Vướng mắc khi xử lý tài sản là quyền sở hữu công trình trên đất thuê của Nhà nước

Trong lĩnh vực thi hành án dân sự, khi áp dụng Nghị quyết vào thực tiễn cơ bản đã đạt được hiệu quả cao, góp phần đẩy mạnh và tập trung giải quyết được nợ xấu cho ngân hàng, tổ chức tín dụng, đáp ứng được yêu cầu đặt ra theo tinh thần của Nghị quyết. Qua hơn một năm thực hiện thí điểm trong lĩnh vực hoạt động thi hành án dân sự thì số tiền thi hành cho ngân hàng đạt hiệu quả hơn trước đây.

Những vướng mắc trong thực tiễn áp dụng

Bên cạnh những kết quả đạt được, thực tiễn áp dụng Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội vào giai đoạn thi hành án dân sự cũng gặp không ít khó khăn. Điều 12 Nghị quyết số 42/2017/QH14 có liên quan đến thi hành án dân sự về thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm quy định: Số tiền thu được từ xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu, sau khi trừ chi phí bảo quản, thu giữ và chi phí xử lý tài sản bảo đảm được ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ nợ được bảo đảm cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu trước khi thực hiện nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ khác không có bảo đảm của bên bảo đảm. Trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm thực hiện theo quy định của pháp luật.

Thực tế, tổ chức thi hành những vụ việc cho ngân hàng mà tài sản chủ yếu là quyền sở hữu công trình, tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất của Nhà nước cho thuê đang gặp khó khăn, vướng mắc ở giai đoạn xử lý tài sản, để minh chứng cho vấn đề này, tác giả muốn đưa ra một tình huống cụ thể như sau: Xuất phát từ vụ tranh chấp hợp đồng kinh doanh thương mại giữa tổ chức ngân hàng với Công ty TNHH D, số tiền phải thi hành trên 30 tỷ đồng và tài sản thế chấp là quyền sở hữu công trình gắn liền trên diện tích đất thuê của Ban quản lý Khu kinh tế tỉnh P (do Ủy ban nhân dân tỉnh giao quyền cho thuê đất thực hiện dự án khu công công nghiệp). Trong quá trình tiến hành kê biên và xử lý tài sản quyền sở hữu công trình và người mua được tài sản là một công ty có đủ tư cách pháp nhân hội đủ các điều kiện về năng lực tài chính, phù hợp với ngành nghề kinh doanh và không vi phạm quy định của Luật Đất đai hiện hành và các văn bản hướng dẫn thi hành của lĩnh vực về đất đai.

Sau khi người mua trúng đấu giá đã nộp đủ tiền cho cơ quan thi hành án và yêu cầu giao tài sản mua trúng đấu giá. Việc giao tài sản cho người mua trúng đấu giá đã thực hiện xong nhưng vấn đề người mua tài sản hoàn thiện được thủ tục sang tên quyền sở hữu công trình và ký lại được hợp đồng thuê đất của Nhà nước lại gặp khó khăn, vướng mắc ở Điều 12 của Nghị quyết “ … số tiền thu được từ xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu… trước khi thực hiện nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ khác không có bảo đảm của bên bảo đảm…” bởi Công ty TNHH D phải trả các khoản tiền nợ thuê quyền sử dụng đất của Trung tâm Dịch vụ công ích Ban kinh tế tỉnh P (Trung tâm đã khởi kiện Công ty D bằng 03 lần), số tiền: Công ty D vẫn còn nợ số tiền thuê quyền sử dụng đất gần 500 triệu đồng, trong khi đó tài sản bán đấu giá chỉ trên 03 tỷ đồng. Trung tâm Dịch vụ công ích sẽ ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất cho người mua trúng đấu giá theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 nếu thu đủ số tiền cho thuê quyền sử dụng đất và yêu cầu cơ quan thi hành án phải tạm giữ số tiền này để đảm bảo thi hành án cho Trung tâm. Vụ việc kéo dài phải tổ chức họp liên ngành và xin ý kiến của Ủy ban nhân dân tỉnh về  xử lý số tiền thuê quyền sử dụng đất…

Cần tháo gỡ những khó khăn trong thực hiện Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội trong lĩnh vực thi hành án dân sự

Thực trạng thi hành án về kê biên, xử lý các loại vụ việc thi hành cho ngân hàng, tổ chức tín dụng mà tài sản thế chấp là quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền trên quyền sử dụng đất của Nhà nước cho thuê, hiện nay còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc khi xử lý tài sản bán đấu giá và người mua được tài sản bán đấu giá cũng không ký được hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất của Nhà nước để tiếp tục hoạt động kinh doanh. Không chỉ vướng ở vấn đề về chi phí đầu tư vào đất hoặc là không thu được số tiền án phí theo quy định tại Điều 47 Luật Thi hành án dân sự để góp phần vào chủ trương chung là giải quyết án tồn đọng mà còn dẫn đến có khi bị việc khiếu nại, tố cáo do chấp hành viên không giao được tài sản cho người mua trúng đấu giá. Có những vụ việc, chấp hành viên cũng có thể bị khởi kiện ra Tòa án để hủy hợp đồng bán đấu giá hoặc bồi thường thiệt hại do thời gian kéo dài không hoàn thiện được các thủ tục thuê đất lại của Nhà nước hoặc các thủ tục chuyển quyền sở hữu công trình cho người mua được tài sản bán đấu giá... không phải xuất phát từ nguyên nhân chủ quan của chấp hành viên mà từ bất cập của văn bản luật. Chính vì thế, những khó khăn, vướng mắc thường gặp khi áp dụng vào thực tiễn thi hành án dân sự rơi vào những trường hợp như sau:

Thứ nhất, không thu được khoản tiền thuế đất; tiền thuê quyền sử dụng đất của Nhà nước và nghĩa vụ khác… nên các cơ quan chức năng không làm thủ tục thu hồi đất của người phải thi hành án để cho người mua được tài sản thi hành án tiếp tục thuê quyền sử dụng đất hoạt động kinh doanh, bởi chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính và quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Thứ hai, các cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất, chưa thu hồi được số tiền thuê quyền sử dụng đất của người phải thi hành án nên khởi kiện bằng các bản án, quyết định và tranh chấp yêu cầu cơ quan thi hành án phải tạm giữ khoản tiền bán tài sản để đảm bảo cho khoản tiền thuê đất và có quan điểm khác nhau về áp dụng thực hiện theo Điều 12 Nghị quyết số 42/2017/QH14 gây khó khăn cho cơ quan thi hành án.

Thứ ba, không xử lý dứt điểm một số vụ việc thi hành án chủ động về khoản án phí trong các vụ việc thi hành cho ngân hàng, nếu như không được ưu tiên thanh toán theo khoản 3 Điều 47 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014 mà thực hiện theo Điều 12 Nghị quyết số 42/2017/QH14 sẽ dẫn đến số việc tồn đọng gia tăng theo từng năm và sẽ chưa đủ điều kiện để xem xét miễn, giảm theo quy định tại Điều 61 Luật Thi hành án dân sự, do số tiền án phí trong những bản án, quyết định thi hành án ngân hàng, tổ chức tín dụng rất lớn có những việc án phí trên 100 triệu đồng và không thỏa thuận được để thu khoản án phí theo hướng dẫn của Công văn số 3022/TCTHADS-NV ngày 15/8/2017 của Tổng cục Thi hành án dân sự.

Để nâng cao hiệu quả công tác thi hành án dân sự và xử lý kịp thời lượng án thi hành cho ngân hàng cũng như khoản án phí trong những vụ việc có tài sản thế chấp ở các ngân hàng, tổ chức tín dụng thì cần xem xét và sửa đổi Điều 12 Nghị quyết số 42/2017/QH14 phù hợp hơn, nên bổ sung khoản thu án phí, các khoản thuế đất có liên quan đến vấn đề hoàn thủ tục sang tên, chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất… đối với tài sản, quyền sở hữu công trình gắn liền trên quyền sử dụng đất của Nhà nước cho thuê được ưu tiên thanh toán trước khi trả cho ngân hàng là phù hợp hơn với quy định tại khoản 3 Điều 47 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.