1. Bất cập, vướng mắc trong thực tiễn thi hành pháp luật về xử lý tài sản thế chấp trong hợp đồng tín dụng tại tỉnh Quảng Bình
Quá trình thi hành pháp luật về xử lý tài sản thế chấp trong hợp đồng tín dụng tại tỉnh Quảng Bình vẫn còn tồn tại những hạn chế, vướng mắc nhất định, cụ thể như sau:
Thứ nhất, về vấn đề thẩm định tài sản thế chấp bảo đảm cho mục đích thế chấp tại các tổ chức tín dụng:
Thẩm định tài sản thế chấp để bảo đảm cho mục đích thế chấp tại ngân hàng trước khi cấp tín dụng đóng vai trò quan trọng, vì đây là cơ sở để các tổ chức tín dụng quyết định hạn mức vay vốn cũng như hạn chế đến mức thấp nhất mức độ rủi ro trong trường hợp bên vay không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng, đặc biệt tài sản là quyền sử dụng đất. Mục đích thẩm định đối với tài sản này nhằm xác định giá trị thị trường tại thời điểm vay vốn cũng như tính chất pháp lý của tài sản, trên cơ sở đó, các tổ chức tín dụng xác định đúng giá trị của tài sản bảo đảm nhằm cấp hạn mức tín dụng phù hợp với nhu cầu của khách hàng và tránh được những rủi ro cho các tổ chức tín dụng. Chính vì lẽ đó, việc thẩm định tài sản thế chấp đòi hỏi sự chặt chẽ, khách quan và tuân thủ quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trên thực tế, tại tỉnh Quảng Bình vẫn còn tồn tại trường hợp một số các tổ chức tín dụng thực hiện việc thẩm định không rõ ràng, thẩm định sai tài sản, thẩm định không đầy đủ, điều này gây ra thiệt hại cho phía các ngân hàng khi có tranh chấp xảy ra, cũng như gây nguy cơ mất an toàn đối với hệ thống tín dụng.
Ví dụ chứng minh từ vụ án cụ thể do Tòa án nhân dân thị xã B thụ lý đối với vụ án dân sự về “Tranh chấp hợp đồng tín dụng” giữa nguyên đơn là Ngân hàng, bị đơn là ông Hoàng Q và bà Hoàng Thị H, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là bà Hoàng Thị B và anh Hoàng Văn V.
Nội dung vụ án như sau: Ông Q và bà H có quan hệ tín dụng với Ngân hàng, cụ thể: Ngày 16/11/2018, ông Q và bà H ký với Ngân hàng hợp đồng tín dụng để vay tiền. Ngân hàng đã giải ngân đủ số tiền vay cho ông Q, bà H. Để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ, ông Q và bà H đã thế chấp tài sản là 01 bất động sản của bên thứ ba là bà B, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại hợp đồng thế chấp mô tả có 02 ngôi nhà trên đất thế chấp, tuy nhiên Ngân hàng là bên nhận thế chấp không làm rõ 02 ngôi nhà này của ai, có đăng ký quyền sở hữu nhà ở hay không, diện tích bao nhiêu; những người sở hữu nhà ở không ký vào hợp đồng thế chấp.
Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án tổ chức xem xét thẩm định tại chỗ thì phát sinh sự việc 02 ngôi nhà này hiện có hai gia đình là con của bà C đang sinh sống; diện tích 02 ngôi nhà vượt ra ngoài diện tích đất thế chấp. Tòa án tiến hành lấy lời khai, xác minh thì con bà C khẳng định hai ngôi nhà này thuộc quyền sở hữu của họ, có trước khi thế chấp, tuy nhiên không cung cấp được quyền sở hữu về nhà ở cũng như các căn cứ khác để chứng minh nguồn gốc ngôi nhà của mình, cho rằng không ký vào hợp đồng thế chấp nên không có nghĩa vụ, không thỏa thuận trong việc xử lý tài sản thế chấp.
Từ nội dung vụ án, có thể thấy rằng, việc thẩm định tài sản thế chấp không rõ ràng, thiếu chặt chẽ, dẫn đến những vướng mắc, cụ thể:
- Khi thẩm định tài sản để ký kết hợp đồng thế chấp, Ngân hàng xác định có 02 ngôi nhà nhưng không làm rõ có đăng ký quyền sỡ hữu nhà ở hay thuộc quyền sử dụng của ai? Có đồng ý hay không để thế chấp cho Ngân hàng bảo đảm khoản vay?
Đối với tình huống này, theo quy định tại khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Án lệ số 11 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì khi giải quyết cần phải bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho người bỏ tiền xây căn nhà, động viên khuyến khích các đương sự thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp, dành cho chủ sở hữu nhà được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng). Tuy nhiên, việc thi hành để xử lý tài sản thế chấp trên thực tế là khó thực thi, bởi vì các chủ sở hữu nhà hiện tại có thái độ chống đối, gây rối, không hợp tác.
- Khi xử lý tài sản thế chấp, phần diện tích 02 ngôi nhà vượt ra khỏi diện tích đất thế chấp phải xử lý như thế nào?
Đối với tình huống này, phần diện tích 02 ngôi nhà vượt ra khỏi diện đất thế chấp rất khó xử lý. Bỡi lẽ, căn nhà là một kết cấu liên hoàn, nếu tháo dỡ phần nhà trong diện tích đất đã thế chấp sẽ làm hư hỏng toàn bộ kết cấu của ngôi nhà, còn nếu định giá phần nhà vượt ra diện tích đất đã thế chấp để trả lại giá trị cho người sở hữu ngôi nhà thì Ngân hàng không đồng ý. Thực trạng này đang vướng mắc, chưa có văn bản hướng dẫn nói chung và ngành Tòa án đang chờ hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao.
Thứ hai, về việc áp dụng nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm:
Việc xử lý tài sản bảo đảm là vấn đề không mong muốn, đặc biệt là đối với hoạt động vay của các ngân hàng thương mại, điều này có nghĩa là bên vay đã không thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng tín dụng, cũng như các ngân hàng thương mại đứng trước rủi ro có thể không thu hồi được khoản tín dụng đã cấp cho khách hàng. Tuy nhiên, trong trường hợp bên vay không thể thực hiện được nghĩa vụ trả nợ, pháp luật quy định rõ về nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tại Điều 49 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (Nghị định số 21/2021/NĐ-CP), cụ thể như sau:
(i) Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của các bên; nếu không có thỏa thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.
(ii) Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm; nếu không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.
(iii) Việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định tại Nghị định số 21/2021/NĐ-CP.
(iv) Người xử lý tài sản bảo đảm là bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch bảo đảm có thỏa thuận khác. Người xử lý tài sản căn cứ nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm để tiến hành xử lý tài sản bảo đảm mà không cần phải có văn bản ủy quyền xử lý tài sản của bên bảo đảm.
(v) Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm.
(vi) Trong trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà ở thì tổ chức, cá nhân mua tài sản bảo đảm hoặc nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm phải thuộc đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp tổ chức, cá nhân không thuộc đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì chỉ được hưởng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị nhà ở.
Mặc dù, pháp luật đã quy định rõ về các nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm nhưng trên thực tế, một số ngân hàng vẫn chưa thực hiện đúng theo các nguyên tắc này. Điều này xuất phát từ một số nguyên nhân sau đây: Ngân hàng tự bán tài sản bảo đảm để thu nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí; một số trường hợp thiếu sự hợp tác với ngân hàng để xử lý tài sản bảo đảm vì cho rằng, ngân hàng đã được ủy quyền và được toàn quyền xử lý tài sản bảo đảm để thu nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp/cầm cố tài sản. Do đó, việc xử lý tài sản bảo đảm không được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định tại Nghị định số 21/2021/NĐ-CP.
Thứ ba, tài sản bảo đảm là tài sản chung của hộ gia đình:
Một vấn đề còn bất cập hiện nay đó là việc khách hàng vay vốn sử dụng tài sản chung của hộ gia đình để bảo đảm khoản vay, đáng lưu ý là các trường hợp liên quan đến tài sản là quyền sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật dân sự, tài sản chung của hộ gia đình là khối tài sản do các thành viên của hộ gia đình tạo lập nên trong quá trình tiến hành các hoạt động kinh tế chung và các tài sản mặc dù thuộc sở hữu cá nhân nhưng có thỏa thuận góp vào khối tài sản chung hoặc các tài sản được sử dụng vào mục đích hoạt động kinh tế chung. Đối với quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình được dùng để bảo đảm khoản vay đã xuất hiện vướng mắc trong thực tế khi phía các tổ chức tín dụng chỉ quan tâm ai là người có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, trong khi đó, phía công chứng viên khi công chứng hợp đồng thế chấp luôn yêu cầu các thành viên của hộ gia đình có tên trong hộ khẩu ký tên. Điều này dẫn đến việc khi có các thành viên nhập khẩu, không liên quan đến quá trình hình thành và tạo lập tài sản cũng tham gia vào ký kết hợp đồng thế chấp. Đây là điều bất hợp lý, dễ phát sinh tranh chấp về quyền và nghĩa vụ khi thực hiện hợp đồng, cũng như tranh chấp liên quan đến tài sản đang thế chấp của hộ gia đình. Mặt khác, điều này lại phát sinh thêm nhiều vấn đề liên quan phức tạp khi xử lý tài sản bảo đảm của các bên nhận thế chấp và cơ quan xử lý tranh chấp.
2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp trong hợp đồng tín dụng tại tỉnh Quảng Bình
Thứ nhất, khắc phục những hạn chế trong xử lý tài sản bảo đảm:
Thông qua hoạt động của các tổ chức tín dụng có thể thấy rõ nguy cơ mất vốn hoặc không thu hồi được vốn vay là hiện hữu nếu không có cơ sở pháp lý vững chắc đối với việc vay có bảo đảm. Do đó, cần thực hiện các giải pháp sau đây nhằm hạn chế đến mức thấp nhất những tồn tại trong xử lý tài sản bảo đảm:
- Trong các quy phạm pháp luật về biện pháp bảo đảm cần hướng dẫn rõ ràng, thống nhất các thủ tục xử lý tài sản bảo đảm đối với các bên có liên quan để phù hợp với hình thức pháp lý của văn bản cũng như yêu cầu đặt ra.
- Cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu chung trong phạm vi cả nước về biện pháp bảo đảm giúp các tổ chức tín dụng và các chủ thể liên quan truy cập, đăng ký nhanh và cung cấp thông tin đầy đủ, kịp thời về tài sản bảo đảm. Thông tin khi được hệ thống hóa sẽ giúp các tổ chức tín dụng có thêm thông tin trong quá trình thẩm định tài sản, do đó sẽ giảm thiểu đến mức tối đa rủi ro khi cấp tín dụng cho khách hàng[1].
Thứ hai, nâng cao năng lực của các cơ quan tiến hành tố tụng và các cơ quan có liên quan khác trong thực thi pháp luật về xử lý tài sản thế chấp trong hợp đồng tín dụng:
- Đối với quy định về áp dụng thủ tục rút gọn giải quyết tranh chấp về tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu: Cần đánh giá kỹ tính khả thi của quy định này, học tập kinh nghiệm của các nước trong việc tạo cơ chế xử lý nợ xấu tại Tòa án; đặc biệt là đồng bộ các cơ chế quy định về quản lý, đăng ký tài sản.
- Về cơ chế bảo đảm thực hiện các quy định về xử lý nợ xấu: Cần nghiên cứu, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về đất, quyền sử dụng đất. Theo đó, công khai các thông tin về tình trạng đất, quyền sử dụng đất. Hệ thống này cần được liên thông toàn quốc, khi có biến động liên quan, các cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm cung cấp thông tin để cơ quan được giao chủ trì quản lý cập nhật vào hệ thống này, đáp ứng yêu cầu công khai, tra cứu thông tin, phòng tránh rủi ro, tranh chấp và bảo đảm ổn định quan hệ sử dụng đất, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
- Về xem xét thẩm định tại chỗ: Đây là hoạt động xác minh, thu thập chứng cứ của Tòa án. Theo quy định tại Điều 13 Pháp lệnh số 02/2022/UBTVQH15 ngày 18/8/2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi cản trở hoạt động tố tụng (Pháp lệnh số 02/2022/UBTVQH15), hành vi cản trở hoạt động xác minh, thu thập chứng cứ của cơ quan, người có thẩm quyền có thể bị xử phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền đến 40 triệu đồng, đồng thời người có hành vi vi phạm có thể phải chịu hình thức xử phạt bổ sung là tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính. Như vậy, đến nay đã có cơ chế xử lý hành vi cản trở hoạt động xác minh, thu thập chứng cứ của cơ quan, người có thẩm quyền nói chung và xử lý hành vi cản trở việc xem xét thẩm định tại chỗ nói riêng. Để khắc phục những vướng mắc trong việc xem xét thẩm định tại chỗ trong xét xử của Tòa án, cần có các cơ chế bảo đảm thi hành và đưa Pháp lệnh số 02/2022/UBTVQH15 sớm đi vào cuộc sống.
- Nâng cao năng lực của thẩm phán và cán bộ Tòa án, thường xuyên, định kỳ tổ chức hội nghị tổng kết, đánh giá khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn xét xử các tranh chấp về hợp đồng tín dụng để trao đổi, rút kinh nghiệm cho Tòa án các cấp trong việc giải quyết loại vụ án này.
- Tăng cường sự phối hợp giữa Tòa án và các cơ quan liên quan trong việc cung cấp thông tin đối với các vụ việc mà Tòa án giải quyết.
- Để nâng cao hiệu quả giải quyết của Tòa án, công tác xác minh, thẩm định của tổ chức tín dụng đối với tài sản bảo đảm cần được thực hiện chất lượng, hiệu quả hơn.
- Nâng cao hiệu quả của biện pháp tố tụng trong việc xử lý tài sản thế chấp.
Thứ ba, nhằm tạo thuận lợi và hiệu quả cho biện pháp khởi kiện để xử lý tài sản, hệ thống pháp luật dân sự và tố tụng dân sự cần khắc phục được những điểm bất cập, những nội dung tranh chấp chưa có định hướng giải quyết thống nhất trên thực tế, có thể xem xét theo hướng sau:
(i) Tòa án nhân dân tối cao cần có hướng dẫn cụ thể phương án tố tụng phù hợp để giải quyết đối với trường hợp bên thế chấp, bên có nghĩa vụ bảo đảm vắng mặt tại nơi cư trú (cá nhân), bỏ địa chỉ đăng ký kinh doanh (pháp nhân) hoặc cố tình chống đối, cản trở cơ quan tiến hành tố tụng thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn của mình. Ngay trong chính quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 cũng có điều luật có thể tham khảo làm phương hướng có thể khắc phục được tình trạng này, cụ thể tại Điều 476 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định về: “Thông báo về việc thụ lý, ngày mở phiên họp, phiên tòa” đối với các vụ việc dân sự có yếu tố nước ngoài cho phép Tòa án ấn định lộ trình giải quyết vụ án với đầy đủ các yếu tố về thời gian, địa điểm thực hiện các biện pháp tố tụng. Thông báo này được tống đạt hợp lệ cho các đương sự và buộc các đương sự phải biết và tuân thủ yêu cầu của Tòa án. Do đó, Tòa án cũng có thể áp dụng biện pháp này để giải quyết các trường hợp đương sự không có mặt tại nơi cư trú hoặc cố tình chống đối triệu tập của Tòa án giúp giảm các thủ tục tống đạt, niêm yết, rút ngắn thời gian giải quyết vụ án. Trường hợp các đương sự được triệu tập tham gia phiên tòa hợp lệ trên hai lần mà vẫn vắng mặt, thì Tòa án có quyền xem xét xét xử vắng mặt theo thủ tục chung.
(ii) Nội dung giải quyết vụ án của Tòa án căn cứ trên yêu cầu của các bên đương sự, mặc dù vậy Tòa án vẫn có quyền tiến hành các biện pháp tố tụng nếu xét thấy cần thiết. Trong việc giải quyết các tranh chấp có liên quan đến tài sản thế chấp, Tòa án cần phải thực hiện biện pháp xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản một cách khoa học, có thể thuê đơn vị chuyên môn có chức năng phù hợp để xác định đúng hiện trạng tài sản tạo căn cứ giải quyết vụ việc một cách chính xác. Điều này bảo đảm việc phán quyết của Tòa án có thể được thi hành một cách nhanh chóng, thuận lợi, giúp bảo vệ những quyền lợi hợp pháp, chính đáng của các đương sự.
(iii) Tòa án nhân dân tối cao tiếp tục ban hành các văn bản hướng dẫn thống nhất đường lối giải quyết vụ án, nguyên tắc áp dụng pháp luật đối với các vấn đề có liên quan đến thế chấp tài sản như: Xác định chủ sở hữu có quyền thế chấp tài sản; xác định phạm vi tài sản thế chấp, phạm vi bảo đảm của tài sản, xác định những cá nhân tổ chức có quyền và nghĩa vụ đối với tài sản thế chấp; xác định nguyên tắc bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba ngay tình đối với các giao dịch trên tài sản thế chấp[2]./.
ThS. Phan Thị Phương Huyền
Trường Cao đẳng Luật miền Trung
ThS. Phan Anh Đức
Tòa án nhân dân thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình
[1] https://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu--trao-doi/trao-doi-binh-luan/thuc-trang-xu-ly-tai-san-bao-dam-tien-vay-tai-cac-ngan-hang-thuong-mai-129327.html.
[2] Nguyễn Đức Lợi (2019), Thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo pháp luật dân sự và thực tiễn thực hiện, Luận văn thạc sĩ Luật học - Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 90.
Theo dõi chúng tôi trên:
