Vấn đề minh bạch hóa đất đai từ cấp độ quản lý đến người sử dụng trong Luật Đất đai năm 2013

Qua nghiên cứu và so sánh, có thể thấy, việc minh bạch hóa chính sách đất đai được thể hiện trong Luật Đất đai năm 2013 thông qua những quy định cụ thể sau đây:

1. Quyền và trách nhiệm của Nhà nước đối với đất đai

Luật Đất đai năm 2013 (sau đây gọi tắt là Luật) bổ sung thêm nhiều điều luật để quy định về các quyền của Nhà nước. Quy định cụ thể về nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất.

 Một là, về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất. Theo đó, Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trông thủy sản, làm muối không có đất sản xuất do quá trình cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế được đào tạo nghề; khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế - xã hội thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.

Hai là, trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất đối với đồng bào dân tộc thiểu số, theo đó Nhà nước có chính sách về đất ở, đất sinh hoạt cộng đồng cho đồng bào dân tộc thiểu số phù hợp với phong tục, tập quán, bản sắc văn hóa và điều kiện thực tế của từng vùng. Ngoài ra, cần có chính sách tạo điều kiện cho đồng bào dân tộc thiểu số trực tiếp sản xuất nông nghiệp ở nông thôn có đất để sản xuất nông nghiệp.

Ba là, về trách nhiệm trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân: Luật quy định Nhà nước xây dựng, quản lý hệ thống thông tin đất đai và bảo đản quyền tiếp cận của tổ chức, cá nhân đối với hệ thống thông tin đất đai. Đồng thời, công bố công khai, kịp thời thông tin thuộc hệ thống thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân (trừ những thông tin thuộc bí mật theo quy định của pháp luật); thông báo quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai cho tổ chức, cá nhân bị ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp. Bên cạnh đó, cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền trong quản lý, sử dụng đất đai có trách nhiệm tạo điều kiện, cung cấp thông tin về đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

2. Điều tra cơ bản về đất đai và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Điều tra cơ bản về đất đai: Luật đã bổ sung các quy định về điều tra, đánh giá đất đai (bao gồm cả đánh giá về số lượng và chất lượng, tiềm năng của đất) nhằm khắc phục bất cập hiện nay đó là mới chỉ quan tâm về điều tra số lượng đất, chưa quan tâm đến vấn đề chất lượng đất. Điều tra, đánh giá đất đai có các hoạt động chủ yếu như: Điều tra, đánh giá về chất lượng, tiềm năng, thoái hóa, ô nhiễm đất đai; phân hạng đất nông nghiệp; thống kê, kiểm kê đất đai; điều tra, thống kê, theo dõi biến động giá đất; xây dựng và duy trì hệ thống quan trắc giám sát tài nguyên đất.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Bổ sung những quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như: Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải đảm bảo tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; xử lý tốt mối quan hệ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch, kế hoạch của các ngành, lĩnh vực của địa phương; khắc phục một cách cơ bản những bất cập trong mối quan hệ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch phát triển của các ngành trong pháp luật về đất đai hiện hành.

Quy định đầy đủ, rõ ràng căn cứ và nội dung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng cấp (cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện) nhằm khắc phục những khó khăn khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Ngoài ra, phải lấy ý kiến nhân dân, có trách nhiệm giải trình, tiếp thu ý kiến của nhân dân trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất đối với tất cả các cấp nhằm tăng cường tính công khai, dân chủ.

Luật cũng bổ sung và quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người dân trong vùng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

3. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Luật đã thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và cơ bản chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất có hiệu quả. Thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài; nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đều áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiên dự án đầu tư nhà ở để bán hoặc để kết hợp cho thuê, các trường hợp còn lại được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thởi gian thuê.

Quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư (như chủ đầu tư phải có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư; phải ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp luật đất đai đối với trường hợp đang sở dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện sự án đầu tư khác) để lựa chọn nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án, khắc phục được những bất cập hiện nay. Đặc biệt, Luật đã bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển và hải đảo.

4. Thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư

Về thu hồi đất: Có thể nói, đây là một trong những chế định quan trọng trong Luật Đất đai. Vì vậy, những đổi mới liên quan đến vấn đề này nhận được sự quan tâm rất lớn của đông đảo quần chúng nhân dân. Để đáp ứng yêu cầu của thực tế, Luật Đất đai mới đã có những sửa đổi, bổ sung như: (i) Quy định cụ thể những trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (ví dụ như làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc; xây dựng căn cứ quân sự, công trình phòng thủ quốc gia, trận địa, công trình đặc biệt về quốc phòng - an ninh; xây dựng ga, cảng quân sự...). Kiểm soát chặt chẽ và thu hẹp hơn các trưởng hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, theo đó, Nhà nước chỉ thu hồi đất khi thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận đầu tư; (ii) Sửa đổi thẩm quyền thu hồi đất để cải cách hành chính khi thực hiện các dự án theo hướng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất; (iii) Quy định cụ thể trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và thực hiện cưỡng chế quyết định thu hồi đất nhằm tạo điều kiện cho các địa phương triển khai thực hiện thống nhất; (iv) Quy định theo hướng tăng cường sự tham gia trực tiếp của nhân dân, trách nhiệm đối thoại và giải trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi người dân chưa có ý kiến đồng thuận trong việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Về trưng dụng đất: Bổ sung quy định về các trường hợp trưng dụng đất,  thẩm quyền, thời hạn, hiệu lực, hình thức của việc trưng dụng đất.

Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Quy định cụ thể điều kiện được bồi thường về đất, bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại; bồi thường khi thu hồi đối với từng loại đất và từng đối tượng cụ thể. Bổ sung quy định xử lý đối với trường hợp chậm chi trả bồi thường do lỗi của cơ quan nhà nước và do lỗi của người có đất thu hồi gây ra để đảm bảo trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong thực thi công vụ cũng như tăng cường ý thức chấp hành pháp luật của nhân dân.

5. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Bổ sung các quy định mới như: Về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng điện tử. Việc quy định hình thức đăng ký đất đai trên mạng điện tử góp phần tích cực vào tiến trình cải cách hành chính, khắc phục tình trạng sách nhiễu, phiền hà khi người dân đi đăng ký trực tiếp; Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người, thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận hoặc cấp chung một giấy chứng nhận, trường hợp là tài sản chung của vợ và chồng mà giấy chứng nhận chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận mới để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có nhu cầu.

6. Tài chính về đất đai, giá đất

Thứ nhất, quy định khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được điều chỉnh khi thị trường có biến động. Bổ sung quy định đối với trường hợp các địa phương không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

Thứ hai, bỏ việc công bố giá đất vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp (như tính thuế, phí, tính thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân...) thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành.

Thứ ba, bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể.

7. Về hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai

Luật Đất đai năm 2013 đã dành một chương để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai; bảo đảm quyền tiếp cận thông tin về đất đai của mọi người dân. Hệ thống thông tin đất đai được thiết kế tổng thể và xây dựng thành một hệ thống thống nhất trên phạm vi cả nước, phục vụ đa mục tiêu và phục vụ các dịch vụ công trực tuyến; góp phần từng bước hiện đại hóa ngành quản lý đất đai.

8. Về chế độ sử dụng các loại đất

Một là, Luật đất đai 2013 tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai đối với khu vực nông nghiệp nhằm tạo điều kiện đẩy mạnh tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp và nông thôn, đáp ứng mục tiêu an ninh lương thực quốc gia, cụ thể:

- Quy định nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình và cá nhân từ 20 năm lên 50 năm thống nhất cho các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm và cây hằng năm, đất lâm nghiệp); cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ đất đai với diện tích lớn hơn (không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp).

- Khuyến khích tích tụ đất đai thông qua cơ chế góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, nhận quyền thuê đất để thuận lợi cho ứng dụng khoa học công nghệ, cơ giới hóa và phát triển sản xuất hàng hóa.

Đồng thời, quy định chặt chẽ hơn chế độ sử dụng đất trồng lúa nhằm bảo vệ quỹ đất này vì mục tiêu an ninh lương thực quốc gia.

Hai là, hoàn thiện hơn quy định về chế độ sử dụng đất đối với đất sử dụng cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế.

Ba là, bổ sung quy định việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm để đáp ứng yêu cầu đặt ra trong thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

9. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Trong Luật Đất đai mới, chế định này được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất (cơ quan, tổ chức nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân...) phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cụ thể:

- Luật năm 2013 không giới hạn mục đích thế chấp quyền sử dụng đất chỉ để vay vốn sản xuất, kinh doanh như Luật Đất đai hiện hành.

- Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; quyền của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; quyền tự đầu tư trên đất của hộ gia đình, cá nhân.

- Bổ sung quy định cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất.

- Bổ sung quy định về quyền của đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất theo chính sách hỗ trợ đất ở, đất sản xuất của Nhà nước để duy trì quỹ đất đã hỗ trợ nhằm bảo đảm ổn định đời sống, sản xuất cho đồng bào.

- Mở rộng hình thức người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Theo đó, ngoài được nhận chuyền quyền sử dụng đất thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở theo quy định hiện hành, còn được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

10. Thủ tục hành chính về đất đai

Luật Đất đai mới chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính đất đai và giao cho Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình thực hiện.

11. Về giám sát, thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm về đất đai

Luật Đất đai năm 2013 quy định theo hướng tăng cường hơn sự theo dõi, giám sát, đánh giá của Quốc hội, Hội đồng nhân dân các cấp, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức thành viên của Mặt trận và nhân dân về việc quản lý và sử dụng đất đai. Công dân có quyền tự mình hoặc thông qua các tổ chức đại diện phản ánh các sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai đến cơ quan có thẩm quyền. Luật cũng quy định cụ thể nội dung, hình thức giám sát của công dân, trách nhiệm của các tổ chức đại diện của công dân, trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi nhận được ý kiến của công dân và các tổ chức đại diện.

Đổi mới quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo hướng đối với các tranh chấp mà đương sự không có giất chứng nhận hoặc giấy tờ theo quy định thì đương sự có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Bổ sung quy định về trách nhiệm của người đứng đầu Ủy ban nhân dân các cấp trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý trách nhiệm của người thực thi công vụ vi phạm pháp luật đất đai và người đứng đầu cơ quan, tổ chức để xảy ra vi phạm pháp luật đất đai (người đứng đầu tổ chức, thủ trưởng cơ quan có thẩm quyền quyết định về quản lý đất đau; cán bộ công chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp và công chức địa chính cấp xã; người đứng đầu, cán bộ, công chức, viên chức, nhân viên của tổ chức được Nhà nước giao đất để quản lý thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử lý kỷ luật, bồi thường thiệt hại hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Từ những phân tích trên đây, chúng ta có thể hy vọng rằng, sự ra đời và những đổi mới của Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 khi đi vào cuộc sống sẽ giải quyết được những bất cập trong quản lý, sử dụng và giải quyết tranh chấp về đất đai, góp phần minh bạch hóa đất đai từ cấp độ quản lý đến người sử dụng.

Quốc Khánh

Tài liệu tham khảo

1. Luật Đất đai năm 2003

2. Luật Đất đai sửa đổi năm 2013

3. Tài liệu công bố Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường