Nhiều điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 đã tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp thúc đẩy sản xuất, kinh doanh

Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá gắn liền với cuộc sống của con người, có ý nghĩa to lớn đối với nhiều khía cạnh của cuộc sống và môi trường, do đó, pháp luật đất đai luôn là vấn đề “nóng”, được người dân và xã hội quan tâm.

Tại Hội thảo, các đại biểu đã trao đổi, thảo luận nhiều nội dung quan trọng của Luật Đất đai năm 2024 như: nội dung cơ bản của Luật Đất đai năm 2024; những sửa đổi, bổ sung của Luật Đất đai năm 2024 về địa giới đơn vị hành chính, điều tra cơ bản về đất đai; các vấn đề mới về tài chính đất đai và giá đất theo Luật Đất đai năm 2024; những sửa đổi, bổ sung của Luật Đất đai năm 2024 về thu hồi đất, trưng dụng đất; những sửa đổi, bổ sung của Luật Đất đai năm 2024 về quyền của người sử dụng đất; những điểm mới của Luật Đất đai năm 2024 về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; những sửa đổi, bổ sung của Luật Đất đai năm 2024 về hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất…

Phát biểu tại Hội thảo, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng Khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết, Luật Đất đai năm 2024 được thông qua với nhiều nội dung mới mang tính đột phá, quan trọng góp phần vào mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Trong đó, nổi bật là các nội dung: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tài chính đất đai, giá đất; đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận chuyển sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về đất đai; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương các cấp trong quản lý, sử dụng đất đai… Đáng chú ý, Luật Đất đai năm 2024 đã hoàn thiện quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo hướng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam thì có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân Việt Nam ở trong nước. Quy định nhóm người sử dụng đất gồm thành viên hộ gia đình thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2024 đã quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng để thực hiện các dự án xây dựng công trình công cộng; xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp; các trường hợp khác, bao gồm nhiều nhóm tiêu chí như: nhà ở, khu sản xuất, phát triển quỹ đất, khoáng sản, công trình ngầm và các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu nhằm tăng thu ngân sách… Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2024 đã phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà không phân biệt theo đối tượng sử dụng đất như Luật Đất đai năm 2013. Luật đã quy định cụ thể các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; bổ sung quy định về quyền lựa chọn hình thức trả tiền cho thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; quy định cụ thể điều kiện thực hiện quyền của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Đối với đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất mà có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích được giao để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ thì được chuyển sang thuê đất trả tiền hằng năm. Luật cũng quan tâm đến đối tượng chính sách xã hội, đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp; các bước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất bảo đảm nguyên tắc có sự tham gia của người dân ở các giai đoạn, nguyên tắc người có đất bị thu hồi được bồi thường, tái định cư trước khi thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ đối với chủ sở hữu tài sản mà không đồng thời là chủ sử dụng đất, người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất.

Trao đổi tại Hội thảo, PGS.TS. Vũ Quang, Trường Đại học Kinh tế, Đại học Bách khoa Hà Nội nhận định, Luật Đất đai năm 2024 tại Việt Nam đi vào thực tiễn đánh dấu sự thay đổi quan trọng trong quản lý đất đai. Những sửa đổi, bổ sung về địa giới hành chính, điều tra cơ bản về đất đai được quy định trong Chương IV với 11 điều (từ Điều 49 đến Điều 59). Theo đó, về địa giới đơn vị hành chính và bản đồ địa chính, bổ sung trách nhiệm của Bộ Nội vụ và Ủy ban nhân dân các cấp trong việc xác định địa giới đơn vị hành chính trên thực địa, lập hồ sơ địa giới đơn vị hành chính của địa phương và việc sử dụng hồ sơ địa chính cho công tác quản lý đất đai, cũng như cung cấp cho các ngành, các cấp trong quá trình giải quyết nhiệm vụ có liên quan đến đất đai; bổ sung các quy định về giải quyết tranh chấp địa giới đơn vị hành chính, theo đó giao trách nhiệm cho Chính phủ trong việc hướng dẫn giải quyết trường hợp chưa thống nhất về địa giới đơn vị hành chính; tổ chức giải quyết việc chưa thống nhất về địa giới đơn vị hành chính. Luật Đất đai năm 2024 đưa ra quy định cụ thể hơn về tiêu chí phân định và điều chỉnh địa giới hành chính dựa trên yếu tố lịch sử, văn hóa và đặc điểm địa lý. Ngoài ra, các quy định mới cũng bao gồm quy trình rõ ràng hơn về thủ tục xác lập địa giới, tạo điều kiện cho công tác xác định ranh giới chính xác, giảm thiểu rủi ro tranh chấp. Theo PGS.TS. Vũ Quang, việc bổ sung các tiêu chí rõ ràng, giúp cho việc quản lý địa giới hành chính trở nên chính xác và thống nhất hơn. Quy định này giúp bảo vệ quyền lợi của các cộng đồng dân cư, bảo đảm sự ổn định xã hội và tránh mâu thuẫn phát sinh từ việc phân định không rõ ràng. Nâng cao hiệu quả trong quản lý ranh giới hành chính bằng việc thiết lập cơ sở dữ liệu ranh giới hành chính toàn diện là rất quan trọng, tích hợp cả ranh giới đất liền và ranh giới biển, điều mà ở thời điểm hiện nay còn đang thiếu dữ liệu chính thức. Các quy định được sửa đổi, bổ sung đã nhấn mạnh đến nhu cầu về một hệ thống quản lý thống nhất có thể cung cấp thông tin chính xác cho các bên liên quan, qua đó cải thiện tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý đất đai. Tuy nhiên, cần rà soát và đồng bộ hóa các quy định sửa đổi, bổ sung về địa giới đơn vị hành chính, điều tra cơ bản về đất đai trong Luật Đất đai năm 2024 với các quy định trong các đạo luật khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam như Luật Tổ chức Chính phủ năm 2018, Luật Tổ chức chính quyền địa phương năm 2015, Luật Đo đạc và bản đồ năm 2018, Luật Quy hoạch năm 2017 để khắc phục những điểm chồng chéo, mâu thuẫn, bất cập giữa Luật Đất đai năm 2024 với các đạo luật có liên quan đến địa giới đơn vị hành chính, điều tra cơ bản về đất đai.

Phát biểu tại Hội thảo, TS. Trần Quang Huy, nguyên Phó Hiệu trưởng phụ trách Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, đất đai là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, là tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người; tuy nhiên, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả, tạo được nguồn tài chính tối đa luôn là vấn đề mà Chính phủ của các quốc gia quan tâm và bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp. Hiện nay, Nhà nước có hai khoản thu quan trọng từ đất đai, đó là thu ngân sách nhà nước từ đất đai thông qua việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và khoản thu từ dịch vụ công trong quản lý, sử dụng đất đai. Khoản 2 Điều 153 Luật Đất đai năm 2024 quy định cho phép các địa phương thu ổn định cho một chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc cho thuê đất thu tiền thuê hằng năm. Như vậy, Nhà nước không áp dụng thu hằng năm theo bảng giá đất được ban hành, mà thu theo chu kỳ 05 năm một lần. Điều này giúp cho người sử dụng đất, đặc biệt là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có cơ hội hạch toán đầy đủ trong cơ cấu đầu vào và đầu ra của một quá trình sản xuất kinh doanh. Tiền thuê đất của chu kỳ tiếp theo sẽ bắt đầu với năm hết hạn của chu kỳ trước đó trên cơ sở bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bắt đầu chu kỳ mới. Giá đất cho thuê có thể tăng lên hoặc giảm xuống theo một tỷ lệ nhất định theo quy định của Chính phủ về tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hàng năm của giai đoạn 05 năm trước đó. Quy định này rất quan trọng đối với chủ thể nộp tiền thuê đất. Bởi lẽ, việc điều chỉnh bảng giá đất hàng năm của các tỉnh thành phố trực thuộc trung ương dù theo cơ chế thị trường cũng không được phép vượt quá tỷ lệ tổng chỉ số giá tiêu dùng hàng năm của 05 năm mà Chính phủ quy định. Đây là sự điều phối hợp lý, tránh trường hợp giá cho thuê đất ở một thời điểm nhất định tăng đột biến gây khó khăn cho người sử dụng đất.

Trao đổi về hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, PGS.TS. Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng Khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết, Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung quy định hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm đối với các trường hợp thuộc nhóm yếu thế, hạn chế khả năng lao động như: cá nhân thuộc đối tượng bảo trợ xã hội, đối tượng được hưởng chế độ trợ cấp xã hội hàng tháng, thương binh, bệnh binh, gia đình liệt sĩ. Đồng thời, bỏ điều kiện “trong độ tuổi lao động” đối với “cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp” để bảo đảm quyền và lợi ích cho người có đất thu hồi, phù hợp với quy định của Luật Việc làm và Bộ luật Lao động cũng như trên thực tế ở nông thôn Việt Nam, những người ngoài độ tuổi lao động vẫn tham gia các hoạt động nông nghiệp. Bên cạnh đó, qua quá trình nghiên cứu và rà soát, PGS.TS. Nguyễn Thị Nga cho rằng vẫn cần hướng dẫn rõ một nội dung để tạo thuận lợi trong quá trình triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024 trên thực tiễn: (i) cần cụ thể hóa phạm vi hỗ trợ, khoản 1 Điều 109 Luật Đất đai năm 2024 quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất được đặt ra đối với những trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất để bồi thường và đã được bồi thường bằng tiền, điều này hỗ trợ cho người sử dụng đất không còn đất để sản xuất khi đây là nguồn thu nhập chính để giúp họ ổn định cuộc sống trước khi Nhà nước thu hồi đất, cần hướng dẫn chi tiết đối với trường hợp nếu Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà vừa bồi thường bằng đất, vừa bồi thường bằng tiền; đối với phần diện tích bồi thường bằng tiền có được hỗ trợ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm hay không; (ii) quy định cụ thể hơn về hỗ trợ đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình để ổn định cuộc sống. Khoản 1 Điều 19 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 của Chính phủ quy định hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp nếu đủ điều kiện được bồi thường về đất thì được hỗ trợ ổn định đời sống nhưng không quy định việc xác định nhân khẩu đang sử dụng đất nông nghiệp như thế nào. Trên thực tế, có nhiều trường hợp hộ bố mẹ đang là đối tượng được Nhà nước giao đất nông nghiệp khi thực hiện Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ nhưng hiện tại không sản xuất mà cho các hộ con gái, con trai (đã đi lấy chồng, lấy vợ và tách hộ khẩu riêng) sản xuất trên thửa đất này và chưa thừa kế, chia đất cho các con. Như vậy, trong trường hợp này nhân khẩu để hưởng hỗ trợ ổn định đời sống ở đây được xác định là nhân khẩu trong hộ bố mẹ hay bao gồm cả nhân khẩu của hộ con trai, con gái. Nghị định số 88/2024/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024 lại chưa làm sáng tỏ vấn đề này. (iii) về giá đất tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất tái định cư, khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai năm 2024 quy định, giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở, người được giao đất ở tái định cư trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đây là quy định không mới, nhưng rõ ràng hơn, cụ thể hơn so với Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, nếu đặt trong mối quan hệ với các điều luật khác có liên quan thì quy định nêu trên vẫn còn tồn tại bất cập, chưa bảo đảm sự chặt chẽ.

Cũng tại Hội thảo, trao đổi về những sửa đổi, bổ sung của Luật Đất đai năm 2024 về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, TS. Phạm Thu Thủy cho biết, nhiều bất cập của Luật Đất đai năm 2013 về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đã được khắc phục trong Luật Đất đai năm 2024, như: đối với người có đất thu hồi nếu có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở thì được xem xét bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở. Hiện nay, pháp luật đã quy định linh hoạt trong phương án bồi thường, không chỉ bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, mà có thể bằng đất có mục đích sử dụng khác với đất bị thu hồi hoặc có thể bằng nhà ở, nếu người sử dụng đất có nhu cầu và địa phương có quỹ đất, quỹ nhà ở để bồi thường. Quy định này thể hiện sự linh hoạt, đổi mới nhưng vẫn bảo đảm đáp ứng tiêu chí tôn trọng mong muốn của người có đất bị thu hồi và điều kiện thực tế của địa phương có thể thực hiện theo phương án bồi thường đó hay không, giúp cho các địa phương linh hoạt trong việc thực hiện bồi thường đất, nhất là đối với những địa phương còn quỹ đất sạch phục vụ cho việc bồi thường, cho dù là khác mục đích sử dụng với đất bị thu hồi, bảo đảm được quyền lợi cho người bị thu hồi đất, giúp họ có thể nhận đất để sản xuất kinh doanh, ổn định cuộc sống, đồng thời, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, việc bồi thường theo phương án này cũng có thể dẫn đến việc “tùy nghi” khi các địa phương thực hiện việc bồi thường khác nhau mà không thống nhất, sẽ gây ra tình trạng khiếu nại, khiếu kiện, do đó, cũng cần thận trọng và có sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ trong quá trình thực thi.

Minh Trí