Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII của Đảng cộng sản cũng xác định một trong các nhiệm vụ giải pháp chủ yếu là phải phát triển mạnh thị trường quyền sử dụng đất, bao gồm cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp[1]. Các quy luật của kinh tế thị trường phải được tuân thủ trong quản lý đất đai ở cả thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Trước yêu cầu trên, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 5 (Nghị quyết số 11-NQ/TW ngày 03/6/2017) Ban chấp hành Trung ương Đảng Khóa XII tiếp tục xác định “cải cách mạnh mẽ chính sách tài chính về đất đai” là nhiệm vụ quan trọng. Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất vừa là một nội dung của tài chính về đất đai, vừa là công cụ để Nhà nước quản lý thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp.
1. Một số vấn đề lý luận về thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc một trong bảy nhóm thu ngân sách của tài chính đất đai hiện hành. Cũng giống như thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thuế trực thu, đánh trực tiếp vào thu nhập phát sinh từ quyền sử dụng đất. Người nộp thuế không thể chuyển nghĩa vụ thuế sang cho đối tượng khác như thuế gián thu. Bên cạnh ưu điểm đảm bảo sự công bằng trong điều tiết thu nhập, thuế này thường gây ra sự phản ứng từ người nộp thuế bởi đánh trực tiếp trên thu nhập có được từ hoạt động chuyển nhượng đất của họ, tức là đánh trực tiếp vào lợi ích vật chất đo lường được của người sử dụng. Thực tiễn đánh thuế ở các quốc gia, thuế trực thu thường không phổ biến bằng thuế gián thu do sự không dễ dàng chấp nhận của đối tượng nộp thuế như trên. Ở góc độ ban hành luật điều chỉnh, việc tăng các loại thuế trực thu sẽ không khuyến khích người sử dụng đất công khai giao dịch hoặc giá trị thanh toán thực tế của các giao dịch về đất, nhằm tránh thuế hoặc trốn thuế. Tuy nhiên, tăng cường ban hành luật điều chỉnh các loại thuế trực thu sẽ có ý nghĩa pháp lý quan trọng trong việc bảo đảm sự công bằng trong điều tiết thu nhập của người sử dụng đất.
Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thuế đánh trên thu nhập có được từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được điều tiết thông qua Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp. Nếu đối tượng nộp thuế là doanh nghiệp thì đối tượng chịu thuế là thu nhập ròng do vốn đem lại. Thuế thu một lần khi có phát sinh chuyển dịch quyền sử dụng đất, tức là đánh trên từng lần giao dịch chuyển quyền.
1.1. Bản chất kinh tế của thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trước khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế năm 2014 có hiệu lực, thu nhập chịu thuế trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cả tổ chức và cá nhân đều được xác định bằng giá chuyển nhượng trong hợp đồng hiện tại trừ (-) đi giá vốn và các chi phí liên quan nếu có. Như vậy, về bản chất thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thuế đánh trên phần giá trị tăng thêm mà không đánh trên giá trị đất.
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế năm 2014 có hiệu lực từ ngày 01/01/2015 đã quy định thu nhập chịu thuế của cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá chuyển nhượng từng lần. Như vậy, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản ở đây mang bản chất của thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994, đánh trên giá trị từng giao dịch, không phân biệt người chuyển nhượng lời hay lỗ.
Với sự thay đổi về thu nhập chịu thuế của cá nhân, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sẽ không còn thuần túy đánh trên phần giá trị tăng thêm của đất nữa. Nếu giá bán cao hơn giá mua, thuế này vừa đánh trên phần giá trị tăng thêm, vừa đánh trên giá trị đất. Nếu giá bán thấp hơn giá mua, thuế này chỉ đánh trên giá trị đất vì không có giá trị tăng thêm phát sinh.
1.2. Vai trò của thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong quản lý đất đai
- Thứ nhất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nguồn động viên ngân sách, bảo đảm quyền thu lợi từ tài sản công của Nhà nước.
Thực hiện vai trò của đại diện chủ sở hữu trong quản lý đất đai, Nhà nước bảo đảm các quyền của người sử dụng đất, đồng thời cũng bảo đảm lợi ích của chủ sở hữu trong khai thác sử dụng tài sản của mình thông qua tài chính đất đai. Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các nguồn thu ngân sách từ đất. Trong các khoản thu từ đất, thuế này có tính ổn định không cao bởi đối tượng nộp thuế là các cá nhân, tổ chức khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng. Nguồn thu nhiều hay ít sẽ phụ thuộc vào việc người sử dụng đất có thực hiện giao dịch và thị trường bất động sản có phát triển hay không. Hạn chế của thuế này chính là không kiểm soát và tiến hành thu được đối với những trường hợp giao dịch không đăng ký. Do vậy, thu ngân sách từ thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ hiệu quả hơn khi hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản.
- Thứ hai, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là công cụ giúp Nhà nước quản lý thị trường bất động sản.
Tiền thân của thuế thu nhập từ chuyển nhượng là thuế chuyển quyền sử dụng đất. Thông qua việc điều tiết lợi ích kinh tế của các bên giao dịch, kiểm soát giao dịch chuyển quyền, giám sát việc thực thi pháp luật về thuế, cơ quan nhà nước kịp thời nắm bắt những vấn đề nảy sinh từ việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. Trên cơ sở đó, sẽ có những điều chỉnh pháp luật để các quan hệ sử dụng đất phát triển phù hợp với quy luật của thị trường, đồng thời bảo đảm được vai trò định hướng của Nhà nước trong quản lý đất đai. Bên cạnh đó, kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới như Xinh-ga-po, Đài Loan đã thu thuế trên phần thu nhập ròng khi chuyển dịch đất đai cũng đã đánh vào lợi ích kinh tế của các chủ thể có hành vi mua đi bán lại đất. Với thuế suất cao trong năm đầu tiên sẽ chịu thuế 100% phần chênh lệch, sau hai và ba năm, mức thuế mới giảm lần lượt là 50% và 25%[2] thì người có tiền nhàn rỗi sẽ không chọn kênh mua đi bán lại đất, do vậy hạn chế tình trạng được tình trạng đầu cơ đất, đẩy giá đất tăng cao.
2. Thực trạng pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân
Thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại thuế trực thu. Thuế thu một lần khi có phát sinh chuyển dịch đất, tức là đánh trên từng lần giao dịch chuyển nhượng. Loại thuế này có nước gọi là thuế thu nhập và điều chỉnh bằng sắc thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân như ở Việt Nam. Cũng có nước điều tiết bằng sắc thuế riêng gọi là thuế thu nhập giá trị gia tăng của đất như Đài Loan, Pháp; thuế chuyển nhượng bất động sản ở In-đô-nê-xi-a[3]... Tuy tên gọi có khác nhau, nhưng loại thuế này đều có những nội dung cơ bản tương tự nhau, đánh vào thu nhập phát sinh do chuyển nhượng đất. Hầu hết các quốc gia đều xây dựng thuế này mang bản chất đánh vào khoản chênh lệch giữa giá vốn với giá giao dịch hiện tại. Giá vốn bao gồm giá nhận chuyển nhượng và chi phí đầu tư, cải tạo đất.
2.1. Đối tượng nộp thuế
Đối tượng nộp thuế là chủ thể có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân, đối tượng nộp thuế này gồm: (i) Cá nhân có quốc tịch Việt Nam và (ii) Cá nhân là người không mang quốc tịch Việt Nam nhưng có thu nhập chịu thuế.
Đối với bất động sản thuộc về đồng sở hữu thì người nộp thuế là từng cá nhân đồng sở hữu bất động sản. Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản.
2.2. Căn cứ tính thuế
Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.
Thu nhập chịu thuế là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản quyền sử dụng đất bao gồm: (i) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (ii) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; (iii) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước; (iv) Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật; (v) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.
Đối với cá nhân, thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định bằng giá chuyển nhượng từng lần xác định tại thời điểm hợp đồng có hiệu lực. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Kể từ ngày 01/01/2015 khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế năm 2014 có hiệu lực thì thuế suất áp dụng cho thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cả cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú đều là 2%.
2.3. Cách tính thuế
Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Bắt đầu từ thời điểm này, người sử dụng đất phát sinh nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước. Tuy nhiên, cơ sở để thực hiện nghĩa vụ chỉ xuất hiện khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển quyền và cơ quan thuế ra thông báo nộp tiền. Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, kỳ tính thuế được xác định theo từng lần phát sinh thu nhập.
Thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân (x) với thuế suất thuế thu nhập. Đối với cá nhân không cư trú, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 2%. Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú là toàn bộ số tiền mà cá nhân nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản không trừ bất kỳ khoản chi phí nào kể cả giá vốn.
3. Thực trạng pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức
3.1. Đối tượng nộp thuế
Theo quy định của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp thì người nộp thuế là tổ chức có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có thu nhập chịu thuế, gồm 05 nhóm đối tượng: (i) Doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam; (ii) Doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật nước ngoài; (iii) Tổ chức được thành lập theo Luật Hợp tác xã; (iv) Đơn vị sự nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam và (v) Tổ chức khác có hoạt động sản xuất, kinh doanh có thu nhập.
Tuy nhiên, đối với thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt nếu chỉ đánh trên thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không phải tất cả các chủ thể trên đều là đối tượng nộp thuế vì theo quy định của pháp luật đất đai, không phải tất cả các tổ chức đều có năng lực pháp luật sử dụng đất. Có thể trở thành đối tượng phải nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không còn phụ thuộc vào 05 nhóm đối tượng mà Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp liệt kê có được phép nhận quyền và chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam hay không.
Theo quy định của Luật Đất đai, tổ chức có năng lực pháp luật sử dụng đất chỉ có 03 nhóm gồm (i) Tổ chức trong nước, (ii) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao và (iii) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Đây là những tổ chức được phép nhận đất giao, đất thuê từ Nhà nước hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khác. Không phải tổ chức nào được nhận quyền sử dụng đất cũng đều được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. Ví dụ như tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thuê từ Nhà nước nhưng hoàn toàn không được giao dịch đối với đất đó, do vậy không thể là đối tượng phát sinh thu nhập chịu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất được.
Trong số các tổ chức có tư cách sử dụng đất ở trên, pháp luật đất đai chỉ cho phép các chủ thể sau được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu có): (i) Tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; (ii) Đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính được thuê đất trả tiền một lần; (iii) Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có nguồn gốc là đất giao có thu hoặc thuê trả tiền một lần; (iv) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam; (v) Doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Như vậy, chỉ những tổ chức nêu trên nếu có chuyển quyền sử dụng đất phát sinh thu nhập chịu thuế mới là đối tượng phải nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3.2. Căn cứ tính thuế
Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.
Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có). Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản từ ngày 01/01/2016 là 20%.
3.3. Cách tính thuế
Số thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế và không áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp.
4. Bất cập và đề xuất hoàn thiện pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tổng hợp từ số liệu của Tổng cục Thống kê giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2014 cho thấy, thu thuế chuyển quyền sử dụng đất hàng năm trung bình là 14,5 tỉ, chiếm khoảng 0.03% tổng thu từ đất. Kết quả thu ngân sách từ đất cũng cho thấy, thuế sử dụng đất có mức thu tương đối ổn định trong khi thuế thu từ chuyển quyền có số thu biến động mạnh, không ổn định. Điều này xuất phát từ cơ sở thuế của khoản thu này không ổn định. Thuế từ chuyển quyền sử dụng đất phụ thuộc vào lượng giao dịch về quyền sử dụng đất, mức độ phát triển và sôi động của thị trường bất động sản.
4.1. Một số bất cập trong quy định về thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Thứ nhất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay có cơ sở thuế không thống nhất giữa Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Thuế thu nhập từ chuyển nhượng đất của doanh nghiệp hiện nay có thu nhập chịu thuế bằng giá bán trừ (-) giá vốn và chi phí liên quan. Về cơ bản, với doanh nghiệp, thuế này đánh trên thu nhập ròng có được từ chuyển nhượng.
Trong khi đó, từ 01/01/2015 khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế năm 2014 có hiệu lực thì thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thuế suất là 2%. So với quy định ban đầu trong Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2013 thì có sự thay đổi rất rõ về thu nhập chịu thuế. Theo quy định ban đầu, nếu chuyển nhượng đất có xác định được phần chênh lệch giữa giá chuyển nhượng và giá vốn cùng các chi phí liên quan thì thuế suất là 25% trên phần chênh lệch. Theo cách thu này thì nhu nhập chịu thuế là lợi nhuận ròng từ chuyển nhượng đất. Nếu chênh lệch bằng 0 hoặc là số âm thì không trả thuế. Chỉ khi không xác định được giá vốn hoặc giá chuyển nhượng hiện tại ghi thấp hơn giá Nhà nước quy định thì mới tính thuế trên giá trị chuyển nhượng và thuế suất là 2%. Cách thu này về bản chất tương tự như thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994, tức là đánh trên giá trị giao dịch, không quan tâm đến người chuyển nhượng lời hay lỗ.
Việc Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế năm 2014 thay đổi thu nhập chịu thuế và thuế suất về một cách tính là giá chuyển nhượng và thuế suất 2% xuất phát từ việc người sử dụng đất tự kê khai thuế. Thực tiễn tiến hành thu cho thấy người sử dụng đất đã tự lựa chọn cách tính thuế có mức trả thuế thấp để kê khai. Nếu giá trị hợp đồng chuyển nhượng thấp thì người sử dụng đất thường kê khai cách trả thuế 2% trên giá chuyển nhượng. Nếu giá trị hợp đồng chuyển nhượng lớn thì thường được kê khai cách trả thuế 25% trên phần chênh lệch.
Từ hiện tượng tránh thuế phổ biến, việc thay đổi cách tính để chống thất thu như hiện nay đã được Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế năm 2014 đưa ra. Nhìn cục bộ thì vấn đề hoàn toàn hợp lý. Tuy nhiên, xét về tổng thể chính sách thu từ đất và quản lý đất đai thì cơ sở thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hai đạo luật về thuế thu nhập là không nhất quán. Điều này dẫn đến sự không công bằng trong động viên thuế. Dưới góc độ của một công cụ quản lý đất đai, việc thu thuế trên giá trị quyền sử dụng đất giao dịch không có ý nghĩa cao về mặt kiểm soát giao dịch để hạn chế đầu cơ, bởi vì cách tính thuế như vậy sẽ không điều tiết, tác động nhiều được vào lợi ích có được của nhà đầu cơ. Cùng với thuế sử dụng đất hiện nay có mức thu thấp thì công cụ thuế sử dụng để chống đầu cơ gần như không hiệu quả.
- Thứ hai, hiện tượng trốn thuế và tránh thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân diễn ra khá phổ biến.
Trốn thuế và tránh thuế là những nguyên nhân quan trọng dẫn đến việc không tuân thủ và thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất. Trốn thuế là việc người sử dụng đất sử dụng các cách thức bất hợp pháp để không nộp đầy đủ số thuế mình phải chịu. Họ có thể không khai báo, khai thiếu hoặc kê khai không đúng sự thật về đối tượng chịu thuế như thu nhập hoặc tài sản. Tránh thuế là trường hợp người sử dụng đất lợi dụng những kẽ hở của pháp luật để giảm số thuế phải nộp.
Quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện nay có những bất cập, đã tạo cơ hội cho người sử dụng đất trốn thuế và tránh thuế. Theo quy định, thu nhập từ chuyển nhượng nhà, đất là bất động sản duy nhất sẽ được miễn thuế. Người chuyển nhượng tự kê khai và tự chịu trách nhiệm về thông tin. Trong điều kiện cơ sở dữ liệu đất đai ở Việt Nam chưa được số hóa và đồng bộ thì việc kiểm tra, đối chiếu của cơ quan quản lý đất đai và cơ quan thuế sẽ rất khó khăn. Vì vậy, có những cá nhân có nhiều nhà ở và quyền sử dụng đất ở các địa bàn khác nhau, khi chuyển nhượng đất vẫn kê khai tài sản duy nhất để trốn thuế.
Người sử dụng đất cũng đã lợi dụng kẽ hở của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân để tránh thuế. Theo quy định, thu nhập tính thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần. Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá hợp đồng thấp hơn giá đất trong bảng giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì áp dụng giá trong bảng giá. Từ quy định này, nhiều giao dịch các bên thỏa thuận ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá thanh toán thực tế, chỉ vừa bằng khoảng giá nhà nước quy định để có lợi cả cho bên mua khi nộp lệ phí trước bạ.
Ngoài hình thức tránh thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản qua quy định về giá, nhiều bên giao dịch còn "né" thuế thông qua hình thức chuyển nhượng bắc cầu để lợi dụng quy định cho đối tượng được miễn thuế. Ví dụ chuyển nhượng giữa bố chồng với con dâu là giao dịch được miễn thuế, nhưng giữa các chị em dâu thì không được miễn[4]. Cho nên, khi cần chuyển nhượng cho nhau, chị em dâu đã chuyển nhượng từ chị dâu sang bố chồng, rồi từ bố chồng chuyển nhượng cho em dâu để tránh thuế.
4.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
- Thứ nhất, nên quy định cơ sở thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân và doanh nghiệp giống nhau theo hướng đánh trên thu nhập ròng để bảo đảm nhất quán với bản chất thuế này. Thuế thu nhập là loại thuế đánh trên phần giá trị tăng thêm và có ý nghĩa trong việc điều tiết giao dịch, hạn chế đầu cơ. Việc Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế năm 2014 thay đổi thu nhập chịu thuế của cá nhân đã làm cho thuế này không hẳn đánh trên phần giá trị tăng thêm bởi vì thu nhập chịu thuế hiện nay là giá quyền sử dụng đất giao dịch. Nó có thể không có phần giá trị tăng thêm nếu người bán bị lỗ. So sánh với quy định của một số quốc gia thì cách tính thuế này phù hợp với thuế chuyển nhượng bất động sản hơn là thuế thu nhập. Quay lại với cách tính thu nhập chịu thuế ban đầu trong Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sẽ đúng với bản chất của thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Nhưng như phân tích ở trên, do người sử dụng đất tự kê khai và thực tế đã tự lựa chọn cách tính thuế có lợi cho mình nên cách tính thuế trên phần giá trị chênh lệnh mới không đạt được mục đích như nhà làm luật mong muốn. Để không lặp lại vấn đề này khi quay lại cách tính thuế trên phần giá trị chênh lệch (giữa giá chuyển nhượng với giá vốn) thì cần có sự cải cách đồng bộ trong cách thức thanh toán giao dịch, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai để bảo đảm kiểm soát và có đầy đủ thông tin giá vốn.
- Thứ hai, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, hình thức thanh toán qua chuyển khoản và cơ sở dữ liệu về đối tượng nộp thuế để khắc phục tình trạng trốn thuế và tránh thuế dưới các hình thức kê khai tài sản duy nhất và giá./.
ThS. Nguyễn Thị Thanh Xuân
Khoa Luật, Đại học Cần Thơ
[1] Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, Đảng cộng sản Việt Nam, Nxb. Chính trị Quốc gia - Sự thật, Hà Nội - 2016, tr. 276.
[2] “Kinh nghiệm một số nước về chính sách phát triển thị trường bất động sản và bài học cho Việt Nam”, ThS Nguyễn Thanh Lân, Tạp chí Kinh tế xây dựng, Số 2/2015, tr. 34-40.
[3] “Chính sách phát triển thị trường bất động sản: kinh nghiệm quốc tế và bài học cho Việt Nam”, Đề tài KX.01-13/06-10 “Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, Bộ Khoa học và Công nghệ, Nxb. Thống kê – 2009, tr. 36-91-92.
[4] “Gian lận thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản”, ThS Trần Thế Hệ, Tạp chí Luật sư Việt Nam, Số 4, tháng 4/2016.
