Trang Chủ
Hộ gia đình là một trong những chế định đã xuất hiện từ rất lâu đời trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Qua mỗi thời kỳ, pháp luật lại có những quy định khác nhau về hộ gia đình cũng như địa vị pháp lý của hộ gia đình khi tham gia vào các giao dịch dân sự, đặc biệt là trong các giao dịch dân sự có liên quan đến quyền sử dụng đất. Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất lần đầu tiên được trong Luật Đất đai năm 2013 (khoản 29 Điều 3). Theo đó, hộ gia đình sử dụng đất được định nghĩa như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Kể từ khi Bộ luật Dân sự năm 2015 được ban hành thay thế Bộ luật Dân sự năm 2005, hộ gia đình không còn là chủ thể của quan hệ dân sự nữa, mà chủ thể tham gia các quan hệ dân sự chỉ bao gồm cá nhân và pháp nhân. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2015 vẫn ghi nhận hình thức sở hữu chung và phương thức chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên hộ gia đình. Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan. 2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này”.
Ngoài ra, Điều 101 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về chủ thể trong quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình như sau: “Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuân khác. Khi có sự thay đổi về người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết. Trường hợp thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyền làm người đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân sự do mình xác lập, thực hiện. 2. Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai”.
Từ những quy định trên, có thể thấy rằng, khi xác lập quan hệ dân sự, các thành viên của hộ gia đình sẽ tham gia với tư cách từng cá nhân, dưới hình thức tự mình tham gia xác lập giao dịch hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện thay. Như vậy, việc đầu tiên mà công chứng viên cần phải làm khi tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch có liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất là xác định thành viên của hộ gia đình.
Trong thực tiễn hoạt động công chứng, công chứng viên gặp phải rất nhiều khó khăn trong quá trình xác định thành viên hộ gia đình vì pháp luật về dân sự cũng như đất đai quy định chung chung, chưa rõ ràng và chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể về cách xác định thành viên hộ gia đình. Đối với những giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ghi tên tất cả các thành viên hộ gia đình và trong hồ sơ cấp giấy chứng nhận cũng không thể hiện hoặc thể hiện không đầy đủ thông tin về các thành viên hộ gia đình được quyền sử dụng đất thì công chứng viên phải căn cứ vào các tiêu chí được quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 để xác định, hệ tiêu chí đó bao gồm: (i) Là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình; (ii) Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất; (iii) Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, mỗi công chứng viên lại có một cách hiểu và xác định thành viên hộ gia đình khác nhau. Việc không thống nhất trong quá trình áp dụng pháp luật dễ dẫn đến sai phạm trong quá trình công chứng cũng như xác định chưa chính xác, chưa đúng, chưa đủ thành viên hộ gia đình sử dụng đất. Do đó, khi tiến hành công chứng các hợp đồng, giao dịch có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất, cần lưu ý những vấn đề sau:
Thứ nhất, để trở thành thành viên hộ gia đình sử dụng đất cần phải đáp ứng đủ ba tiêu chí nêu tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, nếu thiếu một trong ba tiêu chí sẽ không được xem là thành viên hộ gia đình sử dụng đất.
Thứ hai, trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thường chỉ thể hiện thời điểm cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, rất nhiều trường hợp nguồn gốc đất đã có từ rất lâu trước khi được cấp giấy chứng nhận hoặc người sử dụng đất đã xin cấp đổi giấy chứng nhận nên không thể đồng nhất thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với thời điểm giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc xác định chính xác thời điểm giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất cần căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lưu tại Ủy ban nhân dân đã cấp giấy chứng nhận đó.
Thứ ba, để xác định một cách chính xác mối quan hệ hôn nhân (vợ - chồng), quan hệ huyết thống (cha mẹ đẻ - con; ông bà nội, ngoại - cháu ruột; anh - chị - em ruột,…) cần căn cứ theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014; quan hệ nuôi dưỡng (cha mẹ nuôi - con nuôi) căn cứ theo Luật Nuôi con nuôi năm 2010 và cần xác định những mối quan hệ này đối với tất cả các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất chứ không chỉ riêng đối với chủ hộ. Trường hợp tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất mà các thành viên hộ gia đình đã đủ tuổi đăng ký kết hôn thì công chứng viên cần xác định rõ tình trạng hôn nhân của các thành viên hộ gia đình vào thời điểm đó. Vì căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 thì “Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung. Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng”. Nếu quyền sử dụng đất của thành viên hộ gia đình có được sau khi kết hôn thì nó trở thành tài sản chung của vợ chồng, khi đem đi giao dịch cần phải có ý kiến của cả vợ và chồng.
Thứ tư, khi xác định tiêu chí đang sống chung, công chứng viên cần căn cứ vào sổ hộ khẩu thường trú tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc sống chung ở đây là sống chung về mặt pháp lý, các thành viên hộ gia đình phải có tên trong cùng một hộ khẩu thường trú thì mới thỏa mãn được tiêu chí đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ năm, trong nhiều trường hợp, khi xác lập hợp đồng, giao dịch sổ hộ khẩu thường trú của hộ gia đình tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất đã thay đổi, được cấp lại hoặc có sự tách, nhập nhân khẩu thì công chứng viên không thể dùng sổ hộ khẩu thường trú mới làm căn cứ xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất. Theo như quy định tại khoản 5 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 thì “Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng”. Như vậy, trong trường hợp này, khi người yêu cầu công chứng không tự làm rõ được thì công chứng viên có thể tiến hành xác minh theo đề nghị của người yêu cầu công chứng tại Ủy ban nhân dân cấp xã về thành viên hộ gia đình sử dụng đất tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Kể từ khi Bộ luật Dân sự năm 2015 được ban hành thay thế Bộ luật Dân sự năm 2005, hộ gia đình không còn là chủ thể của quan hệ dân sự nữa, mà chủ thể tham gia các quan hệ dân sự chỉ bao gồm cá nhân và pháp nhân. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2015 vẫn ghi nhận hình thức sở hữu chung và phương thức chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên hộ gia đình. Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan. 2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác. Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này”.
Ngoài ra, Điều 101 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về chủ thể trong quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình như sau: “Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuân khác. Khi có sự thay đổi về người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết. Trường hợp thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyền làm người đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân sự do mình xác lập, thực hiện. 2. Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai”.
Từ những quy định trên, có thể thấy rằng, khi xác lập quan hệ dân sự, các thành viên của hộ gia đình sẽ tham gia với tư cách từng cá nhân, dưới hình thức tự mình tham gia xác lập giao dịch hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện thay. Như vậy, việc đầu tiên mà công chứng viên cần phải làm khi tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch có liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất là xác định thành viên của hộ gia đình.
Trong thực tiễn hoạt động công chứng, công chứng viên gặp phải rất nhiều khó khăn trong quá trình xác định thành viên hộ gia đình vì pháp luật về dân sự cũng như đất đai quy định chung chung, chưa rõ ràng và chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể về cách xác định thành viên hộ gia đình. Đối với những giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ghi tên tất cả các thành viên hộ gia đình và trong hồ sơ cấp giấy chứng nhận cũng không thể hiện hoặc thể hiện không đầy đủ thông tin về các thành viên hộ gia đình được quyền sử dụng đất thì công chứng viên phải căn cứ vào các tiêu chí được quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 để xác định, hệ tiêu chí đó bao gồm: (i) Là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình; (ii) Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất; (iii) Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, mỗi công chứng viên lại có một cách hiểu và xác định thành viên hộ gia đình khác nhau. Việc không thống nhất trong quá trình áp dụng pháp luật dễ dẫn đến sai phạm trong quá trình công chứng cũng như xác định chưa chính xác, chưa đúng, chưa đủ thành viên hộ gia đình sử dụng đất. Do đó, khi tiến hành công chứng các hợp đồng, giao dịch có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất, cần lưu ý những vấn đề sau:
Thứ nhất, để trở thành thành viên hộ gia đình sử dụng đất cần phải đáp ứng đủ ba tiêu chí nêu tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, nếu thiếu một trong ba tiêu chí sẽ không được xem là thành viên hộ gia đình sử dụng đất.
Thứ hai, trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thường chỉ thể hiện thời điểm cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, rất nhiều trường hợp nguồn gốc đất đã có từ rất lâu trước khi được cấp giấy chứng nhận hoặc người sử dụng đất đã xin cấp đổi giấy chứng nhận nên không thể đồng nhất thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với thời điểm giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc xác định chính xác thời điểm giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất cần căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được lưu tại Ủy ban nhân dân đã cấp giấy chứng nhận đó.
Thứ ba, để xác định một cách chính xác mối quan hệ hôn nhân (vợ - chồng), quan hệ huyết thống (cha mẹ đẻ - con; ông bà nội, ngoại - cháu ruột; anh - chị - em ruột,…) cần căn cứ theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014; quan hệ nuôi dưỡng (cha mẹ nuôi - con nuôi) căn cứ theo Luật Nuôi con nuôi năm 2010 và cần xác định những mối quan hệ này đối với tất cả các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất chứ không chỉ riêng đối với chủ hộ. Trường hợp tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất mà các thành viên hộ gia đình đã đủ tuổi đăng ký kết hôn thì công chứng viên cần xác định rõ tình trạng hôn nhân của các thành viên hộ gia đình vào thời điểm đó. Vì căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 thì “Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung. Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng”. Nếu quyền sử dụng đất của thành viên hộ gia đình có được sau khi kết hôn thì nó trở thành tài sản chung của vợ chồng, khi đem đi giao dịch cần phải có ý kiến của cả vợ và chồng.
Thứ tư, khi xác định tiêu chí đang sống chung, công chứng viên cần căn cứ vào sổ hộ khẩu thường trú tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc sống chung ở đây là sống chung về mặt pháp lý, các thành viên hộ gia đình phải có tên trong cùng một hộ khẩu thường trú thì mới thỏa mãn được tiêu chí đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ năm, trong nhiều trường hợp, khi xác lập hợp đồng, giao dịch sổ hộ khẩu thường trú của hộ gia đình tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất đã thay đổi, được cấp lại hoặc có sự tách, nhập nhân khẩu thì công chứng viên không thể dùng sổ hộ khẩu thường trú mới làm căn cứ xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất. Theo như quy định tại khoản 5 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 thì “Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng”. Như vậy, trong trường hợp này, khi người yêu cầu công chứng không tự làm rõ được thì công chứng viên có thể tiến hành xác minh theo đề nghị của người yêu cầu công chứng tại Ủy ban nhân dân cấp xã về thành viên hộ gia đình sử dụng đất tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Trần Thị Diễm My
Phòng Công chứng số 1 tỉnh Gia Lai
Phòng Công chứng số 1 tỉnh Gia Lai
