Abstract: Law on real estate mortgage has created a useful tool for banks to prevent and limit the credit risks. However, in practice there are lots of problems in the process of applying the law on real estate mortgages. The author gives a number of recommendations aimed at improving the law on real estate mortgages to limit risks in lending activity of commercial banks in Vietnam, in order to create more favourable mechanism for asset disposal secured at commercial banks in Vietnam, ensuring healthy development, competitiveness of the banks in the international economic integration.

1. Một số vướng mắc trong xử lý bất động sản thế chấp

Có thể nói, các quy định của pháp luật về xử lý bất động sản thế chấp ở Việt Nam tương đối tương thích với chuẩn mực chung của các nước trên thế giới, tuy nhiên, trên thực tiễn, việc xử lý bất động sản thế chấp ở Việt Nam bộc lộ những hạn chế gây nhiều khó khăn cho các ngân hàng trong việc xử lý bất động sản thế chấp. Các vướng mắc được thể hiện như: Vẫn có cách hiểu chưa đúng về việc thỏa thuận xử lý tài sản bảo đảm; các quy định về tự xử lý tài sản thế chấp không rõ ràng, cụ thể, không bảo đảm sự thuận lợi cho ngân hàng xử lý tài sản thế chấp, đồng thời không bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của bên thế chấp; thủ tục xử lý tài sản thế chấp bằng con đường Tòa án không phải là thủ tục rút gọn, nên mất nhiều thời gian, tốn kém chi phí cho ngân hàng.

Quá trình tự xử lý bất động sản thế chấp được thực hiện theo hai thủ tục chính là thủ tục thu giữ bất động sản thế chấp để xử lý và thủ tục định đoạt bất động sản thế chấp. Việc thu giữ bất động sản thế chấp để xử lý được quy định tại Điều 63 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 163/2006/NĐ-CP): “Bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản đó cho người xử lý tài sản theo thông báo của người này; nếu hết thời hạn ấn định trong thông báo mà bên giữ tài sản bảo đảm không giao tài sản thì người xử lý tài sản có quyền thu giữ tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 2 Điều này để xử lý hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết. Khi thực hiện việc thu giữ tài sản bảo đảm, người xử lý tài sản có trách nhiệm: Thông báo trước cho người giữ tài sản về việc áp dụng biện pháp thu giữ tài sản bảo đảm trong một thời hạn hợp lý. Văn bản thông báo phải ghi rõ lý do, thời gian thực hiện việc thu giữ tài sản bảo đảm, quyền và nghĩa vụ của các bên; không được áp dụng các biện pháp vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội trong quá trình thu giữ tài sản bảo đảm. Trong trường hợp người giữ tài sản bảo đảm là người thứ ba thì bên bảo đảm có trách nhiệm phối hợp với người xử lý tài sản thực hiện việc thu giữ tài sản bảo đảm. Bên bảo đảm hoặc người thứ ba giữ tài sản bảo đảm phải chịu các chi phí hợp lý, cần thiết cho việc thu giữ tài sản bảo đảm; trong trường hợp không giao tài sản để xử lý hoặc có hành vi cản trở việc thu giữ hợp pháp tài sản bảo đảm mà gây thiệt hại cho bên nhận bảo đảm thì phải bồi thường. Trong quá trình tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm, nếu bên giữ tài sản bảo đảm có dấu hiệu chống đối, cản trở, gây mất an ninh, trật tự nơi công cộng hoặc có hành vi vi phạm pháp luật khác thì người xử lý tài sản bảo đảm có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và cơ quan công an nơi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm, trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình áp dụng các biện pháp theo quy định của pháp luật để giữ gìn an ninh, trật tự, bảo đảm cho người xử lý tài sản thực hiện quyền thu giữ tài sản bảo đảm”. Mặc dù các quy định này được coi là cơ sở pháp lý để ngân hàng tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý, nhưng vẫn chỉ mang tính nguyên tắc, chưa cụ thể nên rất khó vận dụng trên thực tế. Những vướng mắc được thể hiện ở những điểm sau:

Một là, quy định này đòi hỏi bên nhận bảo đảm phải thông báo cho bên đang giữ tài sản, nhưng lại bỏ sót hai chủ thể quan trọng là bên bảo đảm và bên vay

Đáng lẽ ra, bên bảo đảm và bên vay phải là các chủ thể được biết về việc thu giữ tài sản bảo đảm để nếu cần thiết họ có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Hai là, điểm b, khoản 2 Điều 63 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định khi tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm “không được áp dụng các biện pháp vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội trong quá trình thu giữ tài sản bảo đảm”

Tuy nhiên, cho đến nay, chưa có hướng dẫn, giải thích chính thức thế nào là “áp dụng các biện pháp vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội trong quá trình thu giữ tài sản bảo đảm”. Sự không rõ ràng này khiến cho các chủ nợ dè dặt trong việc thu giữ bất động sản đang do người khác chiếm hữu. “Khách hàng chây ì, không có thiện chí trả nợ đã “vin” vào quy định mập mờ này để “tố ngược” ngân hàng xử lý nợ theo kiểu cưỡng bức, trái đạo đức xã hội, dồn khó cho khách hàng. Hàng loạt những từ ngữ đao to, búa lớn được tung ra để gây sức ép, ví dụ như: Phá nhà dân, niêm phong nhà dân, đuổi khách hàng ra khỏi nhà... Ngân hàng bị “bêu xấu” mà phải “ngậm bồ hòn”, một cán bộ trực tiếp tham gia một vụ thu hồi nợ tốn nhiều giấy mực mới đây ở Hà Nội chia sẻ. Vụ Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) niêm phong căn hộ 1401 Tòa nhà 17T2 phố Hoàng Đạo Thúy, phường Trung Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội của anh Nguyễn Sỹ Minh để xử lý tài sản thế chấp gây ra nhiều tranh cãi về tính hợp pháp của hành vi này.

Bên cạnh đó, mặc dù pháp luật hiện hành có quy định về việc tham gia của chính quyền hoặc cơ quan công an địa phương, tuy nhiên, không có quy định nào xác định rõ trách nhiệm của chính quyền hoặc công an địa phương trong việc tham gia chứng kiến, bảo đảm an toàn cho việc thu giữ tài sản bảo đảm. Các quy định hiện hành cũng chưa cụ thể và hợp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên thế chấp, như quy định về xác định giá trị tài sản bảo đảm khi xử lý, nghĩa vụ của bên nhận thế chấp đối với bên thế chấp khi xử lý tài sản thế chấp.

2. Một vài kiến nghị

Từ các nội dung được phân tích ở trên cho thấy, thế chấp bất động sản là biện pháp bảo đảm phổ biến trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Hoạt động này dành cho bên nhận thế chấp quyền định đoạt tài sản có điều kiện. Vì vậy, để hạn chế rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam, tạo cơ chế thuận lợi hơn khi xử lý tài sản bảo đảm tại ngân hàng thương mại, cần thiết phải có các giải pháp hoàn thiện cơ sở pháp lý cho vấn đề này, cụ thể là các vấn đề sau đây:

Thứ nhất, cần đơn giản hóa thủ tục xác lập hợp đồng thế chấp bất động sản

Theo Điều 319 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”. Quy định này cần được Tòa án giải thích thông qua án lệ theo hướng không bắt buộc phải đăng ký hợp đồng thế chấp. Hợp đồng thế chấp vẫn có hiệu lực đối với bên thế chấp và bên nhận thế chấp nếu được xác lập hợp lệ mà không cần phải đăng ký. Tuy nhiên, bên nhận thế chấp chỉ có quyền đối kháng đối với bên thứ ba khi hợp đồng thế chấp được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thêm nữa, để giảm thiểu chi phí và tiết kiệm cho các bên, nên bỏ quy định bắt buộc phải công chứng đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hoặc nhà ở. Ngoài ra, án lệ cũng cần thừa nhận hợp đồng thế chấp bằng miệng nhưng được cả bên thế chấp và bên nhận thế chấp công nhận sự tồn tại của hợp đồng và nội dung của nó, thì hợp đồng thế chấp vẫn có hiệu lực đối với hai bên. Song việc xử lý tài sản thế chấp trên cơ sở hợp đồng miệng phải được thực hiện thông qua thủ tục tư pháp hoặc chỉ được tự xử lý tài sản thế chấp nếu bên thế chấp đồng ý.

Thứ hai, về thu giữ tài sản bảo đảm là bất động sản để xử lý

Để bảo đảm an toàn cho việc thu giữ bất động sản thế chấp, pháp luật cần quy định rõ chính quyền cấp xã, phường, thị trấn hoặc công an cấp xã, phường, thị trấn có nghĩa vụ tham gia hỗ trợ bên nhận thế chấp thu giữ bất động sản thế chấp theo yêu cầu của bên nhận thế chấp. Chính quyền hoặc công an không tham gia trực tiếp thu giữ bất động sản thế chấp mà chỉ có nhiệm vụ bảo đảm an ninh, trật tự tại nơi thu giữ tài sản, đồng thời, tham gia chứng kiến và ghi nhận việc bên nhận bảo đảm thực hiện các biện pháp hợp lệ và hợp lý nhằm thu giữ tài sản bảo đảm trong trường hợp bên bảo đảm không hợp tác, như phá khóa, phá cổng, dỡ mái, yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba rời khỏi nhà, đất được thu giữ, niêm phòng tài sản bảo đảm... Chính quyền hoặc công an xã/phường/thị trấn phải tham gia theo yêu cầu của bên nhận thế chấp, nếu từ chối hỗ trợ không có lý do chính đáng dẫn đến gây thiệt hại cho bên nhận thế chấp thì người đứng đầu của các cơ quan này phải chịu trách nhiệm pháp lý bao gồm trách nhiệm kỷ luật và bồi thường thiệt hại, trong trường hợp nghiêm trọng có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiệm trọng.

Thứ ba, về thủ tục xử lý bất động sản thế chấp bằng con đường Tòa án

Trước hết, nên coi thủ tục yêu cầu Tòa án ra quyết định xử lý tài sản bảo đảm là thủ tục yêu cầu việc dân sự, nghĩa là một thủ tục tố tụng đặc thù có tính chất rút gọn. Tòa án không cần phải tuyên buộc bên vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm phải thực hiện nghĩa vụ. Quyết định xử lý tài sản bảo đảm là căn cứ pháp lý để cơ quan hoặc tổ chức có thẩm quyền do Tòa án chỉ định xử lý tài sản bảo đảm ngay lập tức mà không cần phải chờ đến khi bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ do Tòa án tuyên. Như vậy, pháp luật tố tụng dân sự cần dành cho bên nhận bảo đảm hai lựa chọn: (i) Khởi kiện một vụ tranh chấp về hợp đồng tín dụng trong đó có yêu cầu buộc bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ nếu không sẽ áp dụng các phương thức xử lý tài sản bảo đảm; (ii) Yêu cầu Tòa án ra quyết định xử lý tài sản bảo đảm.

Pháp luật cần quy định rõ bên nhận bảo đảm chỉ cần chứng minh: (i) Giữa bên nhận bảo đảm và bên có nghĩa vụ tồn tại một quan hệ nghĩa vụ hoặc bên nhận bảo đảm là bên kế thừa hoặc nhận chuyển nhượng quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ quan hệ nghĩa vụ và nghĩa vụ này được bảo đảm bởi biện pháp bảo đảm; (ii) Tồn tại một hợp đồng bảo đảm giữa bên nhận bảo đảm với bên bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm; (iii) Bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm và giá trị nghĩa vụ được bảo đảm bị vi phạm; (iv) Bên nhận bảo đảm đã thông báo bằng văn bản cho bên vi phạm và bên nhận bảo đảm về sự kiện vi phạm nghĩa vụ và phương thức xử lý tài sản bảo đảm. Nếu bên nhận bảo đảm không chứng minh được một trong các yếu tố trên, Tòa án sẽ ra quyết định từ chối xử lý tài sản bảo đảm.

Bên bảo đảm có quyền có ý kiến về yêu cầu của bên nhận bảo đảm, có quyền tham gia phiên họp giải quyết yêu cầu. Bên bảo đảm có quyền phản đối về tư cách đương sự của bên nhận bảo đảm, yêu cầu của bên nhận bảo đảm, tính xác thực của các chứng cứ do bên nhận bảo đảm cung cấp nhưng phải chứng minh. Nếu bên bảo đảm đã được thông báo về thủ tục xử lý tài sản bảo đảm nhưng không tham gia hoặc không có ý kiến phản đối hoặc có ý kiến phản đối nhưng không có đầy đủ chứng cứ, thì Tòa án ra quyết định xử lý tài sản bảo đảm theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm với điều kiện bên nhận bảo đảm chứng minh đầy đủ các yếu tố được đề xuất ở trên. Quy tắc này nhằm tránh trường hợp bên bảo đảm chây ì, không hợp tác, cố tình không tham gia tố tụng để kéo dài thời gian xử lý tài sản bảo đảm.

Bảo đảm an toàn cho hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại là vấn đề quan trọng và đã được pháp luật điều chỉnh từ rất sớm. Thế chấp bất động sản là biện pháp bảo đảm phổ biến trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, nếu bên nhận thế chấp được trao quyền định đoạt tài sản có điều kiện, thì việc xử lý tài sản bảo đảm sẽ trở nên thuận lợi hơn. Ngoài ra, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm bằng Tòa án cũng cần được hiểu theo hướng đây là thủ tục yêu cầu một việc dân sự để quy trình tố tụng nhanh gọn, thuận tiện. Việc xử lý tài sản bảo đảm hiệu quả sẽ góp phần giúp cho các ngân hàng giải quyết được tình trạng nợ xấu, vốn là điểm nghẽn trong hoạt động tín dụng hiện nay

ThS. Nguyễn Thị Mai Hoa

Đài Truyền hình Việt Nam