Trang Chủ
Abstract: Based on the analysis of a number of typical cases in dispute resolution on credit agreements related to mortgages in Nghe An province, the article proposes solutions to complete law and improve the efficiency of law enforcement on credit agreements related to mortgages
Hợp đồng tín dụng về bản chất là loại hợp đồng cho vay tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 1995, Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy nhiên, được gọi là hợp đồng tín dụng khi chủ thể cho vay trong hợp đồng là các tổ chức tín dụng (ngân hàng). Qua đó, có thể hiểu hợp đồng tín dụng chính là hợp đồng cho vay, trong đó, ngân hàng là bên cho vay giao cho bên vay một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi.
Khi thực hiện vay tiền tại các ngân hàng bắt buộc phải có tài sản thế chấp, thì cá nhân, tổ chức vay có thể thế chấp bằng nhiều loại tài sản khác nhau như: Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, hệ thống máy móc, các loại xe có động cơ, sổ lương, sổ tiết kiệm… Tùy mỗi loại tài sản mà cách thức thế chấp khác nhau, nhưng điểm chung cơ bản là bên vay và ngân hàng ký hợp đồng tín dụng để cấp tín dụng và ký hợp đồng thế chấp để thế chấp tài sản bảo đảm cho khoản vay được các bên thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng. Đối với tài sản là nhà, đất, thì hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm.
Hiện nay, các tranh chấp giữa các ngân hàng với khách hàng phát sinh từ các hợp đồng tín dụng dẫn đến phải yêu cầu Tòa án giải quyết ngày càng nhiều. Quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng có thế chấp hết sức phức tạp, do Tòa án phải xác định tính hợp pháp của hợp đồng thế chấp, qua đó xem xét có căn cứ pháp luật để xử lý kê biên tài sản thế chấp hay không nhằm bảo vệ quyền lợi cho ngân hàng hay tuyên bố vô hiệu hợp đồng thế chấp để bảo vệ quyền lợi cho bên thế chấp, đặc biệt bên thế chấp là bên thứ ba. Tòa án có thể chấp nhận hoặc không chấp nhận yêu cầu của ngân hàng về việc xử lý tài sản thế chấp, đồng nghĩa với việc Tòa án có thể tuyên vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp. Bên thế chấp cũng có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng thế chấp để tránh không bị xử lý tài sản thế chấp.
Hợp đồng thế chấp có thể bị Tòa án tuyên bố vô hiệu một phần hoặc vô hiệu toàn bộ. Khi Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu toàn bộ thì tài sản thế chấp không bị Tòa án xử lý kê biên toàn bộ. Trong trường hợp này, người được lợi là bên thế chấp chứ không phải là bên vay trong hợp đồng tín dụng. Nếu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu một phần, thì Tòa án có thể chỉ xử lý kê biên một phần tài sản thế chấp.
Trong thực tiễn xét xử ở Nghệ An, tác giả đưa ra một số trường hợp đã giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng liên quan đến thế chấp như sau:
1. Tranh chấp về tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là sản chung của vợ chồng
Tài sản chung của vợ chồng là tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân. Theo quy định tại Điều 29, Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 (trước đây là Điều 28 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000), thì vợ, chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung. Việc xác lập, thực hiện và chấm dứt các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn, tài sản chung của vợ chồng là bất động sản thì phải do cả hai vợ chồng cùng bàn bạc, quyết định. Một trong hai người không có quyền đơn phương định đoạt tài sản chung của vợ chồng. Vì thế, khi ký hợp đồng thế chấp để định đoạt nhà đất thì cả hai vợ chồng phải ký vào hợp đồng thế chấp.
Ở Nghệ An, thực tế đã có trường hợp khi đến công chứng hợp đồng thế chấp, vợ hoặc chồng đưa một người khác đến và khẳng định đây là chồng (vợ) của mình. Do công chứng viên không kiểm tra kỹ hoặc người chồng (vợ) đó đã làm giấy tờ tùy thân giả để qua mặt công chứng viên. Khi phát sinh tranh chấp, ngân hàng đề nghị buộc bên vay trả nợ, nếu bên vay không trả được nợ thì đề nghị Tòa án xử lý kê biên tài sản thế chấp. Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án phải đưa người vợ hoặc người chồng không ký trong hợp đồng thế chấp vào tham gia tố tụng với tư cách là bị đơn (nếu ngân hàng kiện buộc vợ chồng trả nợ) hoặc người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu bên thế chấp là bên thứ ba hoặc chỉ có người vợ hoặc người chồng là bên vay theo hợp đồng tín dụng).
Trong trường hợp này, nếu người vợ hoặc người chồng không ký vào hợp đồng thế chấp đưa ra phản tố hoặc đưa ra yêu cầu độc lập đề nghị Tòa án vô hiệu hợp đồng thế chấp, thì có hai quan điểm khác nhau khi xử lý vô hiệu hợp đồng thế chấp:
Quan điểm thứ nhất: Vô hiệu một phần hợp đồng thế chấp, cụ thể là Tòa án tuyên vô hiệu ½ phần tài sản mà người vợ hoặc người chồng không định đoạt, không ký vào hợp đồng thế chấp, ½ tài sản còn lại Tòa án kê biên, không tuyên vô hiệu. Quan điểm này cho rằng, nhà đất là tài sản chung của vợ chồng, mỗi người được quyền sử dụng, sở hữu ½ cho nên phần ½ của người đã ký trong hợp đồng thế chấp bị kê biên.
Quan điểm thứ hai: Vô hiệu toàn bộ hợp đồng thế chấp. Quan điểm này cho rằng, theo Điều 29, Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, thì tài sản chung của vợ chồng trong trường hợp này phải do cả hai vợ chồng cùng định đoạt, một bên không thể định đoạt tài sản chung của vợ chồng cho dù vợ hoặc chồng được quyền sử dụng, sở hữu ½ giá trị tài sản đó. Việc một bên vợ hoặc chồng không ký vào hợp đồng thế chấp hoặc bị giả mạo ký vào hợp đồng thế chấp là vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015.
2. Tranh chấp về tài sản thế chấp là di sản thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Đây là dạng tranh chấp phát sinh do quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chặt chẽ đối với nhà, đất là di sản thừa kế. Theo đó, nhà, đất là di sản thừa kế nhưng nhưng khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại không được sự đồng ý của tất cả các đồng thừa kế. Theo quy định Bộ luật Dân sự năm 2015 (kế thừa các quy định của các Bộ luật Dân sự năm 1995 và 2005), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là di sản thừa kế và được để lại thừa kế. Trong trường hợp người để lại di sản thừa kế không để lại di chúc, thì di sản được chia thừa kế theo pháp luật cho hàng thừa kế thứ nhất, thứ hai hoặc thứ ba. Khi di sản chưa được chia thì những người thừa kế theo pháp luật được quyền định đoạt ngang nhau đối với di sản đó thông qua việc lập văn bản phân chia di sản thừa kế hoặc thông qua các hình thức định đoạt khác như ủy quyền định đoạt, tặng cho...
Thực tiễn xảy ra tranh chấp là nhà, đất do cha mẹ để lại, khi chết không để lại di chúc nhưng quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc là không lập văn bản phân chia di sản thừa kế hoặc lập văn bản phân chia di sản thừa kế nhưng không đủ những người thừa kế theo quy định của pháp luật về thừa kế.
Ví dụ: Ông A và bà B là vợ chồng có 03 người con là C, D, E. Năm 1995 ông A chết, năm 1996 bà B chết đều không để lại di chúc. Ông A, bà B chết để lại thửa đất 500m2 và một ngôi nhà cấp 4 gắn liền với thửa đất này tại xã L, huyện H. Sau khi ông A và bà B chết, E là người sinh sống, quản lý nhà đất do ông A và bà B để lại, còn C và D lập gia đình và thoát ly khỏi địa phương. Năm 2000, E làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. E và C đã lập văn bản phân chia di sản thừa kế có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã L với nội dung là phân chia toàn bộ thửa đất 500m2 và ngôi nhà cấp 4 gắn liền với thửa đất này cho E và đề nghị Ủy ban nhân dân huyện H cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho E. Khi lập văn bản phân chia di sản thừa kế chỉ có E và C ký vào văn bản, còn D không biết và không ký vào văn bản phân chia di sản thừa kế. Trên cơ sở văn bản phân chia di sản thừa kế này, Ủy ban nhân dân huyện H đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho E.
Như vậy, văn bản phân chia di sản thừa kế được lập để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho E nhưng không được sự đồng ý của D là vi phạm pháp luật, xâm phạm đến quyền thừa kế của D. Sau khi thửa đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho E, E đã thế chấp để vay tiền tại ngân hàng. Do không trả được nợ, ngân hàng khởi kiện E ra Tòa buộc E trả nợ và đề nghị Tòa án xử lý kê biên tài sản thế chấp. Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án đưa D tham gia tố tụng với tư cách người có quyền và nghĩa vụ liên quan. Khi tham gia tố tụng, D đã phản tố yêu cầu Tòa án hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho E và tuyên bố vô hiệu hợp đồng thế chấp giữa E và ngân hàng. Trong trường hợp này, Tòa án sẽ căn cứ các quy định của pháp luật về thừa kế và các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu để tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho E và tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp giữa E và ngân hàng.
3. Tranh chấp trong trường hợp đáo hạn hợp đồng tín dụng mà tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Phần lớn trường hợp vay đều không trả được nợ đúng hạn, đặc biệt là các hợp đồng tín dụng ngắn hạn 12 tháng. Khi đến hạn, bên vay không trả được nợ nhưng lãi suất vẫn trả đủ và đúng hạn thì ngân hàng sẽ cho vay tiếp bằng việc “đáo hạn” hợp đồng tín dụng. Theo đó, bên vay sẽ tìm kiếm nguồn tiền tạm thời để thanh toán khoản vay. Sau khi thanh toán, theo quy định trong vòng vài ngày, ngân hàng sẽ cho vay lại bằng việc ký hợp đồng tín dụng mới. Tuy nhiên, ngân hàng lại không ký hợp đồng thế chấp mới mà căn cứ vào điều khoản thông thường ngân hàng đưa vào trong hợp đồng thế chấp trước đó là tài sản thế chấp được bảo đảm tất các các khoản vay, lãi suất, lãi chậm thanh toán, lãi phạt và các nghĩa vụ khác của bên vay phát sinh trước và sau khi ký hợp đồng này. Nghĩa là, ngân hàng cho rằng, chỉ cần một lần ký hợp đồng thế chấp nhưng vẫn bảo đảm được cho nhiều hợp đồng tín dụng.
Ví dụ: Ngày 25/5/2012, ngân hàng và ông A ký Hợp đồng tín dụng số 123 để cho ông A vay 1 tỷ đồng với thời hạn 12 tháng và ký Hợp đồng thế chấp số 456, bên thế chấp là ông X và bà Y. Hợp đồng thế chấp số 456 có điều khoản tài sản thế chấp được bảo đảm tất các các khoản vay, lãi suất, lãi chậm thanh toán, lãi phạt và các nghĩa vụ khác của bên vay phát sinh trước và sau khi ký hợp đồng này. Đến ngày 25/5/2013, ông A trả khoản vay 1 tỷ cho ngân hàng. Ngày 26/5/2013, ngân hàng và ông A ký Hợp đồng tín dụng số 345 cho ông A vay 1 tỷ đồng với thời hạn 12 tháng nhưng không ký hợp đồng thế chấp mới mà tiếp tục sử dụng tài sản theo Hợp đồng thế chấp số 456 để thế chấp. Khi phát sinh tranh chấp, ngân hàng khởi kiện ra Tòa yêu cầu ông A trả nợ và xử lý tài sản thế chấp. Lúc này Tòa án đưa ông X và bà Y tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền và nghĩa vụ liên quan. Ông X và bà Y cho rằng, Tòa án không được tuyên xử lý kê biên tài sản thế chấp vì khoản tiền 1 tỷ đồng theo Hợp đồng tín dụng số 123 đã được ông A tất toán, ông X và bà Y chỉ bảo đảm cho khoản vay 1 tỷ đồng theo Hợp đồng tín dụng số 123 chứ không bảo đảm cho khoản vay 1 tỷ đồng theo Hợp đồng tín dụng số 345.
Thực tiễn xét xử có hai quan điểm khác nhau về việc có căn cứ Hợp đồng thế chấp số 456 để buộc ông X và bà Y thực hiện nghĩa vụ đối với ngân hàng và kê biên nhà đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đó.
Quan điểm thứ nhất cho rằng, cần căn cứ điều khoản trong Hợp đồng thế chấp số 456 là tài sản thế chấp được bảo đảm tất các các khoản vay, lãi suất, lãi chậm thanh toán, lãi phạt và các nghĩa vụ khác của bên vay phát sinh trước và sau khi ký hợp đồng này để buộc để buộc ông X và bà Y thực hiện nghĩa vụ đối với ngân hàng và kê biên nhà đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đó. Theo đó, khi ký Hợp đồng thế chấp số 456, ông X và bà Y đã đồng ý dùng tài sản thế chấp để bảo đảm cho tất cả các khoản vay và nghĩa vụ phát sinh trước và sau khi ký hợp đồng thế chấp. Đây là ý chí của ông X và bà Y nên họ phải thực hiện nghĩa vụ.
Quan điểm thứ hai cho rằng, đề nghị của ông X và bà Y là có căn cứ. Bởi vì, ông X và bà Y khi ký hợp đồng thế chấp với nghĩa vụ bảo đảm cho khoản vay 1 tỷ đồng theo Hợp đồng tín dụng số 123. Nếu ông A không trả được khoản vay gắn liền với Hợp đồng tín dụng số 123, thì ông X và bà Y phải trả thay. Nhưng khi ông A đã tất toán khoản nợ này vào ngày 25/5/2013, thì nghĩa vụ bảo đảm của ông X và bà Y cũng chấm dứt. Ông X và bà Y không thế chấp để bảo đảm cho khoản vay 1 tỷ đồng theo Hợp đồng tín dụng 345 ngày 27/5/2013, vì đây là khoản vay mới theo hợp đồng tín dụng mới nên họ không có nghĩa vụ trả nợ thay cho khoản nợ này.
4. Kiến nghị
Thứ nhất, việc nhận thức, đánh giá các quy định của pháp luật về vô hiệu hợp đồng toàn bộ hoặc vô hiệu một phần có những nhìn nhận khác nhau. Đối với dạng tranh chấp về tài sản thế chấp là sản chung của vợ chồng trên đây, có quan điểm cho rằng cần căn cứ vào ½ quyền sử dụng, sở hữu tài sản của vợ chồng để vô hiệu một phần hợp đồng thế chấp, có quan điểm thì ngược lại là phải vô hiệu toàn bộ hợp đồng thế chấp. Vì thế, cần có quy định cụ thể hơn về hợp đồng vô hiệu toàn bộ hoặc vô hiệu một phần trong trường hợp này. Theo chúng tôi, trong những trường hợp này cần quy định vô hiệu toàn bộ đối với hợp đồng thế chấp.
Thứ hai, cần tăng cường và nâng cao vai trò của Ủy ban nhân dân cấp xã nói chung, cán bộ tư pháp cấp xã nói riêng trong trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà đất là di sản thừa kế. Quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cán bộ phụ trách việc cấp giấy của Ủy ban nhân dân cấp xã cùng với cán bộ tư pháp xã cần phối hợp chặt chẽ với cán bộ khối, xóm nơi có đất, nơi cư trú của người để lại di sản chết để xác minh, nắm rõ những người được thừa kế di sản để lập văn bản phân chia di sản thừa kế đủ hàng thừa kế theo quy định. Văn bản phân chia di sản thừa kế có thể được công chứng, chứng thực tại Phòng Công chứng, Văn phòng Công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Cho dù được công chứng, chứng thực ở đâu thì vai trò của cán bộ tư pháp cấp xã là hết sức quan trọng trong việc nắm rõ những người thừa kế được quyền định đoạt di sản thừa kế để bảo đảm không bỏ sót người được thừa kế khi lập văn bản phân chia di sản thừa kế.
Thứ ba, các ngân hàng trong phạm vi chức năng, quyền hạn của mình cần quán triệt và quy định rõ mỗi một khoản vay theo hợp đồng tín dụng phải ký một hợp đồng thế chấp, khi khoản tiền theo từng hợp đồng tín dụng đã được bên vay tất toán thì các bên phải xóa thế chấp, ký lại hợp đồng tín dụng mới và ký hợp đồng thế chấp mới, đồng thời hợp đồng thế chấp mới này phải được đăng ký giao dịch bảo đảm theo các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm.
Khi thực hiện vay tiền tại các ngân hàng bắt buộc phải có tài sản thế chấp, thì cá nhân, tổ chức vay có thể thế chấp bằng nhiều loại tài sản khác nhau như: Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, hệ thống máy móc, các loại xe có động cơ, sổ lương, sổ tiết kiệm… Tùy mỗi loại tài sản mà cách thức thế chấp khác nhau, nhưng điểm chung cơ bản là bên vay và ngân hàng ký hợp đồng tín dụng để cấp tín dụng và ký hợp đồng thế chấp để thế chấp tài sản bảo đảm cho khoản vay được các bên thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng. Đối với tài sản là nhà, đất, thì hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm.
Hiện nay, các tranh chấp giữa các ngân hàng với khách hàng phát sinh từ các hợp đồng tín dụng dẫn đến phải yêu cầu Tòa án giải quyết ngày càng nhiều. Quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng có thế chấp hết sức phức tạp, do Tòa án phải xác định tính hợp pháp của hợp đồng thế chấp, qua đó xem xét có căn cứ pháp luật để xử lý kê biên tài sản thế chấp hay không nhằm bảo vệ quyền lợi cho ngân hàng hay tuyên bố vô hiệu hợp đồng thế chấp để bảo vệ quyền lợi cho bên thế chấp, đặc biệt bên thế chấp là bên thứ ba. Tòa án có thể chấp nhận hoặc không chấp nhận yêu cầu của ngân hàng về việc xử lý tài sản thế chấp, đồng nghĩa với việc Tòa án có thể tuyên vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp. Bên thế chấp cũng có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng thế chấp để tránh không bị xử lý tài sản thế chấp.
Hợp đồng thế chấp có thể bị Tòa án tuyên bố vô hiệu một phần hoặc vô hiệu toàn bộ. Khi Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu toàn bộ thì tài sản thế chấp không bị Tòa án xử lý kê biên toàn bộ. Trong trường hợp này, người được lợi là bên thế chấp chứ không phải là bên vay trong hợp đồng tín dụng. Nếu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu một phần, thì Tòa án có thể chỉ xử lý kê biên một phần tài sản thế chấp.
Trong thực tiễn xét xử ở Nghệ An, tác giả đưa ra một số trường hợp đã giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng liên quan đến thế chấp như sau:
1. Tranh chấp về tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là sản chung của vợ chồng
Tài sản chung của vợ chồng là tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân. Theo quy định tại Điều 29, Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 (trước đây là Điều 28 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000), thì vợ, chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung. Việc xác lập, thực hiện và chấm dứt các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn, tài sản chung của vợ chồng là bất động sản thì phải do cả hai vợ chồng cùng bàn bạc, quyết định. Một trong hai người không có quyền đơn phương định đoạt tài sản chung của vợ chồng. Vì thế, khi ký hợp đồng thế chấp để định đoạt nhà đất thì cả hai vợ chồng phải ký vào hợp đồng thế chấp.
Ở Nghệ An, thực tế đã có trường hợp khi đến công chứng hợp đồng thế chấp, vợ hoặc chồng đưa một người khác đến và khẳng định đây là chồng (vợ) của mình. Do công chứng viên không kiểm tra kỹ hoặc người chồng (vợ) đó đã làm giấy tờ tùy thân giả để qua mặt công chứng viên. Khi phát sinh tranh chấp, ngân hàng đề nghị buộc bên vay trả nợ, nếu bên vay không trả được nợ thì đề nghị Tòa án xử lý kê biên tài sản thế chấp. Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án phải đưa người vợ hoặc người chồng không ký trong hợp đồng thế chấp vào tham gia tố tụng với tư cách là bị đơn (nếu ngân hàng kiện buộc vợ chồng trả nợ) hoặc người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu bên thế chấp là bên thứ ba hoặc chỉ có người vợ hoặc người chồng là bên vay theo hợp đồng tín dụng).
Trong trường hợp này, nếu người vợ hoặc người chồng không ký vào hợp đồng thế chấp đưa ra phản tố hoặc đưa ra yêu cầu độc lập đề nghị Tòa án vô hiệu hợp đồng thế chấp, thì có hai quan điểm khác nhau khi xử lý vô hiệu hợp đồng thế chấp:
Quan điểm thứ nhất: Vô hiệu một phần hợp đồng thế chấp, cụ thể là Tòa án tuyên vô hiệu ½ phần tài sản mà người vợ hoặc người chồng không định đoạt, không ký vào hợp đồng thế chấp, ½ tài sản còn lại Tòa án kê biên, không tuyên vô hiệu. Quan điểm này cho rằng, nhà đất là tài sản chung của vợ chồng, mỗi người được quyền sử dụng, sở hữu ½ cho nên phần ½ của người đã ký trong hợp đồng thế chấp bị kê biên.
Quan điểm thứ hai: Vô hiệu toàn bộ hợp đồng thế chấp. Quan điểm này cho rằng, theo Điều 29, Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, thì tài sản chung của vợ chồng trong trường hợp này phải do cả hai vợ chồng cùng định đoạt, một bên không thể định đoạt tài sản chung của vợ chồng cho dù vợ hoặc chồng được quyền sử dụng, sở hữu ½ giá trị tài sản đó. Việc một bên vợ hoặc chồng không ký vào hợp đồng thế chấp hoặc bị giả mạo ký vào hợp đồng thế chấp là vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015.
2. Tranh chấp về tài sản thế chấp là di sản thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Đây là dạng tranh chấp phát sinh do quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chặt chẽ đối với nhà, đất là di sản thừa kế. Theo đó, nhà, đất là di sản thừa kế nhưng nhưng khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại không được sự đồng ý của tất cả các đồng thừa kế. Theo quy định Bộ luật Dân sự năm 2015 (kế thừa các quy định của các Bộ luật Dân sự năm 1995 và 2005), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là di sản thừa kế và được để lại thừa kế. Trong trường hợp người để lại di sản thừa kế không để lại di chúc, thì di sản được chia thừa kế theo pháp luật cho hàng thừa kế thứ nhất, thứ hai hoặc thứ ba. Khi di sản chưa được chia thì những người thừa kế theo pháp luật được quyền định đoạt ngang nhau đối với di sản đó thông qua việc lập văn bản phân chia di sản thừa kế hoặc thông qua các hình thức định đoạt khác như ủy quyền định đoạt, tặng cho...
Thực tiễn xảy ra tranh chấp là nhà, đất do cha mẹ để lại, khi chết không để lại di chúc nhưng quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc là không lập văn bản phân chia di sản thừa kế hoặc lập văn bản phân chia di sản thừa kế nhưng không đủ những người thừa kế theo quy định của pháp luật về thừa kế.
Ví dụ: Ông A và bà B là vợ chồng có 03 người con là C, D, E. Năm 1995 ông A chết, năm 1996 bà B chết đều không để lại di chúc. Ông A, bà B chết để lại thửa đất 500m2 và một ngôi nhà cấp 4 gắn liền với thửa đất này tại xã L, huyện H. Sau khi ông A và bà B chết, E là người sinh sống, quản lý nhà đất do ông A và bà B để lại, còn C và D lập gia đình và thoát ly khỏi địa phương. Năm 2000, E làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. E và C đã lập văn bản phân chia di sản thừa kế có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã L với nội dung là phân chia toàn bộ thửa đất 500m2 và ngôi nhà cấp 4 gắn liền với thửa đất này cho E và đề nghị Ủy ban nhân dân huyện H cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho E. Khi lập văn bản phân chia di sản thừa kế chỉ có E và C ký vào văn bản, còn D không biết và không ký vào văn bản phân chia di sản thừa kế. Trên cơ sở văn bản phân chia di sản thừa kế này, Ủy ban nhân dân huyện H đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho E.
Như vậy, văn bản phân chia di sản thừa kế được lập để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho E nhưng không được sự đồng ý của D là vi phạm pháp luật, xâm phạm đến quyền thừa kế của D. Sau khi thửa đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho E, E đã thế chấp để vay tiền tại ngân hàng. Do không trả được nợ, ngân hàng khởi kiện E ra Tòa buộc E trả nợ và đề nghị Tòa án xử lý kê biên tài sản thế chấp. Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án đưa D tham gia tố tụng với tư cách người có quyền và nghĩa vụ liên quan. Khi tham gia tố tụng, D đã phản tố yêu cầu Tòa án hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho E và tuyên bố vô hiệu hợp đồng thế chấp giữa E và ngân hàng. Trong trường hợp này, Tòa án sẽ căn cứ các quy định của pháp luật về thừa kế và các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu để tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho E và tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp giữa E và ngân hàng.
3. Tranh chấp trong trường hợp đáo hạn hợp đồng tín dụng mà tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Phần lớn trường hợp vay đều không trả được nợ đúng hạn, đặc biệt là các hợp đồng tín dụng ngắn hạn 12 tháng. Khi đến hạn, bên vay không trả được nợ nhưng lãi suất vẫn trả đủ và đúng hạn thì ngân hàng sẽ cho vay tiếp bằng việc “đáo hạn” hợp đồng tín dụng. Theo đó, bên vay sẽ tìm kiếm nguồn tiền tạm thời để thanh toán khoản vay. Sau khi thanh toán, theo quy định trong vòng vài ngày, ngân hàng sẽ cho vay lại bằng việc ký hợp đồng tín dụng mới. Tuy nhiên, ngân hàng lại không ký hợp đồng thế chấp mới mà căn cứ vào điều khoản thông thường ngân hàng đưa vào trong hợp đồng thế chấp trước đó là tài sản thế chấp được bảo đảm tất các các khoản vay, lãi suất, lãi chậm thanh toán, lãi phạt và các nghĩa vụ khác của bên vay phát sinh trước và sau khi ký hợp đồng này. Nghĩa là, ngân hàng cho rằng, chỉ cần một lần ký hợp đồng thế chấp nhưng vẫn bảo đảm được cho nhiều hợp đồng tín dụng.
Ví dụ: Ngày 25/5/2012, ngân hàng và ông A ký Hợp đồng tín dụng số 123 để cho ông A vay 1 tỷ đồng với thời hạn 12 tháng và ký Hợp đồng thế chấp số 456, bên thế chấp là ông X và bà Y. Hợp đồng thế chấp số 456 có điều khoản tài sản thế chấp được bảo đảm tất các các khoản vay, lãi suất, lãi chậm thanh toán, lãi phạt và các nghĩa vụ khác của bên vay phát sinh trước và sau khi ký hợp đồng này. Đến ngày 25/5/2013, ông A trả khoản vay 1 tỷ cho ngân hàng. Ngày 26/5/2013, ngân hàng và ông A ký Hợp đồng tín dụng số 345 cho ông A vay 1 tỷ đồng với thời hạn 12 tháng nhưng không ký hợp đồng thế chấp mới mà tiếp tục sử dụng tài sản theo Hợp đồng thế chấp số 456 để thế chấp. Khi phát sinh tranh chấp, ngân hàng khởi kiện ra Tòa yêu cầu ông A trả nợ và xử lý tài sản thế chấp. Lúc này Tòa án đưa ông X và bà Y tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền và nghĩa vụ liên quan. Ông X và bà Y cho rằng, Tòa án không được tuyên xử lý kê biên tài sản thế chấp vì khoản tiền 1 tỷ đồng theo Hợp đồng tín dụng số 123 đã được ông A tất toán, ông X và bà Y chỉ bảo đảm cho khoản vay 1 tỷ đồng theo Hợp đồng tín dụng số 123 chứ không bảo đảm cho khoản vay 1 tỷ đồng theo Hợp đồng tín dụng số 345.
Thực tiễn xét xử có hai quan điểm khác nhau về việc có căn cứ Hợp đồng thế chấp số 456 để buộc ông X và bà Y thực hiện nghĩa vụ đối với ngân hàng và kê biên nhà đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đó.
Quan điểm thứ nhất cho rằng, cần căn cứ điều khoản trong Hợp đồng thế chấp số 456 là tài sản thế chấp được bảo đảm tất các các khoản vay, lãi suất, lãi chậm thanh toán, lãi phạt và các nghĩa vụ khác của bên vay phát sinh trước và sau khi ký hợp đồng này để buộc để buộc ông X và bà Y thực hiện nghĩa vụ đối với ngân hàng và kê biên nhà đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ đó. Theo đó, khi ký Hợp đồng thế chấp số 456, ông X và bà Y đã đồng ý dùng tài sản thế chấp để bảo đảm cho tất cả các khoản vay và nghĩa vụ phát sinh trước và sau khi ký hợp đồng thế chấp. Đây là ý chí của ông X và bà Y nên họ phải thực hiện nghĩa vụ.
Quan điểm thứ hai cho rằng, đề nghị của ông X và bà Y là có căn cứ. Bởi vì, ông X và bà Y khi ký hợp đồng thế chấp với nghĩa vụ bảo đảm cho khoản vay 1 tỷ đồng theo Hợp đồng tín dụng số 123. Nếu ông A không trả được khoản vay gắn liền với Hợp đồng tín dụng số 123, thì ông X và bà Y phải trả thay. Nhưng khi ông A đã tất toán khoản nợ này vào ngày 25/5/2013, thì nghĩa vụ bảo đảm của ông X và bà Y cũng chấm dứt. Ông X và bà Y không thế chấp để bảo đảm cho khoản vay 1 tỷ đồng theo Hợp đồng tín dụng 345 ngày 27/5/2013, vì đây là khoản vay mới theo hợp đồng tín dụng mới nên họ không có nghĩa vụ trả nợ thay cho khoản nợ này.
4. Kiến nghị
Thứ nhất, việc nhận thức, đánh giá các quy định của pháp luật về vô hiệu hợp đồng toàn bộ hoặc vô hiệu một phần có những nhìn nhận khác nhau. Đối với dạng tranh chấp về tài sản thế chấp là sản chung của vợ chồng trên đây, có quan điểm cho rằng cần căn cứ vào ½ quyền sử dụng, sở hữu tài sản của vợ chồng để vô hiệu một phần hợp đồng thế chấp, có quan điểm thì ngược lại là phải vô hiệu toàn bộ hợp đồng thế chấp. Vì thế, cần có quy định cụ thể hơn về hợp đồng vô hiệu toàn bộ hoặc vô hiệu một phần trong trường hợp này. Theo chúng tôi, trong những trường hợp này cần quy định vô hiệu toàn bộ đối với hợp đồng thế chấp.
Thứ hai, cần tăng cường và nâng cao vai trò của Ủy ban nhân dân cấp xã nói chung, cán bộ tư pháp cấp xã nói riêng trong trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà đất là di sản thừa kế. Quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cán bộ phụ trách việc cấp giấy của Ủy ban nhân dân cấp xã cùng với cán bộ tư pháp xã cần phối hợp chặt chẽ với cán bộ khối, xóm nơi có đất, nơi cư trú của người để lại di sản chết để xác minh, nắm rõ những người được thừa kế di sản để lập văn bản phân chia di sản thừa kế đủ hàng thừa kế theo quy định. Văn bản phân chia di sản thừa kế có thể được công chứng, chứng thực tại Phòng Công chứng, Văn phòng Công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Cho dù được công chứng, chứng thực ở đâu thì vai trò của cán bộ tư pháp cấp xã là hết sức quan trọng trong việc nắm rõ những người thừa kế được quyền định đoạt di sản thừa kế để bảo đảm không bỏ sót người được thừa kế khi lập văn bản phân chia di sản thừa kế.
Thứ ba, các ngân hàng trong phạm vi chức năng, quyền hạn của mình cần quán triệt và quy định rõ mỗi một khoản vay theo hợp đồng tín dụng phải ký một hợp đồng thế chấp, khi khoản tiền theo từng hợp đồng tín dụng đã được bên vay tất toán thì các bên phải xóa thế chấp, ký lại hợp đồng tín dụng mới và ký hợp đồng thế chấp mới, đồng thời hợp đồng thế chấp mới này phải được đăng ký giao dịch bảo đảm theo các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm.
Trần Ngọc Sơn
Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An
Tòa án nhân dân tỉnh Nghệ An
