Bà Chu Thị Hoa - Phó Viện trưởng Viện Chiến lược và khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp Việt Nam phát biểu khai mạc Hội thảo.

Phát biểu khai mạc Hội thảo, Bà Chu Thị Hoa - Phó Viện trưởng Viện Chiến lược và khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp Việt Nam cho biết, quyền tài sản được xem là một chế định cơ bản, giữ vị trí trung tâm trong hệ thống pháp luật dân sự Việt Nam, có vai trò liên kết các chế định khác nhau, không chỉ phản ánh các nguyên tắc cốt lõi của pháp luật dân sự mà còn thể hiện sự phát triển về tư duy lập pháp và nhu cầu điều chỉnh các quan hệ tài sản ngày càng đa dạng, phức tạp trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế sâu rộng. Trong thời gian qua, việc xây dựng và áp dụng hiệu quả các quy định pháp luật về quyền tài sản không chỉ góp phần bảo đảm quyền lợi hợp pháp của các chủ thể mà còn tạo cơ sở, nền tảng pháp lý vững chắc cho các hoạt động đầu tư, kinh doanh và phát triển thị trường. Trong đó, không ít các quy định lần đầu được ghi nhận có những đóng góp “then chốt” trong việc bảo vệ và tăng cường khả năng khai thác triệt để các quyền đối với tài sản. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng pháp luật thời gian qua ở Việt Nam cho thấy còn tồn tại không ít khó khăn, vướng mắc liên quan đến vấn đề quyền tài sản, đặc biệt trong bối cảnh phát triển nhanh chóng của công nghệ thị trường và sự đa dạng của các tài sản mới. Một trong những vướng mắc, bất cập có thể thấy là khái niệm tài sản, quyền tài sản đã có nhiều thay đổi trong bối cảnh hiện nay, với sự diễn biến của lĩnh vực số hoá cũng như quyền sở hữu trí tuệ, sự xuất hiện của trí tuệ nhân tạo và một số loại tài sản mới trong khi việc điều chỉnh về mặt thể chế còn nhiều vướng mắc. Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng có quy định một số quyền tài sản như quyền bề mặt, quyền khai thác không gian ngầm nhưng thực tiễn triển khai thời gian qua, vận dụng quyền này trên thực tế chưa được nhuần nhuyễn. Đặc biệt trong thời gian gần đây, Bộ Chính trị vừa ban hành Nghị quyết số 68-NQ/TW ngày 04/5/2025 về phát triển kinh tế tư nhân, trong đó có nhiều quy định liên quan đến vấn đề quyền tài sản, quyền sở hữu sẽ cần sửa đổi, bổ sung trong giai đoạn tới.

Toàn cảnh Hội thảo.

Quy định pháp luật Đức liên quan đến quyền sở hữu

Tại Hội thảo, ông Fabian Jung - Thẩm định viên và cố vấn pháp lý tại Vụ Pháp luật tài sản, Bộ Tư pháp và Bảo vệ người tiêu dùng Cộng hoà Liên bang Đức chia sẻ về các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu, quyền tài sản, trong đó có những điểm giống nhau và khác nhau giữa Đức và Việt Nam. Cụ thể:

Thứ nhất, về nội dung sở hữu đất.

Đức phân biệt giữa chiếm hữu và sở hữu. Theo đó, chiếm hữu là quyền kiểm soát thực tế đối với một đối tượng tách biệt về mặt pháp lý với chính sự vật đó và không liên quan đến tài sản. Ví dụ người thuê nhà có quyền chiếm hữu. Sở hữu là quyền xử lý một vật theo ý muốn và loại trừ người khác khỏi bất kỳ ảnh hưởng nào. Ví dụ, người có nhà cho thuê là người sở hữu không phải người chiếm hữu.

Về khái niệm sở hữu, Đức có sự phân định luật động sản (sở hữu động sản) và luật bất động sản (sở hữu bất động sản).

Đối với nội dung luật bất động sản, có nguyên tắc thống nhất quyền sở hữu đất đai và quyền sở hữu nhà trên đất. Theo đó, việc bán một lô đất cũng tự động gắn liền với việc bán toà nhà như một phần thiết yếu của lô đất. Điều đó cũng có nghĩa không có quyền sở hữu riêng nhà và đất. Bên cạnh đó, một mảnh đất cũng mở rộng đến không gian phía trên bề mặt và đến phần chìm dưới bề mặt trừ nước ngầm.

Thứ hai, về nguyên tắc chuyển nhượng sở hữu đất.

Để chuyển quyền sở hữu, gắn quyền đối với một mảnh đất, cần sự thoả thuận giữa hai bên về sự thay đổi quyền và việc ghi nhận thay đổi vào “sổ địa bạ”, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Ông Fabian Jung nhấn mạnh, sổ địa bạ cung cấp thông tin về chủ sở hữu, quyền, nợ và thuế thổ trạch nên có chức năng minh bạch khi mua bất động sản và bảo vệ bên thứ ba. Tuy nhiên, hiện sổ địa bạ rất cần được số hoá nhưng cũng có nhiều khó khăn như không có cơ sở dữ liệu quốc gia về sở hữu đất đai; không có thông báo tự động trong trường hợp tử vong; sổ địa bạ thường không cập nhật, người thừa kế không biết gì về sở hữu đất; chủ sở hữu nước ngoài thường khó xác định nếu không hợp tác; thường là các đăng ký lỗi thời cho quyền địa dịch; việc chuyển thể các trang PDF được quét rất tốn kém.

Bên cạnh đó, lập văn bằng công chứng là một yêu cầu chính thức. Công chứng viên có vai trò rất lớn. Công chứng như “cơ chế một cửa”. Gần như mọi việc từ khi bắt đầu cho đến khi chuyển giao sở hữu đều được thực hiện qua công chứng, kể cả vấn đề thanh toán tiền mua bán.

Liên quan đến nội dung về quyền bảo đảm, ở Đức, hợp đồng vay tín dụng được bảo đảm bằng thế chấp (cầm cố). Quyền cầm cố bất động sản cũng được lập thành văn bằng và ghi vào sổ địa bạ. Trên thực tế, việc bán đấu giá bất động sản để trả nợ ngân hàng rất hiếm khi xảy ra, bởi trước đó có thể thực hiện việc xin kéo dài nợ hay giảm lãi suất.

Thứ ba, về sở hữu bất động sản trong hôn nhân và trong thừa kế

Ở Đức, khoảng 90% cặp vợ chồng không có hợp đồng hôn nhân. Khi bán bất động sản, không nhất thiết cả hai vợ chồng đều phải ký hợp đồng nhưng số tiền thu được phải được chia cho cả hai người.

Ông Fabian Jung cho biết, về thuế thừa kế, có điểm khác biệt so với Việt Nam. Theo đó, thuế này phụ thuộc vợ chồng có hôn thú hay không. Nếu không có hôn thú, giá trị di sản trong khoảng 20.000 Euro thì không bị thuế còn nếu trên số đó sẽ bị tính thuế 30%; trong khi đó, cặp vợ chồng có hôn thú thì con số này là 500.000 Euro, đồng thời nhà sở hữu có thể miễn thuế trong một số điều kiện nhất định.

Thứ tư, về quyền tài sản phái sinh.

Ở Đức có các quyền tài sản phái sinh như: (i) Quyền khai thác là quyền được sử dụng tài sản và có thu nhập (thu hoạch) từ tài sản suốt đời hoặc có thời hạn, tuy không phải là chủ sở hữu. Quyền này được ghi vào sổ địa bạ, không được thừa kế hoặc bán quyền khai thác (không được cho phép khai thác tiếp). (ii) Quyền ở là một quyền đối vật, cho phép sử dụng toàn bộ hoặc một phần ngôi nhà để ở (giới hạn hơn so với quyền khai thác). Ví dụ như bố mẹ cho con ngôi nhà nhưng giữ lại quyền ở suốt đời. (iii) Quyền địa dịch được đăng ký vĩnh viễn trong sổ địa bạ nên cũng là một yếu tố giá trị cho ngân hàng trong trường hợp đấu giá tịch thu tài sản thế chấp.

Ông Fabian Jung - Bộ Tư pháp và Bảo vệ người tiêu dùng Cộng hoà Liên bang Đức chia sẻ tại Hội thảo.

Kinh nghiệm của Đức giải quyết thách thức pháp lý mới

Ở Đức chủ yếu là mối quan hệ tư nhân, ít có sự can thiệp của Nhà nước. Điều này cũng gây những khó khăn nhất định, đòi hỏi cần có phản ứng từ Nhà nước để giải quyết một số vấn đề phát sinh. Một số kinh nghiệm giải quyết thách thức pháp lý mới được chuyên gia Đức chia sẻ như sau:

Thực tế khi xảy ra tình trạng thiếu nhà ở, giá thuê nhà ở mức rất cao, Nhà nước đã can thiệp bằng các biện pháp như: (i) Kiềm chế mức tiền thuê nhà: Đưa ra mức giá trần đối với từng khu vực, theo đó, nếu cho thuê quá mức này có thể bị kiện và kết quả giải pháp này cũng giúp dần ổn định giá thuê nhà; (ii) Địa phương có quyền mua trước khi có giao dịch bất động sản trong trường hợp vì lợi ích xã hội, công cộng như xây trường học, công viên, không gian xanh… nhưng điều này phần nào cũng gây nên bất công bởi nhà đầu tư đã phải đầu rất nhiều nhưng buộc phải bán cho Nhà nước; (iii) Áp dụng “quyền xây dựng có thể thừa kế” bằng cách: Không cấp tài chính mua đất, địa phương giữ quyền sở hữu đất, sử dụng công cụ chống đầu cơ đất (như đánh thuế đầu cơ), tuy nhiên, với biện pháp này có thể dẫn đến bất cập 30 năm trước khi hết hạn thường không còn đủ điều kiện cho vay thế chấp và có thể bán trên thị trường; phát triển chi phí không rõ ràng của lãi suất từ “quyền xây dựng có thể thừa kế”; (iv) Áp dụng chi phí phụ trợ cao khi mua bất động sản; mua bất động sản mà không xây dựng sẽ bị chế tài của Nhà nước từ 03 - 05 năm.

Nhằm xử lý tình trạng lạm dụng bất động sản để rửa tiền, từ năm 2003, Đức cấm thanh toán bằng tiền mặt, vàng hay tiền kỹ thuật số trong giao dịch bất động sản, mà phải thực hiện hoàn toàn qua tài khoản ngân hàng, đồng thời triển khai cơ chế đăng ký minh bạch, dự kiến trong tương lai cần thiết số hoá sổ địa bạ.

Về vấn đề mở rộng “tài sản kỹ thuật số”, ở Đức chưa có luật về tài sản số. Theo luật của Đức, khái niệm đồ vật chỉ là những thứ hữu hình, “tài sản kỹ thuật số” không phải là đồ vật (vì vô hình). Với bối cảnh mới, Đức đã đưa ra những ý tưởng cải cách như: Thay đổi khái niệm về đồ vật; tài sản kỹ thuật số thì không thể chuyển giao, thực hiện quy đổi tài sản kỹ thuật số thành giá trị tương tự để đưa vào sổ đăng ký; xây dựng luật về trái phiếu điện tử, theo đó, trái phiếu được ghi nhận trong sổ đăng ký điện tử, không có chứng chỉ giấy.

Đại biểu tham dự Hội thảo.

Việt Nam đã ghi nhận đặc điểm “vật quyền” nhưng thực hiện chưa “nhuần nhuyễn”

Phát biểu tại Hội thảo, TS. Nguyễn Bích Thảo - Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cho biết, vấn đề quy định quyền tài sản với nghĩa vật quyền có sự khác nhau giữa các quốc gia tuỳ thuộc chế độ, điều kiện mỗi nước. Mặc dù vậy, vật quyền cũng có những điểm, nguyên tắc chung nhất định như tính xác định; tính minh bạch; không thể chuyển giao giá trị lớn hơn; quyền xác lập trước được ưu tiên trước; vật quyền hạn chế (vật quyền bảo đảm) có xu hướng được ưu tiên bảo vệ; có cơ chế đòi lại tài sản… Đồng thời, TS. Nguyễn Bích Thảo cũng chia sẻ về xu hướng phát triển của quyền tài sản trên thế giới, cụ thể: Nhấn mạnh vai trò của vật quyền bảo đảm, đề cao vai trò của quyền tài sản đối với phát triển bền vững, nhấn mạnh yếu tố “kiểm soát, chi phối” đối với tài sản vô hình mới (dữ liệu, tài sản số…). Đối với Việt Nam, TS. Nguyễn Bích Thảo nhấn mạnh, mặc dù Việt Nam đã có ghi nhận đặc điểm của vật quyền theo xu hướng của thế giới nhưng còn tồn tại nhiều bất cập trong quy định và thực tiễn pháp luật về quyền tài sản đòi hỏi cần phải có sự thay đổi tư duy để hoàn thiện pháp luật.

Theo TS. Lê Thị Hoàng Thanh, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật dân sự - kinh tế, Bộ Tư pháp Việt Nam, việc ghi nhận “quyền khác đối với tài sản” đem lại rất nhiều lợi ích, trong đó đặc biệt thúc đẩy khai thác tối đa giá trị, lợi ích của tài sản, bảo vệ tốt hơn quyền của các chủ thể, tạo nhiều cơ hội lưa chọn cho các bên tham gia quan hệ pháp luật. Các nước có sự vận dụng nhuần nguyễn lý luận về quyền khác đối với tài sản (như Đức, Nhật Bản, Trung Quốc,…) cho thấy những kết quả tích cực trong thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, giao dịch trong đời sống. Điển hình như việc thực hiện công trình đi qua cao ốc, công trình ngầm…, trong khi với Việt Nam phải xử lý rất khó khăn chẳng hạn như cần điều chỉnh quy hoạch hoặc thậm chí không thể thực hiện được.

Dù vậy, pháp luật Việt Nam cũng đã đạt được một số kết quả nhất định trong quy định quyền khác đối với tài sản. Cụ thể, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã có quy định về những nguyên tắc, đặc điểm cơ bản của quyền khác đối với tài sản; quy định 03 quyền khác đối với tài sản gồm quyền đối với bất động sản liền kề (được kế thừa), quyền bề mặt và quyền hưởng dụng (là 02 quyền mới); ghi nhận một số khía cạnh nội dung của vật quyền bảo đảm (thế chấp, cầm cố, bảo lưu quyền sở hữu, cầm giữ tài sản).

Bên cạnh kết quả đạt được, Phó Vụ trưởng Lê Thị Hoàng Thanh cũng thừa nhận, còn nhiều bất cập, hạn chế như:

(i) Về quyền đối với bất động sản liền kề: Tên “quyền đối với bất động sản liền kề” tức phải liền kề, giáp ranh nhau? Trong khi đó, “địa dịch” không chỉ bao hàm quyền sử dụng bất động sản liền kề mà còn cả hạn chế quyền sử dụng của chủ sở hữu bất động sản và còn cho phép các bất động sản ở vị trí xa hơn cũng được hưởng quyền. Đồng thời, chưa quy định cụ thể trách nhiệm “đền bù” trong quy định quyền về lối đi qua (Điều 255 Bộ luật Dân sự năm 2015). Bên cạnh đó, chủ sở hữu bất động sản chịu dịch quyền phải chịu một số giới hạn hoặc phải chấp nhận một số hành vi cần thiết của chủ sở hữu bất động sản hưởng địa dịch để sử dụng địa dịch đó.

(ii) Về quyền hưởng dụng: Quy định còn chung chung và một số điểm chưa thực sự hợp lý như khái niệm quyền hưởng dụng có nội hàm giống như quyền sử dụng (là trong các quyền năng của quyền sở hữu); quyền hưởng dụng có thể xác lập đối với các tài sản kể cả tài sản tiêu hao là không hợp lý, chẳng hạn đối với tài sản tiêu hao.

(iii) Về quyền bề mặt: Chưa giải quyết được vấn đề Nhà nước có thể phê duyệt dự án xây dựng tàu điện ngầm đi qua những mảnh đất đã giao cho chủ thể khác quyền sử dụng mà không bồi thường cho người đang sử dụng đất hay không; chưa có quy định điều chỉnh để giải quyết quyền, lợi ích của người sử dụng đất và chủ đầu tư trong các công trình xây dựng giao thông công cộng sử dụng bề mặt ngầm của lòng đất và khoảng không gian trên mặt đất (chế định bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng khi xảy ra sự cố công trình là chưa đủ); chưa có cơ chế linh hoạt để trong một số dự án cụ thể như xây dựng cầu, đường trên cao, dưới lòng đất, Nhà nước thay vì thu hồi quyền sử dụng đất chỉ cần thu hồi quyền bề mặt để giảm tối thiểu chi phí bồi thường; thiếu cơ chế khai thác bề mặt của không gian thuộc công trình công cộng (trên, dưới đường giao thông).

(iv) Về vật quyền bảo đảm: Chưa ghi nhận đầy đủ.

Đại biểu tham dự Hội thảo.

Nhu cầu hoàn thiện pháp luật về các loại tài sản mới

Tại Hội thảo, PGS.TS. Nguyễn Công Thành, Đại học Kinh tế quốc dân nhấn mạnh về nhu cầu phát triển các loại tài sản mới, những bất cập phát sinh đòi hỏi cần hoàn thiện hệ thống pháp luật cho các loại tài sản mới này.

Cụ thể, PGS.TS. Nguyễn Công Thành cho biết, nhu cầu về “tài sản mã hoá” rất lớn, không chỉ trên thế giới, mà ngay tại Việt Nam, theo thống kê có hơn 17 triệu người sở hữu tiền mã hoá và Báo cáo “Chỉ số Chấp nhận Crypto Toàn cầu năm 2025” cho thấy đây là năm thứ 5 liên tục Việt Nam được ghi nhận trong top 5 quốc gia có tỷ lệ tiếp nhận cao nhất. Điều này đặt ra yêu cầu về việc hoàn thiện hệ thống pháp luật để phát triển thị trường mã hoá. Theo đó, từ ngày 01/01/2026, Luật Công nghiệp công nghệ số năm 2025 sẽ chính thức có hiệu lực, lần đầu tiên công nhận tài sản số như một thành phần hợp pháp trong nền kinh tế quốc gia. Nghị quyết số 05/2025/NQ-CP ngày 09/9/2025 của Chính phủ về việc triển khai thí điểm thị trường tài sản mã hoá tại Việt Nam với thời gian thực hiện thí điểm 05 năm.

Bên cạnh đó, “tài sản chứng khoán hoá” cũng phát triển nhanh chóng. Chứng khoán hoá là việc tạo ra các chứng khoán dự trên các dòng tiền cố định hoặc mang tính chất tuần hoàn của một tập hợp tách biệt các khoản phải thu hoặc các tài sản tài chính. Các công cụ tài chính đang rất phổ biến như trái phiếu được chứng khoán hoá từ các khoản vay thế chấp bất động sản (MBS); trái phiếu được chứng khoán hoá từ các khoản vay tài sản (ABS) như ô tô, thẻ tín dụng… Trong bối cảnh phát triển thị trường chứng hoán, chứng khoán hoá tạo thêm nhiều loại chứng khoán mới cung ứng cho thị trường tài chính. Tuy nhiên, ABS, MBS tại Việt Nam chưa có cơ sở pháp lý chuyên biệt mà hiện chủ yếu dựa trên Luật Chứng khoán, Luật Các tổ chức tín dụng và các nghị định hướng dẫn trái phiếu nên đòi hỏi cần hoàn thiện khung pháp lý để hỗ trợ phát triển thị trường chứng khoán.

Đồng thời, việc chuyển từ kinh tế tuyến tính sang kinh tế tuần hoàn dẫn đến việc chuyển giao tài sản đa dạng và phức tạp hơn như “chất thải” trở thành tài sản được chuyển giao ngược từ người mua trở lại cho người bán hoặc từ người sản xuất này sang người sản xuất khác. Điều này cho thấy việc chuyển giao tài sản sẽ trở nên phức tạp hơn.

Ngoài ra, “các sản phẩm do AI tạo ra” dựa trên thông tin được sử dụng để đào tạo AI dẫn đến các cuộc chiến về bản quyền.

Cũng tại Hội thảo, nhiều đại biểu đã đặt các câu hỏi nhằm làm rõ cũng như tham khảo thêm kinh nghiệm của Đức về các vấn đề như cơ chế pháp lý đối với tài sản mới, xây dựng khái niệm các tài sản mới, việc bảo vệ quyền tài sản số (ví dụ trường hợp khi một token bị mất key), thời hiệu khởi kiện quyền sở hữu, việc chấm dứt quyền địa dịch khi không có nhu cầu, giá bồi thường khi Nhà nước thực hiện quốc hữu hoá tài sản đất đai, bên nào (bên mua hay bên bán) là người thanh toán thuế khi chuyển nhượng bất động sản, giá làm căn cứ tính thuế (giá mua bán thực tế hay theo bảng giá được cơ quan có thẩm quyền ấn định), sử dụng công cụ để hạn chế việc mua đi bán lại bất động sản, tỷ lệ phần trăm biểu quyết thực hiện bán nhà chung cư, độ cao và độ sâu trên bề mặt và phần chìm dưới bề mặt đất…