Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề trong pháp luật dân sự Việt Nam

1. Một số vấn đề lý luận về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

1.1. Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề sớm được ghi nhận trong pháp luật nhiều nước trên thế giới. Do những địa thế tự nhiên, không phải lúc nào đất đai cũng vuông vắn, đường đi thông thoáng dành cho những người sử dụng đất. Các nhà làm luật đã tính đến những tranh chấp phát sinh liên quan đến lối đi từ rất sớm nên đã xây dựng những chế định về quyền địa dịch hay còn gọi là quyền đối với bất động sản liền kề.

Theo từ điển Tiếng Việt, chữ “liền” có nghĩa là ở kề ngay nhau, sát ngay nhau, không cách[1]. Còn chữ “kề” mang hàm nghĩa là ở vào hoặc làm cho ở vào vị trí rất gần, không còn hoặc coi như không còn có khoảng cách[2]. Từ đó có thể thấy bất động sản liền kề chính là những bất động sản nằm ở ngay sát nhau. Có quan điểm cho rằng, bất động sản liền kề được hiểu là “bất động sản có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các bất động sản”[3]. Tuy nhiên, theo quan điểm của tác giả, bất động sản liền kề không nên hiểu như vậy. Trên thực tế, có nhiều bất động sản không liền kề nhưng vẫn bị hạn chế về quyền nhằm tạo lập lối đi. Thậm chí có trường hợp rất nhiều bất động sản không hẳn liền kề, tiếp giáp nhau nhưng vẫn chỉ có một lối đi chung.

Từ những nhu cầu thực tiễn phát sinh về bất động sản liền kề, thuật ngữ quyền đối với bất động sản liền kề được nảy sinh trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, quyền đối với bất động sản liền kề là: Quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền). Cách định nghĩa quyền đối với bất động sản liền kề của Bộ luật Dân sự năm 2015 đã có sự tiến bộ hơn so với Bộ luật Dân sự năm 2005. Trước đây, Bộ luật Dân sự năm 2005 sử dụng thuật ngữ quyền sử dụng hạn chế với bất động sản liền kề đồng thời định nghĩa theo hướng liệt kê: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thỏa thuận khác”[4]. Cách định nghĩa mang tính chất liệt kê này không có tính dự liệu phần nào đó chưa lột tả hết bản chất về loại vật quyền bị hạn chế này. Qua đó, có thể thấy, Bộ luật Dân sự năm 2005 đứng trên góc độ của chủ thể hưởng quyền để xây dựng khái niệm còn Bộ luật Dân sự năm 2015 phần nào đó đứng trên góc độ của bất động sản chịu hưởng quyền (hay có thể hiểu nôm na là bất động sản chịu thiệt hại) để xây dựng khái niệm. Cách Bộ luật Dân sự năm 2015 định nghĩa quyền về bất động sản liền kề thể hiện được toàn bộ nội hàm của vấn đề lại rất xúc tích.

1.2. Điều kiện xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

Khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ”. Dựa trên quy định này, để xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải đầy đủ hai điều kiện sau: (i) Thứ nhất, có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của chủ sở hữu khác. Về mặt ngữ nghĩa, “vây bọc” được hiểu là “vây kín bốn phía, không hở chỗ nào”[5]. Như vậy, điều kiện này dựa vào địa thế tự nhiên hoặc những lý do khác khiến bất động sản bị vậy bọc bởi các bất động sản khác. Sự vây bọc ở đây theo nghĩa không có điểm hở cả bốn phía đều bị vây bọc. (ii) Thứ hai, không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng. Từ việc bị vây bọc bởi bất động sản khác, một điều kiện khác để xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề nằm ở việc không có lối đi hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng. Ở đây, “lối đi” được hiểu là khoảng đất dẫn vào bất động sản bị vây bọc mà diện tích đất này được thiết lập trên phần diện tích bất động sản liền kề[6]. Quy định tại khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 có sự tiến bộ hơn rất nhiều so với Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự năm 1995. Trước đây, luật chỉ tính đến phương án bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của chủ sở hữu khác đến mức không có lối đi. Song thực tế hiếm khi xảy ra tình trạng không có lối đi. Tình trạng không đủ lối đi ra đường công cộng xảy ra nhiều hơn trong thực tiễn đời sống. Chính những điều này gây ra nhiều tranh chấp trong đời sống thực tiễn do quá trình biến động đất đai ở nhiều nơi.

1.3. Hệ quả xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

Khi đã đầy đủ các điều kiện để xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi trên phần đất của họ. Khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 đưa ra các hệ quả, trước hết nằm ở lối đi dành cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền. Theo đó, lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi[7]. Quy định của pháp luật cũng chưa cụ thể hóa thế nào là “thuận tiện”, “hợp lý” nhất. Hơn nữa, luật cũng chỉ quy định vấn đề hết sức chung chung về lợi ích của bất động sản bị vây bọc. Với quy định chung chung như vậy gây khó khăn trong việc giải quyết của cơ quan tài phán. Hơn nữa, bản thân chữ “thuận tiện”, “hợp lý” cũng khiến các bên tranh chấp chưa tìm được tiếng nói chung trong quá trình thực hiện. Xét trên nhiều góc độ về địa thế tự nhiên, nhiều khi lối đi từ bất động sản bị vây bọc có lối đi ra đường công cộng xa hơn nhưng đã yêu cầu có lối đi khác phần nào gây phiền lụy cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Tính thuận tiện thông thường trùng với tính hợp lý nhưng có thể xảy ra trường hợp không đồng nhất trong các quan niệm này. Nếu xem lối đi “thuận tiện” là lối đi ngắn nhất ra đến đường công cộng thì “hợp lý” có thể còn phụ thuộc vào thiệt hại gây ra do việc mở lối đi là ít nhất đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề, đồng thời không gây ra sự bất tiện trong sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh của họ. Xét theo logic thông thường thì với cùng một chiều rộng, chiều cao, lối đi ngắn nhất có diện tích nhỏ nhất và chiếm không gian ít nhất, do đó thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền sẽ là ít nhất. Nhưng nếu để mở lối đi đó mà phải phá đổ công trình xây dựng hay cây cối thì thiệt hại có thể nhiều hơn so với việc mở lối đi dài và nhiều khi không thể thực hiện trên thực tế[8].

Bên cạnh những vấn đề về lối đi, việc đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền cũng trở thành vấn đề nảy sinh trên thực tiễn. Rõ ràng, khi để chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền đi qua lối đi của mình, chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền ít nhiều có sự không hài lòng. Vì trên thực tế, quyền lợi của họ đã bị xâm phạm một cách ngang nhiên. Trong bài viết này, tác giả sử dụng từ “ngang nhiên” vì bản thân việc xâm phạm này cũng xuất phát từ lợi ích của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền. Khi vấn đề quyền lợi bị động chạm đến, chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền sẽ có sự đòi hỏi về vấn đề đền bù. Nhất là với thời buổi hiện tại, đất đai càng trở nên có giá trị. Nhiều vụ việc tranh chấp về lối đi qua bất động sản liền kề không thể thỏa thuận được mức đền bù với nhau. Phương án các Tòa án thường sử dụng cho đến nay vẫn chưa có tính thống nhất. Nhiều Tòa án lấy mức giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhằm đưa ra một mức đền bù cho các bên. Nhưng cũng có Tòa án tính đến công sức tôn tạo đất qua từng thời kỳ của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền để đưa ra một mức đền bù phù hợp với công sức đó. Bản thân trong lý thuyết vật quyền chưa có những quy định riêng về quyền tôn tạo, đóng góp cho tài sản nên chưa thể có hành lang pháp lý tạo điều kiện thuận lợi cho những tranh chấp phát sinh liên quan đến đất đai. Án lệ của nước ngoài lại theo quan điểm đền bù giá trị thấp hơn giá trị đất đai của bất động sản chịu hưởng quyền. Tòa nước ngoài sử dụng để định giá địa dịch, gọi là phương pháp “giảm bớt” hay phương pháp “trước và sau”. Phương pháp này bắt nguồn từ vụ việc Rogerson v The Minister: Tòa án sẽ định giá toàn bộ thửa đất trước và sau khi có địa dịch, giá trị giảm bớt chính là sự chênh lệch giữa các lần định giá và đây cũng là khoản đền bù mà chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải trả cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền[9]. Nhìn chung, cho đến nay, các hướng giải quyết vấn đề liên quan đến tiền đền bù đối với bất động sản liền kề nhiều song các Tòa án vẫn thiếu tính thống nhất trong việc xét xử dẫn đến nhiều vấn đề bức xúc đối với các bên tranh chấp.

2. Thực trạng pháp luật quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

Thông qua một vụ tranh chấp điển hình về lối đi chung, tác giả muốn đưa ra những thực trạng về mặt pháp luật trong quá trình xảy ra nhiều vụ tranh chấp và dẫn chứng bằng một vụ việc cụ thể như sau: “Tháng 8/2004, bà T mua miếng đất gần nhà ông S (xã X, huyện Y, tỉnh Z) để mở nhà máy xay xát lúa gạo xuất khẩu. Trước đó, ông S có “chừa” lối đi với chiều ngang gần 2 m cho người hàng xóm (tức người đã bán đất cho bà T) sử dụng. Trong thời gian hoạt động, doanh nghiệp của bà T thường để xe tải gây ồn, bụi... làm ảnh hưởng đến sinh hoạt của gia đình ông S. Lại nữa, theo ông S, bà T còn có một lối đi khác với chiều ngang hơn 15 m để ra đường lớn. Ông S không muốn bà T tiếp tục sử dụng lối đi cũ. Ngược lại, bà T muốn ông S phải mở rộng lối đi cũ thành 4 m và bà đã khởi kiện ra tòa.

Cuối năm 2006, khi xử sơ thẩm lần đầu, Tòa án nhân dân huyện Y đã bác đơn kiện của bà T. Theo tòa, “doanh nghiệp của bà T không bị các bất động sản liền kề vây bọc, trong khi bà còn lối đi khác rất thuận tiện cho việc đi lại, kinh doanh với chiều ngang hơn 15 m đúng như ông S đã nêu”. Tuy nhiên, tòa sơ thẩm cũng yêu cầu ông S phải giữ nguyên lối đi cũ như trước đây. Bà T kháng cáo với lý do cần có lối đi hơn 13 m² để xe tải dễ ra vào. Tại phiên xử phúc thẩm sau đó, Tòa án nhân dân tỉnh Z đã yêu cầu ông S bán cho bà T  hơn 13 m² đất với giá hơn 40 triệu đồng. Theo Hội đồng xét xử phúc thẩm, lối đi sẵn có của bà T không đủ để nhà máy hoạt động xuất khẩu gạo. Theo chỉ đạo của Ủy ban nhân dân tỉnh, các cơ quan chức năng phải kiểm tra, tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn của doanh nghiệp kinh doanh xuất khẩu gạo, trong đó có doanh nghiệp của bà T. Cho rằng cách giải quyết này của tòa phúc thẩm “gây thiệt hại đến quyền lợi của một bên đương sự”, Viện kiểm sát nhân dân tối cao đã kháng nghị, Tòa án nhân dân tối cao cũng đã ra quyết định giám đốc thẩm “hủy hai bản án phúc thẩm, sơ thẩm; giao hồ sơ về Tòa án nhân dân huyện Y xét xử lại”. Lý do: Tòa sơ thẩm chưa xác minh lối đi ban đầu rộng bao nhiêu, có từ bao giờ; việc buộc ông S mở lối đi với chiều ngang 4 m chưa có cơ sở pháp lý vì đất bà T không bị vây bọc bởi các bất động sản liền kề... Đầu tháng 9/2009, Tòa án nhân dân huyện Y đã đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm lần hai. Bản án tiếp tục tuyên buộc ông S phải bán hơn 13 m² đất (ngang 4 m, dài hơn 3 m) cho bà T với giá hơn 40 triệu đồng. Lần này, ông S đã làm thủ tục kháng cáo “với chiều ngang 5 m, nếu tòa buộc tôi bán cho bà T hết 4 m thì tôi đâu còn lối đi vào nhà mình!” - ông S. bất bình[10].

Ở đây, cách giải quyết của Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm không có sự nhất quán với nhau gây ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Bởi thực tế phát sinh ông S đã dành cho bà T 2 m² lối đi riêng đủ để bà T bảo đảm sinh hoạt cho bản thân cùng gia đình. Trong khi đó, bản thân bà T cũng có một lối đi khác 15 m để đi ra đường lớn. Nhưng Tòa án cấp phúc thẩm lại viện dẫn căn cứ Ủy ban nhân dân tỉnh có văn bản tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc dành cho doanh nghệp xuất khẩu gạo trong đó có doanh nghiệp bà T. Viện dẫn này hoàn toàn không hợp lý vì theo nguyên tắc của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án phải độc lập xét xử. Thế nên, việc Tòa án chịu sự tác động của văn bản từ phía Ủy ban nhân dân tỉnh chưa bảo đảm tính khách quan. Điều 173 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thì chủ thể phải tôn trọng, bảo đảm trật tự, an toàn xã hội, không được lạm dụng quyền để gây mất trật tự, an toàn xã hội, làm thiệt hại đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác”. Trường hợp này, bà T đã làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của ông S nên theo quy định pháp luật, Tòa án có quyền hạn chế về quyền của bà T sao cho cân bằng lợi ích giữa các chủ thể.

3. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả pháp luật

Thứ nhất, pháp luật cần làm rõ nhu cầu phát sinh hình thành lối đi chung. Con người có rất nhiều nhu cầu phát sinh trên thực tế bên cạnh nhu cầu ăn ở hay sinh hoạt, kinh doanh. Nhưng những nhu cầu đó cần có sự hạn chế nhằm tránh ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Pháp luật cần bảo vệ bên yếu thế hơn trong vấn đề này khi chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền đã chịu thiệt thòi khi phải san sẻ lợi ích cho chủ thể bất động sản hưởng quyền. Nếu cứ chạy theo nhu cầu của chủ thể bất động sản hưởng quyền một cách “thái quá” rất dễ ảnh hưởng đến chủ thể chịu hưởng quyền, vô hình chung nó sẽ tạo ra những tiền lệ hết sức vô lý như vụ án như đã nêu ở trên. Tác giả cho rằng, cần “bó hẹp” lại nhu cầu của bất động sản hưởng quyền chỉ nên nằm ở mức đủ cho việc sinh hoạt tối thiểu sẽ hạn chế tối đa sự phiền lụy dành cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.

Thứ hai, pháp luật cần có quy định cụ thể về “lối đi không đủ”. Khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc không đủ lối đi ra đường công cộng. Nhưng cho đến nay, vẫn chưa có bất cứ một văn bản quy phạm pháp luật nào hướng dẫn cụ thể hơn về “lối đi không đủ”. Trên thực tế phát sinh nhiều trường hợp chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có lối đi khác vẫn dẫn ra đường công cộng chỉ có điều hơi xa hơn một chút và lối đi đó vẫn đủ để chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền sinh hoạt được. Tuy nhiên, vì quy định quá chung chung, không rõ ràng dẫn đến trường hợp chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc lợi dụng điều này để đòi hỏi quyền lợi dẫn đến quyền, lợi ích chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền gặp rất nhiều phiền lụy. Như vậy, nếu không có một cơ sở pháp lý phù hợp rất dễ dẫn đến tình trạng đòi hỏi quyền lợi một cách quá đáng gây khó khăn cho công tác xét xử.

Thứ ba, khoản tiền đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền cần có sự thống nhất hơn. Cũng xuất phát từ thực tiễn, thời điểm hiện tại vẫn chưa có những sự thống nhất liên quan đến khoản tiền đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Khi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc chưa được mở lối đi chung, họ luôn là bên yếu thế. Nhiều chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền đòi hỏi những khoản tiền đền bù một cách quá đáng gây khó khăn cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền. Mặc dù pháp luật đất đai cũng đã có những quy định về khung giá đất cho các tỉnh nhưng nhiều trường hợp áp khung giá đất chung của tỉnh vào chưa đủ để khiến chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền thỏa mãn lợi ích vật chất. Theo tác giả, cần phải có những quy định pháp luật về công sức tôn tạo, cải tạo đất đai cho chế định vật quyền trong pháp luật dân sự Việt Nam nhằm giúp cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có thêm những căn cứ để xác định mức đền bù thật sự hợp lý.

Thứ tư, cần giới hạn thêm về vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi. Khoản 2 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 vẫn đang theo tính mở để cho các bên thỏa thuận. Dẫu vậy, thực tế chứng minh sự thỏa thuận giữa các bên tranh chấp gần như rất khó vì động chạm đến lợi ích của nhau. Pháp luật cần có những quy định mang tính định lượng hơn nhằm đề ra những giới hạn cần thiết để các chủ thể có căn cứ hướng tới tránh việc một trong các bên đòi hỏi quá mức cần thiết làm phát sinh những tranh chấp diễn ra gây mất thời gian gian, công sức của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Thứ năm, thời hạn khi thay đổi việc thực hiện quyền. Điều 249 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này”. Đây là nhu cầu tất yếu trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất. Quá trình thay đổi rất dễ dẫn đến những tranh chấp phát sinh khi cả hai bên không có sự thỏa thuận hợp lý. Chính vì vậy, tác giả cho rằng cần thiết phải có sự quy định về thời gian cụ thể hơn nhằm giúp các bên bàn bạc, thống nhất đưa ra những ý kiến phù hợp cho sự thay đổi của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.

Như vậy, thông qua những vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện pháp luật, quyền về lối đi qua bất động sản liền kề cho đến nay nảy sinh quá nhiều tranh chấp chưa được giải quyết thỏa đáng. Nguyên nhân một phần xuất phát từ những quy định thiếu tính cụ thể từ pháp luật dẫn đến sự lúng túng trong việc giải quyết tranh chấp của các cơ quan có thẩm quyền. Với sự “nóng lên” về đất đai diễn ra trên thực tiễn, tác giả cho rằng cần thiết phải có sự thay đổi nhằm trung hòa lợi ích các bên giúp tăng thêm tính hiệu quả của quá trình áp dụng pháp luật hơn nữa.