Hoàn thiện quy định về quyền nhận thế chấp nhà ở của chi nhánh ngân hàng nước ngoài

Cho vay là một trong những hình thức cấp tín dụng mà chi nhánh ngân hàng nước ngoài được phép thực hiện[1]. Trong hoạt động cho vay, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và khách hàng có thể thỏa thuận việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay hoặc không áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay[2]. Nếu chi nhánh ngân hàng nước ngoài và khách hàng thỏa thuận việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay thì rủi ro thất thoát nguồn vốn tín dụng của chi nhánh ngân hàng nước ngoài sẽ thấp hơn. Chính vì vậy, các chi nhánh ngân hàng nước ngoài thường yêu cầu bên đi vay thế chấp tài sản của chính bên đi vay hoặc tài sản của bên thứ ba. Tài sản thế chấp có thể là bất động sản và động sản hiện có hoặc bất động sản và động sản hình thành trong tương lai. Trong đó, nhà ở đã hình thành hoặc nhà ở sẽ hình thành trong tương lai là một loại tài sản khá phổ biến mà bên đi vay thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Tuy nhiên, quy định pháp luật hiện hành vẫn còn một số mâu thuẫn trong việc cho phép chi nhánh ngân hàng nước ngoài nhận thế chấp tài sản là nhà ở đã gây khó khăn trong quá trình hoạt động của các chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.

1. Quyền nhận thế chấp nhà ở đã hình thành của chi nhánh ngân hàng nước ngoài

Theo quy định tại Điều 144 Luật Nhà ở năm 2014, chủ sở hữu là tổ chức và cá nhân có quyền thế chấp nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình. Cụ thể, nếu chủ sở hữu nhà ở là tổ chức thì chủ sở hữu được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam (khoản 1 Điều 144) và nếu chủ sở hữu nhà ở là cá nhân thì được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật (khoản 2 Điều 144).

Luật Nhà ở năm 2014 không có định nghĩa về tổ chức tín dụng, do vậy, cần căn cứ vào quy định của pháp luật chuyên ngành để xác định đối tượng cụ thể. Theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010, được sửa đổi, bổ sung năm 2017 (Luật Các tổ chức tín dụng), tổ chức tín dụng bao gồm ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân. Luật Các tổ chức tín dụng phân loại cụ thể các loại hình tổ chức tín dụng như sau:

- Ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng có thể được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng theo quy định của Luật này. Theo tính chất và mục tiêu hoạt động, các loại hình ngân hàng bao gồm ngân hàng thương mại, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác xã (khoản 2 Điều 4).

- Tổ chức tín dụng phi ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng được thực hiện một hoặc một số hoạt động ngân hàng theo quy định của Luật này, trừ các hoạt động nhận tiền gửi của cá nhân và cung ứng các dịch vụ thanh toán qua tài khoản của khách hàng. Tổ chức tín dụng phi ngân hàng bao gồm công ty tài chính, công ty cho thuê tài chính và các tổ chức tín dụng phi ngân hàng khác (khoản 4 Điều 4).

- Tổ chức tài chính vi mô là loại hình tổ chức tín dụng chủ yếu thực hiện một số hoạt động ngân hàng nhằm đáp ứng nhu cầu của các cá nhân, hộ gia đình có thu nhập thấp và doanh nghiệp siêu nhỏ (khoản 5 Điều 4).

- Quỹ tín dụng nhân dân là tổ chức tín dụng do các pháp nhân, cá nhân và hộ gia đình tự nguyện thành lập dưới hình thức hợp tác xã để thực hiện một số hoạt động ngân hàng theo quy định của Luật này và Luật Hợp tác xã nhằm mục tiêu chủ yếu là tương trợ nhau phát triển sản xuất, kinh doanh và đời sống (khoản 6 Điều 4).

Căn cứ việc phân loại nêu trên, có thể xác định rằng, tổ chức tín dụng không bao gồm chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Vậy chi nhánh ngân hàng nước ngoài có thể được xem là tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hay không? Luật Nhà ở năm 2014 không có định nghĩa cụ thể tổ chức kinh tế. Tham chiếu đến các quy định có liên quan trong pháp luật Việt Nam, cụ thể, khoản 27 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và khoản 16 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2014 quy định tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh. Căn cứ vào các quy định này cũng khó có thể khẳng định rằng tổ chức kinh tế bao gồm ngân hàng nước ngoài.

Ngoài ra, Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định, nếu bên nhận thế chấp nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân (khoản 3 Điều 119). Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 9 Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng thì chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ là đơn vị phụ thuộc của ngân hàng nước ngoài, không có tư cách pháp nhân.

Do vậy, căn cứ vào các quy định trên, chi nhánh ngân hàng nước ngoài không được nhận thế chấp tài sản là nhà ở đã hình thành từ bên đi vay là các cá nhân và tổ chức.

2. Quyền nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của chi nhánh ngân hàng nước ngoài

Theo quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014, tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại “tổ chức tín dụng” đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó.

Như trên đã phân tích, tổ chức tín dụng không bao gồm chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Do đó, tổ chức, cá nhân sẽ không được phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Nói cách khác, chi nhánh ngân hàng nước ngoài không được nhận thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai từ bên đi vay là các cá nhân và tổ chức.

Tương tự khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014, khoản 3 Điều 3 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai (Thông tư số 26/2015/TT-NHNN) cũng quy định rằng, tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình được thế chấp nhà ở này tại “tổ chức tín dụng” để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở đó; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại “tổ chức tín dụng” để mua chính nhà ở đó.

Tuy nhiên, khác với quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng (tổ chức tín dụng không bao gồm chi nhánh ngân hàng nước ngoài), khái niệm tổ chức tín dụng theo khoản 1 Điều 2 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN bao gồm cả chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thành lập và hoạt động theo Luật Các tổ chức tín dụng[3].

Điều đó có nghĩa là, nếu căn cứ vào khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014 và khoản 1 Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài không được nhận thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai từ bên đi vay là các cá nhân và tổ chức. Tuy nhiên, nếu căn cứ vào phân loại tổ chức tín dụng theo khoản 1 Điều 2 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được nhận thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai từ bên đi vay là các cá nhân và tổ chức[4].

3. Một số bất cập và kiến nghị

Như đã phân tích ở trên, sự mâu thuẫn của các quy định đã dẫn đến cách hiểu khác nhau, mặc dù cùng là loại nhà ở nhưng nếu căn cứ vào Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Các tổ chức tín dụng thì chi nhánh ngân hàng nước ngoài không được nhận thế chấp tài sản là nhà ở cho dù là nhà ở đã hình thành hay hình thành trong tương lai từ bên đi vay là các cá nhân và tổ chức. Trong khi đó, nếu căn cứ vào Thông tư số 26/2015/TT-NHNN thì chi nhánh ngân hàng nước ngoài lại được nhận thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai từ bên đi vay là các cá nhân và tổ chức.

Trong quá trình tư vấn cho các khách hàng là chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam, tác giả đã gặp một trường hợp như sau: Bên đi vay dùng một căn nhà hình thành trong tương lai để thế chấp bảo đảm cho khoản vay tại một chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Sau khi căn nhà này đã hình thành, bên đi vay vẫn chưa đến hạn phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Để bảo đảm cho khoản vay, bên đi vay tiếp tục sử dụng căn nhà đã hình thành này để thế chấp cho khoản vay. Nếu căn cứ quy định của Luật Nhà ở và Luật Các tổ chức tín dụng, vì căn nhà này đã hình thành nên chi nhánh ngân hàng nước ngoài không được tiếp tục nhận thế chấp đối với căn nhà này và phải yêu cầu bên đi vay thế chấp bằng một tài sản khác. Trong trường hợp bên đi vay không còn tài sản nào khác ngoài căn nhà để thế chấp cho khoản vay thì chi nhánh ngân hàng nước ngoài sẽ lấy gì để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên đi vay trong khi bên đi vay đang giữ một số tiền lớn của bên cho vay? Việc tồn tại các quy định chưa thống nhất như vậy đã gây nhiều lúng túng, khó khăn trong quá trình cho vay và nhận thế chấp tài sản là nhà ở của các chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam.

Do vậy, để có sự thống nhất trong việc áp dụng quy định và tránh gây khó khăn cho các chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tác giả cho rằng, cần sửa đổi quy định hiện hành theo một trong hai hướng sau:

(i) Sửa đổi định nghĩa “tổ chức tín dụng” quy định tại Luật Các tổ chức tín dụng, Thông tư số 26/2015/TT-NHNN và Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng được thống nhất với nhau và sửa đổi Thông tư số 26/2015/TT-NHNN theo hướng không cho phép chi nhánh ngân hàng nước ngoài nhận thế chấp tài sản là nhà ở đã hình thành trong tương lai để phù hợp với Luật Nhà ở năm 2014.

(ii) Sửa đổi quy định tại Luật Nhà ở theo hướng quy định rõ chi nhánh ngân hàng nước ngoài là đối tượng được phép nhận thế chấp nhà ở đã hình thành và nhà ở hình thành trong tương lai để thống nhất với các quy định tại Thông tư số 26/2015/TT-NHNN và không gây khó khăn cho các chi nhánh ngân hàng nước ngoài, cụ thể như sau:

“Điều 144. Bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở

1. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

2. Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.

“Điều 147. Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

...

2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc để mua chính nhà ở đó”.