Một số vấn đề lý luận về kinh doanh bất động sản du lịch và yêu cầu điều chỉnh pháp luật

Tóm tắt: Thị trường bất động sản du lịch tại Việt Nam đã hình thành và có bước phát triển mạnh mẽ trong những năm gần đây. Bài viết này làm rõ một số vấn đề lý luận về kinh doanh bất động sản du lịch và sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam hiện nay.

1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại bất động sản du lịch

Trong những năm gần đây, nhằm hiện thực hóa chiến lược phát triển du lịch - ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước, các sản phẩm bất động sản (BĐS) mới xây dựng trên đất thương mại dịch vụ phục vụ du lịch đã xuất hiện trên thị trường như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), nhà phố du lịch (shoptel)… Các sản phẩm này được gọi chung là BĐS du lịch hoặc BĐS nghỉ dưỡng. Hiện tại, thuật ngữ BĐS du lịch và tên các sản phẩm thuộc phân khúc này đang được sử dụng khá phổ biến trên thị trường BĐS, nhưng dưới góc độ pháp lý, hiện nay, chưa có khái niệm và quy định riêng về BĐS du lịch. Để hiểu được khái niệm BĐS du lịch, trước hết, cần làm rõ khái niệm BĐS và khái niệm du lịch.

Mặc dù giữa các quốc gia còn có cách hiểu khác nhau về khái niệm BĐS, song có một điểm tương đối thống nhất khi quan niệm BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. Ở Việt Nam, theo quy định tại khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015, BĐS bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. Theo Tổ chức Du lịch Thế giới, du lịch được hiểu bao gồm tất cả mọi hoạt động của những người du hành, tạm trú, trong mục đích tham quan, khám phá và tìm hiểu, trải nghiệm hoặc trong mục đích nghỉ ngơi, giải trí, thư giãn và những mục đích khác trong thời gian liên tục nhưng không quá một năm, ở bên ngoài môi trường sống định cư[1]. Theo khoản 1 Điều 3 Luật Du lịch năm 2017, du lịch là các hoạt động có liên quan đến chuyến đi của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian không quá 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác. Từ các khái niệm công cụ này, có thể hiểu: “Bất động sản du lịch là đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng được sử dụng phục vụ các chuyến đi của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian không quá 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác”.

So với BĐS nói chung, BĐS du lịch có một số đặc điểm riêng biệt sau:

- Về tính khan hiếm: BĐS du lịch có tính khan hiếm vượt trội do chỉ có thể khả thi và phát triển ở những địa điểm giàu tiềm năng về du lịch như các vùng đồi, núi có cảnh quan thiên nhiên đẹp, các thành phố ven biển, các bãi biển, các đảo xa bờ… thay vì có thể phát triển ở mọi địa điểm có con người sinh sống, sản xuất như các loại hình BĐS khác. Ngoài ra, nếu như BĐS nhà ở đáp ứng một trong những nhu cầu thiết yếu của con người (nhu cầu về chỗ ở) nên tính bắt buộc, phổ biến cao hơn thì BĐS du lịch đáp ứng nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng - một nhu cầu tuy không thiết yếu nhưng ngày càng gia tăng cùng với sự phát triển của xã hội - nên số lượng sản phẩm giới hạn hơn, sự “khan hiếm” đối với dòng sản phẩm này cao hơn.

- Về mục đích sử dụng: BĐS du lịch là đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng không có mục đích để ở. Nói cách khác, BĐS du lịch không phải là “công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” như định nghĩa về nhà ở tại khoản 1 Điều 3 Luật Nhà ở. Vì vậy, pháp luật về nhà ở, kinh doanh BĐS hiện nay mới chỉ đang được vận dụng để điều chỉnh đối với loại hình sản phẩm BĐS này.

- Về tiêu chuẩn, quy chuẩn, xếp hạng: BĐS du lịch phục vụ mục đích du lịch, lưu trú nên việc quy hoạch, đầu tư xây dựng BĐS du lịch cần theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn, yêu cầu riêng, phù hợp với nhu cầu giải trí, nghỉ dưỡng của con người. Theo đó, BĐS du lịch thường được đầu tư theo tổ hợp, có quy mô lớn, đồng bộ đáp ứng đa dạng các nhu cầu lưu trú, nghỉ ngơi, giải trí. Từ sự khác biệt về tiêu chuẩn, quy chuẩn, việc phân hạng BĐS du lịch cũng có sự khác biệt với nhà ở. Theo đó, hạng cơ sở lưu trú du lịch bao gồm 01 sao, 02 sao, 03 sao, 04 sao và 05 sao được phân loại theo các tiêu chí về vị trí, kiến trúc, trang thiết bị tiện nghi, dịch vụ, người quản lý và nhân viên phục vụ, an ninh, an toàn và bảo vệ môi trường, vệ sinh an toàn thực phẩm, thu đổi ngoại tệ[2]...

- Về vấn đề sở hữu: So với loại hình BĐS du lịch truyền thống như khách sạn, hiện nay, BĐS du lịch có nhiều điểm mới đặc biệt là về vấn đề sở hữu. Nếu như khách sạn, khu nghỉ dưỡng truyền thống thuộc về một chủ sở hữu thì hiện tại các khách sạn, khu nghỉ dưỡng có xu hướng “đa sở hữu” nhằm đáp ứng nhu cầu sở hữu của các cá nhân muốn sở hữu “ngôi nhà thứ hai” để phục vụ nhu cầu du lịch của gia đình và thu lợi nhuận từ việc cho thuê phòng khách sạn, biệt thự.

- Về xu hướng phát triển: BĐS du lịch có xu hướng phát triển mạnh cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội và đặc biệt là sự tăng trưởng của ngành du lịch trong thời gian sắp tới. Bên cạnh ý nghĩa là hạ tầng phục vụ du lịch, BĐS du lịch mang lại lợi ích lớn cho nhà đầu tư, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Việc vận hành BĐS du lịch góp phần giải quyết việc làm cho người lao động, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân. Trong bối cảnh kinh tế chia sẻ ngày càng trở nên phổ biến, BĐS du lịch là hình thức đặc biệt thích hợp để gia tăng lợi nhuận đầu tư với các thỏa thuận chia sẻ kỳ nghỉ. Với những ưu thế này, BĐS du lịch chắc chắn sẽ phát triển mạnh trong thời gian tới. Vì vậy, việc hoàn thiện khung pháp lý đối với thị trường này càng được đặt ra một cách cấp thiết.

Bất động sản du lịch khá đa dạng, trước hết đó là các cơ sở lưu trú du lịch như khách sạn (hotel), căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), nhà phố du lịch (shoptel), nhà nghỉ du lịch (hostel), nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê (homestay), bãi cắm trại du lịch… Hiện tại, trên thị trường có 03 loại hình sản phẩm BĐS du lịch phổ biến được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ là căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa) và nhà phố du lịch (shoptel/shophouse). Sự khác biệt chủ yếu của ba loại sản phẩm này nằm ở vị trí, thiết kế, công năng sử dụng, giá trị sản phẩm và việc quản lý vận hành, cụ thể như sau:

- Căn hộ du lịch (condotel): Khái niệm condotel (condo-hotel) được tạo thành bởi 02 từ condominium (căn hộ cao cấp) và hotel (khách sạn). Căn hộ du lịch được hiểu như là sự kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn. Trong căn hộ du lịch, khách lưu trú có thể sử dụng bếp nấu nướng và tất cả những tiện ích của một căn hộ chung cư thông thường. Điểm khác biệt ở đây là thay vì người mua dùng để ở và thường đặt tại những thành phố lớn, dân cư đông đúc như những chung cư thông thường thì condotel được đặt tại những thành phố du lịch, khu nghỉ dưỡng cao cấp, khu du lịch nổi tiếng và chủ yếu dùng để kinh doanh cho thuê ngắn ngày giống như một khách sạn.

Trong các loại hình sản phẩm bất động sản du lịch, căn hộ du lịch có giá vừa phải nhất (khoảng 2,5 tỷ/căn với diện tích khoảng 32m² sàn) đáp ứng nhu cầu sở hữu của tầng lớp trung lưu, mong muốn có “ngôi nhà thứ hai” với giá cả hợp lý để nghỉ dưỡng và tăng thu nhập từ việc việc “ủy thác” cho chủ thể trung gian như chủ đầu tư thực hiện việc kinh doanh cho thuê. Theo đó, chủ đầu tư cam kết phân chia thu nhập cho người mua theo tỷ lệ từ 8 - 12%/năm trong vòng từ 03 đến 10 năm. Căn hộ nghỉ dưỡng thường được quản lý, vận hành bởi các thương hiệu quản lý khách sạn quốc tế nhằm làm gia tăng giá trị, hiệu quả khai thác của sản phẩm này.

- Biệt thự du lịch (resort villa): Biệt thự du lịch được hiểu là loại hình BĐS với thiết kế kiến trúc độc đáo, tinh tế, sang trọng. Các biệt thự du lịch thường được thiết kế xây dựng đầy đủ các tiện ích phục vụ toàn diện cho cuộc sống con người. Biệt thự du lịch thường được sử dụng phục vụ cho khách du lịch hay cho những chuyến nghỉ mát dài ngày của gia đình…

Thông thường, trong các dự án nghỉ dưỡng thường xây dựng tổ hợp biệt thự du lịch, khách sạn và các dịch vụ tiện ích khác. Vị trí xây dựng biệt thự du lịch thường ở những khu vực ven biển, vùng sông núi, yên tĩnh, hài hòa với thiên nhiên, không khí trong lành tạo nên không gian nghỉ dưỡng hoàn hảo. So với căn hộ du lịch và nhà phố du lịch, biệt thự du lịch thuộc phân khúc cao cấp nhất, có giá trung bình khoảng 10 tỷ đồng/căn với diện tích đất khoảng 300m². Biệt thự du lịch là sự lựa chọn ưa thích của những người có thu nhập cao mong muốn một kỳ nghỉ dưỡng cao cấp và riêng tư. Đây cũng là loại hình yêu thích của khách quốc tế khi đi du lịch cùng gia đình tới Việt Nam. Giống như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch thường được quản lý, vận hành bởi các thương hiệu quản lý quốc tế và giúp chủ sở hữu tăng thu nhập thông qua việc “ủy thác” cho chủ đầu tư thực hiện việc kinh doanh cho thuê và phân chia thu nhập.

- Nhà phố du lịch (shoptel): Shoptel là từ được ghép giữa các từ shopping (mua sắm) và hotel (khách sạn). Có thể hiểu, đây là loại hình nhà phố cho phép việc đầu tư kinh doanh các dịch vụ mua sắm và dịch vụ lưu trú khách sạn du lịch. Sản phẩm này thường được quy hoạch xây dựng trong khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng đa chức năng (all in one). Tại một số dự án, sản phẩm với công năng tương tự được các chủ đầu tư giới thiệu trên thị trường với tên gọi nhà phố thương mại           (shophouse) (vẫn là sản phẩm nhà phố xây dựng trên đất thương mại dịch vụ tại dự án du lịch nghỉ dưỡng; không phải là nhà phố thương mại xây dựng trên đất ở tại một số dự án nhà ở hiện nay).

Phần lớn nhà phố du lịch được xây dựng và bố trí từ 02 đến 05 tầng, các tầng thường được bố trí công năng cụ thể là: (i) Tầng trệt và tầng 01 là mặt bằng kinh doanh, dịch vụ thương mại với nhiều mặt hàng và phục vụ chủ yếu cho khách du lịch; (ii) Từ tầng 02 là không gian kinh doanh các phòng khách sạn có thể để nghỉ dưỡng hoặc cho thuê để tối ưu giá trị BĐS, khai thác tốt công năng của mô hình. Nhà phố du lịch thường có hai mặt phố, một mặt tiếp cận đường để phục vụ giao thông, hậu cần và mặt chính là phố đi bộ, mua sắm, sự kiện…

Nếu như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch nằm ở những vị trí yên tĩnh phù hợp cho việc nghỉ ngơi thì nhà phố du lịch thường ở vị trí đắc địa, trung tâm hoặc các vị trí dễ dàng tiếp cận đường giao thông trong các dự án để có thể thu hút cả khách du lịch, khách mua sắm như khu phố đi bộ, chợ đêm. Nhà phố du lịch là loại hình BĐS có thể giúp cho việc tối ưu hóa lợi ích, giúp tăng thu nhập nhờ vào hình thức kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch. Giá trung bình của một căn nhà phố du lịch trên thị trường Việt Nam hiện nay khoảng 05 tỷ đồng với với diện tích đất khoảng 100m², có thể tiếp cận được với đối tượng khách hàng có thu nhập cao, ổn định, mong muốn khai thác tối đa sản phẩm bất động sản du lịch mà mình đã đầu tư. Khách hàng đầu tư vào nhà phố du lịch thường thông qua hình thức mua hoặc thuê của chủ đầu tư và khác với loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch, chủ sở hữu nhà phố du lịch thường tự vận hành, khai thác mà không thông qua chủ đầu tư hoặc một bên trung gian khác.

2. Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bất động sản du lịch

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, kinh doanh BĐS là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS; thực hiện dịch vụ môi giới BĐS; dịch vụ sàn giao dịch BĐS; dịch vụ tư vấn BĐS hoặc quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi. Từ định nghĩa chung về kinh doanh BĐS, có thể hiểu: “Kinh doanh BĐS du lịch là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS du lịch theo quy định pháp luật nhằm mục đích sinh lợi”. Tổng thể các hoạt động kinh doanh BĐS du lịch bao gồm đầu tư tạo lập đến các hoạt động giao dịch BĐS du lịch cùng với các dịch vụ hỗ trợ từ các chủ thể có liên quan tạo thành thị trường BĐS du lịch.

Hoạt động kinh doanh BĐS du lịch có những đặc điểm chung của hoạt động kinh doanh BĐS, đồng thời, có những đặc điểm riêng chỉ gắn với phân khúc BĐS này. Cụ thể như sau:

- Là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực: Hoạt động kinh doanh BĐS mang tính cục bộ và khu vực vì mọi hoạt động kinh doanh phải gắn với vị trí của BĐS, vị trí là yếu tố quan trọng quyết định giá trị của BĐS và lợi ích mang lại cho nhà đầu tư. Đối với BĐS du lịch, tính cục bộ và khu vực càng rõ nét bởi lẽ đây là phân khúc BĐS gắn liền với và nhằm phục vụ cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng. Do đó, những vị trí có cảnh quan đẹp, có tiềm năng về du lịch, nghỉ dưỡng như biển, núi… là nơi diễn ra hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS sôi động; mô hình kinh doanh BĐS du lịch tại mỗi khu vực cũng có sự khác biệt.

- Là hoạt động đầu tư lớn và có tính đồng bộ cao: Kinh doanh BĐS nói chung là hoạt động yêu cầu có vốn đầu tư lớn, thời gian đầu tư dài. Những doanh nghiệp có lợi thế về vốn thì khả năng cạnh tranh cao nhất là trong bối cảnh lãi suất ngân hàng và tín dụng thắt chặt đối với cho vay BĐS. Đối với BĐS du lịch, lượng vốn đầu tư thường đòi hỏi lớn hơn so với một dự án đầu tư nhà ở có cùng quy mô bởi lẽ BĐS du lịch phải đáp ứng những tiêu chuẩn, quy chuẩn cao, đòi hỏi phải hoàn thiện tổng thể mới đủ điều kiện đưa vào khai thác và phải đầu tư đồng bộ các tiện ích nhằm thu hút, đáp ứng yêu cầu của khách du lịch.

- Là lĩnh vực có chu kỳ kinh doanh dài: Do đặc tính cần đầu tư đồng bộ cũng như việc quản lý vận hành sau đầu tư nên việc kinh doanh BĐS du lịch thường kéo dài hơn nhiều so với BĐS nhà ở. Chu kỳ kinh doanh của BĐS nhà ở thông thường là 05 năm, trong khi chu kỳ kinh doanh của BĐS du lịch thông thường kéo dài từ 10 - 15 năm.

- Là lĩnh vực kinh doanh chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách: Kinh doanh BĐS luôn được coi là lĩnh vực kinh doanh đặc thù, nhạy cảm với những tác động từ chính sách pháp luật. Việc thay đổi hay bổ sung các quy định, chính sách của Nhà nước sẽ có ảnh hưởng tức thời và trực tiếp đến thị trường. Nếu chính sách và pháp luật phù hợp với thực tế khách quan sẽ thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, đúng hướng, ngược lại sẽ tạo ra cú “sốc” và tác động tiêu cực cho doanh nghiệp và thị trường[3]. Thực tế thị trường BĐS nghỉ dưỡng thời gian qua đã chứng minh việc thiếu vắng hành lang pháp lý đã và đang ảnh hưởng trực tiếp tới các hoạt động kinh doanh, ảnh hưởng tới tâm lý của nhà đầu tư, từ đó gây rất nhiều khó khăn cho việc phát triển của phân khúc thị trường này trong khi đây lẽ ra phải là phân khúc phát triển mạnh trong bối cảnh du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

- Kinh doanh BĐS du lịch là lĩnh vực thường gắn liền với chính sách cam kết tài chính, chia sẻ lợi nhuận: Khách hàng mua BĐS du lịch không chỉ để nghỉ dưỡng, sử dụng cho cá nhân mà còn có mục tiêu kinh doanh, thu lợi nhuận. Do đó, việc chuyển nhượng BĐS du lịch thường gắn với quá trình quản lý, kinh doanh, chia sẻ lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trong suốt vòng đời của sản phẩm. Đây là điểm đặc trưng trong mối quan hệ giữa bên mua và bên bán BĐS du lịch so với với sản phẩm BĐS khác.

3. Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch

Thị trường BĐS du lịch đã xuất hiện tại Việt Nam khoảng 10 năm trở lại đây và bùng nổ mạnh mẽ trong 05 năm qua với hàng trăm các dự án khắp cả nước, hàng vạn sản phẩm với giá trị hàng chục tỷ đô la Mỹ. Với tư cách là một bộ phận của thị trường BĐS, hoạt động kinh doanh BĐS du lịch cũng đòi hỏi sự điều chỉnh bằng pháp luật nhằm tạo môi trường ổn định cho các giao dịch, thúc đẩy thị trường phát triển. Sự cần thiết khách quan phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động kinh doanh BĐS du lịch thể hiện ở một số điểm như sau:

Thứ nhất, Nhà nước là đại diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai. Do đó, để hình thành thị trường BĐS nói chung, BĐS du lịch nói riêng, Nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo tiền đề cho thị trường, đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và hộ gia đình sử dụng theo luật pháp. Do đó, việc hoàn thiện pháp luật liên quan đến đất đai, kinh doanh BĐS để điều chỉnh thị trường là yêu cầu tất yếu.

Thứ hai, BĐS nói chung và BĐS du lịch nói riêng là tài sản lớn của mỗi quốc gia, các giao dịch BĐS tác động đến hầu hết các hoạt động kinh tế, ảnh hưởng tới an sinh xã hội. Theo nhiều nghiên cứu, thị trường BĐS là “chìa khóa” để biến các tài sản BĐS thành “tư bản sống”, khơi dậy các nguồn lực để phát triển đất nước. Sự phát triển của thị trường BĐS đã góp phần thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định lớn cho nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân, thúc đẩy tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu, bảo đảm an sinh xã hội, đồng thời góp phần quan trọng vào công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển đô thị, du lịch, tăng trưởng xanh… Thị trường BĐS phát triển cũng kéo theo hàng loạt các thị trường về vốn, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động tăng trưởng. Kinh nghiệm thế giới cho thấy, cứ đầu tư phát triển 1m² nhà ở thì cần từ 17 - 25 công lao động; đầu tư 01 USD vào BĐS thì thu hút thêm được 1,5 - 2 USD vốn xã hội tham gia (tỷ lệ khoảng 200%)[4]. Theo nhóm chuyên gia tư vấn về bất động sản thuộc Ủy ban Kinh tế châu Âu của Liên Hợp Quốc thì: “Bất động sản nói chung và đất đai nói riêng nếu được tổ chức và quản lý tốt thông qua các giao dịch trao đổi, mua bán trên thị trường, nó có thể làm tăng lên các hoạt động kinh tế và có thể chiếm tới 30% trong cơ cấu GDP của một quốc gia”[5]. Trong đóng góp chung đó, thị trường BĐS du lịch có vai trò lớn thúc đẩy ngành du lịch phát triển rộng khắp trong cả nước điều mà các ngành khác như công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp… không làm được. Thị trường BĐS du lịch là kênh hiệu quả huy động vốn đầu tư, đặc biệt là từ các nhà đầu tư cá nhân, nhằm phát triển các cơ sở lưu trú du lịch, nền tảng hạ tầng quan trọng để thực hiện Chiến lược phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước. BĐS du lịch có vai trò lớn trong thúc đẩy ngành du lịch phát triển rộng khắp trong cả nước, góp phần điều tiết công ăn việc làm, dòng tiền từ nơi giàu đến các nơi nghèo hơn, thúc đẩy xóa đói giảm nghèo, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo… Từ góc độ giao dịch, BĐS du lịch là hàng hóa có giá trị lớn, các hoạt động mua bán trên thị trường đều cần sử dụng nguồn vốn lớn. Chính vì vậy, hoạt động kinh doanh BĐS du lịch sẽ ảnh hưởng lớn tới nền kinh tế, quyền và lợi ích của các chủ thể có liên quan. Cho nên, việc điều chỉnh bằng pháp luật nhằm tạo môi trường kinh doanh với sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước từ điều kiện kinh doanh, hình thức giao dịch, xử lý vi phạm… là cần thiết, nhằm hạn chế những tác động tiêu cực tới nền kinh tế từ hoạt động kinh doanh BĐS.

Thứ ba, thực tiễn thị trường BĐS du lịch tại Việt Nam thời gian vừa qua đã phát triển với nhiều giao dịch chuyển nhượng căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch. Thực tế thị trường cho thấy, hành lang pháp lý đối với thị trường BĐS du lịch là nhu cầu cấp thiết trong bối cảnh các giao dịch ngày càng gia tăng và đã nảy sinh những tranh chấp, mâu thuẫn giữa một số chủ đầu tư và khách hàng, đặc biệt là các tranh chấp liên quan đến cam kết tài chính khi một số chủ đầu tư tuyên bố không chi trả cam kết tài chính. Từ cuối năm 2019, sau những tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng, “bức tranh của thị trường BĐS nghỉ dưỡng đã bớt sôi động và tâm lý chờ đợi tính pháp lý rõ ràng đang bao trùm”[6]. Sự thiếu vắng hành lang pháp lý cho BĐS du lịch đã tác động tới tất cả các chủ thể liên quan như Nhà nước, chủ đầu tư và khách hàng. Đối với Nhà nước, đó là sự lúng túng trong quản lý giao dịch liên quan tới các sản phẩm BĐS du lịch, sự thiếu thống nhất giữa các địa phương khi xác định chế độ sử dụng đất, thực hiện các thủ tục hành chính, giải quyết các tranh chấp phát sinh… trong lĩnh vực này. Đối với chủ đầu tư là khó khăn trong thuyết phục khách hàng, khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho BĐS du lịch, khó khăn do thủ tục hành chính phức tạp. Ví dụ như, thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng, nếu là nhà ở quy mô dưới 07 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500m² có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì sẽ được miễn giấy phép xây dựng nhưng nếu là công trình BĐS du lịch với các điều kiện tương tự về quy mô, diện tích sàn, quy hoạch 1/500 thì chủ đầu tư vẫn phải xin cấp giấy phép xây dựng hay khó khăn do không được hưởng các chính sách ưu đãi về tiền thuê đất, tiền thuế dù đầu tư BĐS du lịch là đầu tư lớn, chu kỳ kinh doanh dài… Đối với khách hàng, sau những tranh chấp liên quan tới BĐS du lịch, tâm lý lo lắng, bất an vào sản phẩm đã đầu tư, ngần ngại khi tiếp tục đầu tư sản phẩm là tâm lý phổ biến; việc chưa rõ ràng về pháp lý BĐS du lịch cũng khiến nhà đầu tư cá nhân khó tiếp cận các nguồn vốn vay để đầu tư sản phẩm này dẫn đến rất nhiều khó khăn khi tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo các hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết. Như vậy, hoàn thiện hành lang, khung khổ pháp lý “để thị trường này vận hành một cách chính quy, hợp pháp; quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch đối với hàng hóa này được minh định cụ thể, rõ ràng và được pháp luật bảo vệ; kiểm soát quyền lực nhà nước đối với thị trường này cần phải được minh bạch và công khai hóa”[7] là yêu cầu khách quan, cấp thiết.

Thứ tư, tác động của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0. Như bất kỳ cuộc cách mạng nào, cách mạng công nghiệp 4.0 có ảnh hưởng sâu rộng đến mọi lĩnh vực của đời sống chính trị, kinh tế, xã hội, văn hóa. Ở nhiều nước trên thế giới, thành tựu của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 như công nghệ chuỗi khối (blockchain), đồng tiền kỹ thuật số  (bitcoin) đã được ứng dụng trong việc đa dạng hóa, hiện đại hóa phương thức giao dịch, phương thức thanh toán; hợp đồng thông minh (smart contract) đã trở nên phổ biến. Thực tiễn này đòi hỏi pháp luật nói chung, pháp luật về kinh doanh BĐS nói riêng cần có những quy định cập nhật kịp thời với sự phát triển của công nghệ. Ở một khía cạnh khác, việc ứng dụng thành tựu của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 sẽ giúp gia tăng hiệu quả quản lý nhà nước, quản lý xã hội, bảo đảm an ninh, an toàn xã hội, là nền tảng cho các chính sách, quy định thông thoáng hơn mà trước đây còn có thể có những e ngại giữa lựa chọn “mở cửa” và “quản lý”. Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, việc ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý cũng là điều kiện bảo đảm để có thể quy định thông thoáng hơn về quyền sở hữu BĐS và cư trú dài hạn của người nước ngoài.

Thứ năm, kinh nghiệm quốc tế về điều chỉnh bằng pháp luật đối với thị trường BĐS du lịch. Trên thế giới, BĐS du lịch với tư cách là “ngôi nhà thứ hai” là loại hình đã phát triển khá mạnh. Nếu như trong giai đoạn đầu, BĐS du lịch được coi là dòng sản phẩm dành riêng cho giới nhà giàu, quý tộc thượng lưu sở hữu với mục đích nghỉ dưỡng thì từ đầu những năm 2000 đến nay với sự phát triển của công nghệ, hàng không và cơ sở hạ tầng, BĐS du lịch được phát triển đa dạng, với nhiều mức giá, tiếp cận với nhiều nhóm khách hàng hơn, không chỉ dành cho nghỉ dưỡng mà còn là hoạt động đầu tư mang lại lợi nhuận cho chủ sở hữu. Chính sách sở hữu BĐS theo hướng mở, thông thoáng đã giúp thị trường BĐS du lịch tại nhiều nước tăng trưởng mạnh và ổn định. Một số nước tại châu Á đã trải qua những thay đổi đáng kể từ khi áp dụng các chính sách khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS, góp phần vào sự gia tăng của thị trường BĐS và toàn bộ nền kinh tế. Nghiên cứu kinh nghiệm các nước, có thể tổng hợp hai điểm nổi bật liên quan tới việc thu hút người nước ngoài mua BĐS du lịch, đó là: (i) Chính sách thông thoáng về điều kiện sở hữu BĐS (chủ yếu giới hạn ở loại hình BĐS mà người nước ngoài được sở hữu theo hướng người nước ngoài không được mua BĐS liên quan đến quốc phòng, an sinh xã hội); (ii) Chính sách cởi mở về lưu trú, cho phép người nước ngoài mua nhà ở mức giá nhất định hoặc có khoản tiền gửi ngân hàng, tiền ký quỹ ở mức nhất định có thể lưu trú dài hạn hoặc có thời hạn tại nước sở tại. Đây là những kinh nghiệm mà Việt Nam có thể học tập để vừa tạo động lực mới cho thị trường BĐS Việt Nam, vừa thể hiện tinh thần cởi mở, hội nhập.

Với những lý do cơ bản nêu trên, có thể khẳng định, điều chỉnh bằng pháp luật đối với thị trường BĐS nói chung, BĐS du lịch nói riêng là tất yếu khách quan. Điều này không chỉ xuất phát từ đặc trưng của BĐS du lịch, thị trường BĐS du lịch, không chỉ nhằm giải quyết những vấn đề của hiện tại mà còn nhằm ổn định các mối quan hệ và đáp ứng những nhu cầu của tương lai.