Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, từ thực tiễn phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị Thủ Thiêm của Thành phố Hồ Chí Minh

Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua một số địa phương đã xuất hiện hiện tượng bỏ giá rất cao một số lô đất rồi bỏ cọc nhằm gây hiệu ứng tạo mặt bằng giá ảo để mua đi, bán lại nhiều lô đất đã trúng đấu giá khác hoặc bán ra các lô đất đã gom trong khu vực nhằm thu lợi, bán hàng tồn đọng, tăng giá trị cổ phiếu, cơ cấu lại khoản nợ trong các ngân hàng... và làm tăng giá đất tạo nên cơn sốt đất ảo trong khu vực. Việc này trực tiếp ảnh hưởng đến quá trình bồi thường thu hồi đất, gây khó khăn cho công tác hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế xã hội, gây mất ổn định xã hội, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp trong khu vực. Đây có thể xem là “lỗ hỏng” do một số vướng mắc có liên quan đến sự không thống nhất giữa các quy định của pháp luật đất đai, đầu tư, đấu giá và quản lý thuế về điều kiện đăng ký tham gia đấu giá, năng lực tài chính của người tham gia đấu giá, về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất, dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau.

1. Về đấu giá quyền sử dụng đất của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Tại Việt Nam, đấu giá quyền sử dụng đất được quy định trong nhiều luật khác nhau như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Quản lý sử dụng tài sản công, Luật Quản lý thuế, Luật Đấu giá tài sản, Luật Thương mại, Luật Đầu tư và nhiều văn bản pháp luật khác có liên quan...

Qua nghiên cứu quy định pháp luật và thực tiễn công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua, nổi lên hai vấn đề chính, đó là: (i) Đấu giá quyền sử dụng đất tiếp cận từ góc độ luật chuyên ngành về đấu giá và (ii) Đấu giá quyền sử dụng đất tiếp cận từ góc độ thủ tục tiền đấu giá theo quy định của luật đất đai và luật đầu tư.

Thứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất từ góc độ luật chuyên ngành về đấu giá.

Tổng quan pháp luật về đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng được hình thành trên cơ sở quy định nguyên tắc trong Bộ luật Dân sự và các quy định pháp luật khác có liên quan như Luật Thương mại, Luật Đất đai… Tuy nhiên, cơ sở pháp lý quan trọng và điều chỉnh trực tiếp đối với đấu giá quyền sử dụng đất chính là Luật Đấu giá năm 2016. Theo quy định hiện hành, người có tài sản bán đấu giá không trực tiếp tổ chức đấu giá mà việc đấu giá tài sản phải được thực hiện thông qua tổ chức hoạt động đấu giá. Bên bán tài sản đấu giá vì vậy phải ký hợp đồng với tổ chức hoạt động đấu giá để họ tổ chức đấu giá.

Về nguyên tắc, cuộc đấu giá phải do đấu giá viên chuyên nghiệp điều hành. Trong một số trường hợp, việc đấu giá được điều phối bởi Hội đồng đấu giá. Theo quy định, đối với các loại tài sản bắt buộc phải bán thông qua tổ chức đấu giá thì Hội đồng đấu giá sẽ được thành lập và chỉ được áp dụng phương thức đấu giá trả giá lên. Tương tự như quy định về tiến hành và bảo đảm việc thiết lập và thực hiện các loại giao dịch khác, pháp luật về đấu giá tài sản đặt ra nghĩa vụ ứng tiền trước đối với bên tham gia đấu giá. Về nguyên tắc, các bên được quyền thỏa thuận mức đóng đối với khoản tiền này. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành đặt ra ngưỡng giới hạn tối thiểu và tối đa là 5% và 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Xét về bản chất sau khi phiên đấu giá kết thúc và quá trình mua bán tài sản đấu giá được chuyển thành hợp đồng mua tài sản thì việc không thực hiện hợp đồng hay bất kỳ một sự vi phạm nào khác cần được tiếp cận một cách bình thường từ các khía cạnh pháp lý có liên quan của chế định hợp đồng.

Từ góc độ luật chuyên ngành về đấu giá, Luật Đấu giá tài sản đã quy định trình tự, thủ tục đấu giá chung, áp dụng thống nhất cho các loại tài sản mà pháp luật quy định phải đấu giá, trong đó có đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Bên cạnh đó, đấu giá quyền sử dụng đất cũng được quy định tại một số văn bản pháp luật chuyên ngành khác như:

- Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất còn chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP), Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, Thông tư số liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; các quy định đấu giá quyền sử dụng để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

- Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất còn chịu sự quản lý của Bộ Tư pháp tại Thông tư số 02/2022/TT-BTP ngày 08/02/2022 hướng dẫn lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản; Chỉ thị số 40/CT-TTg ngày 02/11/2021 của Thủ tướng Chính phủ về tăng cường quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá tài sản; Bộ Tư pháp cũng đã ban hành nhiều Công văn gửi Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đề nghị thực hiện nhiều biện pháp nhằm nâng cao hoạt động đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương nói riêng.

Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất từ góc độ thủ tục tiền đấu giá theo quy định của Luật Đất đai và Luật Đầu tư.

Để thực hiện dự án đầu tư bất động sản, thông thường chủ đầu tư có thể chọn cách tiếp cận quyền sử dụng đất thông qua hình thức giải phóng mặt bằng (do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện) hoặc bằng hình thức chuyển nhượng hay góp vốn quyền sử dụng đất cho các nhà đầu tư của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức (được các cơ quan nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật).

Theo Điều 33 Luật Đầu tư năm 2020 đã phân định khá rõ thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư trong việc lựa chọn nhà đầu tư, Luật này cũng quy định về nội dung cần thẩm định trong chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo đó, một trong những hồ sơ cần chuẩn bị trong bước chấp thuận chủ trương đầu tư là tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư gồm ít nhất một trong các tài liệu sau: Báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Như vậy, có thể thấy yêu cầu đặt ra về năng lực tài chính bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư là một điều kiện quan trọng. Tuy nhiên, quy định về những nội dung cần thẩm định để chấp thuận chủ trương đầu tư thì hoàn toàn không có nội dung thẩm định là năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Theo Điều 119 Luật Đất đai năm 2013 quy định chủ đầu tư tham gia đấu giá đối với đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu Nhà nước khi thỏa mãn hai điều kiện: (i) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật này; (ii) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

Khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai năm 2013 quy định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây: (i) Có năng lực tài chính bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; (ii) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; (iii) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Cũng có thể thấy Luật Đất đai cũng không có quy định liên quan đến việc cần kiểm tra năng lực tài chính và năng lực thực hiện hợp đồng được giao kết sau khi trúng đấu giá. Có thể đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến thực tế thời gian qua có khá nhiều các doanh nghiệp đã từ chối ký hợp đồng, thậm chí chấp nhận bỏ tiền cọc sau khi trúng đấu giá, trên thực tế có thể kể đến vụ bỏ cọc của tập đoàn Tân Hoàng Minh tại khu đô thị Thủ Thiêm của Thành phố Hồ Chí Minh[1].

Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất từ góc pháp luật về đấu giá bất động sản.

Đấu giá bất động sản tại Việt Nam có từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, cụ thể theo khoản 1 Điều 58 Luật Đất đai năm 2003 quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: (i) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; (ii) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; (iii) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; (iv) Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; (v) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; (vi) Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 của Luật Đất đai; trường hợp tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành.

Đến Luật Đất đai năm 2013, bổ sung thêm ba trường hợp hoàn toàn mới liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, đó là: (i) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; (ii) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; (iii) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Theo Điều 117 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc đấu giá đất được thực hiện trên nguyên tắc thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia và đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cũng cụ thể hóa một số quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất nhưng chủ yếu là các quy định liên quan đến chế độ sử dụng đất, đăng ký biến động đất đai… liên quan đến thủ tục nhà nước.

Như vậy, có thể thấy việc đấu giá đất là một chế định được quy định từ lâu và là một chủ trương đúng đắn, thống nhất và xuyên suốt qua các thời kỳ. Tuy nhiên, các quy định trên chưa cụ thể hóa nhiều trường hợp về đặt cọc, yếu tố tài chính của chủ đầu tư, việc cấm và hạn chế tham gia đấu giá, bỏ cọc… Điều này đã dẫn đến những “lỗ hổng” trong quy định về đấu giá, dẫn đến việc thực thi chế định về đấu giá bất động sản tại Việt Nam chưa đạt hiện quả, thậm chí có thể để kẻ xấu lợi dụng, trục lợi.

2. Từ phiên đấu giá quyền sử dụng đất của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại khu đô thị Thủ Thiêm, Quận 9 (nay là thành phố Thủ Đức) của Thành phố Hồ Chí Minh

Thứ nhất, góc nhìn tiếp cận việc đấu giá quyền sử dụng đất tại Thủ Thiêm từ quy định pháp luật về dân sự (theo Bộ luật Dân sự năm 2015).

Qua vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất tại Thủ Thiêm cho thấy: Việc tham gia đấu giá đất của Tập đoàn Tân Hoàng Minh là hành vi dân sự được thực hiện dựa trên cơ sở tự nguyện bảo đảm đúng quy định tại khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng”. Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức bán đấu giá lần lượt 04 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm là công khai, minh bạch theo quy định pháp luật.

Tiếp đến, sau khi trúng đấu giá đất, ngày 11/01/2022, Tập đoàn Tân Hoàng Minh đơn phương chấm dứt việc nộp tiền trúng đấu giá và chấp nhận mất 600 tỷ tiền đặt cọc. Đối chiếu với các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì hành vi này của Tập đoàn Tân Hoàng Minh không vi phạm pháp luật dân sự.

Thứ hai, góc nhìn tiếp cận việc đấu giá quyền sử dụng đất tại Thủ Thiêm từ quy định pháp luật về đấu giá tài sản (theo Luật Đấu giá tài sản năm 2016).

Ngày 10/12/2021, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức bán đấu giá lần lượt 04 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm là thực hiện đúng quy định tại điểm c khoản 1 Điều 4, khoản 2 Điều 5 và Điều 6 của Luật Đấu giá tài sản năm 2016. Phiên đấu giá ngày 10/12/2021 được thực hiện công khai, minh bạch theo quy định pháp luật.

Có thể thấy, việc trúng đấu giá quyền sử dụng đất của Tập đoàn Tân Hoàng Minh tại khu đô thị mới Thủ Thiêm tuân thủ các quy định tại Điều 8 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 về giá khởi điểm và bảo đảm đúng trình tự, thủ tục, điều kiện về tư cách pháp nhân và đấu giá viên có chứng chỉ hành nghề theo quy định.

Thứ ba, góc nhìn tiếp cận việc đấu giá quyền sử dụng đất tại Thủ Thiêm từ quy định pháp luật về đất đai (theo Luật Đất đai năm 2013).

Qua nghiên cứu cho thấy, việc đấu giá quyền sử dụng đất tại Thủ Thiêm của Tập đoàn Tân Hoàng Minh tuân thủ quy định tại khoản 1 Điều 117, khoản 1 Điều 118  Luật Đất đai năm 2013. Từ góc nhìn phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị Thủ Thiêm của Thành phố Hồ Chí Minh tham chiếu đến các quy định về gia đấu giá quyền sử dụng đất như Bộ luật Dân dự năm 2015, Luật Đấu giá tài sản năm 2016, Luật Đất đai năm 2013 là không vi phạm các quy định pháp luật. Tuy nhiên, hậu quả mà vụ việc này gây ra có tác động tiêu cực lớn về kinh tế - xã hội của đất nước. Từ vụ việc này, qua rà soát tổng thể các quy định pháp luật hiện hành cho thấy một số bất cập so với thực tế cuộc sống, đó là:

Một là, Luật Đấu giá tài sản năm 2016 và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa quy định đầy đủ, chi tiết về việc kiểm soát năng lực tài chính của tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng. Điều này tạo “kẽ hở” để tổ chức, cá nhân không có đủ năng lực tài chính hoặc năng lực tài chính hạn chế tham gia đấu giá dẫn đến tình trạng sau khi trúng đấu giá cao hơn giá trị thật thì số lượng người trúng đấu giá bỏ cọc chiếm tỷ lệ cao do không đủ tiền để nộp. Điển hình nhất là vụ trúng đấu giá quyền sử dụng đất của Tập đoàn Tân Hoàng Minh tại khu đô thị mới Thủ Thiêm nhưng sau đó bỏ cọc. Vụ việc này gây ra tác động tiêu cực về kinh tế - xã hội như xác lập một mặt bằng giá đất mới cao gấp nhiều lần giá trị thực; gây khó khăn cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất vốn đã vô cùng phức tạp ở khu vực Thủ Thiêm và tạo cơ hội cho giới đầu cơ, môi giới nhà đất “ăn theo” khi thổi giá đất tăng cao nhằm mục đích trục lợi.

Hai là, Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định cụ thể về những điểm đặc thù trong đấu giá quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định về nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất, các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất. Việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được dẫn chiếu áp dụng theo quy định của Luật Đấu giá tài sản năm 2016. Bỡi lẽ, theo Hiến pháp năm 2013 đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, việc đấu giá quyền sử dụng đất cũng có những điểm đặc thù cần phải tính đến chứ không chỉ thực hiện theo quy định chung của Luật Đấu giá tài sản năm 2016.

Ba là, Luật Đất đai năm 2013, Luật Đấu giá tài sản năm 2016 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng chưa có quy định xử lý người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trúng đấu giá nhưng sau đó không nộp tiền trúng đấu giá vào ngân sách nhà nước theo quy định và chấp nhận chịu mất cọc, đã tạo “kẽ hở” cho tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất và bỏ cọc nhằm theo đuổi mục đích riêng hoặc không có khả năng tài chính để nộp tiền trúng đấu giá. Điều này gây nên sự tiêu tốn thêm một khoản chi phí, công sức, nguồn lực và thời gian… do trung tâm bán đấu giá, công ty đấu giá và đội ngũ đấu giá viên; các tổ chức, cá nhân có liên quan phải tổ chức phiên đấu giá lại. Đồng thời, bỏ qua cơ hội kinh doanh cho những nhà đầu tư có năng lực thật sự, hoạt động chân chính trên thị trường.

Bốn là, chưa có quy định cụ thể nghĩa vụ của người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, như phải thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt trong phương án đấu giá quyền sử dụng đất; trong trường hợp người trúng đấu giá không đưa đất vào sử dụng thì trong thời hạn bao lâu Nhà nước sẽ thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không bồi thường. Nếu quy định được điều này, thì người tham gia đấu giá sẽ rất cân nhắc trước khi tham gia đấu giá.

3. Một số giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam hiện nay

Từ vụ trúng đấu giá quyền sử dụng đất của Tập đoàn Tân Hoàng Minh tại khu đô thị mới Thủ Thiêm nhưng sau đó bỏ cọc đã lộ rõ sự bất cập trong quy định pháp luật về đấu giá nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng. Qua nghiên cứu vụ việc trên, tác giả xin đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay, cụ thể đó là:

Thứ nhất, sớm bổ sung quy định pháp luật về quy định về điều kiện tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất như:

- Phải thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 Luật Đất đai năm 2013.

- Phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên; có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất.

- Phải thực hiện ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư.

- Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

- Phải nộp tiền đặt trước và có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá để đảm bảo năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá theo phương án được phê duyệt.

Thứ hai, cần sửa đổi, bổ sung quy định về khoản tiền đặt trước của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất theo hướng:

- Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá.

- Tiền đặt trước được gửi vào một tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam. Trường hợp khoản tiền đặt trước có giá trị dưới 05 triệu đồng thì người tham gia đấu giá có thể nộp trực tiếp cho tổ chức đấu giá. Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá có thể thỏa thuận thay thế tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng.

- Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì sẽ phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước. Sau khi người tham gia đấu giá nộp đủ tiền bồi thường cho Nhà nước thì sẽ được nhận lại tài sản thế chấp. Trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền bồi thường sẽ bị khấu trừ vào tài sản thế chấp.

- Giá trị của tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá khởi điểm của thửa đất đấu giá. Người tham gia đấu giá và tổ chức đấu giá có thể thỏa thuận thay thế tài sản bảo đảm và tiền đặt trước bằng bảo lãnh ngân hàng.

Thứ ba, nghiên cứu sửa đổi, bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất theo hướng:

- Về quyền: Người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất được cung cấp đầy đủ thông tin liên quan đến thửa đất đấu giá; có quyền từ chối tham gia cuộc đấu giá và được nhận lại tiền đặt trước trong trường hợp có thay đổi về giá khởi điểm, vị trí, diện tích, loại đất đã niêm yết, thông báo công khai; trường hợp khoản tiền đặt trước phát sinh lãi thì người tham gia đấu giá được nhận tiền lãi đó.

- Về nghĩa vụ: Người trúng đấu giá đất phải bảo đảm thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt trong phương án đấu giá quyền sử dụng đất; người trúng đấu giá không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì Nhà nước sẽ thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không bồi thường.

Người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước trong trường hợp: Đã nộp tiền đặt trước nhưng không tham gia cuộc đấu giá, buổi công bố giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng; bị truất quyền tham gia đấu giá do có hành vi vi phạm quy định của pháp luật; từ chối ký biên bản đấu giá theo quy định; rút lại giá đã trả hoặc giá đã chấp nhận; từ chối kết quả trúng đấu giá mà không có lý do chính đáng.

Bên cạnh đó, trường hợp người tham gia đấu giá tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng, ngoài tiền đặt trước, người tham gia đấu giá phải nộp khoản tiền tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá và các chi phí đấu giá vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam. Đồng thời, bổ sung quy định trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian 05 năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Thứ tư, cần thí điểm mời một công ty đấu giá chuyên nghiệp ở nước ngoài cùng tham gia tổ chức đấu giá đối với đấu giá quyền sử dụng đất.

Bởi lẽ, đất đai là một loại tài nguyên đặc biệt, quyền sử dụng đất cần có cơ chế pháp lý riêng về đấu giá để có thể đáp ứng được với nhu cầu của thực tiễn chứ không thể thực hiện trên cơ sở quy định chung về đấu giá tài sản. Trong cơ chế đấu giá riêng biệt này thì vấn đề giám sát thực hiện đấu giá cần được đặc biệt chú trọng để bảo đảm tính minh bạch, khách quan, tránh tiêu cực của thông đồng giá hay “làm giá”…

Đồng thời, việc xác định giá đất, Nhà nước nên chỉ là người xây dựng nguyên tắc, cơ chế và phương pháp định giá; điều tiết, hướng dẫn, thanh tra, kiểm tra, giám sát về quá trình quyết định giá đất. Nhà nước không nên và không cần can thiệp trực tiếp vào giá đất mà nên xã hội hóa hoạt động này, có thể trao quyền cho các công ty thẩm định giá độc lập thực hiện, phù hợp với thông lệ quốc tế.

Thứ năm, cần mạnh dạn thực hiện đấu giá trực tuyến đối với đấu giá quyền sử dụng đất. Bởi vì, hình thức này có nhiều ưu điểm về tính công khai, minh bạch với toàn bộ trình tự, thủ tục đấu giá (ký kết hợp đồng, niêm yết, thông báo, nộp tiền đặt trước, trả giá...) đều được thực hiện qua mạng internet.

Hình thức này đã được nhiều nước phát triển trên thế giới áp dụng (như mô hình đấu giá trực tuyến Onbid của Hàn Quốc, mô hình đấu giá trực tuyến của Anh, Pháp...). Đấu giá trực tuyến tiết kiệm thời gian, chi phí cho cả tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá, hạn chế tối đa các hiện tượng tiêu cực thường thấy trong các cuộc đấu giá truyền thống, tiềm ẩn nguy cơ gây thất thoát tài sản nhà nước.

Luật gia - ThS. Lê Quang Kiệm

Ảnh: internet