Tại phiên họp, đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường, cơ quan chủ trì soạn báo cáo, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2005 cho phép nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất như các dự án phát triển kinh tế - xã hội khác mà không quy định điều kiện riêng về loại đất. Tuy nhiên, từ ngày 01/7/2015 (ngày Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành), theo quy định tại Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại Luật Đầu tư năm 2020 và Luật số 03/2022/QH15) thì điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại là đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở. Luật Nhà ở năm 2023 không quy định điều kiện về loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại mà dẫn chiếu sang quy định tại Luật Đất đai. Theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai năm 2024, việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở. Mặt khác, theo quy định của Điều 79 Luật Đất đai năm 2024, Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn.

Với những quy định của pháp luật nêu trên, việc triển khai dự án đầu tư, kinh doanh nhà ở thương mại (trừ các dự án khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở được quy định tại khoản 27 Điều 79 Luật Đất đai năm 2024) hiện nay gặp rất nhiều khó khăn vì thiếu cơ sở pháp lý, điều kiện cho trường hợp nhận quyền sử dụng đất không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại nên đối với các trường hợp này không được chấp thuận chủ trương đầu tư để thực hiện dự án.

Bên cạnh đó, đại diện cơ quan chủ trì soạn thảo cũng cho biết, trên thực tế, phần lớn các dự án bất động sản phát triển mới, đặc biệt là các dự án quy mô lớn, đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở, nhiều trường hợp chỉ có đất nông nghiệp trong khi chủ trương hiện nay của Việt Nam đang đẩy mạnh đô thị hóa, chỉnh trang sắp xếp lại các khu đô thị, khu dân cư nông thôn. Thời gian qua, nguồn cung của các dự án bất động sản chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường, dẫn đến giá bất động sản tăng cao, trong đó có nguyên nhân do việc tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại còn hạn chế. Vì vậy, cần mở rộng điều kiện được nhận chuyển nhượng các loại đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại nhằm thúc đẩy tiến trình đô thị hóa đất nước, giải quyết nhu cầu đất ở, nhà ở cho nhân dân và thuận lợi cho nhà đầu tư, hạn chế phát sinh thủ tục hành chính, giảm bớt chi phí tuân thủ, tạo thêm nguồn cung cho thị trường bất động sản, hạn chế khiếu kiện của người dân khi bị thu hồi đất.

Trong quá trình triển khai Luật Đất đai năm 2024, nhiều ý kiến tiếp tục đề nghị xem xét mở rộng các trường hợp được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, nhất là đối với các trường hợp dự án không thuộc đối tượng Nhà nước thu hồi đất (quy định tại khoản 27 Điều 79 Luật Đất đai năm 2024) để bảo đảm công bằng trong tiếp cận đất đai giữa các nhà đầu tư, ổn định nguồn cung về nhà ở thương mại, góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh.

Do vậy, việc xây dựng và ban hành Nghị quyết của Quốc hội để “thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất” là cần thiết, phù hợp với chủ trương của Đảng, Nhà nước và đáp ứng yêu cầu của thực tiễn.

Dự thảo Nghị quyết thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất gồm 07 điều được sắp xếp, bố cục cụ thể như sau: Điều 1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng; Điều 2. Loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất; Điều 3. Điều kiện để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất; Điều 4. Lựa chọn dự án thực hiện thí điểm; Điều 5. Trình tự, thủ tục thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất; Điều 6. Tổ chức thực hiện; Điều 7. Điều khoản thi hành.

Tại phiên họp, thành viên Hội đồng thẩm định đã trao đổi, thảo luận các nội dung của Dự thảo Nghị quyết.

Để xác định rõ mục đích và nội dung cốt lõi của Dự thảo Nghị quyết, đại diện Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho ý kiến đề nghị bổ sung cụm từ “sử dụng đất không phải là đất ở” vào phạm vi điều chỉnh, cụ thể điều chỉnh thành “Nghị quyết này quy định thí điểm sử dụng đất không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất trên phạm vi toàn quốc”. Đồng thời, đại diện Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đánh giá việc quy định “các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất” (Điều 2 Dự thảo) sẽ tạo điều kiện và bảo đảm công bằng cho các nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại được thảo thuận với tất cả các loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, nông thôn. Tuy nhiên, đại diện Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị điều chỉnh điểm c khoản 1 Điều 2 Dự thảo từ “Đất ở và đất khác trong cùng thửa đất” thành “Đất khác trong cùng thửa đất có đất ở” để phù hợp với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2024.

Đại diện Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho ý kiến về việc bổ sung căn cứ Quyết định số 86/2010/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 22/12/2010 về Quy chế tài chính phục vụ di dời cơ sở gây ô nhiễm môi trường và theo quy hoạch xây dựng đô thị nhằm củng cố cơ sở pháp lý để xây dựng Dự thảo. Về điều kiện để thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, theo đồng chí, cơ quan chủ trì soạn thảo cần làm rõ thời điểm dự án được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Bên cạnh đó, đại diện Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo đánh giá tác động khi quy định giới hạn diện tích đất thực hiện thí điểm này không vượt quá 30% tổng diện tích đất dành cho nhu cầu phát triển dự án nhà ở của chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đến năm 2030 đã được phê duyệt.

Thay mặt Hội đồng thẩm định, đồng chí Nguyễn Chi Lan, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp luật Dân sự - Kinh tế, Bộ Tư pháp đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu tiếp thu tối đa những ý kiến của các thành viên Hội đồng thẩm định; tiếp tục phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát, chỉnh lý hoàn thiện Dự thảo Nghị quyết./.

Hoàng Trung