Hơn thế nữa, Luật Đất đai năm 1993 đã chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng. Với quy định này của Luật Đất đai năm 1993, quan hệ sở hữu đất đai ở nước ta được mang một ý nghĩa mới: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất thuộc về người sử dụng đất. Hay nói cách khác, kể từ đây quyền sử dụng đất đã tách khỏi quyền sở hữu đất đai và được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện hiện và trở thành một quyền tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất . Từ đó đến nay, khái niệm quyền sử dụng đất vẫn tiếp tục được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 nhưng hai văn bản này vẫn chưa định nghĩa được khái niệm. Trong bài viết này, tác giả sử dụng hình thức định nghĩa mô tả bằng cách chỉ ra các đặc điểm pháp lý của quyền sử dụng đất, từ đó xây dựng khái niệm quyền sử dụng đất.

1. Đặc điểm pháp lý của quyền sử dụng đất

Thứ nhất, quyền sử dụng đất là quyền được tách ra từ quyền sở hữu đất đai và tồn tại độc lập với quyền sở hữu đất đai

Trong đời sống xã hội con người cần tác động đến vật để thỏa mãn các nhu cầu của mình. Nhà nước thừa nhận và bảo đảm các quyền đó cho các chủ thể. Hệ thống các quyền mà Nhà nước thừa nhận và bảo đảm cho các chủ thể được gọi là quyền đối vật (vật quyền). Vật quyền bao gồm 2 loại: Quyền sở hữu (là quyền chủ đạo) và các quyền của chủ thể trên tài sản của người khác (quyền khác đối với tài sản). Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Như vậy, nước ta không thừa nhận quyền sở hữu của bất kỳ chủ thể nào khác ngoài Nhà nước đối với đất đai. Nhưng mọi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong xã hội đều cần có những quyền nhất định đối với đất đai như quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở, nhà máy sản xuất, để trồng trọt, chăn nuôi … Do đó, Nhà nước phải trao cho người dân những quyền nhất định để người dân thỏa mãn nhu cầu của họ. Từ nhu cầu thực tế đó, Nhà nước đã trao cho người dân quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất đã được tách khỏi quyền sở hữu và trở thành một quyền độc lập, tồn tại bên cạnh quyền sở hữu đất đai của nhà nước.

Thứ hai, chủ thể của quyền sử dụng đất là người sử dụng đất

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do đó, Nhà nước là chủ thể có các quyền như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với đất đai. “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất…” [i]. Như vậy, người sử dụng đất chính là chủ thể có quyền sử dụng đất. Đó là những cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật[ii]. Những chủ thể này không có quyền sở hữu đất đai, nhưng có quyền sở hữu quyền sử dụng đất.

Thứ ba, quyền sử dụng đất là một hệ thống các quyền của người sử dụng đất

Quyền sử dụng đất không phải là một quyền đơn lẻ mà là một tập hợp các quyền của người sử dụng đất. Nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất có sự kế thừa và ngày càng mở rộng cùng với sự phát triển của pháp luật về đất đai và sự phát triển của đời sống kinh tế xã hội. Quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987 chính là quyền khai thác, sử dụng đất đúng mục đích sử dụng đất đã được xác định. Người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định[iii]. Nội hàm quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có thêm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 1993[iv]. Trong Luật Đất đai năm 2003, các quyền của người sử dụng đất được mở rộng thành hệ thống các quyền, bao gồm quyền chung của tất cả những người sử dụng đất và các quyền cụ thể của từng người sử dụng đất gắn với hình thức sử dụng đất của họ. Ngoài các quyền đã có trong Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 còn bổ sung thêm các quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề. Tổng thể các quyền do pháp luật quy định đều là những quyền cụ thể của quyền sử dụng đất.

Thứ tư, quyền sử dụng đất là quyền tài sản

Đất đai là tài sản tồn tại ở hình thức vật chất cụ thể. Quyền sử dụng đất là tài tồn tại ở dạng quyền, còn gọi là quyền tài sản[v]. Với tư cách là quyền tài sản, quyền sử dụng đất là quyền trị giá được bằng tiền, có thể chuyển giao hoặc không chuyển giao trong giao dịch dân sự.

Thứ năm, quyền sử dụng đất là một hệ thống các quyền “cho phép chủ thể tiếp cận, nắm giữ, khai thác năng lực sinh lợi và công dụng của đất theo quy định của pháp luật”[vi]

Đặc điểm này nói lên khía cạnh kinh tế của quyền sử dụng đất. Trong bối cảnh Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai, mà đất đai lại là tài sản có ảnh hưởng sâu rộng đến đời sống kinh tế xã hội và giao lưu dân sự thì việc thừa nhận giá trị kinh tế của quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng cho việc ổn định đời sống, xóa bỏ những rào cản để phát huy mọi tiềm năng của xã hội phục vụ cho sự phát triển kinh tế.

Thứ sáu, quyền sử dụng đất là một quyền có giới hạn

Khác với quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, quyền sử dụng đất của các chủ thể không phải là một quyền tuyệt đối và vĩnh viễn. Quyền sử dụng đất của người sử dụng bị giới hạn bởi các yếu tố sau:

Một là, quyền sử dụng đất bị giới hạn bởi thời hạn sử dụng đất. Nếu phân loại theo thời hạn sử dụng, thì đất đai được chia thành hai loại: Đất sử dụng ổn định, lâu dài và đất sử dụng có thời hạn. Đất sử dụng ổn định, lâu dài là loại đất mà Nhà nước không quy định cụ thể thời hạn sử dụng, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất đó cho đến khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất. Đất sử dụng có thời hạn là đất mà luật quy định thời hạn sử dụng cụ thể, người sử dụng chỉ quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất.

Hai là, quyền sử dụng đất bị giới hạn bởi hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng khác với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất theo hình thức thuê đất khác quyền sử dụng đất của người sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thuê theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê cũng có quyền sử dụng đất khác với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thuê đất trả tiền hàng năm.

2. Kết luận và kiến nghị

Luật Đất đai hiện hành vẫn chưa có định nghĩa cho khái niệm quyền sử dụng đất. Trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, có ý kiến đề xuất phải định nghĩa khái niệm quyền sử dụng đất. Tuy vậy, đề xuất này vẫn chưa được ghi nhận, khái niệm quyền sử dụng đất vẫn chưa được định nghĩa trong Luật Đất đai năm 2013. Một khái niệm có tầm quan trọng bậc nhất, là khái niệm trung tâm của Luật Đất đai vẫn chưa được định nghĩa thì đó là một hạn chế rất lớn. Để khắc phục nhược điểm này, Luật Đất đai hiện hành cần phải được sửa đổi, hoàn thiện. Do đó, tác giả mạnh dạn đề xuất lần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai trong thời gian tới, cần phải bổ sung khái niệm quyền sử dụng đất vào Điều 3, điều giải thích thuật ngữ.

Trên cơ sở phân tích các đặc điểm pháp lý của quyền sử dụng đất, nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất đã tương đối sáng tỏ. Kết hợp các đặc điểm pháp lý của quyền sử dụng đất đã phân tích trên đây, có thể đưa ra định nghĩa về quyền sử dụng đất như sau: “Quyền sử dụng đất là quyền tài sản của người sử dụng đất, nó bao gồm hệ thống các quyền của người sử dụng đất, cho phép người sử dụng đất có thể tiếp cận, nắm giữ, khai thác năng lực sinh lợi của đất trong thời hạn sử dụng đất, tương ứng với phần diện diện tích đất và hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể.”

ThS. Châu Thị Vân

Đại học Quy Nhơn

[i] Điều 4 Luật Đất đai năm 2013.

[ii] Điều 5 Luật Đất đai năm 2013.

[iii] Xem Luật Đất đai năm 1987 các Điều 3, 23, 25, 27, 30, 31.

[iv] Xem Luật Đất đai năm1993 khoản 2 Điều 3.

[v] PGS.TS. Nguyễn Ngọc Điện (2017), Giáo trình Luật dân sự tập 1, Nxb. Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, tr 169. Theo tác giả, tài sản có hai dạng tồn tại: Vật chất và quyền. Quyền sử dụng đất là tài sản tồn tại ở dạng quyền.

[vi] PGS.TS. Nguyễn Ngọc Điện (2017), Giáo trình Luật dân sự tập 1, Nxb. Đại học Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh, tr 168.