Vai trò của pháp luật trong việc chuyển nhượng dự án bất động sản

Abstract: In recent time, the transfer of real estate has been eventfully taken place, especially in big cities such as Hanoi City and Ho Chi Minh City. This real situation has a certain impact on the economy in general and interests of citizens, enterprises in particular. There cannot be a lack of legal provisions in order to ensure the sustainable development of the economy and interests of citizens, enterprises. The law has an important role in the transfer of investment and business projects of real estate.

Thị trường tài chính trong những năm vừa qua với các quy định giới hạn cho vay đã khiến nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đủ khả năng tài chính buộc phải tiến hành chuyển nhượng dự án. Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, tính đến tháng 7/2015, có 13 dự án xin chuyển nhượng, trong đó, 04 dự án đã được cho phép chuyển nhượng; 06 dự án đã trình Ủy ban nhân dân thành phố; 03 dự án đang thẩm định hồ sơ theo quy định[1]. Để tạo hành lang pháp lý minh bạch, rõ ràng nhằm tạo niềm tin đối với các nhà đầu tư và tăng nguồn vốn đầu tư (đặc biệt là đầu tư nước ngoài), việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản là thực sự cần thiết. Trong phạm vi bài viết này, chúng tôi tập trung phân tích những vấn đề cơ bản nhất của chuyển nhượng dự án bất động sản và sự cần thiết phải điều chỉnh hoạt động này bằng pháp luật.

1. Về chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản

Theo Từ điển Black’s Law: “Chuyển nhượng được hiểu là di chuyển hoặc loại bỏ một vật gì từ nơi này sang nơi khác, từ người này sang người khác; là chuyển hoặc bàn giao từ người này sang người khác, đặc biệt là thay đổi quyền sở hữu hoặc quyền kiểm soát đối với một vật. Ngoài ra, chuyển nhượng còn có nghĩa là bán hoặc cho đi”[2]. Như vậy, chuyển nhượng dự án là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp đối với dự án từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới phù hợp với quy định của pháp luật.

Theo quy định của Luật Đầu tư năm 2014: “Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác”[3]. Quyền này của nhà đầu tư được tiếp tục khẳng định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cụ thể, “chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh”[4]. Trên thực tế, một nhà đầu tư có thể đầu tư vào nhiều dự án khác nhau và các dự án này đều được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đầu tư cho từng dự án riêng biệt. Trong quá trình hoạt động, có thể do khó khăn về tài chính hoặc do nhu cầu tái tổ chức, nhà đầu tư hoàn toàn có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ một dự án đầu tư và thậm chí một số dự án đầu tư của mình cho nhà đầu tư khác để có nguồn lực tài chính hoặc tập trung nguồn lực vào các dự án khác trọng tâm, trọng điểm hơn. Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, nhà đầu tư phải căn cứ vào nhiều yếu tố khác nhau để tính giá thành chuyển nhượng của dự án, nhất là căn cứ vào trị giá những tài sản mà nhà đầu tư đã đầu tư, giá trị lợi ích kinh tế mà dự án mang lại. Như vậy, việc chuyển nhượng dự án đầu tư của nhà đầu tư không dẫn đến việc chấm dứt hoạt động của tổ chức kinh tế là chủ sở hữu dự án đầu tư. Quy định này cho thấy Luật Đầu tư năm 2014 đã không còn gắn liền việc chuyển nhượng dự án đầu tư với việc chấm dứt dự án. Chúng tôi cho rằng, cách quy định này là hợp lý vì dự án đầu tư có thể xem là tài sản của nhà đầu tư, việc chuyển nhượng chỉ làm thay đổi chủ sở hữu, chứ không chấm dứt hoạt động của dự án. Hơn nữa, sẽ không có nhà đầu tư nào nhận chuyển nhượng một dự án đã bị chấm dứt, rồi phải thực hiện thủ tục đăng ký đầu tư từ đầu.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 (Nghị định số 153) thì chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là “chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép”.

Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Nghị định số 153 đã có giới hạn về chuyển nhượng dự án bất động sản, việc chuyển nhượng dự án bất động sản được xác định: (i) Là chuyển nhượng toàn bộ dự án mà không quy định chuyển nhượng một phần dự án; (ii) Dự án bất động sản được chuyển nhượng được giới hạn là dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp (không quy định cho mọi loại dự án bất động sản); (iii) Đối tượng chuyển nhượng là toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới. Quy định này dẫn đến hiện tượng nhà đầu tư “lách luật” để chuyển nhượng dự án. Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư có thể thực hiện các loại dự án bất động sản khác nhau. Bên cạnh các dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng khu công nghiệp, chủ đầu tư còn có thể thực hiện các dự án khác như: Dự án khu du lịch, dự án khách sạn, dự án văn phòng, dự án trung tâm thương mại… Xuất phát từ lý do khác nhau mà nhà đầu tư có thể muốn chuyển nhượng lại toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của mình[5]. Nhưng với quy định trên của pháp luật, các nhà đầu tư không thể chuyển nhượng dự án không thuộc nhóm dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng khu công nghiệp. Do đó, thực tế các nhà đầu tư đã “lách luật” bằng cách chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng vốn, mua, bán, sáp nhập doanh nghiệp. Tuy nhiên, quy định của pháp luật trong các lĩnh vực trên là không giống nhau nên việc tiến hành chuyển nhượng dự án bất động sản trên thực tế không được thống nhất, đồng bộ. Khắc phục tình trạng này, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã chính thức thừa nhận “chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản”.

2. Vai trò của pháp luật trong việc điều chỉnh chuyển nhượng dự án bất động sản

Bản chất của việc đầu tư là nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận hoặc những lợi ích nhất định. Xuất phát từ bản chất này mà dự án đầu tư có thể được xem là tài sản của nhà đầu tư và thuộc quyền sở hữu của nhà đầu tư. Về mặt nguyên tắc, nhà đầu tư được quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với dự án đầu tư thuộc quyền sở hữu của mình[6] và điều này đã được luật hóa trong Luật Đầu tư năm 2014. Như vậy, dự án đầu tư kinh doanh bất động sản - vốn là một loại hình dự án đầu tư kinh doanh, vẫn phải được xem là một loại tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư, nên việc pháp luật ghi nhận và bảo hộ quyền chuyển nhượng loại hình tài sản này là hoàn toàn hợp lý.

Là thành phố phát triển bậc nhất của đất nước, ở TP. Hồ Chí Minh, hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản diễn ra sôi động. Có thể kể đến một số dự án phải rao bán vì thiếu vốn như dự án Khu phức hợp ven sông Sài Gòn Water Garden (phường Hiệp Bình Chánh) và dự án căn hộ PPI Tower (cũng tại phường Hiệp Bình Chánh) của Công ty cổ phần Phát triển hạ tầng và bất động sản Thái Bình Dương (PPI); dự án cao ốc văn phòng cho thuê tại 143 - 145 Điện Biên Phủ (Quận Bình Thạnh) với giá dự kiến 40 tỷ đồng của Công ty cổ phần Nhiên liệu Sài Gòn (SFC); dự án Thái An 6 (Quận 12) do Công ty trách nhiệm hữu hạn địa ốc Đất Lành làm chủ đầu tư… Trong số các dự án kể trên, có dự án Sài Gòn Water Garden hiện đã được được chuyển nhượng từ Công ty cổ phần Đầu tư & Phát triển dự án hạ tầng Thái Bình Dương sang Công ty cổ phần Dịch vụ & Xây dựng địa ốc Đất Xanh theo Quyết định của Ủy ban nhân dân TP. Hồ Chí Minh ngày 17/05/20167; dự án Thái An 6 tuy không chuyển nhượng nhưng đã thu hút được chủ đầu tư mới là Tập đoàn Hưng Thịnh cùng làm chủ đầu tư để tiếp tục thực hiện dự án[8].

Trên thực tế, có những dự án được lập và triển khai không tuân theo quy luật cung - cầu trong dài hạn, mà chạy theo xu hướng đầu cơ, “xí phần”, sự tồn tại của dự án chỉ trong thời gian ngắn dựa vào kỳ vọng sinh lời “ngay tức thì” của “đám đông”. Do vậy, khi các dòng tiền được điều chỉnh, khối lượng tiền lớn bị rút khỏi lưu thông thì các nhu cầu thực sự trên thị trường mới phản ánh được quan hệ cung - cầu, một số dự án “giảm nhiệt”, từ đó, xuất hiện nhiều hơn việc chuyển nhượng dự án[9].

Theo ghi nhận của một số đầu mối môi giới, thời gian gần đây, giao dịch bất động sản có vẻ đang chững lại[10]. Ông Nguyễn Viết Hải, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản VIC cho biết, không giống với sự sôi động của thị trường căn hộ những tháng đầu năm, hiện thị trường đã trầm hơn rất nhiều. Đặc biệt, tại các sàn môi giới, lượng giao dịch thành công sụt giảm mạnh. Thanh khoản thị trường sụt giảm, không chỉ là nhận định của đại diện sàn VIC, mà cũng là ý kiến chung của nhiều đại diện sàn giao dịch tại Hà Nội. Sự chững lại của thị trường cũng được lý giải như điểm “dừng chân” tạm thời để lấy sức sau một thời gian thị trường căn hộ có những diễn biến quá nóng về cả giá bán lẫn thanh khoản. Tuy nhiên, còn một lý do khác nữa là những sản phẩm dự án thuộc loại tốt đã cạn hoặc tiền chênh quá cao khiến khách hàng e ngại việc đầu tư. Bên cạnh đó, hàng loạt dự án căn hộ thuộc diện “hàng nóng” trên thị trường cả về thanh khoản lẫn tiền chênh cũng đã “giảm nhiệt” trong thời gian gần đây…

Từ thực trạng việc chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động diễn ra rất phong phú, đa dạng, mọi vấn đề liên quan đến chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động đều được điều chỉnh bằng pháp luật, có thể thấy pháp luật có vai trò rất quan trọng trong việc điều chỉnh quá trình chuyển nhượng các dự án bất động sản, cụ thể:

Thứ nhất, điều hòa và thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản theo hướng tích cực

Pháp luật là công cụ của Nhà nước, có vai trò đặc biệt quan trọng trong việc đảm bảo sự phát triển ổn định của các quan hệ xã hội. Đối với kinh tế, pháp luật trở thành công cụ thúc đẩy sự phát triển của các quan hệ kinh tế, đặc biệt là các quan hệ kinh tế thị trường. Pháp luật mang những đặc trưng cơ bản mà các biện pháp quản lý khác không thể có được, đó là tính quy phạm, tính bắt buộc chung, tính cưỡng chế và tính tự điều chỉnh. Chính những đặc trưng cơ bản này đã làm cho pháp luật trở thành biện pháp quản lý xã hội có hiệu quả nhất được sử dụng để điều chỉnh hoạt động kinh tế nói chung và hoạt động chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản nói riêng. Thông qua kế hoạch, quy hoạch, các chính sách và thuế, Nhà nước sẽ điều hòa và thúc đẩy hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản theo hướng tích cực, dưới sự định hướng của Nhà nước.

Thứ hai, giữ môi trường kinh doanh bất động sản ổn định và an toàn

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản, trong đó bao gồm cả giao dịch chuyển nhượng dự án. Mọi bất động sản đều được Nhà nước quản lý thông qua hành vi đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch bất động sản phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường bất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường bất động sản ổn định hơn và an toàn hơn. Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần…

Thứ ba, kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Quản lý tốt thị trường chuyển nhượng dự án bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển, nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 - 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường dự án bất động sản sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật liệu kiến trúc... để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.

Theo thống kê của Tổng cục Thuế, các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm, mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch bất động sản chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế), đồng thời đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm[11].

Thứ tư, bình ổn thị trường nhà ở

Thông qua công cụ pháp luật, việc quản lý có hiệu quả thị trường chuyển nhượng dự án bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân. Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất động sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động sản, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan tỏa sang các thị trường bất động sản khác, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở thông qua pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản, giải phóng những dự án “treo” là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhà ở.

Thứ năm, tạo hành lang pháp lý vững chắc để hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản phát triển lành mạnh

Hoạt động chuyển nhượng dự án là một trong những hoạt động quan trọng của đầu tư, kinh doanh bất động sản. Vì vậy, muốn cho thị trường bất động sản nói chung và hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản nói riêng phát triển và đi vào nề nếp, đòi hỏi Nhà nước phải quản lý chặt chẽ bằng pháp luật. Việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản sẽ góp phần tạo ra hành lang pháp lý vững chắc cho hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản phát triển lành mạnh.

Thứ sáu, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng

Khi có sự điều chỉnh của pháp luật, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng dự án sẽ được đảm bảo trên thực tế, ngăn ngừa tình trạng vi phạm của các bên trong quá trình thực hiện hoạt động chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Thứ bảy, ngăn chặn các hành vi tham nhũng, tiêu cực

Khi thị trường bất động sản ở trong tình trạng thiếu minh bạch, hoạt động chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản sẽ thiếu một khuôn khổ pháp lý để điều chỉnh. Điều này sẽ là môi trường thuận lợi cho các hành vi tham nhũng, tiêu cực, các nhà đầu tư cố tình tạo ra các dự án “ma” sau đó tiến hành chuyển nhượng nhằm trục lợi… Hậu quả là thị trường Việt Nam dần mất đi niềm tin với nhà đầu tư nước ngoài, làm giảm nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam. Do đó, để tạo niềm tin đối với các nhà đầu tư nước ngoài và thu hút khối lượng lớn vốn FDI, rất cần thiết phải điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản bằng pháp luật.

Thứ tám, việc chuyển nhượng dự án bất động trong bối cảnh kinh tế thế giới đang có nhiều diễn biến phức tạp theo chiều hướng bất lợi cho sự phát triển của nền kinh tế nước ta. Vì vậy, hoạt động này cần phải được Nhà nước quản lý chặt chẽ bằng pháp luật để ngăn ngừa những “cú sốc” cho sự vận hành thông suốt của hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Như vậy, có thể kết luận rằng hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một hoạt động đầu tư với quy mô vốn lớn, ảnh hưởng nhiều mặt đến nền kinh tế - xã hội. Với tốc độ phát triển hiện nay của lĩnh vực này, việc hoàn thiện hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một vấn đề cần sự quan tâm từ phía Nhà nước, các chuyên gia về pháp luật kinh doanh bất động sản cũng như từ chính các chủ đầu tư.

TS. Phan Thông Anh, Công ty Luật hợp danh Việt Nam

Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương, Đại học Bình Dương

Tài liệu tham khảo:

[1]. “Phát triển nhà và thị trường bất động sản” đăng tải trên website của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh ngày 03/8/2015.

[2]. Black’s Law Dictionary: “Transfer, vb. (14c) 1. To convey or remove from one place or one person to another; to pass or hand over from one to another, esp. to change over the possession or control of. 2. To sell or give”.

[3]. Điều 45 Luật Đầu tư năm 2014.

[4]. Khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

[5]. Nguyễn Thị Kiều Oanh, “Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản”, Tạp chí Khoa học pháp lý, (02), 2014, tr.35 - 41.

[6]. Trương Thế Côn, “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư”,Tạp chí Nghề luật, (02), 2014, tr.41 - 45.

[7]. Xem: http://laodong.com.vn/bat-dong-san/lo-dien-4-du-an-duoc-phep-chuyen-nhuong-tai-tphcm-563326.bld.

[8]. Xem: http://dautubds.baodautu.vn/san-du-an-trum-men-de-dau-tu-d9899.html.

[9]. Phạm Thị Hằng Nga, “Các vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản”, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội, 2012.

[10]. Xem http://news.zing.vn/nhung-du-an-nong-nhat-ha-noi-dang-giam-nhiet-post442189.html.

[11]. Xem http://www.asiareal.com.vn/vai-tro-cua-phap-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-n140.html.