ thể:
Một là, nghĩa vụ của chủ thể quyền bề mặt đối với chủ thể có quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 269 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác. Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất. Trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng (Điều 270 Bộ luật Dân sự năm 2015). Như vậy, Bộ luật Dân sự năm 2015 không có cơ chế bảo vệ quyền của chủ thể có quyền sử dụng đất đối với chủ thể quyền bề mặt khi họ có hành vi vi phạm (ví dụ như khi có căn cứ cho rằng chủ thể quyền bề mặt cố tình hủy hoại đất, vi phạm các quy định pháp luật về sử dụng đất).
Hai là, việc xây dựng quyền bề mặt trong sử dụng đất sẽ dẫn đến hiện tượng cùng một quyền sử dụng đất nhưng có thể có nhiều chủ thể cùng khai thác, sử dụng trong cùng một thời điểm vì quyền bề mặt cho phép nhiều chủ thể cùng thực hiện khai thác khi phân tách việc sử dụng đất thành khai thác trên mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất và vì vậy, dễ dẫn đến tình trạng “chồng lấn quyền” và dễ nảy sinh tranh chấp.
Ví dụ: Anh A được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất đối với mảnh đất X. Anh B được cấp quyền bề mặt nuôi cá và trồng hoa sen trong ao nằm trong mảnh đất X. Anh C được cấp quyền bề mặt xây nhà sàn, kinh doanh ăn uống trên mặt ao. Anh D được cấp quyền xây cầu vượt phía bên trên mảnh đất X. Như vậy, sẽ khó khăn trong việc xác định trách nhiệm bồi thường của B, C, D nếu mảnh đất của A bị ô nhiễm nguồn nước, bởi B, C, D đều thực hiện hoạt động khai thác bề mặt của mảnh đất, vậy B, C hay D sẽ chịu trách nhiệm bồi thường cho A hay liên đới chịu trách nhiệm. Bên cạnh đó, hiện tượng “chồng lấn” quyền bề mặt còn gây khó khăn trong việc xác định trách nhiệm bồi thường, trách nhiệm trong việc quản lý, sử dụng bề mặt giữa các chủ quyền bề mặt khác nhau bởi việc thực hiện quyền của chủ thể này có thể làm ảnh hưởng tới việc thực hiện quyền của chủ thể kia và ngược lại. Trong ví dụ nêu trên, anh C kinh doanh nhà hàng nhưng không được làm hại đến cá và hoa sen trong ao của anh B. Anh B nuôi cá và hoa sen không được gây ảnh hưởng đến kinh doanh nhà hàng của anh C. Anh D thực hiện xây cầu nhưng không gây nguy hại cho hoạt động kinh doanh nhà hàng của anh C; cá và hoa sen của anh B. Những vấn đề đã nêu trên đều tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp nhưng pháp luật lại chưa có quy định để đưa ra hướng giải quyết.
Chính vì vậy, theo tác giả, pháp luật hiện hành cần bổ sung các quy định về việc ràng buộc trách nhiệm giữa các chủ thể đối với bề mặt được khai thác và trách nhiệm giữa các chủ thể được cấp quyền bề mặt. Bên cạnh đó, cũng cần bổ sung quy định về ràng buộc trách nhiệm chung của các chủ thể quyền bề mặt đối với việc làm ảnh hưởng đến bất động sản của chủ thể có quyền sử dụng đất bởi theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 nếu người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất thì sẽ bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai và điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ thể có quyền sử dụng đất.
Ba là, quy định tại Điều 273 Bộ luật Dân sự năm 2015 về xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt chưa thực sự rõ ràng. Ví dụ: Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản. Việc xử lý tài sản ở đây có đồng nghĩa với việc khôi phục lại tình trạng ban đầu khi quyền bề mặt được chuyển giao hay không hay xử lý đến đâu, xử lý như thế nào để tính toán chi phí? Thực tế cho thấy, việc khôi phục lại tình trạng ban đầu của mặt đất, mặt nước hay khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước là rất khó. Do vậy, việc khôi phục lại tình trạng ban đầu của quyền bề mặt phụ thuộc vào hoàn cảnh và thỏa thuận của các bên. Quy định như Điều 273 Bộ luật Dân sự năm 2015 có thể dẫn đến cách hiểu xử lý tài sản và khôi phục tình trạng ban đầu trước khi chuyển giao quyền bề mặt là như nhau trong khi đây là hai vấn đề khác nhau. Vì vậy, cần có văn bản hướng dẫn rõ vấn đề này để tránh phát sinh tranh chấp.
Như vậy, thông qua việc phân tích một số quy định pháp luật liên quan đến quyền bề mặt và đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện, tác giả hy vọng trong thời gian tới, chúng ta có thể tiếp tục xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật để bảo đảm tính khả thi, thống nhất, đồng bộ của pháp luật và hiệu quả triển khai thi hành văn bản quy phạm pháp luật trên thực tế./.