Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 - Bảo đảm thị trường phát triển bền vững với các quy định tăng cường quản lý và minh bạch hóa thông tin

Các nội dung đề xuất xin được gửi về:

Tòa soạn Tạp chí Dân chủ và Pháp luật

- Địa chỉ: Tầng 2, Nhà C, Số 9 đường Trần Vỹ, P. Mai Dịch, Q. Cầu Giấy, TP. Hà Nội (Trụ sở Học viện Tư pháp).

- Email: tcdcpl@moj.gov.vn

- Di động: 0916.106.189 (đ/c Bùi Huyền - Ban Biên tập)

(Lưu ý: Người gửi nội dung cần cung cấp số điện thoại di động để Tạp chí liên hệ, phối hợp trước khi sử dụng nội dung được đề xuất).

Ngày 28/11/2023, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2025, thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, góp phần bảo đảm thị trường phát triển bền vững với các quy định tăng cường quản lý và minh bạch hóa thông tin. Để đưa Luật này vào cuộc sống, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần tiếp tục sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành và chuẩn bị tổ chức thực hiện; các hiệp hội, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và người dân cũng cần nắm vững các nội dung quy định mới, xác định cụ thể những thuận lợi, khó khăn triển khai thi hành Luật này khi thực hiện. Do đó, những nội dung, vấn đề pháp lý của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cần được sớm nhận diện, góp phần đưa pháp luật vào cuộc sống hiệu lực, hiệu quả và đây cũng là phương thức quan trọng để truyền thông pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Để giúp độc giả tìm hiểu rõ hơn về Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật xin trân trọng giới thiệu một số nội dung mới quan trọng của đạo luật này:

1. Sự cần thiết ban hành Luật

Sau hơn 08 năm triển khai thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã đạt được nhiều thành tựu quan trọng, các quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản đã tạo cơ sở pháp lý để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, nhất là góp phần minh bạch, làm lành mạnh thị trường bất động sản, chuẩn hóa hàng hóa bất động sản được giao dịch, nâng cao tính chuyên nghiệp của các chủ thể kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Thông qua các cơ chế, chính sách về kinh doanh bất động sản được ban hành, đến nay, đã có hàng trăm nghìn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hàng chục nghìn cá nhân hành nghề môi giới bất động sản, có được hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch, thuận lợi, hiệu quả để vận hành, hoạt động; góp phần thúc đẩy tăng trưởng, phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Tuy nhiên, bên cạnh các kết quả đã đạt được nêu trên thì lĩnh vực kinh doanh bất động sản cũng xuất hiện một số tồn tại, vướng mắc, gây khó khăn trong quá trình thực hiện cũng như cần thiết phải sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật để bảo đảm phù hợp với yêu cầu thực tiễn của hoạt động kinh doanh bất động sản, bảo đảm đồng bộ, thống nhất với các Luật mới được ban hành, chuẩn bị được ban hành.

Do đó, để khắc phục những tồn tại, hạn chế của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đáp ứng yêu cầu thực tiễn của hoạt động kinh doanh bất động sản, đồng thời để thể chế các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, gồm Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 03/6/2017 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XII về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng; Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm 2021 - 2030 và Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 05 năm 2021 - 2025; Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 19/5/2018 của Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XII về tập trung xây dựng đội ngũ cán bộ các cấp; Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, sau 03 năm xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2025.

2. Một số nội dung mới quan trọng của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được ban hành nhằm kịp thời thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển lành mạnh, bền vững và vận hành thông suốt thị trường bất động sản; vận hành đồng bộ thị trường quyền sử dụng đất, thị trường lao động, thị trường bất động sản; bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch. Bên cạnh đó, sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho phù hợp với tình hình thực tế, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm tính hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 với các luật khác có liên quan.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được xây dựng trên cơ sở bám sát các nội dung trong các Nghị quyết, chủ trương đường lối của Đảng có liên quan đến lĩnh vực thị trường bất động sản; thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và phát triển thị trường bất động sản; kế thừa các quy định hiện hành đang còn phù hợp, đồng thời Luật hóa các quy định liên quan đến phát triển, quản lý, vận hành thị trường bất động sản đã chứng minh tính hiệu quả trong thực tiễn; giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến bất động sản như đất đai, đầu tư, tài chính, tín dụng…; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính chuyển trọng tâm từ quản lý bằng các công cụ hành chính sang sử dụng hiệu quả các công cụ kinh tế để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản và tăng cường vai trò của chính quyền địa phương trong việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 gồm 10 chương với 83 điều, tăng 04 chương và tăng 01 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 với những điểm mới cơ bản như sau:

2.1. Về phạm vi điều chỉnh

Để phân định rõ phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản với các luật khác có liên quan, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã quy định các trường hợp Luật không điều chỉnh, như việc bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức do giải thể, phá sản, chia tách...

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng và pháp luật có liên quan về xử lý tài sản bảo đảm.

2.2. Về các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã sửa đổi, bổ sung, quy định cụ thể hơn về các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh: Các công trình xây dựng và diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp. Bên cạnh đó, Luật còn sửa đổi, bổ sung quy định về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và dự án bất động sản.

2.3. Về công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã sửa đổi, bổ sung quy định về công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh nhằm nâng cao tính công khai, minh bạch, an toàn, lành mạnh hoạt động kinh doanh bất động sản; quy định về trách nhiệm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong việc phải công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh.

2.4. Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã luật hóa một số quy định của Nghị định hiện hành về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản và bổ sung quy định về điều kiện đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu, phải bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu; bổ sung quy định về tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ.

2.5. Về chính sách về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có một số điểm mới về chính sách kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai như:

Một là, bổ sung quy định về các loại nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

Hai là, bổ sung quy định về nguyên tắc, điều kiện kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai như: Quy định điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh phải đã được công khai thông tin theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản; điều kiện đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh.

Ba là, bổ sung quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Bốn là, sửa đổi, bổ sung quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Luật quy định rõ ràng, chặt chẽ về trách nhiệm phải thực hiện bảo lãnh của chủ đầu tư dự án, quyền của khách hàng trong việc tự mình quyết định việc phải có bảo lãnh của chủ đầu tư; quy định trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh trong việc cấp thư bảo lãnh cho người đã ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai…

2.6. Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 luật hóa một số quy định của các nghị định hiện hành, bổ sung quy định nhằm bảo đảm tính pháp lý, chặt chẽ, khả thi đối với kinh doanh quyền sử dụng đất như:

(i) Quy định về điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở và và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức.

(ii) Quy định trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.

(iii) Quy định về yêu cầu, quyền và nghĩa vụ của tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản trong việc đầu tư, xây dựng dự án tại phần đất nhận chuyển nhượng.

2.7. Về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 bổ sung, luật hóa một số quy định của các nghị định hiện hành, sửa đổi, bổ sung quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 nhằm bảo đảm tính pháp lý rõ ràng, chặt chẽ, khả thi đối với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như:

- Bỏ quy định điều kiện phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án, phần dự án bất động sản được chuyển nhượng; bổ sung quy định chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án.

- Sửa đổi, bổ sung quy định trường hợp bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì việc thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.

2.8. Về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 bổ sung quy định chi tiết hơn về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản; bổ sung quy định sử dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản. Luật quy định chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện công khai các hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản trước khi áp dụng; bổ sung quy định về việc thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản thông qua ngân hàng.

2.9. Về Sàn giao dịch bất động sản và môi giới bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 bổ sung quy định sàn giao dịch bất động sản trước khi hoạt động phải gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có trụ sở chính của sàn giao dịch bất động sản để được cấp giấy phép hoạt động. Bên cạnh đó, Luật còn bổ sung quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng điều kiện phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

2.10. Về chính sách xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã luật hóa một số quy định của Nghị định hiện hành nhằm bảo đảm tính pháp lý rõ ràng, chặt chẽ, khả thi đối với việc xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; bảo đảm kết nối, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu của các bộ, ngành, địa phương, cơ quan có liên quan.

2.11. Về chính sách điều tiết thị trường bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung quy định mới về điều tiết thị trường bất động sản như: Quy định về nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản; các biện pháp thực hiện điều tiết thị trường bất động sản; thẩm quyền thực hiện điều tiết thị trường bất động sản.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 với những sửa đổi quan trọng gắn với thực tiễn, góp phần làm minh bạch thị trường, bảo vệ tốt nhất quyền lợi của người mua, thuê, thuê mua bất động sản và được kỳ vọng sẽ đem lại chuyển biến tích cực cho thị trường bất động sản ngay sau khi Luật có hiệu lực. Để bảo đảm thuận lợi và hiệu quả cao trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, Chính phủ sẽ có quy định chi tiết và cơ quan có thẩm quyền sẽ có các văn bản hướng dẫn cụ thể trong thời gian tới./.

Minh Minh