Một số bất cập về chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất

Abstract: The paper analyses some insufficiencies of legal provisions on transfer of real property projects, investment projects involving land use and makes recommendations, solutions for completing legal provisions on business investment in general and transfer of investment projects  involving land use in particular.

Trong những năm vừa qua, hệ thống pháp luật nước ta, nhất là Luật Đầu tư năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều quy định mới, tạo môi trường thông thoáng hơn, quy định cụ thể, rõ ràng hơn, giải quyết những khó khăn, vướng mắc cho các nhà đầu tư trong hoạt động đầu tư kinh doanh nói chung và nhất là hoạt động đầu tư có sử dụng đất. Tuy nhiên, bên cạnh những ưu điểm thì pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất hiện nay còn nhiều bất cập, chồng chéo, chưa thống nhất, mâu thuẫn gây khó khăn cho việc áp dụng, triển khai trên thực tế.

1. Những bất cập của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất

Thứ nhất, pháp luật hiện hành chưa quy định rõ đối tượng chuyển nhượng là dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản hay dự án đầu tư có sử dụng đất

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản không có điều khoản nào quy định cụ thể thế nào là đầu tư, dự án đầu tư bất động sản mà chỉ quy định về kinh doanh bất động sản. Theo đó, kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi[1]. Điều này có nghĩa là một hoạt động kinh doanh chỉ được coi là kinh doanh bất động sản nếu thỏa mãn đầy đủ hai yếu tố: (i) Thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản (tạo lập, mua bán, thuê, thuê mua) và thực hiện các hoạt động dịch vụ bất động sản (tư vấn, môi giới, sàn giao dịch, quản lý bất động sản); (ii) Các hoạt động này phải có mục tiêu là vì lợi nhuận. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng không có điều khoản nào giải thích thế nào là dự án bất động sản, dự án đầu tư bất động sản nhưng lại có khá nhiều điều khoản sử dụng thuật ngữ dự án bất động sản, dự án đầu tư bất động sản, đầu tư kinh doanh bất động sản.

Tại khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định bất động sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. Tại Điều 3 Luật Đầu tư năm 2014 thì đầu tư kinh doanh là việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình thức hợp đồng hoặc thực hiện dự án đầu tư. Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. Như vậy, bản chất của việc đầu tư là nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư nhằm tìm kiếm lợi nhuận hoặc những lợi ích nhất định. Chính vì vậy, dự án đầu tư được xem là tài sản của nhà đầu tư và thuộc quyền sở hữu của nhà đầu tư[2].

Từ những quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đầu tư năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 thì chúng ta có hiểu: (i) Dự án đầu tư bất động sản hay dự án bất động sản là dự án đầu tư mà có liên quan đến đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai hoặc liên quan đến tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và các tài sản khác theo quy định của pháp luật là bất động sản; (ii) Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là dự án đầu tư bất động sản nhưng có mục đích để kinh doanh, thu lợi nhuận.

Pháp luật hiện hành ở nước ta chưa quy định cụ thể, rõ ràng về dự án đầu tư bất động sản và dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nên trên thực tế đã có những cách hiểu khác nhau về việc chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất nói chung và dự án bất động sản nói riêng gây khó khăn trong quá trình thực hiện và áp dụng pháp luật. 

Thứ hai, quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư, dự án đầu tư bất động sản và dự án đầu tư có liên quan đến sử dụng đất chưa thống nhất gây khó khăn cho việc áp dụng

Luật Đầu tư năm 2014 cho phép nhà đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư. Điều kiện để dự án đầu tư được chuyển nhượng: (i) Không thuộc trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật tại khoản 1 Điều 48 Luật Đầu tư; (ii) Đáp ứng điều kiện đầu tư áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án thuộc ngành, nghề đầu tư có điều kiện áp dụng đối với nhà đầu tư nước ngoài; (iii) Tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (iv) Điều kiện quy định tại giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có)[3]. Như vậy, Luật Đầu tư năm 2014 đã cho phép nhà đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác kể cả dự án đầu tư bất động sản, dự án đầu tư có sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đầu tư năm 2014 không quy định các điều kiện cụ thể để dự án đầu tư được chuyển nhượng. Về nguyên tắc, mọi dự án đầu tư đều có thể được chuyển nhượng miễn là không thuộc trường hợp bị chấm dứt và đáp ứng được các điều kiện theo quy định của Luật Đầu tư, luật chuyên ngành và quy định ràng buộc trong giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có). Để xem xét dự án đầu tư có được chuyển nhượng hay không thì phải căn cứ vào các quy định trong pháp luật chuyên ngành như pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai, nhà ở, khoáng sản… và trong giấy chứng nhận đăng ký đầu tư. Tuy nhiên, pháp luật chuyên ngành hiện nay quy định về việc chuyển nhượng dự án đầu tư lại rất khác nhau. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh. Việc chuyển nhượng phải không làm thay đổi mục tiêu, nội dung của dự án, đảm bảo quyền lợi của khách hàng, các bên liên quan và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản[4]. Đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định chủ đầu tư chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án[5].

Như vậy, theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì bên nhận chuyển nhượng dự án phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và tiếp tục đầu tư kinh doanh. Nếu bên nhận chuyển nhượng dự án không có chức năng, không có mục đích kinh doanh bất động sản mà chỉ nhằm mục đích đáp ứng các nhu cầu hoạt động sản xuất hàng ngày của mình thì sẽ không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Luật Đất đai năm 2013 không có bất kỳ điều khoản nào quy định về việc chuyển nhượng dự án đầu tư mà chỉ quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt[6], chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có)[7]. Chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư đối với dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) theo quy định. Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án đầu tư thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với diện tích đất chuyển nhượng[8].

Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê[9]; được bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm[10]. Tuy nhiên, để tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm được bán thì tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật, đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận[11]. Với quy định này thì những dự án đầu tư đang triển khai xây dựng, chưa hoàn thành, nếu nhà đầu tư gặp khó khăn muốn bán tài sản gắn liền với đất thuê thì sẽ không thể bán được.

Bên cạnh đó, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất là khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất[12]. Như vậy, giữa Luật Đầu tư năm 2014, Luật Đầu tư kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013 đã quy định không thống nhất về việc chuyển nhượng dự án đầu tư nhất là các dự án bất động sản, dự án đầu tư có sử dụng đất. Luật Đầu tư năm 2014 cho phép nhà đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư, trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư mà có liên quan đến sử dụng đất thì phải căn cứ cả vào các quy định của Luật Đất đai năm 2013. Với quy định của Luật Đầu tư năm 2014 thì đối tượng chuyển nhượng là dự án đầu tư, quyền sử dụng đất chỉ là một trong những quyền tài sản gắn với dự án đầu tư. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 lại không cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư mà chỉ cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc mua bán tài sản gắn liền với đất, được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư. Điều này có nghĩa là, theo Luật Đất đai năm 2013 thì đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất chứ không phải là dự án đầu tư. Dự án đầu tư chỉ là một tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng.

Quy định của Luật Đất đai năm 2013 như trên là không hợp lý vì dự án đầu tư là tài sản của nhà đầu tư có thể gồm nhiều loại tài sản, quyền tài sản khác nhau, trong đó quyền sử dụng đất chỉ là một trong những quyền tài sản trong dự án đầu tư. Vì vậy, không thể áp dụng quy định của Luật Đất đai năm 2013 để điều chỉnh những giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư, nhất là những dự án đầu tư lớn, phức tạp, đang trong quá trình triển khai, xây dựng, gồm nhiều loại tài sản, quyền tài sản khác nhau được như lao động, sở hữu trí tuệ, các công trình xây dựng, trang thiết bị máy móc. 

Thứ ba, pháp luật quy định chưa thống nhất về cơ quan quản lý nhà nước và trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất 

Pháp luật hiện nay quy định cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư sẽ có thẩm quyền xem xét, chấp thuận cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư như Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư; Thủ tướng Chính phủ quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư[13]. Tuy nhiên, pháp luật quy định cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và tiến hành giải quyết thủ tục thay đổi chủ đầu tư, nhà đầu tư trong chuyển nhượng dự án đầu tư không thống nhất, gây khó khăn cho việc áp dụng, thực hiện trên thực tế. Điều này thể hiện cụ thể như sau:

- Sở Kế hoạch và Đầu tư hoặc Ban Quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế cấp tỉnh là cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng dự án đầu tư để điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định đối với trường hợp mà phải điều chỉnh quyết định chủ trương đầu tư[14].

- Sở Xây dựng là cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản (đô thị mới, phát triển nhà ở)[15].

- Sở quản lý chuyên ngành khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định là cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản khác[16].

- Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh là cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và giải quyết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư; hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, mua bán tài sản gắn liền với đất[17]. 

- Tổng cục Địa chất và Khoáng sản Việt Nam thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh là cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu chuyển nhượng quyền thăm dò khoáng sản, chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản cho nhà đầu tư[18].

Đồng thời, trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư được quy định trong Luật Đầu tư năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 là rất khác nhau. Theo Luật Đầu tư năm 2014, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư, sau đó, các bên mới tiến hành thủ tục để thay đổi nhà đầu tư trong giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mà không cần phải xin chấp thuận chủ trương từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, đối với chuyển nhượng dự án bất động sản thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng dự án sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã chấp thuận, đồng ý bằng văn bản cho phép được chuyển nhượng dự án đầu tư[19]. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không quy định sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản thì các bên có phải thực hiện các thủ tục thay đổi thông tin trong nhà đầu tư hay không.

Như vậy, quy định của pháp luật hiện nay về trình tự, thủ tục chuyển nhượng, cơ quan quản lý nhà nước đầu mối có thẩm quyền tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đề nghị chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất có nhiều bất cập, không thống nhất, thậm chí trong nhiều trường hợp còn chồng chéo nhau. Đặc biệt, quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư trong một số ngành, nghề, lĩnh vực cụ thể chưa thống nhất, chưa đồng bộ với pháp luật đầu tư kinh doanh dẫn đến việc áp dụng, giải quyết hồ sơ trong một số trường hợp chưa thống nhất.

Thứ tư, quy định của pháp luật về điều kiện chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản, dự án đầu tư có sử dụng đất phức tạp, không phù hợp với thực tiễn hoạt động sản xuất kinh doanh

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định điều kiện để dự án bất động sản được chuyển nhượng là: (i) Đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt; (ii) Hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt; (iii) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (iv) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt. Đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng; việc chuyển nhượng phải không làm thay đổi mục tiêu, nội dung của dự án, đảm bảo quyền lợi của khách hàng, các bên liên quan và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản[20]. Quy định của pháp luật về điều kiện để dự án bất động sản được chuyển nhượng như trên là quá phức tạp, không cần thiết, hạn chế các dự án bất động sản được tham gia giao dịch chuyển nhượng, ảnh hưởng đến sự phát triển của dự án nói riêng và kinh tế, xã hội nói chung. Theo nhiều chuyên gia thì phát triển dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một quá trình, là một chuỗi các hoạt động đầu tư theo nhiều giai đoạn như: Giai đoạn bồi thường giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch; giai đoạn quy hoạch, thiết kế; giai đoạn lập thủ tục và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; giai đoạn xây dựng cơ sở hạ tầng; giai đoạn đầu tư xây dựng các công trình kiến trúc theo quy hoạch và thiết kế đã được duyệt để kinh doanh. Chuyển nhượng dự án là hoạt động chuyển nhượng giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là chuyển nhượng sản phẩm cuối cùng cho người tiêu dùng. Trường hợp bên chuyển nhượng dự án chưa hoàn thành các thủ tục hoặc công đoạn đầu tư, thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện và hoàn thành các thủ tục, công việc liên quan đến dự án theo đúng quy định. Hơn nữa, sau khi nhận chuyển nhượng dự án, có thể doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án lại tiến hành các thủ tục để xin thay đổi quy hoạch, có khi phá bỏ hạ tầng cũ để xây dựng lại theo mục tiêu kinh doanh của mình. Điều này gây lãng phí rất lớn cho xã hội và đẩy giá thành sản phẩm lên cao. Doanh nghiệp cần có quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh theo nhu cầu của mình[21]. Chính vì vậy, nhiều chuyên gia kiến nghị nhà đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi dự án đầu tư đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng thể mặt bằng được phê duyệt; dự án đã hoàn thành giải phóng mặt bằng (có quỹ đất sạch)[22]. Đặc biệt, trong trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án thì pháp luật nên cho phép nhà đầu tư được quyền chuyển nhượng dự án tại bất kỳ thời điểm nào trong quá trình thực hiện, triển khai dự án đầu tư miễn là dự án không thuộc đối tượng bị thu hồi.

2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất

Để thúc đẩy hoạt động sản xuất, kinh doanh, tạo môi trường thông thoáng, bình đẳng, thu hút mọi nguồn lực vào đầu tư, phát triển kinh tế, xã hội thì pháp luật về đầu tư kinh doanh nói chung, về chuyển nhượng dự án đầu tư nhất là chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất cần phải được xây dựng thống nhất, đồng bộ, khắc phục được những bất cập, mâu thuẫn chồng chéo.  

Thứ nhất, cần rà soát, nghiên cứu tổng thể để xây dựng các luật được thống nhất về đầu tư, dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư có sử dụng đất nói riêng để áp dụng thống nhất trên toàn quốc về quản lý nhà nước; về thực hiện, triển khai các dự án đầu tư cũng như chuyển nhượng dự án đầu tư tránh tình trạng không thống nhất, mâu thuẫn, chồng chéo, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Về nguyên tắc, cần phải xây dựng Luật Đầu tư đóng vai trò là luật khung về đầu tư kinh doanh nói chung và chuyển nhượng dự án đầu tư nói riêng. Luật Đầu tư cần phải có các điều khoản mang tính nguyên tắc, quy định quyền, nghĩa vụ cơ bản của các bên, nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư; hình thức chuyển nhượng; trình tự, thủ tục chuyển nhượng; quản lý nhà nước về chuyển nhượng. Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Khoáng sản và các luật chuyên ngành khác sẽ quy định chi tiết những vấn đề mang tính đặc thù trong ngành, nghề, lĩnh vực cụ thể nhưng không được trái với các nguyên tắc được quy định trong Luật Đầu tư. Có như vậy, hệ thống pháp luật mới được xây dựng đồng bộ, thống nhất, không mâu thuẫn, chồng chéo và đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội và hội nhập quốc tế hiện nay của đất nước ta.

Thứ hai, Luật Kinh doanh bất động sản cần phải có quy định làm rõ thế nào là dự án đầu tư bất động sản, dự án bất động sản và bỏ điều kiện bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản phải có chức năng kinh doanh bất động sản vì thực tế, có nhiều trường hợp bên nhận chuyển nhượng dự án bất động sản để phục vụ nhu cầu hoạt động, sản xuất, kinh doanh mà không có mục đích kinh doanh bất động sản như dự án xây dựng nhà máy sản xuất, dự án trường học, bệnh viện…; điều chỉnh toàn bộ các hoạt động đầu tư, phát triển bất động sản kể cả có mục đích kinh doanh hay không có mục đích kinh doanh. Đồng thời, Luật Kinh doanh bất động sản cần cho phép doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án từ khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch của dự án. Trường hợp chuyển nhượng dự án tại các thời điểm sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc sau khi đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng là theo nhu cầu và thỏa thuận của các bên, nhưng tối thiểu là bên chuyển nhượng dự án phải có quỹ đất sạch và coi chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản theo nhu cầu của các doanh nghiệp[23]. Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai cũng cần bỏ quy định cấm thay đổi mục tiêu, nội dung khi chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất mà chỉ cần quy định trường hợp các bên chuyển nhượng mà thay đổi mục tiêu, nội dung của dự án đầu tư thì phải có sự chấp thuận từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền; quy định cụ thể, rõ ràng hơn những tranh chấp đất đai nào thì cấm chuyển nhượng vì quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản không có tranh chấp về quyền sử dụng đất như hiện nay là rất chung chung, khó khăn trong việc áp dụng nhất là tình trạng các dự án đầu tư có sử dụng đất đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng nhưng vì nhiều lý do nhà đầu tư chưa kịp triển khai, thực hiện dự án thì người dân vào chiếm, sử dụng đất trái phép gây ra khiếu kiện đã phổ biến trên thực tế hiện nay. Bên cạnh đó, Luật Đất đai cần sửa đổi và quy định phù hợp với Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng cho phép chuyển nhượng dự án đầu tư kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất.

Trương Thế Côn

Học viện Tư pháp

Tài liệu tham khảo:

[1]. Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

[2]. TS. Phan Thông Anh, Công ty Luật hợp danh Việt Nam và Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương, Đại học Bình Dương, Vai trò của pháp luật trong chuyển nhượng dự án bất động sản, đăng trên http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/dien-dan-cong-tac-tu-phap.aspx?ItemID=135.

[3]. Điều 45 Luật Đầu tư năm 2014.

[4]. Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

[5]. Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

[6]. Điều 194 Luật Đất đai năm 2013.

[7]. Điều 42 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

[8]. Điểm 26 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

[9]. Điều 174 Luật Đất đai năm 2013.

[10]. Điều 175 Luật Đất đai năm 2013.

[11]. Điều 189 Luật Đất đai năm 2013.

[12]. Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.

[13]. Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 37 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.

[14]. Điều 45 Luật Đầu tư năm 2014 và Điều 37 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.

[15]. Điều 50, Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và điểm a khoản 1 Điều 12 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định cho tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. 

[16]. Điều 50, Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và điểm b khoản 1 Điều 12 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ quy định cho tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. 

[17]. Điều 79, Điều 83 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

[18]. Điều 82 Luật Khoáng sản năm 2010 và Điều 47 Nghị định số 158/2016/NĐ-CP ngày 29/11/2016 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Khoáng sản.

[19]. Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

[20]. Điều 48, Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

[21]. http://tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/nen-xem-chuyen-nhuong-du-an-la-hoat-dong-kinh-doanh-binh-thuong.

[22]. http://tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/nen-xem-chuyen-nhuong-du-an-la-hoat-dong-kinh-doanh-binh-thuong.

[23]. http://tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/nen-xem-chuyen-nhuong-du-an-la-hoat-dong-kinh-doanh-binh-thuong.