1. Dẫn nhập
Phí công chứng là khoản tiền mà người yêu cầu công chứng (khách hàng) phải trả cho các tổ chức hành nghề công chứng (bên cung cấp dịch vụ công) khi yêu cầu công chứng các hợp đồng, giao dịch. Mức thu phí công chứng được thực hiện theo khung tỷ lệ thống nhất của Bộ Tài chính. Hiện nay, mức thu phí công chứng được điều chỉnh bởi Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của Bộ Tài chính quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí công chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề công chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phòng công chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên (Thông tư số 257/2016/TT-BTC) và được tính trên giá trị tài sản giao dịch. Tùy theo loại hợp đồng, giao dịch mà mức thu và cách thu phí công chứng cũng sẽ khác nhau.
Giá trị tài sản giao dịch được xác định theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Tuy nhiên, đối với giao dịch mà giá trị thỏa thuận trong hợp đồng thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định (ví dụ như giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà…) thì không được áp dụng giá thỏa thuận trong hợp đồng để tính phí công chứng. Mức phí công chứng sẽ được tính theo giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định. Đối với các hợp đồng thế chấp tài sản, phí công chứng được thu theo giá trị tài sản, nếu hợp đồng thế chấp có thể hiện khoản vay thì thu theo giá trị khoản vay. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng mức thu phí công chứng thời gian qua đã bộc lộ một số hạn chế, bất cập cần được sửa đổi, bổ sung.
2. Những bất cập quy định về mức thu phí công chứng
2.1. Mức thu phí công chứng chưa tương ứng với giá trị tài sản giao dịch
Pháp luật hiện hành quy định nếu giá trị tài sản giao dịch trong hợp đồng thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành đối với những tài sản đặc thù thì phải áp dụng theo mức giá của cơ quan nhà nước quy định. Hiện nay, trên thực tế đang áp dụng hai dạng giá phổ biến do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành là: Bảng giá đất và bảng giá xây dựng nhà. Tuy nhiên, có thể nói mức giá của cơ quan nhà nước quy định đối với những loại tài sản đặc thù lại không theo kịp hoặc chưa phù hợp với trị thực (giá trị thị trường) của tài sản đó. Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành định kỳ 05 năm một lần[1] nhưng bảng giá đất này thường thấp hơn rất nhiều lần so với giá trị thị trường. Bảng giá nhà ở cũng thấp, chưa phù hợp với giá trị thực tế của tài sản. Hai bảng giá này chưa theo kịp sự biến động, gia tăng của tài sản đó trên thị trường giao dịch.
Khi áp dụng bảng giá đất, bảng giá nhà ở để làm cơ sở tính phí công chứng đối với những hợp đồng ghi giá thấp hơn mức giá được quy định trong bảng giá đất, bảng giá nhà ở hoặc những hợp đồng, giao dịch không ghi giá trị như tặng cho, thừa kế… đã bộc lộ những hạn chế, bất cập rất rõ ràng.
- Ví dụ 1: Các bên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chỉ ghi giá trị trong hợp đồng bằng hoặc cao hơn một ít so với bảng giá đất của Nhà nước nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế, trong khi giá trị giao dịch thực tế lại cao hơn rất nhiều lần. Các tổ chức hành nghề công chứng cũng chỉ có thể thu phí công chứng căn cứ theo giá trị ghi trong hợp đồng mà không thể thu theo giá trị giao thực tế.
- Ví dụ 2: Khi thực hiện công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản thừa kế là quyền sử dụng đất (và tài sản gắn liền với đất - nhà) thì các tổ chức hành nghề công chứng cũng chỉ có thể căn cứ vào bảng giá đất (và bảng giá nhà ở) do cơ quan có thẩm quyền ban hành để làm cơ sở tính phí công chứng, trong khi giá trị thực tế của những tài sản này lại cao hơn rất nhiều lần. Thông qua các giao dịch đối với những tài sản tương đương, các tổ chức hành nghề công chứng có thể xác định được giá trị giao dịch thực tế của tài sản nhưng không có cơ sở để áp dụng thu phí công chứng nên chỉ có thể thu phí trên cơ sở bảng giá của Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành.
- Ví dụ 3: Các bên mua bán phương tiện giao thông (xe ô tô) thường ghi giá trị hợp đồng rất thấp, nhưng giá trị giao dịch thực tế cao hơn nhiều. Tuy pháp luật có quy định về khấu hao tài sản cố định để xác định giá trị hiện tại của xe nhưng quy định này chỉ áp dụng để khấu hao tài sản theo quy định về thuế và kế toán. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng không điều chỉnh về giá trị tối thiểu của các giao dịch về tài sản này. Mặc dù có thể đối chiếu với quy định về khấu hao tài sản cố định để xác định giá trị hiện có của tài sản, nhưng các tổ chức hành nghề công chứng cũng chỉ có thể thu phí theo giá trị giao dịch được ghi trong hợp đồng.
Như vậy, việc thu phí công chứng hiện nay theo giá trị hợp đồng nhìn chung là rất thấp so với giá trị giao dịch thực tế của tài sản. Các tổ chức hành nghề công chứng cũng không có cơ sở pháp lý để thu phí theo giá trị thị trường của tài sản mà chỉ có thể thu theo bảng giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Tuy nhiên, bảng giá này lại chưa phù hợp, chưa theo kịp sự biến động, tăng trưởng của thị trường dẫn đến thất thu cho ngân sách nhà nước thông qua các khoản thuế: Thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ…
Tâm lý chung của mọi người là muốn tránh né nghĩa vụ tài chính, muốn đóng thuế ít, đóng càng ít càng tốt, nên thường ghi giá trị giao dịch trong hợp đồng thấp hơn nhiều lần so với giá trị giao dịch thực tế. Thực trạng này cũng đã dẫn đến nhiều tranh chấp phát sinh khi giá trị trên hợp đồng khác so với giá trị giao dịch thực tế. Khi tranh chấp phát sinh, hợp đồng đã giao kết khả năng rất lớn sẽ bị Tòa án tuyên bố vô hiệu do giả tạo, nhằm che giấu giao dịch khác[2]. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nhất là làm thất thu nguồn thu cho ngân sách nhà nước thông qua các khoản thu thuế từ giao dịch. Nghĩa vụ tài chính, bao gồm các khoản thuế và phí công chứng phải đảm bảo đúng với giá trị giao dịch thực tế của tài sản. Việc quy định thu phí theo bảng giá của cơ quan nhà nước trong khi bảng giá này lại không phù hợp, không theo kịp sự tăng trưởng, phát triển của thị trường dẫn đến sự bất hợp lý và thất thu cho ngân sách.
2.2. Phí công chứng hợp đồng thế chấp còn “bỏ ngỏ” trong nhiều trường hợp
Một trong các giao dịch công chứng phổ biến hiện nay là công chứng hợp đồng thế chấp của các tổ chức tín dụng. Pháp luật hiện hành quy định mức thu phí công chứng đối với hợp đồng thế chấp được thu phí tính trên giá trị tài sản thế chấp, trường hợp trong hợp đồng thế chấp tài sản có ghi giá trị khoản vay thì tính trên giá trị khoản vay. Tuy nhiên, trên thực tế áp dụng lại có nhiều hình thức, nhiều dạng thế chấp khác nhau dẫn đến việc thu phí công chứng phát sinh nhiều khó khăn, bất cập.
Thứ nhất, hợp đồng thế chấp chỉ ghi giá trị tài sản bảo đảm nhưng không ghi, không dẫn chiếu giá trị khoản vay
Hiện nay trên thực tế, mỗi tổ chức tín dụng áp dụng mẫu hợp đồng thế chấp của riêng mình, dẫn đến sự khác nhau, không thống nhất với tổ chức tín dụng khác. Có tổ chức tín dụng thể hiện rõ ràng, cụ thể khoản vay trong hợp đồng thế chấp hoặc dẫn chiếu cụ thể đến hợp đồng tín dụng cần được bảo đảm. Có tổ chức tín dụng không thể hiện khoản vay, cũng không dẫn chiếu đến hợp đồng tín dụng mà chỉ thể hiện bảo đảm cho chủ thể xác định nào đó (bên được bảo đảm). Từ đó, dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng quy định về thu phí công chứng hợp đồng thế chấp.
Nếu hợp đồng thế chấp ghi rõ số tiền vay hoặc dẫn chiếu đến hợp đồng tín dụng cụ thể thì dễ dàng xác định được phí công chứng, bởi pháp luật quy định phí công chứng được tính trên giá trị khoản vay. Khi hợp đồng thế chấp không ghi giá trị khoản vay thì về nguyên tắc chung phải thu phí công chứng tính trên giá trị tài sản thế chấp (giá trị hợp đồng). Tuy nhiên, nếu các tổ chức hành nghề công chứng thu phí công chứng theo giá trị tài sản thế chấp sẽ rất dễ dẫn đến sự phản ứng của người yêu cầu công chứng, vì thực tế họ vay số tiền thấp hơn nhiều so với giá trị tài sản thế chấp ghi trong hợp đồng.
Ví dụ: Giá trị hợp đồng thế chấp là 01 tỷ đồng nhưng không thể hiện giá trị khoản vay. Thực tế bên vay chỉ vay của tổ chức tín dụng 500 triệu đồng. Trong trường hợp này, nếu tổ chức hành nghề công chứng thu phí công chứng theo giá trị 01 tỷ đồng (tương ứng phí công chứng là 01 triệu đồng) sẽ không nhận được sự chấp nhận của người yêu cầu công chứng, bởi thực tế họ chỉ vay 500 triệu đồng (tương ứng phí công chứng là 500 ngàn đồng).
Nguyên nhân của bất cập này là do các tổ chức tín dụng không ghi khoản vay trong hợp đồng thế chấp, cũng không dẫn chiếu đến khoản vay trong hợp đồng tín dụng cụ thể. Giữa bên vay (bên được bảo đảm) và tổ chức tín dụng tồn tại một hoặc nhiều hợp đồng tín dụng nhưng không được thể hiện trong hợp đồng thế chấp. Nếu thu theo giá trị tài sản trong hợp đồng thế chấp thì người yêu cầu công chứng không đồng ý. Nhưng nếu thu theo giá trị khoản vay ở một hợp đồng tín dụng độc lập khác (không được dẫn chiếu trong hợp đồng thế chấp) thì có thể dẫn đến việc cơ quan có thẩm quyền sẽ xử phạt vi phạm hành chính vì thu phí không đúng quy định pháp luật[3].
Thứ hai, nhiều hợp đồng thế chấp bảo đảm cho một khoản vay
Pháp luật quy định một nghĩa vụ (một khoản vay) có thể được bảo đảm bằng một hoặc nhiều tài sản khác nhau, do đó, việc một hợp đồng vay được bảo đảm bởi nhiều hợp đồng thế chấp là việc “rất bình thường”. Tuy nhiên, trong trường hợp này, việc thu phí công chứng theo giá trị tài sản trong từng hợp đồng thế chấp hay theo mức cố định của hợp đồng vay là một bất cập khó khăn để thực hiện.
Ví dụ: A vay tại Ngân hàng B 01 tỷ đồng, nhưng được bảo đảm bởi 03 tài sản, tương ứng với mỗi tài sản là một hợp đồng thế chấp khác nhau, bởi 03 loại tài sản này không cùng loại nên không thể cùng một hợp đồng thế chấp, cụ thể: (i) Hợp đồng thế chấp 1: Thế chấp quyền sử dụng đất, trị giá tài sản là 300 triệu đồng; (ii) Hợp đồng thế chấp 2: Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở) trị giá tài sản là 800 triệu đồng; (iii) Hợp đồng thế chấp 3: Thế chấp phương tiện giao thông (xe ô tô), trị giá tài sản là 400 triệu đồng.
Cả 03 hợp đồng thế chấp này nhằm bảo đảm cho 01 khoản vay chung là 01 tỷ đồng. Nếu thu phí công chứng tính theo giá trị tài sản trong từng hợp đồng thế chấp và thu phí công chứng theo giá trị khoản vay là hoàn toàn khác nhau, nếu thu theo giá trị tài sản từng hợp đồng thế chấp sẽ cao hơn nhiều lần so với thu theo giá trị khoản vay. Trong trường hợp tổ chức hành nghề công chứng thu theo giá trị khoản vay thì không có cơ sở thực hiện vì phí công chứng thu tính theo từng hợp đồng công chứng cụ thể (từng hợp đồng thế chấp). Trong hợp đồng thế chấp có thể hiện giá trị khoản vay 01 tỷ đồng, nhưng giá trị tài sản bảo đảm thấp hơn giá trị khoản vay nên không thể thu theo giá trị khoản vay. Nếu thu theo giá trị tài sản của từng hợp đồng thế chấp thì tổng phí công chứng sẽ cao hơn và người yêu cầu công chứng sẽ không đồng ý; nếu theo giá trị khoản vay để tính phí công chứng chung cho 03 hợp đồng thế chấp thì không đúng quy định pháp luật, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xử phạt vi phạm hành chính.
3. Kiến nghị
Để hạn chế thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước thông qua các khoản thu phí công chứng, thiết nghĩ cần có những quy định sửa đổi, bổ sung và hướng dẫn cụ thể, rõ ràng hơn nữa, cụ thể:
Một là, sửa đổi, bổ sung quy định về mức thu phí công chứng tại Thông tư số 257/2016/TT-BTC
Nên bổ sung, hướng dẫn chi tiết hơn nữa cách thu phí công chứng đối với trường hợp nhiều hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm cho một nghĩa vụ (một khoản vay) theo hướng thu phí công chứng theo từng hợp đồng thế chấp. Quy định hiện nay của Thông tư số 257/2016/TT-BTC là thu phí công chứng theo giá trị tài sản trong hợp đồng thế chấp, nếu hợp đồng thế chấp có ghi khoản vay thì thu theo giá trị khoản vay nhưng chưa đề cập đến khoản vay đó lại được bảo đảm bởi nhiều hợp đồng thế chấp khác nhau. Do đó, cần có sự khẳng định, hướng dẫn rõ ràng hơn nữa từ Bộ Tài chính.
Hai là, sửa đổi, bổ sung quy định về bảng giá đất, bảng giá nhà của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
Luật Đất đai hiện hành quy định thẩm quyền ban hành bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Tuy nhiên, thực trạng hiện nay bảng giá đất tại các địa phương không phù hợp, thấp hơn nhiều lần so với giá trị giao dịch trên thị trường. Bên cạnh đó, bảng giá nhà cũng chưa phù hợp, chưa theo kịp giá trị trường của tài sản. Mức thu phí công chứng được dẫn chiếu áp dụng đến bảng giá đất, bảng giá nhà của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong trường hợp giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không thể hiện giá trị (tặng cho, thừa kế…) hoặc ghi giá trị thấp hơn bảng giá đất. Khi bảng giá đất, bảng giá nhà thấp dẫn đến việc thu phí công chứng cũng thấp theo, gián tiếp gây thất thoát cho khoản thu ngân sách nhà nước thông qua các khoản thuế, phí. Do đó, bảng giá đất, bảng giá nhà ở mỗi địa phương trước khi ban hành, bên cạnh được xây dựng bởi những cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai, nhà ở cũng cần tham chiếu những nguồn khác như: Cơ quan thuế, các tổ chức hành nghề công chứng, tổ chức bán đấu giá tài sản… để phù hợp với giá trị thị trường./.

ThS. Nguyễn Huy Cường
Văn phòng công chứng Nguyễn Huy Cường, tỉnh Trà Vinh

[1] Điều 114 Luật Đất đai năm 2013.

[2] Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[3] Điểm e khoản 2 Điều 16 Nghị định số 82/2020/NĐ-CP ngày 15/7/2020 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bổ trợ tư pháp; hành chính tư pháp; hôn nhân và gia đình; thi hành án dân sự; phá sản doanh nghiệp, hợp tác xã quy định phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi thu phí công chứng không đúng theo quy định.