Ảnh hưởng của thu hồi đất đối với vốn văn hóa đất đai tại Việt Nam

Abstract: The article generally analyzes the nature of land ownership and the regime of land recovering in Vietnam and how this has impact on land capital. On the basis of this study, some proposals will be made to effectivelly speed up this process in the future.

1. Quan hệ sở hữu đất đai và thu hồi đất tại Việt Nam

ở phần lớn các quốc gia trên thế giới, quan hệ sở hữu đất đai luôn thể hiện tính lịch sử - xã hội khá rõ nét. Đây là kết quả của quá trình vận động, phát triển không ngừng của các quan hệ xã hội, phản ánh những biến động sâu sắc của tình hình chính trị, kinh tế, văn hóa từng thời kỳ, từng quốc gia. Ở Việt Nam, đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa… đều thuộc “sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”[1] đã trở thành nguyên tắc hiến định. Do tính đặc thù trong quan hệ sở hữu đất đai, ở Việt Nam, công tác quản lý nhà nước đối với đất đai được xem là vô cùng cần thiết, khi mà đất đai không chỉ đơn thuần là một tư liệu sản xuất, mà còn trở thành một loại vốn không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong điều kiện hiện nay, khi nền kinh tế nước ta tiếp tục hội nhập sâu rộng với thế giới, nhu cầu sử dụng đất và thị trường bất động sản ngày càng trở nên sôi động, vì vậy, việc thu hồi đất để tạo quỹ đất thu hút đầu tư, sản xuất, kinh doanh là vô cùng cần thiết.

Bắt nguồn từ quan hệ sở hữu đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, nên Nhà nước không chỉ trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức giao, cho thuê hay công nhận quyền sử dụng đất, mà còn có thể quyết định thu hồi đất. Thu hồi đất là một hình thức pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật về sử dụng đất giữa Nhà nước và tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân đã được trao quyền sử dụng đất trước đó. Điều này được ghi nhận tại khoản 3 Điều 54 Hiến pháp năm 2013, cụ thể hóa tại Điều 16 Luật Đất đai năm 2013 đã đảm bảo tính minh bạch, công khai trong thu hồi đất, khắc phục tình trạng thu hồi đất tràn lan, trái pháp luật trong nhiều năm qua[2]. Với việc hiến định này, một mặt tạo nền tảng pháp lý tối cao cho hoạt động thu hồi đất trong quá trình thực thi pháp luật của các cơ quan hữu quan; mặt khác, đảm bảo pháp chế và trật tự pháp lý của hệ thống pháp luật quốc gia[3], góp phần công khai, minh bạch hóa hoạt động này. Theo đó, Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: (i) Vì mục đích quốc phòng, an ninh; (ii) Phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; (iii) Do vi phạm pháp luật về đất đai; (iv) Do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Nhà nước thu hồi đất đai là quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất nhưng đây là quan hệ chuyển dịch bắt buộc[4], phải thực hiện theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đây là quy định cần phải có đối với một quốc gia mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân như Việt Nam, còn ở một số nơi công nhận quyền tư hữu về đất đai như bang Texas (Hoa Kỳ) thì khi Nhà nước cần sử dụng đất vào những mục đích công cộng phải tiến hành thỏa thuận với các chủ đất, giá đất trong việc mua bán này sẽ do tổ chức tư nhân định giá. Bên cạnh đó, chủ đất còn có thể được bồi thường thiệt hại về tài sản, chi phí di chuyển và các chi phí liên quan khác[5].

2. Khái quát về vốn hóa đất đai

Để tiến hành sản xuất kinh doanh, một trong những điều kiện tiên quyết mà nhà đầu tư cần phải có chính là vốn. Vốn đóng vai trò là nền tảng để chủ đầu tư tiến hành mở rộng sản xuất, triển khai chiến lược kinh doanh để thu về lợi nhuận trong tương lai. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, vốn không còn được hiểu đơn thuần là một khoản tiền nữa mà các yếu tố đầu vào khác như con người, đất đai cũng dần được xem như một loại vốn. Đề cập đến vị trí của đất đai trong đời sống con người, C.Mác đã từng cho rằng: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Đất đai có thể tham gia vào quan hệ thị trường với hai cách thức đặc biệt mà ít loại tài sản nào có được, bao gồm: (i) Hàng hóa là hoa lợi được tạo nên từ quá trình trồng trọt, cày cấy…; (ii) Chính giá trị của đất đai cũng khiến nó trở thành hàng hóa lưu thông trong giao lưu dân sự, là đối tượng của nhiều loại hợp đồng quan trọng trong đời sống xã hội như hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng thuê... Với vị trí quan trọng như thế, Nhà nước cũng như các nhà đầu tư luôn luôn tìm cách để “vốn hóa đất đai”, giải phóng giá trị của chúng, mang lại lợi nhuận trong suốt quá trình đầu tư cũng như tái đầu tư cho chủ sử dụng.

Hiện nay, ở Việt Nam, khái niệm “vốn hóa đất đai” chỉ mới được nhắc đến trong một vài nghiên cứu khoa học, thực chất của quá trình “vốn hóa đất đai” chính là làm sao thu được lợi ích từ các hoạt động được tiến hành trên đất cho xã hội, Nhà nước, chủ đầu tư… Lợi ích đó có thể là một khoản tiền, là tài sản vật chất hoặc phi vật chất mà người có quyền sử dụng đất nhận được. “Vốn hóa đất đai” giúp cho giá trị của đất không ngừng tăng lên, mang lại một khoản lợi nhuận đáng kể, miễn là người sử dụng đất vận dụng linh hoạt các phương thức và điều kiện để vốn hóa đất đai cũng như chọn đúng thời cơ chính xác. Chúng tôi cho rằng, muốn thực hiện “vốn hóa đất đai” hiệu quả nên bắt đầu từ việc thay đổi nhận thức về vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường. Đất đai không chỉ là phần lãnh thổ thiêng liêng của một quốc gia mà nó còn là một loại tài sản quý giá của chủ sở hữu, chủ sử dụng. Đặc biệt, đối với hầu hết người nghèo ở các nước đang phát triển, đất đai là phương tiện để tạo ra sinh kế, đầu tư, tích lũy và chuyển giao giữa các thế hệ[6]. Bởi vậy, đất đai nên được nhìn nhận như một loại vốn, đồng thời, phải để cho loại vốn này tham gia vào đầu tư và tái đầu tư để tối đa hóa lợi nhuận. Làm được điều đó, không chỉ tạo điều kiện cho người có nhu cầu sử dụng đất thật sự tiếp cận được với tư liệu sản xuất quan trọng này mà còn góp phần tăng giá trị của đất thông qua các hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh trên chính mảnh đất đó.

Hiện nay, có một số phương thức tiến hành vốn hóa đất đai phổ biến là: (i) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất); (ii) Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất; (iii) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất; (iv) Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn… So với các hình thức khác, bán đất là loại hình vốn hóa dễ nhận thấy nhất vì đây là loại giao dịch có đền bù, người bán sẽ nhận lại ngay một khoản tiền để tiến hành các hoạt động đầu tư khác, có thể là sản xuất kinh doanh, mua cổ phiếu hoặc chỉ đơn giản là gửi vào ngân hàng để hưởng lãi suất. Cùng với sự phổ biến của loại hình vốn hóa này mà giá đất chuyển nhượng từ đó cũng tăng lên không ngừng, đặc biệt đối với đất thổ cư, giá trị chuyển nhượng của quyền sử dụng đất tăng nhanh gấp nhiều lần so với giá đất nông nghiệp. Theo một khảo sát từ Chương trình Nghiên cứu châu Á của Đại học Harvard năm 2008 đã cho thấy, giá đất ở các đô thị và sắp trở thành đô thị của Việt Nam tương đương với mức giá ở những khu vực tương tự ở Nhật Bản, một quần đảo đông dân với thu nhập trung bình cao hơn Việt Nam đến 50 lần[7]. Tài liệu này còn chỉ ra rằng, giá đất cao không chỉ ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh mà đã lan rộng ra các tỉnh lân cận. Đất của một dự án phát triển đô thị mới ở thành phố Thủ Dầu Một (tỉnh Bình Dương) đã lên tới 26 triệu/m2 vào năm 20088. Nếu như đất đai ở đô thị tăng giá là một điều dễ hiểu thì trong khoảng thời gian mười năm qua, thị trường đất đai ở nông thôn cũng sôi động không kém, việc chuyển nhượng và thế chấp đất nông nghiệp từ đó cũng tăng nhanh[9]. Điều này cho thấy, chính sách đất đai ở Việt Nam từng bước được hoàn thiện, những quy định mở rộng các loại giao dịch về đất đã giúp cho đất đai thực sự trở thành một loại hàng hóa có thể lưu thông trên thị trường, góp phần không nhỏ trong quá trình thực hiện vốn hóa đất đai ở nước ta.

3. Ảnh hưởng của thu hồi đất đến quá trình thực hiện vốn hóa đất đai

Thứ nhất, thu hồi đất là một trong những điều kiện tiền đề để thực hiện vốn hóa đất đai

Qua các cuộc tổng điều tra đất đai, hiện trạng sử dụng đất ở nước ta đã có nhiều biến động, đặc biệt là sự giảm nhanh và mạnh của nhóm đất chưa sử dụng trong hơn một thập niên qua[10]. Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, diện tích nhóm đất chưa sử dụng chỉ còn lại 2.476.908 ha, trong đó, đất bằng chưa sử dụng chiếm 224.741 ha[11]. Có thể thấy, đất đai ở nước ta ngày càng khan hiếm, tổng cung các loại đất không thay đổi nhưng nhu cầu tiếp cận với đất có xu hướng tăng dần do người dân ngày càng ý thức được giá trị của đất trong tương lai. Chính vì vậy, một trong những phương pháp để quá trình vốn hóa đất đai có hiệu quả, làm cho giá trị và giá trị sử dụng đất tăng lên là Nhà nước tiến hành thu hồi đất. Thông quá quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, Nhà nước sẽ tạo ra được một diện tích “đất sạch” nhất định. Việc tạo ra quỹ đất sạch này đóng một vai trò hết sức quan trọng vì nó là cơ hội để thu hút các nhà đầu tư dễ dàng. Tuy nhiên, việc thu hồi đất làm sao cho hiệu quả, hạn chế những ảnh hưởng đến đời sống, sinh kế của người dân có đất bị thu hồi đang là bài toán đặt ra khi thực hiện vốn hóa đất đai. Ở hầu hết các quốc gia trên thế giới, dù là nước có thừa nhận quyền tư hữu về đất đai hay không cũng đều có một quy trình chặt chẽ để Nhà nước thu hồi đất. Chẳng hạn, trước khi tiến hành thu hồi đất thì chính quyền Trung Quốc sẽ tiến hành khảo sát về các điều kiện thu hồi đất như dân số nông nghiệp, đất canh tác trên thu nhập đầu người, tổng sản lượng hàng năm, diện tích đất, loại đất và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnh hưởng… để dự thảo kế hoạch thu hồi đất. Trong khi đó, tại Ấn Độ, chính quyền địa phương còn thực hiện nghiên cứu đánh giá tác động về mặt xã hội khi dự án ảnh hưởng đến 400 hoặc nhiều hơn số hộ gia đình trong khu vực đồng bằng và 200 hoặc nhiều hơn hộ gia đình ở khu vực miền núi, khu vực dân tộc thiểu số trước khi triển khai thu hồi đất[12]. Tại Việt Nam, quy trình thu hồi đất được luật hóa trong Luật Đất đai năm 2013[13] được xem là một bước tiến quan trọng trong kỹ thuật lập pháp cũng như sự nhìn nhận lại tầm quan trọng của công tác này. Hiện nay, quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được ghi nhận tại Điều 61, 62 Luật Đất đai năm 2013. Bên cạnh đó, Điều 65 và 66 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết về trình tự thủ tục thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người và do vi phạm pháp luật về đất đai.

Thứ hai, công tác thu hồi đất hiệu quả vừa giúp tiết kiệm nguồn tài nguyên quốc gia vừa đảm bảo vốn hóa đất đai kịp thời, nhanh chóng

Thu hồi đất hiệu quả giúp tiết kiệm tài nguyên vì vốn đất đai của một quốc gia luôn cố định trong khi nhu cầu sử dụng đất luôn tăng[14]. Chính vì vậy, trong những trường hợp đã được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất nhưng sử dụng không có hiệu quả, làm mất đi khả năng sinh lợi từ đất hoặc có hành vi cố ý hủy hoại đất, sử dụng đất không đúng mục đích thì Nhà nước phải thu hồi lại và chuyển giao đất cho những người có nhu cầu sử dụng đất thực sự, bảo đảm nguồn tài nguyên có hạn này không bị lãng phí. Tuy nhiên, để tránh tình trạng thu hồi tràn lan, thiếu minh bạch, pháp luật cũng quy định việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai cần phải được căn cứ vào các văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định có hành vi vi phạm pháp luật xảy ra trên thực tế[15]. Mặt khác, thu hồi đất hiệu quả nhằm tạo ra một quỹ đất sạch lớn sẽ giúp cho đất tham gia vào quá trình đầu tư và tái đầu tư sớm hơn, không mất nhiều thời gian chờ đợi cũng như tiền bạc. Thực tế cho thấy, thu hồi đất và giải phóng mặt bằng là một trong những khâu tiền đề để thực hiện dự án. Nếu như khâu này được làm tốt từ trước, tạo được “đất sạch” sẵn có thì nhà đầu tư sẽ thực hiện dự án đúng tiến độ, giúp cho dự án mang lại hiệu quả cao mà tiết kiệm được thời gian, hạn chế rủi ro và tránh tình trạng chi phí tăng cao so với dự toán[16]. Hiện nay, thu hồi đất để tạo quỹ đất sạch nhằm thu hút đầu tư, đặc biệt là dòng vốn của các nhà đầu tư nước ngoài là phương pháp được chính quyền nhiều địa phương tìm đến để giúp tối ưu hóa giá trị của đất mang lại. Một trong những địa phương có hướng “đi trước đón đầu” này phải kể đến là Bình Dương. Hàng loạt giải pháp đi kèm đã giúp cho chính quyền nơi đây thu hồi đất một cách có hiệu quả như kịp thời ban hành các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương, sát với giá thị trường và có lợi cho người bị thu hồi đất, đời sống khu tái định cư mới tốt hơn nơi ở cũ. Cho đến nay, Bình Dương đã phát triển quỹ đất sạch trên 2.800 ha và nhờ những lợi thế đạt được đó mà năm 2015, tỉnh Bình Dương tiếp tục thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đạt hiệu quả cao với hơn 2,8 tỷ USD[17].

Thứ ba, thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, qua đó gián tiếp góp phần vốn hóa đất đai

Thu hồi đất tạo ra quỹ đất sạch một mặt có thể thu hút đầu tư, mặt khác còn giúp hoàn thiện cơ cở vật chất, hạ tầng kinh tế kỹ thuật để các địa phương có điều kiện phát triển kinh tế, cung cấp dịch vụ công tốt hơn cho người dân. Trong mấy năm trở lại đây, quan điểm đất đai ở Đà Nẵng có những thay đổi rõ nét khi xem giá trị của đất như nguồn thu chính cho ngân sách và được sử dụng để phát triển hạ tầng, bố trí tái định cư theo quy mô lớn, tiến hành thu hồi đất cùng với cơ chế góp đất và điều chỉnh lại đất đai. Với phương thức làm tăng nguồn thu nhập từ đất bằng cách thu hồi đất rộng hơn mức cần thiết của các dự án hạ tầng và sau đó cho đấu giá phần đất đai rộng hơn để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh và dịch vụ[18]. Cách làm trên của thành phố Đà Nẵng không chỉ giúp chỉnh trang bộ mặt đô thị với nhiều công trình công cộng, giao thông quan trọng, mà còn góp phần vốn hóa đất đai hiệu quả, nâng cao giá trị của đất thông qua cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc và sự đồng thuận giữa cơ quan có thẩm quyền và người sử dụng đất.

Thứ tư, nếu như thu hồi đất hiệu quả sẽ giúp vốn hóa đất đai thành công thì ngược lại hệ lụy của nó cũng không hề nhỏ

Theo pháp luật đất đai hiện hành, nước ta vẫn tiếp tục duy trì sử dụng hai cơ chế thu hồi đất, đó là thu hồi đất theo dự án và thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch[19], mặc dù có những ưu điểm riêng, nhưng nhìn chung vẫn có hạn chế nhất định. Đối với cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch, thuận lợi là tạo ra sự thay đổi tích cực trong diện mạo đô thị, nông thôn cũng như thực hiện quy hoạch tổng thể có tính toàn diện[20]; ngược lại, do tầm nhìn của chính quyền địa phương còn hạn chế dễ dẫn đến tình trạng quy hoạch, kế hoạch chỉ tồn tại trên giấy, không thể đưa đất vào sử dụng trong nhiều năm và khả năng thu hút đầu tư kém hiệu quả. Tình trạng “quy hoạch treo” không còn là tình trạng hiếm gặp ở các địa phương nước ta khi mà vô số các dự án, quy hoạch vẫn nằm “chờ thời”, thậm chí có những khu đất rộng hơn 400 ha “treo” hơn hai mươi năm qua tại TP. Hồ Chí Minh vẫn chưa được triển khai xây dựng[21].

Tình trạng “quy hoạch treo”, “dự án treo” thường phổ biến với ba hình thức: (i) Địa phương đã công bố quy hoạch một khu đất để xây dựng công trình, dự án nhưng sau đó không làm gì để thực hiện quy hoạch. Cuộc sống của người dân sống trong khu vực bị quy hoạch rơi vào cảnh tạm bợ, nhà xuống cấp không được quyền sửa chữa, chật chội không được cơi nới[22]. Đối với những khu vực có đất nông nghiệp bị thu hồi rồi bỏ hoang, dự án nhiều năm vẫn chưa thấy triển khai trong khi người nông dân rơi vào tình trạng không có đất canh tác. (ii) Chính quyền địa phương đã ban hành quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án nhưng việc thu hồi kéo dài do không thỏa thuận được với người có đất thu hồi khiến cho nhà đầu tư “mỏi mắt” chờ giao đất. Tình trạng này làm chậm tiến độ đưa diện tích đất đã thu hồi vào sử dụng cũng như việc triển khai thực hiện dự án đầu tư không đúng thời hạn. (iii) Đất đã giao nhưng chủ đầu tư không triển khai thi công công trình hoặc chỉ xây dựng một ít rồi để đó. Từ thực tế này cho thấy, vẫn còn nhiều diện tích đất nằm ngoài phạm vi vốn hóa, gây lãng phí nguồn tài nguyên giá trị này.

Thứ năm, tình trạng khiếu nại, khiếu kiện trong quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng gia tăng khiến cho việc sử dụng đất gặp không ít khó khăn

Việc khiếu nại, khiếu kiện này thường xảy ra trong một số trường hợp như: Giá đất bồi thường thường thấp hơn giá đất cùng loại trên thị trường, việc bố trí tái định cư còn chậm trễ và điều kiện sống tại nơi ở mới chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân so với nơi định cư trước đó, tiền được bồi thường cho đất nông nghiệp thường không đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp tương đương hoặc không đủ để nhận chuyển nhượng đất phi nông nghiệp để chuyển sang làm ngành nghề khác… Có thể thấy, việc khiếu nại, khiếu kiện một mảnh đất trong suốt thời gian dài không còn xa lạ ở Việt Nam[23]. Điều này đã vô tình làm cho quá trình sử dụng đất gặp nhiều khó khăn làm hạn chế các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn… trong thực hiện vốn hóa đất đai của người có quyền sử dụng đất.

4. Một số kiến nghị và kết luận

Để thực hiện vốn hóa đất đai thành công, cần có sự phối hợp của nhiều yếu tố, trong đó phải kể đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng phải thực hiện sao cho hiệu quả và tiết kiệm nhất. Một số vấn đề cần được quan tâm là:

Một là, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần được xây dựng hợp lý, đặc biệt cần phải chú tâm đến các vấn đề kinh tế, xã hội, văn hóa và đời sống của người dân trong khu vực quy hoạch và kề cận. Bên cạnh đó, quy hoạch phải thực hiện một cách toàn diện, có sự tham gia của nhiều bên, đặc biệt là sự tham gia của cộng đồng dân cư. Quy hoạch tốt không những cải thiện diện mạo đô thị, nông thôn mà còn làm tăng giá trị của đất trong tương lai.

Hai là, tiếp tục hoàn thiện cơ chế thu hồi đất, trong đó phải xây dựng cơ chế xác định giá đất tính bồi thường sao cho đảm bảo cân bằng lợi ích giữa Nhà nước và người dân trong khu vực có đất bị thu hồi. Ngoài ra, cần quan tâm đến điều kiện sống, cơ sở hạ tầng, chuyển đổi nghề nghiệp cũng như tập quán và tâm lý của người dân khi xây dựng các khu tái định cư[24]. Nếu công tác giải phóng mặt bằng hiệu quả, đời sống người dân ổn định thì đất đai được thu hồi có thể nhanh chóng triển khai các dự án đầu tư đúng tiến độ và đạt lợi nhuận cao.

Ba là, đẩy mạnh phát triển thị trường bất động sản, thị trường đất đai gắn với khắc phục những yếu kém, tham nhũng trong quản lý đất đai, thúc đẩy việc tiền tệ hóa, tài chính hóa bất động sản. Đồng thời, xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, tăng cường đấu giá quyền sử dụng đất để nhà đầu tư có thực lực có thể tiếp cận tài nguyên này.

Bốn là, tiếp tục nghiên cứu những thành công trong quá trình quản lý đất đai trên thế giới để vận dụng phù hợp vào thực tiễn Việt Nam. Gắn “chế độ dự trữ đất đai”, “tái quy hoạch đất đai”[25] với phát triển lợi ích công cộng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp…

Trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường hiện nay, chúng ta cần phát huy tối đa lợi nhuận thu được từ quá trình đầu tư, sản xuất, kinh doanh trên đất, đồng thời tiến hành cải tạo đất, không để đất hoang hóa hay lãng phí. Đúng như lời của Chủ tịch Hồ Chí Minh trong thư “Gửi nông gia Việt Nam” vào ngày 07/12/1945: “Loài người ai cũng “dĩ thực như tiên”; nước ta thì “dĩ nông vi bản”. Dân muốn ăn no thì phải trồng trọt cho nhiều… Nước muốn giàu mạnh thì phải phát triển nông nghiệp. Vậy chúng ta không nên bỏ hoang một tấc đất nào hết. Chúng ta phải quý mỗi tấc đất như một tấc vàng”...

Nguyễn Quang Thành

Khoa Luật, Đại học Cần Thơ

Tài liệu tham khảo:

[1]. Điều 53 Hiến pháp năm 2013; Điều 4 Luật Đất đai năm 2013.

[2]. Xem: Luật Đất đai 2013: Khắc phục tình trạng thu hồi đất tràn lan, Báo điện tử Đời sống và pháp luật, 2014, http://www.doisongphapluat.com/tin-tuc/su-kien-hang-ngay/luat-dat-dai-2013-khac-phuc-tinh-trang-thu-hoi-dat-tran-lan-a39820.html; Luật Đất đai 2013: Sẽ không còn tình trạng thu hồi đất tùy tiện, Cổng thông tin điện tử Tổng cục quản lý đất đai, 2014, http://gdla.gov.vn/vi/news/Quy-hoach-Den-bu-GPMB/Luat-Dat-dai-2013-Se-khong-con-tinh-trang-thu-hoi-dat-tuy-tien-460.html.

[3]. Phan Trung Hiền, Kiến nghị hoàn thiện cơ sở hiến định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 6 (238), 2013, tr. 46.

[4]. Phan Trung Hiền, Phạm Duy Thanh, Cơ chế tạo quỹ đất sạch để thu hút đầu tư - Kinh nghiệm tại TP. Cần Thơ, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2015, tr. 30.

[5]. Nguyễn Đình Bồng (chủ biên), Trần Thị Minh Hà, Nguyễn Thị Thu Hồng, Mô hình quản lý đất đai hiện đại ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2014, tr. 36.

[6]. Ngân hàng thế giới, Chính sách đất đai cho tăng trưởng và xóa đói giảm nghèo, Nxb. Văn hóa - Thông tin, Hà Nội, 2004, tr. 20 - 21.

[7]. John F. Kennedy School of Government, Lựa chọn thành công - Bài học từ Đông Á và Đông Nam Á cho tương lai của Việt Nam, Chương trình Nghiên cứu châu Á, Đại học Harvard, tháng 01/2008, tr. 39.

[8]. Bùi Nhơn, Nhà đất 2008 sẽ “sốt” cao, Báo điện tử Pháp luật TP. Hồ Chí Minh, 2007, http://plo.vn/kinh-te/nha-dat-2008-se-sot-cao-275036.html.

[9]. Nhận định của GS. Lan Williamson, Đại học Melbourne - Úc, người chỉ đạo cuộc khảo sát về thị trường đất đai khu vực nông thôn Việt Nam. Xem thêm: Nguyễn Tấn Phát, Chính sách đất đai ở Việt Nam trong thời kỳ đổi mới, Tạp chí Nghiên cứu kinh tế, số 1 (332), 2006. Trích dẫn lại từ Trang thông tin pháp luật dân sự, http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/ 2009/09/08/3770/.

[10]. Chỉ sau 05 năm từ năm 2000 - 2005, diện tích đất chưa sử dụng đã giảm một nửa từ 10.027.265 ha xuống còn 5.065.884 ha. Năm 2000, diện tích đất chưa sử dụng chiếm tới 30,5% trong tổng cơ cấu đất đai (gần 2/3 diện tích cả nước), thì năm 2005, con số này chỉ còn 15,3%, đến năm 2010, con số này là 10%. Xem thêm: Hà Văn Đổng, Hiện trạng sử dụng đất đai: Nhìn từ ba cuộc tổng điều tra lớn, Tạp chí Tài chính điện tử, http://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu-trao-doi/nghien-cuu-dieu-tra/hien-trang-su-dung-dat-dai-nhin-tu-3-cuoc-tong-dieu-tra-lon-30214.html.

[11]. Quyết định số 1467/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường về phê duyệt và công bố kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2013, Biểu đồ số 1.

[12]. Xem: Bộ Tài nguyên và môi trường, Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai, Hà Nội, tháng 9/2012, tr. 17.

[13]. Trước đây, quy trình thu hồi đất hầu như chỉ được hướng dẫn trong các văn bản của Chính phủ như: Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/82009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Điều này dễ dẫn đến tình trạng thiếu ổn định trong các quy định về thu hồi đất, ảnh hưởng rất nhiều đến người dân trong khu vực có đất bị thu hồi cũng như dễ gây ra tình trạng tham nhũng đất đai.

[14]. Trong nhiều năm qua, cùng với việc mở rộng tối đa các quyền năng cho người sử dụng đất thì việc các nhà đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tiến hành khai thác, sử dụng đất đai để triển khai các dự án về bất động sản, cung cấp hàng hóa cho thị trường trong nước cũng như đầu tư tại các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế ngày càng nhiều. Xem thêm: Trần Quang Huy, Các đặc trưng pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 10, 2007, tr. 74.

[15]. Khoản 2 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013.

[16]. Trong quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư phải đối đầu với nhiều rủi ro đến từ nhiều phía mà nhà đầu tư khó có thể chủ động được như: Sự hợp tác của người dân có đất bị thu hồi, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng, cơ chế giải quyết từ chính quyền địa phương... Điều này làm cho chủ đầu tư không thể dự liệu hết mọi tình huống có thể xảy ra, thời gian thực hiện dự án có thể kéo dài hơn so với dự kiến dẫn đến chậm trễ kế hoạch kinh doanh… Xem thêm: Lê Văn Sơn, Hạn chế, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, Kỷ yếu Hội thảo Xác định khó khăn và đề xuất giải pháp khi thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn TP. Cần Thơ, Khoa Luật Đại học Cần Thơ - Sở Khoa học và Công nghệ TP. Cần Thơ, tháng 4/2013, tr. 58.

[17]. Xem: Quốc Chánh, Bình Dương: Nỗ lực tạo quỹ đất sạch, Báo Diễn đàn doanh nghiệp điện tử, 2015, http://enternews.vn/binh-duong-no-luc-tao-quy-dat-sach.html; Trịnh Bình, Thu hút vốn đầu tư nước ngoài ở Bình Dương, Báo Nhân dân điện tử, 2015, http://www.nhandan.com.vn/kinhte/tin-tuc/item/28328002-thu-hut-von-dau-tu-nuoc-ngoai-o-binh-duong.html.

[18]. Ngân hàng thế giới, Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam, Hà Nội, 2011, tr. 5.

[19]. Khoản 2 Điều 68 Luật Đất đai năm 2013.

[20]. Phan Trung Hiền, Những điều cần biết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2014, tr. 210.

[21]. Điển hình là Dự án khu đô thị Bình Quới - Thanh Đa (Quận Bình Thạnh) có quy mô hơn 426 ha là một trong những dự án treo “tiêu biểu” của TP.Hồ Chí Minh và tính đến năm 2015, quy hoạch này đã “thăng trầm” qua 23 năm. Hay một dự án khác là khu liên hợp thể thao Rạch Chiếc (Quận 2) được kỳ vọng là nơi tổ chức đại hội thể dục thể thao cấp khu vực, quốc tế tại đây. Tuy nhiên, sau 21 năm, dự án với quy mô 466 ha này vẫn nằm trên giấy. Xem thêm: Võ Hương, C.V. Kình, Mạnh Khang, Tài Phong, Tiêu 8.000 tỉ đồng và dân chờ quy hoạch “treo”, Báo điện tử Tuổi trẻ, 2015, http://tuoitre.vn/tin/chinh-tri-xa-hoi/tieu-diem/20150726/tieu-8000-ty-dong-va-dan-cho-quy-hoach-treo/783033.html.

[22]. Nguyễn Thông, Quy hoạch treo đời người, Báo điện tử Thanh niên, 2013, http://thanhnien.vn/thoi-su/quy-hoach-treo-doi-nguoi-470671.html.

[23]. Xem: Mai Giang, Có vụ khiếu nại kéo dài tới 1/3 thế kỷ, Báo điện tử Người đưa tin, 2013, http://www.nguoiduatin.vn/ giai-quyet-dut-diem-khieu-nai-to-caophai-xu-nghiem-can-bo-khong-giai-quyet-hoac-co-tinh-lam-sai-co-vu-khieu-nai-keo-dai-toi-13-the-ky-a98222.html; Thế Mỹ, 13 năm vác đơn đi kiện, Báo Mới, 2015, http://www.baomoi.com/13-nam-vac-don-di-khieu-nai/c/17844972.epi.

[24]. Xem: Phan Trung Hiền, Dương Văn Học, Ảnh hưởng của yếu tố tập quán truyền thống đến tâm lý người dân trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Tạp chí Khoa học Cần Thơ, số 04(46), 2013.

[25]. Đây là một số chính sách quản lý đất đai hiệu quả ở các nước Thụy Điển, Xin-ga-po, Hồng Kông, Đức, Nhật Bản. Xem thêm: Đào Nhiên, Đô thị hóa và những cải cách liên hoàn về chế độ đất đai - tài chính - hộ khẩu, Tài liệu dịch của Chương trình Nghiên cứu Kinh tế Trung Quốc thuộc VEPR (VCES), Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR), Trường Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, 2015, tr. 4.