Quy định của pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản bảo đảm trong thi hành án dân sự và thực tiễn thi hành

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, việc xử lý tài sản bảo đảm có thể do chính tổ chức tín dụng nhận bảo đảm thực hiện theo quy định tại Nghị định số 163/2006/NÐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm và Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 16/6/2014 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm đã hướng dẫn việc thu giữ, bán tài sản bảo đảm, nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm và thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Trong nhiều trường hợp, bên cho vay theo hợp đồng bảo đảm tự xử lý tài sản bảo đảm để thu nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, cầm cố có thể tiết kiệm được thời gian và chi phí. Tuy nhiên, nhiều trường hợp không tự xử lý được tài sản bảo đảm và khởi kiện ra tòa. Khi bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật và có yêu cầu thi hành án (THA) thì việc xử lý tài sản bảo đảm thông qua cơ quan THA dân sự. Việc xử lý tài sản bảo đảm trong hoạt động THA dân sự được quy định tại Luật Thi hành án dân sự và các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành.

1. Quy định của pháp luật thi hành án dân sự về xử lý tài sản bảo đảm

1.1. Quy định về kê biên tài sản bảo đảm

Tại Khoản 3 Điều 71 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 được sửa đổi, bổ sung năm 2014 (sau đây gọi là Luật Thi hành án dân sự) quy định, một trong những biện pháp cưỡng chế THA đó là “kê biên, xử lý tài sản của người phải THA, kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ”. Điều kiện để cơ quan THA áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản của người phải THA là hết thời gian tự nguyện THA theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Thi hành án dân sự (10 ngày) và người phải THA có điều kiện THA nhưng không tự nguyện THA thì bị cưỡng chế (khoản 1 Điều 46). Trường hợp này, bản án, quyết định của Tòa án đã tuyên việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp, bảo lãnh để bảo đảm nghĩa vụ THA. Về thủ tục xử lý tài sản bảo đảm trong THA dân sự được quy định tại Luật Thi hành án dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành như sau:

1.1.1. Thủ tục để tiến hành kê biên tài sản bảo đảm 

Việc ra quyết định THA thực hiện theo trình tự, thủ tục THA dân sự nói chung, tuy nhiên, đối với trường hợp bản án, quyết định của Tòa án tuyên việc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp, bảo lãnh để đảm bảo THA thì khi ra quyết định THA cần nêu rõ nội dung xử lý tài sản bảo đảm.

Về việc thông báo, trước khi kê biên tài sản là bất động sản ít nhất là 03 ngày làm việc, chấp hành viên thông báo cho đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, tài sản kê biên, trừ trường hợp cần ngăn chặn đương sự tẩu tán, hủy hoại tài sản, trốn tránh việc THA. Trường hợp đương sự vắng mặt thì có thể ủy quyền cho người khác thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình. Trường hợp đã được thông báo hợp lệ mà đương sự hoặc người được ủy quyền vắng mặt thì chấp hành viên vẫn tiến hành việc kê biên, nhưng phải mời người làm chứng và ghi rõ vào nội dung biên bản kê biên. Trường hợp không mời được người làm chứng thì chấp hành viên vẫn tiến hành việc kê biên nhưng phải ghi rõ vào nội dung biên bản kê biên.

1.1.2. Thực hiện kê biên tài sản đảm bảo thi hành án

Về thủ tục chung, việc kê biên tài sản phải lập biên bản. Biên bản phải ghi rõ giờ, ngày, tháng, năm kê biên, họ, tên chấp hành viên, đương sự hoặc người được ủy quyền, người lập biên bản, người làm chứng và người có liên quan đến tài sản; diễn biến của việc kê biên; mô tả tình trạng từng tài sản, yêu cầu của đương sự và ý kiến của người làm chứng. Biên bản kê biên có chữ ký của đương sự hoặc người được ủy quyền, người làm chứng, đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, chấp hành viên và người lập biên bản.

Một số trường hợp cụ thể:

(i) Trường hợp kê biên tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm: Trước khi kê biên, chấp hành viên yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp thông tin về tài sản, giao dịch đã đăng ký. Sau khi kê biên, chấp hành viên thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký về việc kê biên tài sản đó để xử lý theo quy định tại khoản 1 Điều 178 của Luật Thi hành án dân sự.

(ii) Khi kê biên tài sản là công trình xây dựng gắn liền với đất phải kê biên cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quyền sử dụng đất không được kê biên theo quy định của pháp luật hoặc việc tách rời tài sản kê biên và đất không làm giảm đáng kể giá trị tài sản đó.

(iii) Trường hợp kê biên nhà ở: Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải THA và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để THA, trừ trường hợp người phải THA đồng ý kê biên nhà ở để THA.

Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để THA nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải THA, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.

 (iv) Trường hợp kê biên phương tiện giao thông: Chấp hành viên yêu cầu người phải THA, người đang quản lý, sử dụng phương tiện đó phải giao giấy đăng ký phương tiện đó, nếu có. Đối với phương tiện giao thông đang được khai thác sử dụng thì sau khi kê biên, chấp hành viên có thể thu giữ hoặc giao cho người phải THA, người đang quản lý, sử dụng tiếp tục khai thác sử dụng, bảo quản nhưng không được chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp. Trường hợp giao cho người phải THA, người đang quản lý, sử dụng tiếp tục khai thác sử dụng phương tiện giao thông thì chấp hành viên cấp cho người đó biên bản thu giữ giấy đăng ký để phương tiện được phép tham gia giao thông. Chấp hành viên có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấm chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, cho thuê hoặc hạn chế giao thông đối với phương tiện bị kê biên.

1.2. Quy định về định giá tài sản kê biên

Để có căn cứ thực hiện việc bán đấu giá tài sản thì phải xác định được giá của tài sản. Điều 98 Luật Thi hành án dân sự về định giá tài sản kê biên đã quy định: Ngay khi kê biên tài sản mà đương sự thỏa thuận được về giá tài sản hoặc về tổ chức thẩm định giá thì chấp hành viên lập biên bản về thỏa thuận đó. Giá tài sản do đương sự thỏa thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá. Trường hợp đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá thì chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó. Điều 25 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự bên cạnh việc tiếp tục khẳng định quyền của các đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá thì đã xác định họ có quyền thỏa thuận và lựa chọn tổ chức thẩm định giá không chỉ giới hạn trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản kê biên mà còn có thể lựa chọn tổ chức thẩm định giá trên địa bàn khác. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày kê biên tài sản, chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản kê biên trong trường hợp đương sự không thỏa thuận được về giá và không thỏa thuận được việc lựa chọn tổ chức thẩm định giá hoặc tổ chức thẩm định giá do đương sự lựa chọn từ chối việc ký hợp đồng dịch vụ. Ngoài ra, chấp hành viên xác định giá trong các trường hợp không thực hiện được việc ký hợp đồng dịch vụ theo quy định. Giá thẩm định lại được lấy làm giá khởi điểm để bán đấu giá theo quy định.

Ngoài ra, Điều 26 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP đã cho phép chấp hành viên có thể lựa chọn và ký hợp đồng với tổ chức thẩm định giá ngoài địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản kê biên trong trường hợp không ký được hợp đồng dịch vụ thẩm định giá theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 98 Luật Thi hành án dân sự. Trường hợp vẫn không thể ký được hợp đồng thì chấp hành viên tham khảo ý kiến của cơ quan tài chính cùng cấp hoặc cơ quan chuyên môn quản lý ngành, lĩnh vực của tài sản kê biên trước khi xác định giá của tài sản kê biên. Việc tham khảo ý kiến của cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn có liên quan phải lập thành văn bản hoặc biên bản có chữ ký của chấp hành viên và cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn đó. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được đề nghị của chấp hành viên mà cơ quan tài chính, cơ quan chuyên môn không có ý kiến bằng văn bản thì thủ trưởng cơ quan THA dân sự có văn bản đề nghị Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp chỉ đạo các cơ quan chuyên môn có ý kiến để chấp hành viên xác định giá tài sản kê biên.

1.3. Quy định về bán đấu giá tài sản

Tài sản đã kê biên được bán theo các hình thức bán đấu giá hoặc bán không qua thủ tục đấu giá. Việc bán đấu giá tài sản kê biên là động sản có giá trị từ trên 10.000.000 đồng và bất động sản do tổ chức bán đấu giá thực hiện.

Đương sự có quyền thỏa thuận về tổ chức bán đấu giá trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày định giá. Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản với tổ chức bán đấu giá do đương sự thỏa thuận. Trường hợp đương sự không thỏa thuận được thì chấp hành viên lựa chọn tổ chức bán đấu giá để ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản.

Việc ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản được tiến hành trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày định giá. Việc bán đấu giá đối với động sản phải được thực hiện trong thời hạn là 30 ngày, đối với bất động sản là 45 ngày, kể từ ngày ký hợp đồng.

Luật Thi hành án dân sự cũng quy định chấp hành viên bán đấu giá tài sản kê biên trong các trường hợp tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản chưa có tổ chức bán đấu giá hoặc có nhưng tổ chức bán đấu giá từ chối ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản hoặc bán đấu giá đối với động sản có giá trị từ 2.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng.

Việc bán đấu giá đối với động sản phải được thực hiện trong thời hạn là 30 ngày, đối với bất động sản là 45 ngày, kể từ ngày định giá hoặc từ ngày nhận được văn bản của tổ chức bán đấu giá từ chối bán đấu giá. Các thủ tục về bán đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.

Trước khi mở cuộc bán đấu giá 01 ngày làm việc, người phải THA có quyền nhận lại tài sản nếu nộp đủ tiền THA và thanh toán các chi phí thực tế, hợp lý đã phát sinh từ việc cưỡng chế THA, tổ chức bán đấu giá. Người phải THA có trách nhiệm hoàn trả phí tổn thực tế, hợp lý cho người đăng ký mua tài sản. Mức phí tổn do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án giải quyết.

Trong quá trình bán đấu giá, trường hợp không có người tham gia đấu giá, hoặc bán đấu giá không thành thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo của tổ chức bán đấu giá về việc tài sản đưa ra bán đấu giá lần đầu nhưng không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì chấp hành viên thông báo và yêu cầu đương sự thỏa thuận về mức giảm giá tài sản. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo, nếu đương sự không thỏa thuận hoặc thỏa thuận không được về mức giảm giá thì chấp hành viên quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá.

Từ sau lần giảm giá thứ hai trở đi mà không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì người được THA có quyền nhận tài sản để trừ vào số tiền được THA. Trường hợp người được THA đồng ý nhận tài sản để trừ vào số tiền được THA, trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc không có người tham gia đấu giá, trả giá hoặc bán đấu giá không thành thì chấp hành viên thông báo cho người phải THA biết.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày người phải THA nhận được thông báo về việc người được THA đồng ý nhận tài sản để THA, nếu người phải THA không nộp đủ số tiền THA và chi phí THA để lấy lại tài sản đưa ra bán đấu giá thì chấp hành viên giao tài sản cho người được THA. Đối với tài sản là bất động sản, động sản phải đăng ký quyền sở hữu, sử dụng thì chấp hành viên ra quyết định giao tài sản cho người được THA để làm thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản đó cho người được THA. Người phải THA, người đang quản lý, sử dụng tài sản không tự nguyện giao tài sản cho người được THA thì bị cưỡng chế THA.

 Trường hợp người được THA không đồng ý nhận tài sản để THA thì chấp hành viên ra quyết định giảm giá tài sản để tiếp tục bán đấu giá. Nếu giá trị tài sản đã giảm bằng hoặc thấp hơn chi phí cưỡng chế mà người được THA vẫn không nhận để trừ vào số tiền được THA thì tài sản được giao lại cho người phải THA quản lý, sử dụng. Người phải THA không được đưa tài sản này tham gia các giao dịch dân sự cho đến khi họ thực hiện xong nghĩa vụ THA.

Ngoài ra, Luật Thi hành án dân sự còn quy định về thủ tục hủy kết quả bán đấu giá tài sản (Điều 102); bảo vệ quyền của người mua tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để THA (Điều 103).

2. Thực tiễn tổ chức kê biên, xử lý tài sản bảo đảm để thi hành án

2.1. Kết quả thực hiện

Việc áp dụng biện pháp kê biên và xử lý tài sản nói chung cũng như xử lý tài sản bảo đảm trong THA dân sự đã góp phần giải quyết được nhiều việc THA, đặc biệt là về giá trị đạt hiệu quả cao, nhất là trong 02 năm gần đây. Mặc dù kết quả có tiến bộ vượt bậc so với trước đây nhưng vẫn còn nhiều hạn chế như tỷ lệ THA xong còn thấp, số việc, tiền phải THA còn lớn; tiến độ THA còn kéo dài, chậm trễ. Theo số liệu 06 tháng đầu năm 2016, khó khăn lớn nhất là số vụ việc và số tiền còn phải thi hành lớn gồm 16.433 việc, tương ứng với số tiền là 60.399.274.650.000 đồng.

2.2. Nguyên nhân

Một là, hệ thống pháp luật chưa đồng bộ. Theo quy định của pháp luật về tín dụng, ngân hàng thì các tổ chức tín dụng, ngân hàng có quyền nhận tài sản thế chấp tại các địa bàn khác nhau. Tuy nhiên, theo pháp luật về THA dân sự thì các cơ quan THA dân sự được tổ chức theo địa giới hành chính, các cơ quan THA dân sự chỉ có thẩm quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải THA trong phạm vi địa giới hành chính. Trường hợp tài sản ở địa phương khác cơ quan THA dân sự phải ủy thác đến nơi có tài sản để tổ chức THA sau khi giải quyết xong tài sản ở địa phương mình. Do đó, trong trường hợp tổ chức tín dụng nhận thế chấp tài sản ở nhiều địa phương khác nhau thì việc xử lý tài sản sẽ kéo dài.

Hai là, khó khăn trong việc bán đấu giá tài sản đã kê biên bảo đảm thi hành án. Năm 2016, thị trường bất động sản đã ấm dần lên, nhưng trong thực tế sự đóng băng kéo dài đã trực tiếp ảnh hưởng đến điều kiện THA của người phải THA và tính thanh khoản của thị trường, nhất là thị trường bất động sản, nên việc bán tài sản để bảo đảm việc THA còn nhiều hạn chế, nhiều người có tâm lý ngại mua tài sản bán đấu giá THA dẫn đến việc bán đấu giá tài sản thành công ở lần đầu đưa ra bán đấu giá rất thấp, mà chủ yếu phải đưa ra bán nhiều lần mới thành công, hoặc tuy đã đưa ra bán đấu giá nhiều lần vẫn không bán được.

Ba là, các tổ chức tín dụng, ngân hàng chưa có cơ chế trong việc nhận tài sản bán đấu giá để trừ vào khoản vay. Nhiều vụ việc chấp hành viên đã vận động, thuyết phục ngân hàng nhận tài sản giảm giá đã nhiều lần không bán được để trừ vào khoản vay nhưng ngân hàng không nhận. Một số ngân hàng có ý kiến về việc ngân hàng gặp khó khăn trong quá trình đề nghị văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngân hàng đối với tài sản đã nhận. Một số ngân hàng khác phản ánh quy định trong nội bộ ngân hàng về nội dung này cũng có một số ràng buộc chặt chẽ nên ngân hàng chưa mạnh dạn nhận tài sản để khấu trừ khoản tiền vay cũng làm hạn chế khả năng THA đối với những trường hợp tài sản không bán được. 

 Bốn là, một số bản án, quyết định của Tòa án chưa rõ ràng dẫn đến việc thi hành án khó khăn. Trong quá trình tố tụng tại Tòa án, nhiều tổ chức tín dụng, ngân hàng đã tập trung nhiều vào thỏa thuận về số tiền mà không chú ý đến các nội dung khác nên rất nhiều bản án, quyết định của Tòa án thì tài sản thế chấp không đúng trên thực tế.

Một số trường hợp Tòa án tuyên xử lý tài sản thế chấp, theo đó chỉ tuyên hết thời hạn mà người phải THA không thi hành thì ngân hàng có quyền phát mãi tài sản để thu hồi nợ, dẫn đến không thống nhất cách hiểu về thẩm quyền xử lý tài sản giữa cơ quan THA (cơ quan có trách nhiệm tổ chức THA) với ngân hàng (chủ nợ, người đã nhận thế chấp nhưng có đơn yêu cầu cơ quan THA xử lý tài sản thế chấp).

Năm là, công tác phối hợp còn hạn chế. Cơ quan THA dân sự và các tổ chức tín dụng phối hợp chưa bài bản, khoa học, sự phối hợp có nơi, có lúc chưa chặt chẽ, thiếu thống nhất.

Sáu là, công tác quản lý chỉ đạo, điều hành chưa chủ động, quyết liệt. Một số lãnh đạo cơ quan THA dân sự chưa quyết liệt; thiếu phối hợp với các ban, ngành có liên quan trong công tác THA dân sự, đặc biệt là trong việc phối hợp để giải quyết những vụ việc trọng điểm, kéo dài; việc kiểm tra, đôn đốc đối với cán bộ thuộc quyền quản lý trong công tác phối hợp chưa thường xuyên; trình độ chuyên môn của đội ngũ chấp hành viên chưa đồng đều, năng lực còn hạn chế dẫn đến kết quả công tác chưa cao.

Công tác quản lý, chỉ đạo của một số tổ chức tín dụng, ngân hàng còn thiếu tính khoa học, nhiều tổ chức tín dụng còn buông lỏng không kiểm soát chặt chẽ dẫn đến khách hàng mất khả năng thanh toán; cán bộ tín dụng, ngân hàng thiếu kinh nghiệm khi tham gia vào hoạt động tố tụng và THA; tổ chức tín dụng, ngân hàng một số nơi chưa có sự phối hợp với các cơ quan THA trong việc tổ chức THA mà còn phó mặc việc THA cho cơ quan THA.

Về phía các cơ quan chính quyền địa phương, trong quá trình người dân thế chấp, bảo lãnh tài sản để vay vốn tín dụng thì gần như không có trường hợp nào đưa ra các khuyến cáo đối với người dân về việc rủi ro khi thế chấp. Tuy nhiên, khi cơ quan THA tiến hành xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi tiền cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng thì trong một số trường hợp lại nêu ra đây là nhà (hoặc tài sản) duy nhất của người phải THA để không phối hợp trong việc tổ chức THA.

3. Đề xuất một số giải pháp

3.1. Trong công tác phối hợp

Tiếp tục quán triệt, phổ biến nghị quyết của Chính phủ, quy chế phối hợp giữa Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tư pháp trong xử lý các khoản nợ có tài sản bảo đảm để nâng cao nhận thức, trách nhiệm của mỗi cơ quan, đơn vị, cá nhân đối với việc THA dân sự liên quan đến tài sản bảo đảm. Các tổ chức tín dụng, ngân hàng và công ty quản lý tài sản cần phối hợp chặt chẽ với cơ quan THA dân sự trong việc rà soát và tổ chức THA, cung cấp đầy đủ các thông tin và các tài liệu liên quan đến tài sản thế chấp để việc xử lý tài sản được kịp thời đảm bảo đúng quy định pháp luật.

 3.2. Về phía cơ quan thi hành án dân sự

Nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác quản lý, chỉ đạo, điều hành, tập trung phát huy vai trò của người đứng đầu trong thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ và công tác phối hợp liên ngành; thường xuyên, kịp thời tranh thủ sự lãnh đạo, chỉ đạo của cấp ủy Đảng, chính quyền các cấp và phối hợp với các ngành, các tổ chức đoàn thể để huy động hệ thống chính trị ở địa phương trong công tác THA dân sự nhằm nâng cao chất lượng và hiệu qủa công tác THA dân sự trên địa bàn tỉnh.

3.3. Về phía ngân hàng, tổ chức tín dụng

Thực hiện đúng trình tự thủ tục thẩm định tài sản trước khi cho khách hàng vay. Khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản của người khác hoặc ngược lại cần cân nhắc yêu cầu người có tài sản đó có văn bản thỏa thuận để xử lý tài sản trong trường hợp người vay không trả được tiền. Trong quá trình nhận thế chấp phải có sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ tài sản thế chấp để tránh tình trạng tài sản bị thay đổi so với lúc nhận thế chấp.

Tổ chức tín dụng, ngân hàng phải cử người có năng lực, trách nhiệm để tham gia giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng tín dụng từ giai đoạn xét xử đến giai đoạn THA dân sự, đồng thời, phải kịp thời đề nghị Tòa án giải thích các nội dung chưa rõ trong các quyết định, bản án của Tòa án để bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

 Ngoài ra, chính quyền địa phương cũng cần nâng cao vai trò và trách nhiệm quản lý trên địa bàn như đưa ra các khuyến cáo đối với người dân về việc rủi ro khi thế chấp tài sản, phối hợp với các cơ quan có thẩm quyền, nhất là phối hợp chặt chẽ với Tòa án, cơ quan THA trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm.