Thẩm quyền giải quyết tranh chấp của trọng tài trong lĩnh vực bất động sản

1. Quan hệ tranh chấp trong lĩnh vực bất động sản

Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”. Theo cách quy định này, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 hướng đến nội dung bất kỳ cá nhân, tổ chức bỏ vốn đầu tư vào bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất để thực hiện các giao dịch dân sự nhằm mục đích sinh lợi thì chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và được xem là hoạt động kinh doanh. Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật[1].

Điều 5 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (Nghị định số 76/2015/NĐ-CP) quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bao gồm: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh… Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình”. Cho đến nay, khái niệm thế nào là “không thường xuyên” hoặc điều kiện cơ bản để xác định hoạt động “không thường xuyên” theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì vẫn chưa được văn bản quy phạm pháp luật giải thích. Tương tự, khái niệm hoạt động thương mại thường xuyên là một trong những tiêu chí để xác định cá nhân là thương nhân theo quy định khoản 1 Điều 6 Luật Thương mại năm 2005 cho đến nay vẫn chưa có sự giải thích rõ ràng. Do đó, việc hiểu khái niệm “thường xuyên” hoặc “không thường xuyên” chỉ là cảm tính. Nếu hộ gia đình, cá nhân thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc chủ thể nhận chuyển nhượng là cá nhân hay tổ chức nhưng nhằm mục đích sinh lợi thì mặc nhiên xem là hoạt động kinh doanh bất động sản và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là hợp đồng kinh doanh bất động sản. Có thể thấy rằng, khái niệm kinh doanh bất động sản là rất rộng, dường như không có sự phân biệt rõ ràng trên thực tế.

2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp của trọng tài trong lĩnh vực bất động sản

Theo Điều 2 Luật Trọng tài thương mại năm 2010 thì trọng tài có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp như sau: “(1) Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại; (2) Tranh chấp phát sinh giữa các bên trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại; (3) Tranh chấp khác giữa các bên mà pháp luật quy định được giải quyết bằng trọng tài”. Mặc dù có nhiều điểm tiến bộ so với Pháp lệnh Trọng tài thương mại trước đây, nhưng Điều 2 Luật Trọng tài thương mại năm 2010 đã tạo ra những cách hiểu khác nhau về phạm vi thẩm quyền của trọng tài. Đối với quy định khoản 2 Điều 2 Luật Trọng tài thương mại năm 2010, tác giả có cùng quan điểm rằng, dù quan hệ tranh chấp không phát sinh từ hoạt động thương mại của cả hai bên, nhưng trong quan hệ tranh chấp có một bên hoạt động thương mại và hành vi trong giao dịch của chủ thể này là hành vi thương mại hoặc tranh chấp đó có liên quan đến hoạt động thương mại của họ thì mới thuộc thẩm quyền của trọng tài, phù hợp với tên gọi là “Luật Trọng tài thương mại”[2]. Tức là yếu tố “hoạt động thương mại” hướng đến nội dung quan hệ tranh chấp, mà không hướng đến chủ thể quan hệ tranh chấp.

Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng bắt buộc phải có điều khoản giải quyết tranh chấp. Theo quy định pháp luật hiện hành, nếu tranh chấp phát sinh trong hoạt động kinh doanh bất động sản, thì trọng tài có thẩm quyền thụ lý, giải quyết. Như đã phân tích trên, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình nhằm mục đích sinh lợi nếu phát sinh tranh chấp thì trọng tài sẽ có thẩm quyền thụ lý, giải quyết. Vấn đề này được Nghị định số 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn rất rõ. Thậm chí, Điều 7 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP khuyến nghị các bên nên tham khảo, áp dụng các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo Nghị định này trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng. Nội dung các loại hợp đồng mẫu này đều chỉ dẫn rõ các bên có quyền thỏa thuận trọng tài hoặc Tòa án giải quyết tranh chấp phát sinh.

Thật ra, hợp đồng theo mẫu không phải là vấn đề mới và đã được các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh tương ứng với từng lĩnh vực cụ thể, như hợp đồng cung cấp điện, nước… Theo nghĩa chung nhất, hợp đồng theo mẫu là hợp đồng do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ soạn thảo để giao dịch với người tiêu dùng[3]. Xét ở khía cạnh hoạt động tiêu dùng, cá nhân, hộ gia đình tham gia giao dịch bất động sản vẫn có thể xem là người tiêu dùng khi nhìn nhận bất động sản, bao gồm đất đai là hàng hóa và mục đích giao dịch để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng, sinh hoạt. Trong trường hợp này, thẩm quyền giải quyết tranh chấp của trọng tài được xác định theo quy định khoản 3 Điều 2 Luật Trọng tài thương mại năm 2010: “Tranh chấp khác giữa các bên mà pháp luật quy định được giải quyết bằng trọng tài”. Tranh chấp giữa người tiêu dùng và tổ chức, cá nhân kinh doanh tuy không thuần túy là tranh chấp kinh doanh thương mại song nó vẫn thuộc thẩm quyền của trọng tài thương mại nếu các bên có thỏa thuận trọng tài[4]. Nhưng vấn đề ở đây là sẽ không có người tiêu dùng nào kiểm tra xem hợp đồng theo mẫu có ghi nhận điều khoản giải quyết tranh chấp bằng trọng tài hay không và cũng rất hiếm có một nhà cung cấp hàng hóa, dịch vụ nào đưa trọng tài vào điều khoản giải quyết tranh chấp. Thực tế cho thấy, không có một cơ quan quản lý nhà nước tiến hành xử lý vi phạm hành chính đối với nhà cung cấp hàng hóa, dịch vụ nếu họ không thực hiện trách nhiệm thông báo về điều khoản trọng tài trước khi giao kết hợp đồng với người tiêu dùng. Do đó, có thể nói rằng, quyền lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp của người tiêu dùng bằng trọng tài đã không đạt được tính khả thi trong thực tiễn.

Hiện nay, Luật Nhà ở năm 2014 không ghi nhận thẩm quyền của trọng tài giải quyết các tranh chấp phát sinh liên quan đến nhà ở. Theo khoản 2 Điều 177 Luật Nhà ở năm 2014: “Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật”. Giao dịch về nhà ở giữa cá nhân, hộ gia đình không nhằm mục đích sinh lợi mà phát sinh tranh chấp thì được xem như tranh chấp dân sự thuần túy và chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở năm 2014. Ngược lại, giao dịch về nhà ở nhằm mục đích sinh lợi mà phát sinh tranh chấp thì xem như tranh chấp kinh doanh thương mại và chịu sự điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Nếu cá nhân mua đi bán lại, dù lời hay lỗ vẫn được xem là hoạt động kinh doanh bất động sản, vì mục đích sinh lợi là việc khó có thể xác định. Như vậy, tranh chấp phát sinh thì trọng tài có thẩm quyền giải quyết loại việc này. Đây là sự bất cập của pháp luật về thẩm quyền của trọng tài trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, lần đầu tiên, Bộ luật Dân sự năm 2015 mở rộng phạm vi thẩm quyền của trọng tài giải quyết các loại việc dân sự. Cá nhân, tổ chức được quyền lựa chọn Tòa án hoặc trọng tài để yêu cầu bảo vệ quyền dân sự bị xâm phạm hoặc khi có tranh chấp phát sinh[5]. Quyền dân sự của cá nhân, tổ chức được xác lập trên cơ sở hợp đồng và ngoài hợp đồng[6]. Điều này là phù hợp với pháp luật và thực tiễn trọng tài các nước vốn chỉ nhấn mạnh tiêu chí thỏa thuận, nghĩa là khi có thỏa thuận của các bên chọn trọng tài thì trọng tài sẽ có thẩm quyền giải quyết. Luật Trọng tài Vương quốc Anh quy định: “Thỏa thuận trọng tài là một thỏa thuận sẽ đưa ra trọng tài giải quyết các tranh chấp hiện tại hoặc trong tương lai dù đó có phải là tranh chấp hợp đồng hay không”[7]. Bộ luật Tố tụng dân sự Cộng hòa liên bang Đức quy định: “Thỏa thuận trọng tài là một thỏa thuận giữa các bên để đưa ra trọng tài giải quyết tất cả hoặc một số tranh chấp nhất định đã phát sinh hoặc có thể phát sinh giữa các bên về mối quan hệ pháp lý đã được xác định, được quy định trong hợp đồng hoặc không quy định”[8].

Trước đây, trong quá trình dự thảo Luật Trọng tài thương mại, nhiều nhà khoa học pháp lý đã đề xuất việc mở rộng thẩm quyền trọng tài đến cả các quan hệ tranh chấp dân sự, lao động… để tạo bước đột phá cho hoạt động trọng tài ở Việt Nam và cũng nhằm tương thích với pháp luật các nước trên thế giới, nhưng đề xuất này không được chấp nhận. Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có sự thống nhất về nội hàm khái niệm hoạt động kinh doanh, thương mại. Sự không rõ ràng này dẫn đến trọng tài sẽ e dè thụ lý, giải quyết vụ việc và phán quyết có nguy cơ bị Tòa án tuyên hủy vì lý do vượt quá thẩm quyền. Công ước New York cho phép các quốc gia thành viên được quyền tự quyết định “thương mại” được hiểu như thế nào. Hiện nay, thuật ngữ “thương mại” trở thành một loại từ trong ngôn ngữ học. Vì nó dùng để phân biệt các vụ trọng tài quốc tế liên quan đến tranh chấp kinh doanh, thương mại với các vụ trọng tài quốc tế giữa các quốc gia về các vấn đề tranh chấp biên giới và các vấn đề chính trị khác. Nó cũng dùng để phân biệt các vụ trọng tài quốc tế liên quan đến các tranh chấp kinh doanh thương mại với các vụ trọng tài liên quan đến các vấn đề như sự chiếm hữu tài sản, luật lao động và hôn nhân gia đình[9]. Luật Mẫu của UNCITRAL về Trọng tài thương mại quốc tế không định nghĩa thuật ngữ này nhưng khuyến nghị thuật ngữ “thương mại” nên được hiểu theo nghĩa rộng[10]. Tuy nhiên, cần hiểu rằng, trọng tài thương mại quốc tế theo ngữ cảnh Luật Mẫu UNCITRAL có phạm vi áp dụng là để giải quyết các tranh chấp phát sinh từ các giao dịch qua biên giới quốc gia mà thông thường là các giao dịch thương mại. Do đó, việc mở rộng thẩm quyền trọng tài cần phải hướng đến các giao dịch không mang bản chất thương mại để đảm bảo quyền tự định đoạt của các bên là hết sức cần thiết trong điều kiện, hoàn cảnh hiện nay của Việt Nam.

3. Thẩm quyền của trọng tài trong giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2003 và hiện nay Luật Đất đai năm 2013 đều quy định tranh chấp đất đai bắt buộc phải hòa giải ở Ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp[11]. Nếu hòa giải không thành thì một trong các bên mới có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp. Nhà nước quy định thủ tục hòa giải tiền tố tụng mang tính bắt buộc trong tranh chấp đất đai là nhằm khuyến khích tranh chấp được giải quyết một cách thân thiện, tiết kiệm thời gian, duy trì hòa khí giữa các bên và giảm tải cho hoạt động xét xử của Tòa án. Nhưng mục đích sâu xa hơn có lẽ vì quan niệm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đất đúng mục đích, ổn định và có hiệu quả. Hiện nay, Luật Hòa giải ở cơ sở năm 2013 không điều chỉnh hoạt động hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn và cũng không quy định thẩm quyền trọng tài được phép hòa giải ở cơ sở[12], yếu tố “hoạt động thương mại” đã chi phối phạm vi thẩm quyền trọng tài. Nhưng tinh thần Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thừa nhận kết quả hòa giải thành tại UBND xã, phường, thị trấn, kể cả kết quả hòa giải thành ở cơ sở bằng thủ tục xem xét ra quyết định công nhận kết quả hòa giải thành ngoài Tòa án13. Đây là vấn đề quan trọng đặt ra việc mở rộng phạm vi thẩm quyền trọng tài đối với loại việc công nhận kết quả thương lượng, hòa giải thành tiền tố tụng trọng tài để đảm bảo quyền tự định đoạt của các bên.

Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 giải thích: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Tuy nhiên, theo quan điểm của Tòa án nhân dân tối cao thì không phải mọi tranh chấp đất đai đều bắt buộc hòa giải ở UBND xã, phường, thị trấn trước khi khởi kiện ra Tòa án. Theo khoản 3 Điều 8 Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn Bộ luật Tố tụng dân sự: “Khi xác định điều kiện khởi kiện vụ án dân sự mà đối tượng khởi kiện là quyền sử dụng đất thì thực hiện như sau: (a) Đối với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất thì phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 135 của Luật Đất đai; (b) Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất… thì không phải tiến hành hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục hòa giải theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự”. Như vậy, tranh chấp liên quan đến đất đai là những tranh chấp nằm ngoài phạm vi loại tranh chấp xem xét ai có quyền sử dụng đất để xác định thủ tục bắt buộc hòa giải ở UBND xã, phường, thị trấn. Trên thực tế, một số địa phương, Tòa án lựa chọn giải pháp an toàn khi yêu cầu đương sự phải tiến hành hòa giải ở UBND xã, phường, thị trấn đối với mọi tranh chấp đất đai trước khi khởi kiện đến Tòa án. Nguyên nhân có lẽ vì cách phân loại tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai dường như không thật sự rõ ràng. Việc giải quyết tranh chấp đất đai để xác định xem ai có quyền sử dụng đất sẽ phải dựa vào hai căn cứ: (i) Quyền sử dụng đất được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhưng đây là mối quan hệ hành chính giữa người sử dụng đất và Nhà nước, nếu xung đột phát sinh thì thuộc loại việc khiếu kiện hành chính; (ii) Quyền sử dụng đất cũng được xác lập do người khác chuyển quyền sử dụng đất, ví dụ: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, cầm cố… đây là mối quan hệ dân sự giữa các bên. Do đó, nội hàm cụm từ “tranh chấp ai có quyền sử dụng đất” để làm cơ sở phân loại tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự là rất khó xác định trên thực tế.

Pháp luật quy định trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai từ cơ sở đến cơ quan tài phán rất ngặt nghèo, nếu sai sót về mặt tố tụng thì phán quyết sẽ có nguy cơ bị hủy cao. Trên thực tế, ngay cả thành phần hội đồng hòa giải ở cấp xã không đầy đủ thì Tòa án sẽ từ chối thụ lý hồ sơ khởi kiện, nếu thụ lý giải quyết thì phán quyết sẽ có thể bị hủy về mặt tố tụng. Những vấn đề trên cần phải suy nghĩ kỹ để mở rộng phạm vi thẩm quyền trọng tài đối với loại việc này. Hiện nay và trong tương lai, liệu rằng trọng tài có đủ khả năng để gánh vác loại việc này hay không là vấn đề cần phải tính đến. Mặc dù, vẫn chưa có văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn nội dung thẩm quyền trọng tài theo Bộ luật Dân sự năm 2015, nhưng nếu phạm vi thẩm quyền trọng tài mở rộng đến loại việc tranh chấp đất đai thì các trung tâm trọng tài ở Việt Nam sẽ có rất nhiều việc để làm, trọng tài viên sẽ chính thức trở thành một nghề theo nguyên nghĩa. Thực tiễn cho thấy, khiếu kiện về bất động sản vẫn ngày càng gia tăng, diễn biến phức tạp và chiếm tỷ lệ rất cao trong các loại tranh chấp mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền thụ lý, giải quyết. Đây có lẽ là chìa khóa để tạo sự phát triển đột biến cho hoạt động trọng tài trong thời gian tới. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nữa cần phải tính đến đối với loại việc tranh chấp đất đai nói riêng và tranh chấp bất động sản nói chung là thẩm quyền xem xét tính hợp pháp của quyết định hành chính cá biệt như phân tích dưới đây.

4. Bàn về thẩm quyền hủy quyết định hành chính cá biệt trong tố tụng trọng tài

Trong thực tiễn, khi giải quyết tranh chấp bất động sản thường tồn tại các quyết định cá biệt do cơ quan quản lý hành chính ban hành có nội dung xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ kiện mà cơ quan tài phán đang có nhiệm vụ giải quyết. Mặc dù, bản chất đây là mối quan hệ tranh chấp bất động sản giữa các đương sự nhưng nếu không xem xét, đánh giá về tính hợp pháp của quyết định hành chính cá biệt thì sẽ không thể giải quyết toàn diện vụ kiện, vì nó đang có hiệu lực và điều chỉnh trực tiếp đến đối tượng tranh chấp giữa các bên. Vấn đề đặt ra, khi hội đồng trọng tài có đầy đủ căn cứ cho rằng quyết định cá biệt rõ ràng trái pháp luật đang xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự thì sẽ xử lý như thế nào. Nếu trọng tài không có thẩm quyền hủy quyết định cá biệt thì trong nhiều trường hợp, phán quyết trọng tài sẽ không có giá trị thi hành trên thực tế. Thậm chí, phán quyết trọng tài sẽ có nguy cơ bị Tòa án tuyên hủy vì lý do vi phạm thủ tục tố tụng. Như thế, trọng tài đã đánh mất đi tính ưu việt vốn có của mình, mặt khác, yêu cầu chính đáng của đương sự không được đảm bảo.

Xuất phát từ thực tế sử dụng đất phức tạp ở Việt Nam và để tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý đất đai, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất ổn định, lâu dài. Pháp luật thực định cho rằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định hành chính, vì theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Pháp luật hành chính Việt Nam nhận dạng quyết định hành chính bị kiện là quyết định làm phát sinh, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân hoặc có nội dung làm phát sinh nghĩa vụ, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân. Để làm sáng tỏ vấn đề này, xin đơn cử ví dụ: Công ty A là chủ đầu tư và cá nhân B xác lập, thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, B được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ). Khi xác lập giao dịch hai bên thỏa thuận trọng tài giải quyết tranh chấp phát sinh theo khuyến nghị điều khoản giải quyết tranh chấp của Nghị định số 76/2015/NĐ-CP. Trong quá trình quản lý sử dụng nhà ở, B phát hiện ra diện tích nhà đất của mình trong sổ đỏ bị thiếu hụt so với hợp đồng mua bán nhà, không đúng hiện trạng sử dụng. Hội đồng trọng tài nhận thấy sổ đỏ cấp cho B là sai sót nên yêu cầu khởi kiện của B là có căn cứ và cần điều chỉnh lại sổ đỏ. Phán quyết trọng tài chỉ đơn thuần cho rằng việc cấp sổ đỏ là sai sót mà không hủy sổ đỏ để điều chỉnh lại diện tích trên sổ đỏ thì phán quyết sẽ rất khó thi hành trên thực tế, quyền lợi hợp pháp của B không được đảm bảo. Do đó, nếu trọng tài không có thẩm quyền hủy quyết định hành chính cá biệt thì vụ kiện dường như là vô nghĩa.

Hiện nay, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 không quy định cụ thể sự hỗ trợ của Tòa án trong hoạt động tố tụng trọng tài đối với trường hợp trên. Điều 414 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 đưa ra điều khoản mở cho phép Luật Trọng tài thương mại quy định thêm các trường hợp khác cần sự hỗ trợ của Tòa án. Luật Trọng tài thương mại hiện hành không quy định thẩm quyền đối với bên thứ ba. Vấn đề ở đây, cần định danh tư cách tố tụng của cơ quan quản lý hành chính như thế nào để vừa làm sáng tỏ bản chất vụ kiện, vừa thực hiện nguyên tắc cơ bản bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của họ, trên hết là bảo đảm sự an toàn phán quyết trọng tài được coi là những vấn đề cần được Luật Trọng tài thương mại sửa đổi, bổ sung làm rõ. Thậm chí, pháp luật một số nước quan niệm rằng, khi có sự xung đột lợi ích trong lĩnh vực hành chính, họ xem đó là tranh chấp hành chính và không loại trừ khả năng thẩm quyền của trọng tài. Nhưng pháp luật Việt Nam định danh là khiếu kiện hành chính, thẩm quyền giải quyết xung đột thuộc về cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngày nay, Nhà nước đang nỗ lực cải cách hành chính là một tất yếu của xã hội dân sự, gốc rễ xây dựng một nền hành chính phục vụ là đặt người dân làm trung tâm, vì lợi ích chung của người dân. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những dịch vụ công, cơ quan quản lý hành chính có thể xem như doanh nghiệp dịch vụ hướng đến lợi ích khách hàng ...

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội, nghề nghiệp… đều được liệt kê là pháp nhân phi thương mại, kể cả Nhà nước khi tham gia quan hệ dân sự thì cũng bình đẳng với các chủ thể khác[14]. Ngoài ra, Điều 15 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định: “Khi giải quyết yêu cầu bảo vệ quyền dân sự, Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền… ”. Khoản 1 Điều 14 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thêm rằng: “Việc bảo vệ quyền dân sự theo thủ tục hành chính được thực hiện trong trường hợp luật quy định. Quyết định giải quyết vụ việc theo thủ tục hành chính có thể được xem xét lại tại Tòa án”. Như vậy, yêu cầu hủy quyết định hành chính cá biệt trong vụ kiện dân sự sẽ gợi mở ra thẩm quyền trọng tài trong lĩnh vực hành chính, tuy nhiên, đây là vấn đề quan trọng cần được làm rõ trên cơ sở nhìn nhận trọng tài là hình thức tài phán tư. 

Kết luận

Theo số liệu thống kê của Tòa án nhân dân tối cao, trung bình mỗi năm các Tòa án nhân dân đã giải quyết trên 150.000 vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình; trên 2.500 vụ việc về kinh doanh, thương mại; trên 2.000 vụ việc về lao động; tỷ lệ các vụ việc mà Tòa án phải giải quyết hàng năm tăng khoảng 15%; các vụ việc về kinh doanh, thương mại và lao động có tỷ lệ tăng cao hơn so với các vụ việc dân sự khác[15]’. Đối với hoạt động trọng tài, tính đến ngày 31/7/2015, cả nước đã có 12 trung tâm trọng tài với tổng số 350 trọng tài viên. Từ năm 2011 đến tháng 6/2015, các trung tâm trọng tài đã thụ lý 879 vụ việc và ban hành 586 phán quyết trọng tài, trong đó 180 phán quyết đã được thi hành xong với số tiền là 3.612.000 USD và 300 tỉ đồng[16]. Đây là con số quá khiêm tốn so với tiềm năng hiện có của trọng tài Việt Nam và chỉ chiếm tỷ lệ khoảng 1% so với số lượng vụ việc mà Tòa án thụ lý, giải quyết. 

Thực tế cũng cho thấy, Luật Trọng tài thương mại hiện hành đang tồn tại những bất cập, hạn chế về thẩm quyền giải quyết tranh chấp bất động sản, ảnh hưởng đến quyền tự định đoạt của các bên. Bởi vậy, cần phải chủ động mở rộng phạm vi thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Luật Trọng tài thương mại, đặc biệt là loại tranh chấp bất động sản thì số lượng vụ việc trọng tài thụ lý, giải quyết sẽ tăng lên, nhất là đối với thị trường bất động sản đang tăng trưởng nóng và chứa đựng nhiều bất ổn như hiện nay. Tuy nhiên, Luật Trọng tài thương mại sửa đổi, bổ sung cần phải xem xét thấu đáo những nét đặc thù của loại tranh chấp bất động sản để mở rộng thẩm quyền cho phù hợp với thực tế, đảm bảo phán quyết trọng tài có tính khả thi cao trong thời gian tới.

Tài liệu tham khảo:

[1]. Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản: “(1) Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. (2) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. (3) Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.

[2]. Đỗ Văn Đại – Trần Hoàng Hải (2011), Pháp luật Việt Nam về trọng tài thương mại, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr. 43.

[3]. Khoản 5 Điều 3 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010.

[4]. Điều 38 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010.

[5]. Khoản 1 Điều 14 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[6]. Điều 8 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: Quyền dân sự được xác lập từ các căn cứ sau đây: (1) Hợp đồng; (2) Hành vi pháp lý đơn phương; (3) Quyết định của Tòa án, cơ quan có thẩm quyền khác theo quy định của luật; (4) Kết quả của lao động, sản xuất, kinh doanh; kết quả của hoạt động sáng tạo ra đối tượng quyền sở hữu trí tuệ; (5) Chiếm hữu tài sản; (6) Sử dụng tài sản, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật; (7) Bị thiệt hại do hành vi trái pháp luật; (8) Thực hiện công việc không có ủy quyền; (9) Căn cứ khác do pháp luật quy định.

[7]. Khoản 1 Điều 6 Luật Trọng tài Anh năm 1996.

[8]. Điều 1029 Bộ luật Tố tụng dân sự Đức năm 2005.

[9]. Alan Redfern, Martin Hunter, Nigel Blackaby và Constantine Partasides (2004), Pháp luật và thực tiễn trọng tài thương mại quốc tế, tái bản lần thứ 4, Nxb. Sweet & Maxwel, London, tr. 21.

[10]. Chú thích 2 của Luật Mẫu UNCITRAL: Thuật ngữ “thương mại” cần được giải thích theo nghĩa rộng liên quan đến tất cả các vấn đề phát sinh từ các quan hệ có bản chất thương mại, dù là quan hệ hợp đồng hoặc không phải là quan hệ hợp đồng. Những quan hệ có bản chất thương mại bao gồm, nhưng không giới hạn bởi các giao dịch sau: Giao dịch thương mại để cung cấp hoặc trao đổi hàng hóa hoặc dịch vụ; thỏa thuận phân phối, đại diện hoặc đại lý thương mại; hoa hồng; thuê mua; xây dựng công trình; tư vấn; kỹ thuật; li-xăng; đầu tư; tài chính; ngân hàng; bảo hiểm; thỏa thuận thăm dò hoặc khai thác; liên doanh và các hình thức hợp tác công nghiệp hoặc kinh doanh khác; vận tải hàng hóa hoặc hành khách bằng đường hàng không; đường biển, đường sắt hoặc đường bộ.

[11]. Điều 135 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 202 Luật Đất đai năm 2013.

[12]. Khoản 2 Điều 1 Luật Hòa giải ở cơ sở năm 2013.

[13]. Điều 416 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[14].  Điều 76, Điều 97 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[15]. Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Bộ luật Tố tụng dân sự của Tòa án nhân dân tối cao, nguồn: http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_TAILIEU_COBAN/Attachments/1868/Baocaotongketthihanh.doc.

[16]. Xem: http://bttp.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/trong-tai-thuong-mai.aspx?ItemID=53.