Ưu đãi nghĩa vụ tài chính đất đai trong đầu tư nông nghiệp

1. Quy định pháp luật về ưu đãi nghĩa vụ tài chính đất đai trong đầu tư nông nghiệp

Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư và tăng cường thu hút nguồn vốn tư nhân đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, Nhà nước đã ban hành các quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính khác về đất đai đối với các đối tượng sử dụng đất cần ưu đãi theo pháp luật về đầu tư như: Luật Đầu tư năm 2014 (Điều 15); Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; Nghị định số 57/2018/NĐ-CP ngày 17/4/2018 của Chính phủ về cơ chế, chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn; Quyết định số 62/2013/QĐ-TTg ngày 25/10/2013 của Thủ tướng Chính phủ về chính sách khuyến khích phát triển hợp tác, liên kết sản xuất gắn với tiêu thụ nông sản, xây dựng cánh đồng lớn (các điều 4, 5, 6); Nghị định số 98/2018/NĐ-CP ngày 05/7/2018 của Chính phủ về chính sách khuyến khích phát triển hợp tác, liên kết trong sản xuất và tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp; Nghị định số 109/2018/NĐ-CP ngày 29/8/2018 của Chính phủ về nông nghiệp hữu cơ. Nhìn chung, các ưu đãi tài chính về đất đai dành cho nhà đầu tư trong nông nghiệp nói chung theo quy định pháp luật hiện hành bao gồm ba hình thức cơ bản: (i) Miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước; (ii) Miễn, giảm tiền sử dụng đất; (iii) Miễn, giảm thuế sử dụng đất.

1.1. Miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước

Miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước là việc nhà đầu tư không phải nộp toàn bộ hoặc một phần số tiền thuê đất, thuê mặt nước đáng lẽ phải nộp trong suốt thời hạn thuê hoặc chỉ trong một khoảng thời gian xác định khi đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư và đất đai.

- Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước

Nghĩa vụ tài chính về đất đai là một trong những nghĩa vụ  cơ bản mà chủ thể sử dụng đất phải thực hiện theo quy định pháp luật đất đai ở Việt Nam. Nhằm hiện thực hóa những cam kết trong chính sách thu hút đầu tư, nhất là đối với lĩnh vực đầu tư nông nghiệp, pháp luật quy định ưu đãi về miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước kể từ ngày dự án đi vào hoạt động đối với nhà đầu tư nông nghiệp có dự án đầu tư thuộc các trường hợp sau (Điều 6 Nghị định số 57/2018/NĐ-CP): Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước đối với dự án nông nghiệp đặc biệt ưu đãi đầu tư kể từ ngày Nhà nước cho thuê đất, thuê mặt nước; miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong 15 năm đầu đối với dự án nông nghiệp ưu đãi đầu tư; miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong 11 năm đầu đối với dự án nông nghiệp khuyến khích đầu tư; miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong 05 năm đầu kể từ ngày dự án hoàn thành đi vào hoạt động đối với doanh nghiệp nông nghiệp nhỏ và vừa mới thành lập.

Ngoài ra, đối với dự án nông nghiệp đặc biệt ưu đãi đầu tư, dự án nông nghiệp ưu đãi đầu tư và dự án nông nghiệp khuyến khích đầu tư mà được Nhà nước cho thuê đất xây dựng nhà ở cho người lao động của dự án, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (đất xây dựng nhà xưởng, kho chứa, sân phơi, đường giao thông, cây xanh) kể cả đất được phép chuyển mục đích sang các loại đất theo quy định này để phục vụ dự án đó thì được miễn tiền thuê đất.

Bên cạnh được hưởng ưu đãi như trên, dự án đầu tư vào nông nghiệp gắn với việc Nhà nước cho thuê đất mới, chuyển từ giao đất không thu tiền sử dụng sang thuê đất (không thuộc các trường hợp đầu tư xây dựng cải tạo, mở rộng cơ sở sản xuất, kinh doanh và tái canh vườn cây trên đất đang được Nhà nước cho thuê) còn được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước. Trường hợp dự án đầu tư vào mục đích sản xuất nông nghiệp là trồng cây lâu năm thì thời gian xây dựng cơ bản vườn cây được miễn tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại cây thực hiện theo quy trình kỹ thuật trồng và chăm sóc cây lâu năm do Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn quy định[1].

Như vậy, nhìn chung, thời hạn được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước theo các quy định trên phụ thuộc vào mức độ ưu đãi của dự án. Theo đó, có ba mức độ ưu đãi là: Dự án nông nghiệp đặc biệt ưu đãi, dự án nông nghiệp ưu đãi và dự án nông nghiệp khuyến khích ưu đãi. Căn cứ xác định từng loại dự án nông nghiệp nêu trên được thực hiện theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 57/2018/NĐ-CP. Cách phân nhóm các dự án đầu tư nông nghiệp theo quy định này góp phần làm cho chính sách khuyến khích đầu tư hiệu quả hơn, hạn chế tình trạng ưu đãi dàn trải. Đồng thời, qua đó, Nhà nước chủ động hơn trong phân bổ nguồn vốn đầu tư vào các ngành, nghề nông nghiệp và địa bàn phù hợp với từng thế mạnh của sản xuất nông nghiệp Việt Nam[2].

Mặc dù vậy, qua thực tiễn thi hành các quy định trên vẫn còn một số vướng mắc như: Xác định thời hạn miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước đối với dự án nông nghiệp đặc biệt ưu đãi đầu tư; thời hạn miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở cho người lao động của dự án, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (đất xây dựng nhà xưởng, kho chứa, sân phơi, đường giao thông, cây xanh), đất được phép chuyển mục đích sang các loại đất quy định nêu trên để phục vụ dự án chưa cụ thể, rõ ràng, chưa thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước hiện nay.

- Giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước

Đối với dự án đầu tư vào nông nghiệp sau thời gian được hưởng ưu đãi về miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước thì được hưởng ưu đãi về giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước. Theo đó, đối với dự án nông nghiệp ưu đãi đầu tư sẽ được giảm 50% tiền thuê đất, thuê mặt nước trong 07 năm tiếp theo; dự án nông nghiệp khuyến khích đầu tư được giảm 50% tiền thuê đất, thuê mặt nước trong 05 năm tiếp theo và đối với doanh nghiệp nông nghiệp nhỏ và vừa mới thành lập giảm 50% tiền thuê đất, thuê mặt nước trong 10 năm tiếp theo (Điều 6 Nghị định số 57/2018/NĐ-CP).       

1.2. Miễn, giảm tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013). Như vậy, nghĩa vụ tài chính về đất theo quy định này chỉ đặt ra đối với chủ thể sử dụng đất trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất không còn áp dụng đối với các chủ thể sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp (Điều 55). Điều này đồng nghĩa với việc kể từ ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành (ngày 01/7/2014), nhà đầu tư nông nghiệp chỉ có thể có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư chủ yếu thông qua hình thức được Nhà nước cho thuê đất. Như vậy, hình thức miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 57/2018/NĐ-CP với Điều 55 Luật Đất đai năm 2013 là chưa thống nhất. Khi đó, hình thức ưu đãi về miễn tiền sử dụng đất đối với nhà đầu tư nông nghiệp chỉ áp dụng đối với các dự án đầu tư đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực. Đối với trường hợp này, Luật Đất đai năm 2013 quy định nhà đầu tư được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn sử đụng đất còn lại mà không phải chuyển sang thuê đất và khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu được cho phép gia hạn thì phải chuyển sang hình thức thuê đất (khoản 1 Điều 60). Quy định loại bỏ trường hợp sử dụng đất thông qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện hoạt động sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp có thể nhằm vào những mục tiêu hoạch định kinh tế - xã hội khác nhau của Nhà nước. Tuy nhiên, với quy định thu hẹp phạm vi áp dụng như trên có thể sẽ ảnh hưởng đến chính sách thu hút vốn đầu tư vào nông nghiệp, nhất là khi Việt Nam đang đẩy mạnh thực hiện “Đề án tái cơ cấu ngành nông nghiệp theo hướng nâng cao giá trị gia tăng và phát triển bền vững”.

1.3. Miễn, giảm thuế sử dụng đất

Bên cạnh được hưởng ưu đãi về miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước, tiền sử dụng đất, nhà đầu tư nông nghiệp còn được ưu đãi về miễn, giảm thuế sử dụng đất. Theo đó, nhà đầu tư nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư thuộc các trường hợp sau được miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (Điều 9 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010):  

- Dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư (đặc biệt ưu đãi đầu tư).

- Dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư (ưu đãi đầu tư) tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Quy định này đã mở rộng tối đa khả năng nhà đầu tư vào nông nghiệp được hưởng ưu đãi về miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Khi đó, tiêu chí áp dụng hình thức ưu đãi trên chia thành nhiều trường hợp khác nhau: Điều kiện về lĩnh vực đầu tư, điều kiện về địa bàn đầu tư và điều kiện về tỷ lệ % sử dụng lao động là thương binh, bệnh binh. Mặc dù vậy, nhưng việc xác định dự án thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư hay lĩnh vực ưu đãi đầu tư theo quy định tại Điều 8 Nghị định số 53/2011/NĐ-CP ngày 01/7/2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 và Điều 10 Thông tư số 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không còn phù hợp theo quy định của Luật Đầu tư năm 2014. Bởi lẽ, việc xác định ưu đãi đầu tư theo Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư dựa trên tiêu chí ngành, nghề đầu tư và địa bàn đầu tư. Mặt khác, quy định miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 chưa xác định rõ thời hạn áp dụng miễn thuế. Vì vậy, pháp luật cần được sửa đổi, bổ sung theo hướng thống nhất tiêu chí trong việc xác đối tượng được ưu đãi đầu tư.

Ngoài ra, nhằm khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư trong quá trình thực hiện dự án, nhất là đối với các dự án đầu tư nông nghiệp không đáp ứng điều kiện để được miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, pháp luật còn quy định giảm 50% số thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp đối với đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư (ưu đãi đầu tư) hoặc cả trong trường hợp người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất từ 20% đến 50% giá tính thuế.

2. Một số bất cập và kiến nghị hoàn thiện

2.1. Về xác định thời hạn miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước

Theo quy định tại Điều 6 Nghị định số 57/2018/NĐ-CP, dự án nông nghiệp đặc biệt ưu đãi đầu tư được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước kể từ ngày dự án hoàn thành đi vào hoạt động. Bên cạnh đó, nhà đầu tư còn được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở cho người lao động của dự án, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (đất xây dựng nhà xưởng, kho chứa, sân phơi, đường giao thông, cây xanh), đất được phép chuyển mục đích sang các loại đất tại quy định này để phục vụ dự án đầu tư. Như vậy, thời hạn miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước phụ thuộc vào mức độ mà dự án được Nhà nước khuyến khích đầu tư. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng đã phát sinh vướng mắc bởi lẽ thời hạn miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước đối với các trường hợp được nêu tại quy định trên chưa được xác định rõ ràng, cụ thể là bao lâu, tính từ thời điểm nào và không có căn cứ pháp lý nào mặc nhiên cho rằng các dự án được quy định tại khoản 2, khoản 5 Điều 6 Nghị định số 57/2018/NĐ-CP được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong suốt thời gian thực hiện dự án đầu tư. Đến nay, các văn bản hướng dẫn thi hành Nghị định số 57/2018/NĐ-CP cũng chưa quy định cụ thể nội dung này. Do đó, cần sớm có văn bản hướng dẫn cụ thể quy định trên, góp phần tạo sự minh bạch trong quá trình quản lý của Nhà nước về ưu đãi đầu tư và tránh tình trạng không thống nhất trong áp dụng quy định giữa các địa phương khác nhau.

2.2. Về miễn, giảm tiền sử dụng đất

Việc áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với dự án đầu tư nông nghiệp theo quy định của Nghị định số 57/2018/NĐ-CP không còn phù hợp với yêu cầu thực tiễn của chính sách khuyến khích đầu tư vào nông nghiệp, chưa thống nhất với quy định của Luật Đất đai năm 2013. Bởi lẽ, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất không còn áp dụng đối với các chủ thể sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp. Do đó, hình thức miễn, giảm tiền sử dụng đất dành cho nhà đầu tư nông nghiệp theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 57/2018/NĐ-CP đã không còn phù hợp với quy định của Luật Đất đai và quy định này không thể áp dụng được trên thực tế. Mặt khác, quy định tại Điều 5 Nghị định số 57/2018/NĐ-CP là không có cơ sở khi đã dẫn chiếu đến điều luật (Điều 55 Luật Đất đai năm 2013) không có quy định về đối tượng cần đề cập. Điều này dẫn đến bất cập về tính đồng bộ trong thực tiễn thi hành quy định của pháp luật về ưu đãi đầu tư đối với nhà đầu tư nông nghiệp. Từ thực trạng này, đặt ra yêu cần sớm xem xét để ban hành văn bản quy phạm pháp luật mới sửa đổi, bổ sung Nghị định số 57/2018/NĐ-CP phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

2.3. Về tiêu chí xác định dự án nông nghiệp được miễn, giảm và thời hạn được miễn thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 quy định cụ thể các trường hợp nhà đầu tư được miễn, giảm tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Tuy nhiên, quy định pháp luật về vấn đề này vẫn còn tồn tại một số bất cập cần được hoàn thiện, cụ thể:

Một là, cần sửa đổi quy định về tiêu chí xác định dự án nông nghiệp được miễn, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Điều 9, Điều 10 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010. Hiện tại Luật này quy định đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư, dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn... được miễn, giảm tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Theo đó thì danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư. Việc xác định danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư như trên so với quy định của Luật Đầu tư năm 2014 đã không còn phù hợp. Bởi lẽ, theo Nghị định số 118/2015/NĐ-CP, việc xác định dự án được ưu đãi đầu tư dựa vào tiêu tiêu chí ngành, nghề đầu tư mà không phải là lĩnh vực đầu tư. Vì vậy, nên sửa đổi các điều luật của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, có thể theo một trong hai hướng sau để phù hợp với quy định của Luật Đầu tư năm 2014: (i) Các văn bản hướng dẫn Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 cần giải thích thêm “lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư, lĩnh vực khuyến khích đầu tư bao gồm những ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư, ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư”; (ii) Không sử dụng từ “lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư, lĩnh vực khuyến khích đầu tư” mà quy định “dự án thuộc ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư, ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư”.

Hai là, cần phải bổ sung và quy định cụ thể thời hạn được miễn, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tại Điều 9, Điều 10 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010. Quy định hiện hành chưa xác định cụ thể thời hạn miễn, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được nêu tại Điều 9, Điều 10 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 đã làm nhà đầu tư không biết rõ dự án đầu tư của mình được miễn, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trong thời hạn bao lâu hay chỉ được miễn, giảm tiền thuế tùy vào từng năm và cơ quan thực thi quy định này cũng không có cơ sở pháp lý rõ ràng để hướng dẫn, giải thích khi nhà đầu tư có thắc mắc. Điều này có thể ảnh hưởng đến tính công khai, minh bạch khi áp dụng quy định trong thực tiễn. Do vậy, cần sớm có văn bản hướng dẫn cụ thể quy định trên nhằm tạo điều kiện thuận lợi để nhà đầu tư dễ tiếp cận các thông tin liên quan đến quyền lợi của mình theo luật định và đảm bảo quá trình áp dụng pháp luật được thuận lợi, minh bạch. Cụ thể, cần sửa đổi theo hướng quy định cụ thể thời hạn miễn, giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phân hóa theo từng nhóm dự án đầu tư tương tự như quy định về thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành.        

2.4. Về áp dụng chung những ưu đãi đầu tư nông nghiệp khác cho đầu tư nông nghiệp hữu cơ, nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao và vấn đề ưu đãi thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện nay

- Các quy định ưu đãi nghĩa vụ tài chính về đất đai hiện hành chỉ phù hợp với doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nông nghiệp nói chung mà chưa thực sự phù hợp với các doanh nghiệp đầu tư vào sản xuất nông nghiệp hữu cơ, nông nghiệp công nghệ cao. Mặc dù hiện nay đã có nhiều văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động đầu tư vào nông nghiệp hữu cơ[3] nhưng nhìn chung những văn bản này vẫn chưa có quy định đặc thù về nghĩa vụ tài chính đất đai đối với sản xuất nông nghiệp hữu cơ, nông nghiệp công nghệ cao mà chủ yếu hướng nhiều đến các hình thức hỗ trợ nhà đầu tư. Bởi lẽ, đặc điểm của sản xuất nông nghiệp hữu cơ, nông nghiệp công nghệ cao là nguồn vốn đầu tư ban đầu lớn, đòi hỏi áp dụng nhiều ứng dụng khoa học - kỹ thuật tiến bộ và tiêu chuẩn công nhận là sản xuất nông nghiệp hữu cơ, nông nghiệp công nghệ cao rất khắc khe. Do đó, nếu áp dụng những ưu đãi này cho lĩnh vực đầu tư nông nghiệp hữu cơ, nông nghiệp công nghệ cao thì chưa tạo được điểm hấp dẫn đối với nhà đầu tư, chưa tương xứng với tiềm năng phát triển của lĩnh vực sản xuất này, đặc biệt là thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Về vấn đề này, nếu có thể, các cơ quan chủ quản cần sớm đề xuất ban hành quy định các hình thức ưu đãi riêng sao cho phù hợp với đặc thù của lĩnh vực sản xuất nông nghiệp hữu cơ, nông nghiệp ứng cao.

- Theo nhận định của Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), “quy định không áp dụng hình thức ưu đãi miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với nhà đầu tư nông nghiệp theo quy định Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp là chưa phù hợp, chưa đáp ứng được nhu cầu của nhà đầu tư”[4]. Bởi khi căn cứ vào quy định của Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì chỉ áp dụng hình thức miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp cho ba nhóm chủ thể là: (i) Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, công nhận đất để sản xuất nông nghiệp, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp; (ii) Hộ gia đình, cá nhân là thành viên hợp tác xã sản xuất nông nghiệp, nông trường viên, lâm trường viên đã nhận giao khoán ổn định của hợp tác xã, nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh và hộ gia đình, cá nhân nhận đất giao khoán ổn định của công ty nông, lâm nghiệp để sản xuất nông nghiệp theo quy định của pháp luật; (iii) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp góp quyền sử dụng đất nông nghiệp của mình để thành lập hợp tác xã sản xuất nông nghiệp theo quy định của Luật Hợp tác xã[5]. Nên chăng, pháp luật cần áp dụng hình thức ưu đãi này đối với cả nhà đầu tư kinh doanh trong nông nghiệp, nhằm góp phần thu hút nguồn vốn đầu tư tư nhân, nhất là nguồn vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực nông nghiệp. Các nhà lập pháp nên xây dựng và triển khai thực hiện theo lộ trình, với hình thức, mức ưu đãi phù hợp với chính sách đất nông nghiệp của Việt Nam.