Abstract: The 2013 Land Law was promulgated, bringing positive results in the process of land management and use by the State. However, besides that, there are still some problems that are still limited, inadequate and inappropriate. Therefore, it is very important and urgent to amend, supplement and continue to improve the law on land. One of the current key contents is that in the Draft Land Law, the Ministry of Natural Resources and Environment has proposed to abolish the regulation on the land price bracket. The article points out a number of shortcomings in the regulations on land price brackets, thereby making recommendations to improve this issue.

Trải qua gần 09 năm thực thi, Luật Đất đai năm 2013 đã cho thấy được tầm quan trọng khi trở thành công cụ pháp lý để Nhà nước quản lý, điều tiết các vấn đề, chính sách về đất đai, kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc của Luật Đất đai năm 2003 trước đó. Có thể thấy rằng, những kết quả mà Luật Đất đai năm 2013 mang lại là không thể phủ nhận. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai và thi hành luật này vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế, bất cập, đặc biệt là trong bối cảnh của nền kinh tế - xã hội chuyển biến không ngừng như hiện nay. Chính vì vậy, việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 cho phù hợp với yêu cầu và tình hình mới là điều rất quan trọng, cấp thiết. Trong những nội dung được đưa ra bàn bạc và thảo luận thì tại Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thế chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao (Nghị quyết số 18-NQ/TW) đã xác định về việc bãi bỏ quy định khung giá đất. Đây được xem là một trong những nội dung quan trọng được đưa vào trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay.

1. Quy định pháp luật về khung giá đất và sự cần thiết của việc bãi bỏ khung giá đất

Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã điều chỉnh khung giá đất một cách cụ thể. Theo đó, khung giá đất sẽ do Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung thì lúc này, Chính phủ sẽ có vai trò điều chỉnh lại cho phù hợp[1]. Tức là, khung giá đất chỉ được áp dụng định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất khác nhau, không có tính chất cố định và sẽ tăng giảm phụ thuộc vào thị trường. Theo đó:

Thứ nhất, việc xây dựng khung giá đất sẽ dựa vào căn cứ sau:

- Nguyên tắc định giá đất được quy định tại Điều 112 Luật Đất đai năm 2013: (i) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; (ii) Theo thời hạn sử dụng đất; (iii) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; (iv) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá như nhau.

- Tuân thủ phương pháp định giá đất trong những trường hợp đáp ứng gồm: So sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh. Các phương pháp này đã được hướng dẫn cụ thể tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

- Tuân thủ các kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.

Thứ hai, đối tượng được áp dụng khung giá đất sẽ bao gồm cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan có chức năng xây dựng, điều chỉnh, thẩm định khung giá đất, bảng giá đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất; tổ chức, cá nhân khác có liên quan. Theo đó, tất cả các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động về đất đai thì đều áp dụng khung giá đất mà Nhà nước quy định với hai loại khung giá đất dựa trên hai nhóm đất chính là nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp.

Thứ ba, về trình tự, thủ tục xây dựng khung giá đất: Theo Điều 8 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, trình tự này trải qua 07 giai đoạn, mỗi giai đoạn sẽ có vai trò và ý nghĩa khác nhau nhưng chung quy lại, đều nhằm xây dựng khung giá đất ở mức độ phù hợp nhất, trình tự này lần lượt trải qua các giai đoạn như sau: (i) Xác định loại đất, vùng kinh tế, loại đô thị trong xây dựng khung giá đất; (ii) Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất; (iii) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện khung giá đất hiện hành; (iv) Xây dựng khung giá đất và tờ trình về việc ban hành khung giá đất; (v) Tổ chức, lấy ý kiến về dự thảo khung giá đất; (vi) Thẩm định dự thảo khung giá đất; (vii) Hoàn thiện khung giá đất trình Chính phủ ban hành. Có thể thấy rằng, để có một khung giá đất phù hợp thì phải qua nhiều giai đoạn và mất nhiều thời gian, đội ngũ nhân lực để thực hiện.

Khung giá đất là quy định đã có từ lâu, tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện nay đã bộc lộ nhiều hạn chế và việc bãi bỏ quy định này theo đánh giá là sẽ mang lại nhiều ý nghĩa trong công tác quản lý đất đai của Nhà nước. Theo tinh thần tại Nghị quyết số 18-NQ/TW đã đặt ra nhiệm vụ hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất đồng bộ với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trọng tâm là sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan, bảo đảm đồng bộ, thống nhất, đáp ứng những yêu cầu mới của phát triển kinh tế - xã hội. Trong đó, một trong các giải pháp được đưa ra là hoàn thiện cơ chế xác định giá đất với việc bãi bỏ quy định về khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Có thể thấy rằng, việc bãi bỏ khung giá đất mang lại nhiều ý nghĩa, cụ thể:

Một là, hoàn thiện cơ chế định giá đất.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất và theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá trên thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với khung giá đất thì Chính phủ sẽ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp và các địa phương khi xây dựng bảng giá đất phải dựa vào khung giá đất. Đây là nguyên nhân chính dẫn tới thực trạng bảng giá đất do địa phương xây dựng không sát với giá giao dịch thực tế trên thị trường[2]. Có nghĩa là, bảng giá đất mà địa phương công bố vì phải nằm trong giới hạn của khung giá đất, không được quy định vượt quá khung đã đưa ra nên bảng giá đất sẽ rơi vào tình trạng không phù hợp với giá giao dịch trên thị trường, từ đó, gây thất thoát nguồn lực tài chính ngân sách nhà nước khi giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng. Bên cạnh đó, đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp đất đai kéo dài của người dân về vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Do vậy, khi bãi bỏ quy định về khung giá đất thì địa phương sẽ xác định bảng giá đất dựa trên giá giao dịch của thị trường, thích ứng linh hoạt với tình hình thực tế, quyền lợi của người dân sẽ được bảo đảm và công tác quản lý đất đai của Nhà nước cũng được thực hiện dễ dàng hơn.

Hai là, ngăn ngừa tham nhũng.

Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 có quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường, tuy nhiên, trên thực tế, chỉ bằng khoảng 30% - 70% giá thị trường và gây ra hệ lụy liên quan đến vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai. Theo đó, việc giao đất và cho thuê đất hiện nay vẫn lấy giá đất ở trong khung giá đất nhân với hệ số 1,2 - 2, giá đất giao cho nhà đầu tư vẫn chỉ chiếm 60% giá thị trường. Đây là một trong những “kẽ hở” dẫn đến thất thoát nguồn thu ngân sách. Ngoài ra, tình trạng cò đất, môi giới thổi giá, tạo sốt ảo ngày càng nghiêm trọng do dựa vào các kỳ điều chỉnh khung giá đất của Chính phủ[3]. Vì vậy, việc bãi bỏ quy định khung giá đất sẽ là cơ hội để hạn chế tình trạng tham nhũng.

Ba là, khắc phục tình trạng hai giá.

Nếu áp dụng khung giá đất do Chính phủ quy định thì tình trạng hai giá đất vẫn tiếp diễn liên tục. Theo đó, khi thực hiện các nghĩa vụ của Nhà nước thì người dân chỉ muốn giá đất rẻ để số tiền thuế đóng vào ngân sách nhà nước ít, còn khi đền bù do thu hồi đất thì người dân lại muốn đất có giá trị cao để được hưởng lợi nhiều[4]. Do vậy, khi bãi bỏ quy định về khung giá đất và việc xác định giá đất dựa trên thị trường thì việc thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến đất đai hay giá đền bù đất do thu hồi sẽ theo giá trị đất đai trên thị trường hiện có và người dân vẫn sẽ được hưởng giá trị cao từ việc đền bù đất đai, đồng thời phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình liên quan đến đất đai. Điều này làm cho tình trạng tranh chấp đất đai, các khiếu kiện về giá trị của đất đai sẽ hạn chế bởi quyền lợi của người dân đã được bảo đảm ngay từ đầu và công tác quản lý đất đai cũng sẽ đạt nhiều hiệu quả tích cực.

Có thể thấy rằng, việc bãi bỏ quy định về khung giá đất có ý nghĩa đặc biệt trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, một trong những sửa đổi lớn mà Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất đã cho thấy những nhìn nhận kịp thời về bất cập, hạn chế còn tồn tại của Luật Đất đai năm 2013 và các mâu thuẫn giữa các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

2. Kiến nghị hoàn thiện

Khung giá đất được đặt ra nhằm mục đích quản lý giá đất trên thị trường, làm căn cứ để “khống chế” bảng giá đất của các địa phương xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, xuất phát từ thực tế nhiều bất cập phát sinh từ việc xây dựng và ban hành khung giá đất hiện nay thì việc đề xuất bãi bỏ khung giá đất được xem là cấp thiết và đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất, nhu cầu quản lý và thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước. Việc bỏ khung giá đất sẽ kéo theo cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm nhiệm vụ, mục tiêu hoàn thiện cơ chế xác định giá đất mà Nghị quyết số 18-NQ/TW đã đề ra. Đây được xem là sự sửa đổi kịp thời, phù hợp với thực tế sử dụng và quản lý đất đai hiện nay, hạn chế, khắc phục tình trạng hai giá đất, tham nhũng và hoàn thiện các quy định về cơ chế xác định giá đất mà Luật Đất đai năm 2013 còn vướng mắc. Việc bãi bỏ nội dung Chính phủ quy định khung giá đất tại Điều 113 Luật Đất đai năm 2013 để các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tự xác định giá đất phù hợp với giá thị trường đòi hỏi sự đẩy mạnh phân cấp cho chính quyền địa phương được chủ động xác định giá đất, không còn trong tình trạng bị động do phải dựa vào khung giá đất. Quy định này sẽ là cơ sở cho việc tăng cường sử dụng dịch vụ của các doanh nghiệp thẩm định giá. Việc định giá này được tiến hành trên địa bàn phục vụ cho việc xây dựng bảng giá đất cụ thể, sát với giá thị trường, gắn với đó là hình thành cơ chế hữu hiệu để giám sát việc thực hiện xây dựng bảng giá đất nhằm loại trừ các trường hợp quy định bảng giá đất thấp hơn để thu hút đầu tư, giảm tiền bồi thường…[5]. Tuy nhiên, để hiện thực hóa quy định này thì cần phải có quy định rõ ràng trong xác định giá đất dựa trên giá thị trường, cơ quan nào quản lý và kiểm soát, cơ quan nào sẽ là chủ thể chịu trách nhiệm khi có sai sót xảy ra, cần lên phương án áp dụng cụ thể để bảo đảm rằng các quy định đưa vào thực tiễn không bị cứng nhắc, đồng thời có sự linh hoạt phù hợp với chuyển biến chung trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013.

Có thể thấy, để áp dụng hiệu quả quy định này, trước tiên, cần quy định rõ giá đất phù hợp với giá thị trường phải dựa trên nguyên tắc nào, bởi thực tế, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn chưa có khái niệm pháp lý nào liên quan đến thuật ngữ này. Theo đó, dưới góc độ kinh tế, giá thị trường là giá được hình thành một cách khách quan, chỉ do sự tác động qua lại đơn thuần của hai yếu tố cung và cầu mà không chịu ảnh hưởng bởi bất kỳ chủ thể nào, kể cả phía Nhà nước. Còn dưới góc độ pháp lý, giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá có tần suất xuất hiện nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định[6]. Mặc dù việc xác định bảng giá đất của các địa phương sẽ được dựa trên giá đất thị trường, tuy nhiên, một thực tế chỉ ra rằng, không phải lúc nào giá đất thị trường cũng phản ảnh đúng và đầy đủ giá thị trường bởi nếu có hiện tượng mua bán ép giá, mua bán giữa những người thân quen, giá chuyển nhượng khác với giá thực tế để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế… Do vậy, việc xác định bảng giá đất dựa trên giá thị trường cũng còn nhiều hạn chế nên để thể hiện chính xác giá đất tại một địa phương thì cần phải dựa trên nhiều yếu tố khác nhau và cần có sự hỗ trợ của các tổ chức định giá đất nhằm bảo đảm rằng, đất đai khi chuyển nhượng phải được định giá chính xác nhất để bảo đảm quyền lợi tối ưu của người sử dụng đất và công tác quản lý đất đai của Nhà nước trở nên hiệu quả.

Từ các vấn đề phân tích nêu trên, có thể thấy rằng, việc bãi bỏ quy định về khung giá đất theo tinh thần của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là điều quan trọng và cấp thiết, bởi điều này sẽ giúp khắc phục được các vấn đề còn hạn chế, bất cập đã tồn tại trong thời gian qua như đã đề cập. Tuy nhiên, để quy định này bảo đảm được tính khả thi trong quá trình đi vào áp dụng thì việc tiếp tục nghiên cứu, đánh giá, lấy ý kiến đóng góp về việc hoàn thiện quy định này là điều rất quan trọng và cấp thiết trong bối cảnh hiện nay.

ThS. Trần Linh Huân

Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh

ThS. Phạm Thị Hồng Tâm

Trường Đại học Phan Thiết

(Ảnh: Internet)

[1]. Điều 113 Luật Đất đai năm 2013.

[2]. Thu Hà, Nghị quyết Trung ương 5 về đất đai: Đột phá mang tính bước ngoặt về tư duy, https://vov.vn/chinh-tri/nghi-quyet-trung-uong-5-ve-dat-dai-dot-pha-mang-tinh-buoc-ngoat-ve-tu-duy-post960086.vov, truy cập ngày 10/12/2022.

[3]. Văn Duẩn, “Bỏ khung giá đất để dẹp nạn đầu cơ”, https://nld.com.vn/thoi-su/bo-khung-gia-dat-de-dep-nan-dau-co-20220723205909209.htm, truy cập ngày 10/12/2022.

[4]. Vương Trần, Bỏ khung giá đất, xác định theo thị trường sẽ khắc phục tình trạng hai giá, https://laodong.vn/thoi-su/bo-khung-gia-dat-xac-dinh-theo-thi-truong-se-khac-phuc-tinh-trang-hai-gia-1071464.ldo?gidzl=zI0RIVmTF5JtEHD6-me-LFSq4qdWNMjRuJCMIBnOEGhWPXTBk5iuMhbf7aYrMZDSkcHE7MGv2Xua_XqsNm, truy cập ngày 10/12/2022.

[5]. Ngô Long, Ngô Trí Trung, Giải pháp khắc phục bất cập giá đất, định giá đất hiện nay, https://reatimes.vn/nhung-ton-tai-bat-cap-ve-gia-dat-dinh-gia-dat-hien-nay-20201224000009748.html, truy cập ngày 10/12/2022.

[6]. Hoàng Trung Hiếu, Thực trạng quy định pháp luật về định giá đất ở Việt Nam hiện nay, https://reatimes.vn/thuc-trang-quy-dinh-phap-luat-ve-dinh-gia-dat-o-viet-nam-20201224000004791.html, truy cập ngày 10/12/2022.

Nguồn: Tạp chí Dân chủ và Pháp luật Kỳ 1 (Số 376), tháng 3/2023