Quy định pháp luật về bảo lãnh ngân hàng trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Tuy nhiên, loại giao dịch này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi đặc thù của dự án nhà ở HTTTL là được hình thành và xây dựng dựa trên nguồn vốn của chủ đầu tư, vốn huy động từ khách hàng và nguồn vốn vay; tiến độ thực hiện dự án phụ thuộc vào nhiều yếu tố kinh tế - xã hội; chủ đầu tư phải liên tục đáp ứng được những điều kiện, thủ tục pháp lý khắt khe của cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực xây dựng. Từ đó, xảy ra tình trạng khá phổ biến là chủ đầu tư vi phạm thời hạn bàn giao nhà cho khách hàng. Nếu khách hàng có kiện đòi bồi thường thì mất nhiều thời gian, chi phí. Giả sử khách hàng có thắng kiện thì chủ đầu tư lại có thể “dây dưa” không bồi thường, trốn tránh trách nhiệm. Như vậy, dù chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo cam kết, khách hàng cũng khó tìm được giải pháp hiệu quả để bảo vệ mình.

1. Sơ lược về biện pháp bảo lãnh của ngân hàng trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã xây dựng được chế định về giao dịch nhà ở HTTTL và các biện pháp nhằm giảm thiểu rủi ro, thiệt hại cho khách hàng. Trong đó, quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án bất động sản phải được ngân hàng thương mại (NHTM) có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính trước khi bán nhà ở HTTTL cho khách hàng tại Điều 56 có ý nghĩa quan trọng hướng đến mục tiêu bảo đảm quyền lợi của khách hàng.

Sau Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 quy định về bảo lãnh ngân hàng, được sửa đổi, bổ sung năm 2017 (Thông tư số 07/2015/TT-NHNN), trong đó có nội dung về bảo lãnh ngân hàng trong mua bán nhà ở HTTTL. Theo Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN, bảo lãnh trong mua bán nhà ở HTTTL là việc NHTM cam kết với bên mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho NHTM. Có thể xác định, chủ thể của quan hệ bảo lãnh ngân hàng trong mua bán nhà ở HTTTL bao gồm: NHTM là bên bảo lãnh, chủ đầu tư là bên được bảo lãnh, khách hàng mua nhà là bên nhận bảo lãnh. Tùy thuộc vào từng giai đoạn trong giao dịch mua bán và các quy định cụ thể đối với nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, các chủ thể này sẽ xác lập những văn bản có giá trị pháp lý phù hợp nhằm làm phát sinh trách nhiệm bảo lãnh của NHTM đối với khách hàng mua nhà.

Với những nội dung trên, quy định về bảo lãnh ngân hàng trong mua bán nhà ở HTTTL đã được kỳ vọng là bước tiến lớn, vừa giải quyết quyền lợi của khách hàng, vừa loại bỏ khỏi thị trường kinh doanh bất động sản những chủ đầu tư làm ăn “mờ ám”, không lành mạnh. Tuy nhiên, qua hơn 05 năm thi hành, điều này diễn ra chưa được như kỳ vọng. Tình trạng xảy ra phổ biến là chủ đầu tư dự án cố tình bán nhà mà không có bảo lãnh ngân hàng hoặc bảo lãnh ngân hàng không hợp pháp, hợp lệ. Đa phần tranh chấp phát sinh liên quan đến mua bán nhà ở HTTTL không phải vì lãi suất hay giá cả mà vì những vấn đề liên quan đến pháp lý, tiến độ. Nhiều khách hàng sau khi không được chủ đầu tư bàn giao nhà đúng tiến độ mới tìm hiểu kỹ vấn đề pháp lý trong bảo lãnh dự án thì được ngân hàng trả lời rằng, khách hàng không tiến hành đăng ký xác nhận bảo lãnh nên không đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh hoặc thư cam kết phát hành bảo lãnh của ngân hàng ký với chủ đầu tư gần như không có giá trị. Nhiều khách hàng cho biết, vào thời điểm mua nhà, họ không nắm được các quy trình, thủ tục, thời hạn bảo lãnh để yêu cầu chủ đầu tư và NHTM thực hiện theo đúng luật[2]. Điều này khiến chúng ta phải đặt ra câu hỏi rằng, dù luật có quy định nhưng trên thực tế, biện pháp bảo lãnh ngân hàng đã thực sự là giải pháp bảo đảm an toàn cho khách hàng chưa? Để trả lời câu hỏi này, cần phân tích một số khía cạnh pháp lý liên quan đến “bảo lãnh ngân hàng trong bán nhà ở HTTTL” tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Thông tư số 07/2015/TT-NHNN.

2. Thực trạng pháp luật về bảo lãnh ngân hàng trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và một số kiến nghị

2.1. Về thủ tục xác lập và hình thức của cam kết bảo lãnh ngân hàng

Hiện nay, quy định về thủ tục xác lập và hình thức của cam kết bảo lãnh ngân hàng trong mua bán nhà ở HTTTL tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN còn tồn tại một số nội dung thiếu rõ ràng, các thuật ngữ “hợp đồng bảo lãnh”, “thỏa thuận cấp bảo lãnh” được sử dụng không thống nhất, từ đó khiến cho khách hàng gặp khó khăn khi tìm hiểu các quy định về bảo lãnh ngân hàng trong mua bán nhà ở HTTTL; mỗi chủ đầu tư thì vận dụng pháp luật theo mỗi cách. Sự thiếu rõ ràng và không thống nhất này biểu hiện ở những điểm cụ thể như sau:

(i) Khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua”. Theo đó, các bên chủ thể của “hợp đồng bảo lãnh” được nhắc đến ở quy định này là “ngân hàng bảo lãnh” và “chủ đầu tư”. Tuy nhiên, điểm b khoản 12 Điều 3 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN lại định nghĩa “hợp đồng bảo lãnh” là văn bản thỏa thuận giữa bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh và các bên có liên quan (nếu có) về việc bên bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh. Vậy, nếu xác định theo điểm b khoản 12 Điều 3 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN, chủ thể của “hợp đồng bảo lãnh” trong mua bán nhà ở HTTTL phải là “ngân hàng bảo lãnh” và “khách hàng mua nhà”, có thể có thêm các bên liên quan. Nếu đối chiếu sẽ thấy quy định về “hợp đồng bảo lãnh” và chủ thể của “hợp đồng bảo lãnh” tại khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 12 Điều 3 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN là không tương thích.

(ii) Điểm b khoản 4 Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định chi tiết về trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở HTTTL có quy định: NHTM và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở HTTTL theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014: “Hợp đồng bảo lãnh nhà ở HTTTL được lập dưới hình thức thỏa thuận cấp bảo lãnh” quy định tại khoản 11 Điều 3, Điều 14 Thông tư này và nội dung phù hợp với quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Hiểu đơn giản thì đây là hướng dẫn cụ thể cho việc lập “hợp đồng bảo lãnh” giữa NHTM và chủ đầu tư tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, nhưng vô lý là, nếu nói “hợp đồng bảo lãnh” giữa NHTM và chủ đầu tư được lập dưới hình thức “thỏa thuận cấp bảo lãnh” thì có nghĩa là “thỏa thuận cấp bảo lãnh” được xem như một dạng của “hợp đồng bảo lãnh”. Tuy nhiên, khoản 11 và khoản 12 Điều 3 Thông tư này phân định rất rõ giữa “thỏa thuận cấp bảo lãnh” và “hợp đồng bảo lãnh”. Đây là hai thỏa thuận khác nhau về chủ thể, bản chất, nội dung và mục đích, “thỏa thuận cấp bảo lãnh” được lập giữa NHTM và chủ đầu tư, còn “hợp đồng bảo lãnh” được lập giữa NHTM và khách hàng mua nhà ở HTTTL (gọi là bên nhận bảo lãnh).

Như vậy, từ những phân tích trên cho thấy, quy định về thực hiện bảo lãnh ngân hàng tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Thông tư số 07/2015/TT-NHNN là chưa thống nhất.

Bên cạnh những bất cập nêu trên thì còn một vấn đề rất quan trọng cần được hiểu rõ là dù “thỏa thuận cấp bảo lãnh” được lập đúng trình tự, hình thức thì cũng chưa phải là cơ sở để khách hàng yêu cầu NHTM chịu trách nhiệm tài chính thay cho chủ đầu tư. Theo Điều 335 Bộ luật Dân sự năm 2015, bảo lãnh là việc người thứ ba (bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Do đó, bản chất của bảo lãnh ngân hàng trong mua bán nhà ở HTTTL là cam kết giữa ngân hàng với khách hàng mua nhà. Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không đề cập đến việc sau khi NHTM chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư thì nếu có khách hàng ký hợp đồng mua nhà, NHTM phải tiếp tục phát hành cho khách hàng một cam kết bảo lãnh dưới hình thức “thư bảo lãnh” nhưng căn cứ khoản 4 Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN, bảo lãnh ngân hàng trong mua bán nhà ở HTTTL phải được thực hiện đúng theo trình tự như sau:

- Bước 1: Trước khi chủ đầu tư ký hợp đồng bán nhà cho khách hàng, chủ đầu tư phải tiến hành xác lập với NHTM một văn bản là thỏa thuận cấp bảo lãnh.

- Bước 2: Khi có thỏa thuận cấp bảo lãnh, chủ đầu tư mới được ký hợp đồng bán nhà ở HTTTL với khách hàng.

- Bước 3: Sau khi ký hợp đồng bán nhà ở HTTTL với từng khách hàng, chủ đầu tư gửi hợp đồng này cho NHTM. NHTM căn cứ vào thỏa thuận cấp bảo lãnh và hợp đồng bán nhà ở HTTTL giữa chủ đầu tư với khách hàng để phát hành thư bảo lãnh riêng lẻ cho từng khách hàng mua nhà. Trong thư bảo lãnh này ghi nhận rõ ngân hàng chịu trách nhiệm tài chính thay cho chủ đầu tư đối với từng khách hàng cụ thể. Đây mới là cơ sở để khách hàng yêu cầu NHTM thực hiện các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.

Hiện nay, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không quy định về trình tự này mà chỉ “nhắc nhở nhẹ” tại khoản 4 là “việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh” khiến cho người mua nhà hầu như không biết về thứ gọi là “thư bảo lãnh”. Nhiều chủ đầu tư khi mở bán dự án chỉ đưa cho khách hàng xem những văn bản dạng công văn hồi đáp của NHTM đồng ý về nguyên tắc sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật để làm “đòn tâm lý” cho khách hàng yên tâm nhưng thật ra lúc này biện pháp bảo lãnh ngân hàng chưa phát sinh hiệu lực. Nhiều khách hàng cứ thấy thỏa thuận cấp bảo lãnh giữa NHTM với chủ đầu tư thì an tâm ký hợp đồng mua nhà rồi khi trễ hạn bàn giao nhà đến tận vài năm vẫn chưa thấy chủ đầu tư “đả động” gì, tìm đến ngân hàng thì mới biết cần phải có “thư bảo lãnh”[3].

Từ những thực tế nêu trên, tác giả cho rằng:

- Cần sửa đổi, thống nhất cách sử dụng thuật ngữ “hợp đồng bảo lãnh” và “thỏa thuận cấp bảo lãnh” tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Thông tư số 07/2015/TT-NHNN.

- Cần sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 theo hướng bổ sung quy định về “thư bảo lãnh” giữa NHTM và khách hàng là căn cứ phát sinh hiệu lực của bảo lãnh ngân hàng đối với khách hàng, bổ sung nghĩa vụ của chủ đầu tư liên quan đến việc thực hiện các thủ tục cần thiết để NHTM phát hành thư bảo lãnh.

 Mục đích của những sửa đổi này là nhằm bảo đảm tính nhất quán trong hệ thống pháp luật; giải quyết chồng chéo về thủ tục xác lập bảo lãnh ngân hàng giữa Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Thông tư số 07/2015/TT-NHNN; tạo cơ chế để biện pháp bảo lãnh ngân hàng phát huy hiệu quả bảo vệ khách hàng khỏi những rủi ro khi mua nhà ở HTTTL; tạo điều kiện cho khách hàng dễ dàng tìm hiểu, tra cứu pháp luật, từ đó chủ động bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình. Bởi vì hiện nay, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chỉ dừng lại ở việc xác định bảo lãnh ngân hàng là điều kiện để chủ đầu tư được bán nhà ở HTTTL chứ chưa quan tâm đến việc làm thế nào để bảo lãnh ngân hàng thực sự là giải pháp bảo đảm an toàn cho khách hàng.

2.2. Về nội dung, phạm vi bảo lãnh ngân hàng

Thứ nhất, về nội dung bảo lãnh. Theo khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nội dung bảo lãnh ngân hàng là “nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng”, nhưng quy định này không nói rõ nghĩa vụ nào được coi là “nghĩa vụ tài chính”. Khi thực hiện hợp đồng, ngoài các khoản tiền mà người mua nhà ứng trước cho chủ đầu tư thì còn nhiều khoản tiền khác như tiền đặt cọc, phạt vi phạm hợp đồng, bồi thường thiệt hại, tiền lãi chậm trả. Một số văn bản luật liên quan đến thuế, kế toán, tài chính, doanh nghiệp, đầu tư cũng không có giải thích về “nghĩa vụ tài chính”. Nếu chỉ xét riêng khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì cũng khó để xác định chính xác nội dung của bảo lãnh ngân hàng. Do đó, chúng ta cần tiếp tục phân tích về phạm vi bảo lãnh.

Thứ hai, về phạm vi bảo lãnh. Khoản 3 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như là một quy định nhằm chi tiết hóa “nghĩa vụ tài chính” tại khoản 1 Điều này. Theo đó, “nghĩa vụ tài chính” chỉ bao gồm nghĩa vụ “hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết”. Vậy “các khoản tiền khác” là những khoản tiền gì? Quy định của khoản 2 Điều 336 Bộ luật Dân sự năm 2015 về phạm vi bảo lãnh: “Nghĩa vụ bảo lãnh bao gồm cả tiền lãi trên nợ gốc, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại, lãi trên số tiền chậm trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Vậy, đối với mua bán nhà ở HTTTL, nghĩa vụ bảo lãnh ngân hàng có bao gồm tất cả những khoản tiền này không? Có bao gồm khoản tiền khách hàng đã đặt cọc không? Vì nhiều giao dịch nhận tiền giữa chủ đầu tư và khách hàng mua nhà được thực hiện thông qua hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng nguyên tắc. Nếu trong các hợp đồng này không có thỏa thuận gì về việc khoản tiền giao dịch được coi là tiền “ứng trước” thì NHTM có trách nhiệm “hoàn lại” cho khách hàng không?

Bên cạnh đó, theo khoản 3 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, căn cứ để xác định “số tiền ứng trước và các khoản tiền khác” mà NHTM có trách nhiệm hoàn lại cho khách hàng là “hợp đồng mua bán nhà ở” và “hợp đồng bảo lãnh đã ký kết”. Nhưng hiện nay, các chủ đầu tư có rất nhiều cách để thu tiền từ khách hàng thông qua hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng nguyên tắc, trong khi đó, những hợp đồng này không phải là “hợp đồng mua bán nhà ở”. Do vậy, tác giả cho rằng, khoản 1, khoản 3 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa xác định đầy đủ và chưa bao quát hết các khoản tiền mà khách hàng đã đưa trước cho chủ đầu tư.

2.3. Về sự kiện pháp lý làm phát sinh trách nhiệm bảo lãnh của ngân hàng

Nếu bảo lãnh ngân hàng đã có hiệu lực ràng buộc thì khi nào khách hàng có quyền yêu cầu ngân hàng hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho mình? Câu trả lời cho câu hỏi này nằm ở Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN, nhưng hai quy định này lại đưa ra câu trả lời không giống nhau, theo đó:

- Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định chủ đầu tư trước khi bán nhà ở HTTTL phải được NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Nếu chỉ dừng ở đây, sự kiện duy nhất làm phát sinh trách nhiệm bảo lãnh của ngân hàng là chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

- Khoản 3 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định trách nhiệm bảo lãnh của ngân hàng phát sinh khi bảo đảm hai điều kiện: (i) Chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết; (ii) Bên mua có yêu cầu. Vậy ở sự kiện “bên mua có yêu cầu” là yêu cầu với ai, NHTM hay chủ đầu tư và nội dung của yêu cầu là gì, là việc hoàn lại tiền hay việc bàn giao nhà hay việc bảo lãnh?

- Khoản 1 Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định trách nhiệm bảo lãnh của NHTM phát sinh khi xảy ra đồng thời hai sự kiện: (i) Đã đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua; (ii) Chủ đầu tư không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết cho bên mua.

Ba dẫn chiếu nêu trên cho thấy, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN chỉ trùng nhau một sự kiện là “đã đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua”, còn các sự kiện còn lại thì mỗi điều luật quy định một khác, trong khi đó, đây là vấn đề rất quan trọng, là cơ sở làm phát sinh quyền đòi lại tiền của người mua, cũng là cơ sở phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng. Do đó, vấn đề này cần được nghiên cứu thêm và sửa đổi để việc thực hiện trên thực tế được thống nhất.

Theo tác giả, quy định tại khoản 1 Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN là hợp lý, bởi lẽ:

Thứ nhất, khi nói đến nghĩa vụ tài chính gần như đó là nghĩa vụ liên quan đến tiền như thanh toán tiền, hoàn trả tiền, nộp tiền. Nội dung của bảo lãnh ngân hàng trong mua bán nhà ở HTTTL là NHTM cam kết với khách hàng sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư; trong khi đó, NHTM thì không thể thay chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà nên không thể sử dụng sự kiện chủ đầu tư không bàn giao nhà để làm căn cứ yêu cầu NHTM thực hiện trách nhiệm bảo lãnh mà phải căn cứ vào sự kiện chủ đầu tư không hoàn lại tiền cho khách hàng theo đúng cam kết.

Thứ hai, Điều 335 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rất rõ nghĩa vụ của bên bảo lãnh đối với bên nhận bảo lãnh phát sinh khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Theo đó, trong quan hệ mua bán nhà ở HTTTL, chỉ cần xảy ra sự kiện chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ tài chính thì ngân hàng bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư mà không cần khách hàng phải có yêu cầu. Có ý kiến rằng, nếu điều kiện ở đây là bên mua phải “gửi yêu cầu đến ngân hàng” thì đó là sự thách đố vô lý với bên mua vì khi nghĩa vụ được bảo lãnh bị vi phạm trong thời hạn bảo lãnh thì lập tức phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng mà không phụ thuộc vào việc có hay không có yêu cầu[4].