Thực tiễn thu thập chứng cứ của Tòa án khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi giải quyết vụ án tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đương sự không thể cung cấp được những tài liệu, chứng cứ giữ vai trò trọng tâm trong chứng minh vụ án thì Tòa án phải tiến hành thu thập đầy đủ tài liệu, chứng cứ đó nhằm giải quyết vụ án. Các tranh chấp này trên thực tiễn được Ủy ban nhân dân (UBND) các cấp cũng như Tòa án các cấp giải quyết theo trình tự, thủ tục tố tụng dân sự và thủ tục tố tụng hành chính. Tuy nhiên, quá trình giải quyết, xét xử các tranh chấp tại Tòa án cho thấy, việc áp dụng các quy định của pháp luật để giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn nhiều bất cập, chưa thống nhất, không ít các phán quyết của Tòa án đã bị kháng nghị hủy để xét xử lại, dẫn đến thời hạn giải quyết tranh chấp bị kéo dài, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của công dân.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự phổ biến liên quan đến đất đai, tranh chấp chủ yếu xảy ra ở các dạng như: Yêu cầu thực hiện các nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; yêu cầu hủy giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu; công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Nội dung các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất hoặc có thể là quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà, tài sản trên đất. Thẩm phán khi giải quyết vụ án phải có đủ tài liệu, chứng cứ để đánh giá và xác định các vấn đề về thủ tục tố tụng như: Có thẩm quyền giải quyết tranh chấp vụ án hay không, đương sự có đồng thời nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hay không, xác định chính xác tư cách tham gia tố tụng của đương sự trong vụ án, nội dung và nguyên tắc áp dụng pháp luật, xác định đúng, đủ điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải quyết nội dung tranh chấp của hợp đồng bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật.

1. Sự cần thiết trong việc tiến hành thu thập chứng cứ giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án

Thu thập chứng cứ giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm xác định chứng cứ cần thu thập và các biện pháp thu thập chứng cứ cần áp dụng. Tùy thuộc vào tình tiết trong từng vụ án và yêu cầu cụ thể của đương sự, Tòa án cần xác định chứng cứ và biện pháp thu thập chứng cứ phù hợp với quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tiếp cận ở góc độ kỹ năng trong việc xác định chứng cứ vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thẩm phán cần lưu ý thu thập những nhóm chứng cứ theo cách thức yêu cầu đương sự giao nộp, bổ sung hoặc Tòa án tiến thành thu thập trong trường hợp có yêu cầu của đương sự hoặc xét thấy cần thiết đối với những nhóm chứng cứ sau:

- Chứng cứ chứng minh việc giao kết hợp đồng cần xác định thời điểm giao kết, hình thức của hợp đồng, chủ thể giao kết, nội dung thỏa thuận của các bên (tập trung thu thập chứng cứ xác định các nội dung liên quan đến phạm vi tranh chấp, yêu cầu của đương sự).

- Chứng cứ chứng minh hiệu lực của hợp đồng cần tập trung xác định các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối với vấn đề xác định hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần có các điều kiện sau: Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội; đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2003, 2013, 2024; bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật; điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được lập thành văn bản nhưng không công chứng, chứng thực thì cần thu thập chứng cứ xác định một bên hoặc các bên đã thực hiện hợp đồng như thế nào để từ đó ra quyết định công nhận hay không công nhận hiệu lực của hợp đồng. Đối với trường hợp yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập và thực hiện qua các thời kỳ khác nhau cần nghiên cứu hướng dẫn của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình để thu thập tài liệu, chứng cứ.

- Chứng cứ về việc thực hiện hợp đồng cần thu thập các chứng cứ xác định việc thực hiện nghĩa vụ của các bên (nghĩa vụ thanh toán tiền của bên nhận chuyển nhượng, nghĩa vụ giao quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng); mức độ thực hiện nghĩa vụ của các bên; nguyên nhân không thực hiện, thực hiện không đúng nghĩa vụ; lỗi của các bên.

Trường hợp hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuyên bố hợp đồng vô hiệu có yêu cầu giải quyết hậu quả của hủy hợp đồng hoặc vô hiệu hợp đồng cần thu thập các chứng cứ như thỏa thuận về các trường hợp hủy bỏ hợp đồng, có sự vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của một bên (đối với trường hợp hủy hợp đồng); lỗi của các bên dẫn đến hợp đồng bị hủy, hợp đồng bị vô hiệu; thiệt hại do hợp đồng bị hủy hoặc vô hiệu. Đối với trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có yêu cầu bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm hợp đồng cần thu thập các chứng cứ chứng minh về thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng và thỏa thuận bồi thường thiệt hại của các bên trong hợp đồng[1].

Khái niệm tranh chấp về quyền sử dụng đất được dùng trong quy định tại Điều 155 Bộ luật Dân sự năm 2015 được hiểu là các tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất. Còn đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc yêu cầu tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất là đối tượng của tranh chấp hợp đồng nên phải áp dụng quy định về thời hiệu của hợp đồng dân sự.

Ngoài ra, theo hướng dẫn tại Điều 4 Nghị quyết số 02/2016/NQ-HĐTP ngày 30/6/2016 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn thi hành một số quy định của Nghị quyết số 103/2015/QH13 ngày 25/11/2015 của Quốc hội về việc thi hành Bộ luật Tố tụng dân sự và Nghị quyết số 104/2015/QH13 ngày 25/11/2015 của Quốc hội về việc thi hành Luật Tố tụng hành chính, khi thụ lý, giải quyết vụ, việc dân sự cần lưu ý thời điểm phát sinh tranh chấp. Yêu cầu về dân sự quy định tại Điều 2 Nghị quyết số 103/2015/QH13 ngày 25/11/2015 về việc thi hành Bộ luật Tố tụng dân sự là ngày khởi kiện, ngày yêu cầu Tòa án giải quyết vụ, việc dân sự. Việc xác định ngày khởi kiện, ngày yêu cầu được thực hiện theo quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 190 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Từ ngày 01/01/2017, Tòa án áp dụng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Bộ luật Dân sự năm 2015 và luật khác có liên quan về thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu để thụ lý, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, khi xác định thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thẩm phán phải xác định chính xác thời điểm giao kết hợp đồng để áp dụng thời hiệu tương ứng trong các trường hợp cụ thể.

Khi Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, để xác định thiệt hại trong trường hợp UBND cấp tỉnh có quy định giá trị quyền sử dụng đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường hoặc các trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm, Tòa án có thể căn cứ vào giá do UBND quy định hoặc giá niêm yết của các trung tâm giao dịch để xác định giá trị quyền sử dụng đất, mà không nhất thiết phải thành lập hội đồng định giá. Trong trường hợp này cần phải có căn cứ xác định giá quyền sử dụng đất do UBND quy định hoặc giá quyền sử dụng đất do trung tâm giao dịch bất động sản niêm yết là hoàn toàn phù hợp với giá thị trường vào thời điểm xét xử sơ thẩm.

2. Bất cập từ thực tiễn trong việc thu thập chứng cứ của Tòa án để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thực tế giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói chung, Tòa án còn xem xét áp dụng quy định hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 của Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục Địa chính hướng dẫn về thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất. Xét về bản chất, các loại tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực chất là tranh chấp về giao dịch dân sự và hợp đồng dân sự có đối tượng đặc biệt là quyền sử dụng đất, do đó, các tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết chung của Tòa án được quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Về mặt nguyên tắc, Bộ luật Tố tụng dân sự quy định, các đương sự có nghĩa vụ thu thập chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình hoặc phản đối yêu cầu của chủ thể bên kia, Tòa án chỉ tiến hành thu thập chứng cứ trong trường hợp xét thấy cần thiết hoặc có yêu cầu của các đương sự khi các đương sự không thể tự mình tiến hành thu thập những chứng cứ mà đa phần là chứng cứ được lưu giữ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những đặc thù như sau:    

Thứ nhất, trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án thường có sự tham gia của các bên thứ ba trong giao dịch như các cơ quan nhà nước có chức năng thực hiện hoạt động quản lý về đất đai với vai trò là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án hoặc là cơ quan liên quan có trách nhiệm quản lý, cung cấp các văn bản, tài liệu là chứng cứ trong quá trình giải quyết vụ án; chủ thể tham gia trong giao dịch bảo đảm có liên quan đến quyền sử dụng đất là đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng; chủ thể quản lý, sử dụng đất là đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất... Trong quá trình tiến hành tố tụng, việc xác định đầy đủ đương sự trong vụ án có ý nghĩa vô cùng quan trọng. Nghiên cứu thực tiễn giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho thấy, một số vụ án còn xác định thiếu đương sự là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan dẫn đến vụ án bị hủy làm kéo dài quá trình giải quyết vụ án, tốn kém thời gian, công sức của Tòa án, các đương sự và những người tham gia tố tụng khác. Xác định thiếu người tham gia tố tụng trong vụ án được xem là một trong những trường hợp vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, dẫn đến việc giải quyết vụ án không đúng đắn, chính xác, không bảo đảm quyền lợi hợp pháp của đương sự

Thứ hai, việc thu thập chứng cứ giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng gặp nhiều khó khăn, phức tạp. Điều này bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân như do quá trình quản lý hồ sơ địa chính tại địa phương, do những yếu tố như thay đổi chính sách quản lý, quá trình sử dụng đất có nhiều biến động trong thời gian dài, sự thay đổi về cơ cấu đơn vị hành chính qua từng thời kỳ, một số trường hợp UBND không đáp ứng được việc cung cấp tài liệu, chứng cứ hoặc cung cấp không đầy đủ do bị thất lạc, hư hỏng... Chính vì vậy, quá trình giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ trở nên khó khăn, bị kéo dài.

Thứ ba, trên thực tế, đất chuyển nhượng trong một số trường hợp còn có các tài sản là bất động sản khác gắn liền với đất như cây cối, công trình xây dựng…, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại không có nội dung thông tin về tài sản gắn liền với đất nên các bên chỉ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có nội dung thỏa thuận rõ ràng đối với những tài sản này. Điều này đòi hỏi thẩm phán phải giải quyết những vấn đề liên quan đến tài sản gắn liền với đất mới bảo đảm khả năng thi hành án trên thực tế cũng như quyền lợi hợp pháp của đương sự. Thực tiễn xét xử cho thấy, có những trường hợp Tòa án đã bỏ sót, không giải quyết tài sản trên đất do nhiều trường hợp khi khởi kiện như các bên trong tranh chấp không có yêu cầu giải quyết tài sản gắn liền với đất hoặc do thiếu cẩn trọng trong việc áp dụng biện pháp thu thập chứng cứ xem xét, thẩm định tại chỗ, viết bản án.

3. Một số kiến nghị về việc thu thập chứng cứ của Tòa án khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dựa trên những phân tích trên, nhóm tác giả đưa ra một số quan điểm về việc thu thập chứng cứ của Tòa án khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Một là, Tòa án nhân dân tối cao cần ban hành hướng dẫn cụ thể nhằm phân biệt giữa “tranh chấp có đối tượng tranh chấp là bất động sản” và “tranh chấp liên quan đến bất động sản” theo hướng quy định các tranh chấp hợp đồng có đối tượng là bất động sản như hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở; tranh chấp liên quan đến bất động sản gồm tranh chấp thừa kế nhà ở, quyền sử dụng đất, tranh chấp hôn nhân có yêu cầu chia tài sản chung là bất động sản... Điều này bảo đảm sự thống nhất trong việc xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Hai là, cần có hướng dẫn nghiệp vụ của Tòa án nhân dân tối cao về việc thu thập chứng cứ khi giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất nói chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng.

Ba là, cần thống nhất về nguyên tắc xét xử quy định rõ ràng về căn cứ hủy án đã tuyên trong trường hợp quy định Tòa án không có nghĩa vụ thu thập chứng cứ mà chỉ xét xử dựa trên chứng cứ đương sự cung cấp và giao nộp cho Tòa án; hoặc nếu có quy định Tòa án thu thập chứng cứ thì cần làm rõ Tòa án thu thập chứng cứ trong những trường hợp cụ thể nào với những cách thức thu thập chứng cứ nào. Khi có hướng dẫn rõ ràng thì sẽ tránh tình trạng án bị hủy do Tòa án không tiến hành thu thập chứng cứ hoặc tình trạng đương sự ỷ lại vào Tòa trong việc tham gia quá trình tố tụng giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bốn là, khắc phục những vi phạm trong việc thu thập chứng cứ, đánh giá chứng cứ phổ biến như: Vi phạm trong việc thu thập chứng cứ là bản photo không có công chứng, chứng thực; thu thập chứng cứ không đầy đủ, không đúng trình tự do pháp luật quy định; không tiến hành đo đạc, thẩm định tài sản tranh chấp (bất động sản). Để xác định yêu cầu của đương sự có căn cứ hay không, ngoài những bằng chứng khác, Tòa án cần thiết phải xác định giá trị tài sản (vào thời điểm tranh chấp và vào thời điểm giao dịch trước đó), bởi giá trị đúng của tài sản là một trong những căn cứ xác định tính hợp pháp của hợp đồng mua bán đất có giả tạo hay không.

Năm là, cần có quy định trách nhiệm của các cá nhân, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền quản lý những dữ liệu về đất đai trong việc cung cấp, hỗ trợ đương sự tiếp cận với hồ sơ, dữ liệu liên quan đến đất đai để các đương sự có thể tự mình thu thập được chứng cứ liên quan đến nguồn gốc đất, giá trị quyền sử dụng đất, các chứng cứ khác liên quan đến vụ án tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để giao nộp cho Tòa án làm căn cứ giải quyết vụ án tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Có thể nhận thấy rằng, Tòa án là cơ quan bảo vệ công lý, có trách nhiệm chủ yếu trong việc xác định sự thật khách quan và ra phán quyết giải quyết vụ việc, vì vậy, pháp luật cần ghi nhận một phạm vi rộng các biện pháp thu thập chứng cứ của Tòa án có thể tiến hành và lựa chọn tùy theo từng vụ việc dân sự. Tuy nhiên, để chống lại sự lạm quyền của Tòa án, tránh việc làm thái quá gây tổn hại đến quyền của đương sự, nhà lập pháp cũng có quy định rạch ròi và giới hạn các biện pháp thu thập chứng cứ, trình tự, thủ tục mà Tòa án phải tuân thủ khi tiến hành thu thập chứng cứ.

Thu thập chứng cứ là một trong những hoạt động có tính quyết định đến kết quả giải quyết vụ việc dân sự của Tòa án nhân dân, nhất là khi Việt Nam chuyển từ mô hình tố tụng xét hỏi sang kết hợp giữa xét hỏi với tranh tụng. Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 đã có những thay đổi quan trọng so với Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011) khi quy định về hoạt động thu thập chứng cứ nói chung và các biện pháp thu thập chứng cứ nói riêng. Bên cạnh việc ghi nhận thêm quyền của các chủ thể khác ngoài Tòa án được thực hiện các biện pháp cần thiết để thu thập chứng cứ, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 cũng đã quy định tương đối đầy đủ, chi tiết về điều kiện, trình tự, cách thức Tòa án tiến hành thu thập chứng cứ cũng như trách nhiệm, quyền hạn của người tiến hành tố tụng đối với việc xác minh, thu thập chứng cứ nhằm bảo đảm có đủ căn cứ khi giải quyết vụ việc dân sự, tạo thuận lợi cho các Tòa án trong việc giải quyết vụ việc dân sự./.

ThS. Nguyễn Thị Huyền Trang

Học viện Tư pháp

ThS. Nguyễn Lê Bình

Phòng Quản lý doanh nghiệp - Ban quản lý các khu công nghiệp tỉnh Hải Dương