Thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Sơn La - Thực trạng và giải pháp

“HĐCNQSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên CNQSDĐ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định”[1]. Như vậy, theo quy định pháp luật dân sự, HĐCNQSDĐ là sự chuyển dịch QSDĐ từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang chủ thể khác theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định, theo đó người có QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao đất và QSDĐ cho người được chuyển nhượng; người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ [2]; người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.

Để HĐCNQSDĐ có hiệu lực cần đáp ứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, để thực hiện quyền CNQSDĐ cần đáp ứng các điều kiện luật định. Cụ thể, căn cứ vào Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện quyền CNQSDĐ của người sử dụng đất như sau: (i) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Thứ hai, hình thức của HĐCNQSDĐ. Tại khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: "Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật". Ngoài ra, tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này". Theo các quy định trên, HĐCNQSDĐ thì bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Như vậy, theo quy định của pháp luật thì HĐCNQSDĐ phải thỏa mãn 2 điều kiện trên. Tuy nhiên, trên địa bàn tỉnh Sơn La vấn đề thực hiện pháp luật về HĐCNQSDĐ còn chưa được người dân thi hành tốt, nhận thức còn nhiều hạn chế dẫn đến tranh chấp.

Tỉnh Sơn La có 01 thành phố và 11 huyện với 1.149 triệu người[3], có 12 dân tộc khác nhau (chủ yếu là dân tộc Thái) trong đó, tranh chấp về HĐCNQSDĐ chiếm 15,9 % tổng số các vụ việc dân sự phúc thẩm và chiếm 7,6% tổng số các vụ việc dân sự sơ thẩm[4]. Cụ thể, tranh chấp về HĐCNQSDĐ tại thành phố Sơn La chiếm tỉ lệ cao nhất là 63,9% (53/83 vụ án tranh chấp về HĐCNQSDĐ); huyện Yên Châu chiếm 21,7%; huyện Mai Sơn, Sông Mã chiếm 3,6%; huyện Mộc Châu, Thuận Châu chiếm 2,4%… Dựa vào các con số thống kê này, có thể thấy tranh chấp về HĐCNQSDĐ tại Sơn La chiếm tỉ lệ không hề nhỏ. Song, khi nghiên cứu các hồ sơ vụ án giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ có thể thấy nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp này bao gồm:

Một là, HĐCNQSDĐ chủ yếu là hợp đồng viết tay, không có công chứng, chứng thực giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

 Tại tỉnh Sơn La, do trình độ hiểu biết của người dân về pháp luật đất đai còn nhiều hạn chế, tranh chấp về HĐCNQSDĐ chủ yếu là giữa cá nhân với cá nhân. Vì vậy, khi thực hiện HĐCNQSDĐ chưa nắm được điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Theo quy định pháp luật khi ký kết HĐCNQSDĐ thì phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Nhưng trên thực tế người dân một phần do thói quen, một phần ngại phiền hà khi đến các cơ quan có thẩm quyền để yêu cầu công chứng, chứng thực nên phần lớn khi ký kết HĐCNQSDĐ chủ yếu là hợp đồng viết tay giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng và không được công chứng, chứng thực.

Hai là, đối với QSDĐ của hộ gia đình khi chuyển nhượng QSDĐ không có sự đồng ý của các thành viên trong gia đình.

Nhiều trường hợp tại Sơn La, giấy chứng nhận QSDĐ được cấp cho hộ gia đình nhưng khi CNQSDĐ lại không có sự thỏa thuận hay đồng ý của tất cả các thành viên gia đình. Theo quy định tại khoản 2 Điều 109 Bộ luật Dân sự năm 2005 về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình thì “việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý”.Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên, hoặc mất năng lực hành vi dân sự, thì cần có sự đồng ý của người đại diện[5].Vì vậy, có trường hợp người nhận chuyển nhượng đã xây nhà kiên cố hoặc đầu tư tiền của vào diện tích đất nhận chuyển nhượng thì lại có đơn khởi kiện yêu cầu đòi lại tài sản của thành viên trong gia đình. Điều này khiến cho việc xử lý giao dịch vô hiệu của cơ quan có thẩm quyền gặp rất nhiều khó khăn.

Ba là, việc CNQSDĐ là tài sản chung của vợ chồng nhưng không được một trong hai bên đồng ý.

Trên thực tế tại Sơn La, việc một bên xác lập HĐCNQSDĐ là tài sản chung của vợ chồng mà không có sự đồng ý của vợ hoặc chồng diễn ra khá phổ biến. Trong khi đó theo quy định của pháp luật[6] thì việc định đoạt tài sản chung phải có sự đồng ý của vợ chồng. Từ đó, dẫn đến tranh chấp về HĐCNQSDĐ.

Bốn là, việc giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ của cơ quan có thẩm quyền chưa triệt để, dẫn đến vẫn xảy ra tranh chấp.

Theo thống kê của Tòa án nhân dân tỉnh Sơn La, việc giải quyết tranh chấp về HĐCNQSDĐ tại cấp sơ thẩm còn sai chiếm tỉ lệ không nhỏ. Các tranh chấp này khi bị kháng cáo lên Tòa án cấp phúc thẩm tại Sơn La phải ra quyết định sửa bản án, quyết định sơ thẩm do cấp sơ thẩm sai chiếm 50% tổng số tranh chấp về HĐCNQSDĐ (9/18 vụ án); hủy bản án, quyết định sơ thẩm để đình chỉ chiếm 16,7% (3/18 vụ án); hủy bản án, quyết định sơ thẩm để xét xử lại chiếm 11,1% (2/18 vụ án); còn lại là giữ nguyên bản án, quyết định sơ thẩm là 22,2% (4/18 vụ án)[7]. Như vậy, từ con số thống kê này có thể thấy, Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết tranh chấp còn chưa được triệt để và hiệu quả, dẫn đến tranh chấp vẫn còn xảy ra. Thêm vào đó, còn có một số nguyên nhân khác là do Tòa án cấp sơ thẩm khi tuyên HĐCNQSDĐ vô hiệu nhưng lại không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Điều này chưa thực sự đảm bảo được quyền và lợi ích của các đương sự và vì vậy tranh chấp vẫn diễn ra và kéo dài thời gian, gây tốn kém về tiền bạc và bức xúc cho người dân.

Năm là, công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai còn nhiều hạn chế, nhiều văn bản pháp luật về đất đai chưa thực sự đi vào cuộc sống.

Có thể nói, công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật tại tỉnh Sơn La được thực hiện thường xuyên trên tất cả các lĩnh vực. Song, công tác phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai, đặc biệt là về HĐCNQSDĐ vẫn còn hạn chế dẫn đến văn bản pháp luật về đất đai chưa thực sự được người dân tỉnh Sơn La thực hiện tốt dẫn đến còn tranh chấp.

2. Một số giải pháp thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Sơn La.

Để hạn chế các nguyên nhân đã nêu ở trên và nâng cao hiệu quả thực hiện tốt quy định của pháp luật về HĐCNQSDĐ, theo tác giả cần áp dụng đồng bộ các giải pháp sau đây:

- Khi ký kết HĐCNQSDĐ phải xác lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực. Thực hiện tốt điều này sẽ bảo đảm nội dung của HĐCNQSDĐ, công chứng viên chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của hợp đồng đó, từ đó bảo đảm tính hợp pháp của hợp đồng và giảm thiểu rủi ro. HĐCNQSDĐ khi được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật. HĐCNQSDĐ khi được công chứng sẽ có giá trị chứng cứ và những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng được công chứng không phải chứng minh (trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu). Do đó, khi ký kết HĐCNQSDĐ phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực. Đây là hoạt động không thể thiếu và tránh rủi ro có thể xảy ra.

- Khi CNQSDĐ là tài sản của hộ gia đình thì cần phải có sự thỏa thuận, thống nhất, đồng ý của tất cả các thành viên trong gia đình.Yêu cầu này được đặt ra nhằm đảm bảo đảm bảo quyền lợi cho tất cả các thành viên của hộ gia đình.

- Khi CNQSDĐ là tài sản chung của vợ chồng phải có sự đồng ý của cả hai bên. Vì đây là tài sản chung của vợ chồng, do vợ chồng cùng tạo lập nên, do đó khi CNQSDĐ cần có sự đồng ý của vợ và chồng, điều này nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của vợ, chồng. Do đó, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần nắm rõ được quy định này, tránh tranh chấp có thể xảy ra.

- Nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp về HĐCNQSDĐ của cơ quan có thẩm quyền; quản lý chặt chẽ việc CNQSDĐ. Giải pháp này giữ vai trò rất quan trọng trong việc giải quyết tranh chấp về HĐCNQSDĐ. Do đó, Tòa án các cấp cần được thường xuyên bồi dưỡng, đào tạo để nâng cao trình độ chuyên môn. Trong quá trình giải quyết vụ án cần giải quyết một cách triệt để hậu quả HĐCNQSDĐ khi bị tuyên là vô hiệu[8]. Mặt khác, cơ quan quản lý đất đai quản lý chặt chẽ việc CNQSDĐ đúng pháp luật, tránh tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực yếu kém trong quản lý, sử dụng đất.

-Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.

Hiện nay, tranh chấp về HĐCNQSDĐ phần nhiều liên quan đến việc thiếu hiểu biết pháp luật về đất đai và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng của người dân. Do đó, cần tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai để nâng cao sự hiểu biết và trình độ pháp luật cho người dân. Đây mới thực sự là cái gốc để hạn chế tranh chấp này.