Bảo vệ người mua tài sản đấu giá theo Điều 103 Luật Thi hành án dân sự

Mặc dù, Luật Thi hành án dân sự không có quy định, giải thích thế nào là người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá trong thi hành án dân sự nhưng theo quy định tại khoản 6, khoản 8 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 thì “người trúng đấu giá” là cá nhân, tổ chức trả giá cao nhất so với giá khởi điểm hoặc bằng giá khởi điểm trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá khởi điểm khi đấu giá theo phương thức trả giá lên; cá nhân, tổ chức chấp nhận mức giá khởi điểm hoặc mức giá đã giảm trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống; “người mua được tài sản đấu giá” là người trúng đấu giá và ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá tài sản.

Theo đó, có thể hiểu, người trúng đấu giá tài sản thi hành án là cá nhân, tổ chức đã trả giá cao nhất theo phương thức trả giá lên. Người mua được tài sản đấu giá thi hành án là người đã trúng đấu giá tài sản thi hành án và ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá hoặc được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả đấu giá tài sản. Người trúng đấu giá, người mua được tài sản bán đấu giá có thể là tổ chức, cá nhân và chỉ xuất hiện khi tài sản thi hành án được đưa vào bán đấu giá.

Luật Thi hành án dân sự đã dành riêng 01 điều luật (Điều 103) quy định về bảo vệ quyền của người mua tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án. Luật Thi hành án dân sự khẳng định: “Người mua được tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án được bảo vệ quyền sở hữu, sử dụng đối với tài sản đó”. Luận điểm này cũng tương đồng với quy định tại Điều 7 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 về bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá ngay tình: “Cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm bảo đảm việc thực hiện quyền, lợi ích hợp pháp của người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá ngay tình”.

Khoản 2 Điều 103 Luật Thi hành án dân sự đã quy định về việc bảo đảm quyền nhận tài sản của người mua được tài sản bán đấu giá trong trường hợp bản án, quyết định bị kháng nghị, sửa đổi: “Trường hợp người mua được tài sản bán đấu giá đã nộp đủ tiền mua tài sản bán đấu giá nhưng bản án, quyết định bị kháng nghị, sửa đổi hoặc bị hủy thì cơ quan thi hành án dân sự tiếp tục giao tài sản, kể cả thực hiện việc cưỡng chế thi hành án để giao tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá, trừ trường hợp kết quả bán đấu giá bị hủy theo quy định của pháp luật hoặc đương sự có thỏa thuận khác”.

Khoản 2, khoản 3 Điều 7 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 cũng quy định: Trường hợp có người thứ ba tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản đấu giá thì quyền sở hữu vẫn thuộc về người mua được tài sản đấu giá ngay tình. Trường hợp có bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc sửa đổi một phần hoặc hủy bỏ toàn bộ các quyết định liên quan đến tài sản đấu giá trước khi tài sản được đưa ra đấu giá nhưng trình tự, thủ tục đấu giá tài sản bảo đảm tuân theo quy định của Luật này thì tài sản đó vẫn thuộc quyền sở hữu của người mua được tài sản đấu giá ngay tình, trừ trường hợp kết quả đấu giá tài sản bị hủy theo quy định tại Điều 72 của Luật này.

Như vậy, mặc dù, pháp luật về thi hành án dân sự và các văn bản liên quan đã quy định chi tiết việc bảo vệ quyền của người mua tài sản bán đấu giá, người nhận tài sản để thi hành án, tuy nhiên, trong thực tiễn áp dụng vẫn còn những quan điểm xử lý, cách hiểu khác nhau, dẫn đến nhiều trường hợp gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự. Ví dụ như một vụ việc cụ thể như sau:

Theo Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 135/2010/QĐST-DS ngày 19/8/2010 của Tòa án nhân dân thành phố X thì ông Trần Trung D và bà Võ Thị K liên đới trả cho Ngân hàng thương mại cổ phần Phương Nam (nay là Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín - Chi nhánh thành phố X) số tiền 165.618.000 đồng và tiếp tục trả lãi cho ngân hàng với số tiền vốn gốc là 150.000.000 đồng theo mức lãi suất quá hạn theo hợp đồng tín dụng số 0403 ngày 26/12/2008 cho đến khi trả nợ xong.

Qua xác minh được biết ông D, bà K có tài sản nên ngày 15/10/2010, Chi cục Thi hành án dân sự thành phố X ra Thông báo số 512 về việc kê biên tài sản thuộc sở hữu chung của hộ ông D, bà K. Do đương sự không tự nguyện thi hành án nên Chi cục Thi hành án dân sự thành phố X đã tiến hành kê biên tài sản gồm: Quyền sử dụng thuộc Thửa số 281, Tờ bản đồ số 02, diện tích 174,9m² (ODT) và căn nhà cấp 4 được xây dựng trên đất (đất cấp cho hộ ông D, bà K) và đưa ra bán đấu giá. Sau nhiều lần giảm giá (08 lần), đến ngày 22/4/2013, tài sản đã được đấu giá thành với giá 290.963.000 đồng, người mua được tài sản bán đấu giá là ông Nguyễn Văn T.

Ngày 25/4/2013, các con của ông D, bà K (anh N, anh H và chị G) nhận được Thông báo số 135/TB-CCTHA về việc giao tài sản bán đấu giá cho người mua trúng đấu giá. Không đồng ý với kết quả bán đấu giá và không đồng ý giao tài sản bán đấu giá cho người mua trúng đấu giá, vì xử lý tài sản thu hồi nợ cho Ngân hàng mà không thông báo cho các anh, chị biết theo quy định tại Điều 74 Luật Thi hành án dân sự nên họ đã gửi đơn khiếu nại đến Chi cục Thi hành án dân sự thành phố X.

Quá trình tổ chức thi hành án giao tài sản cho người mua trúng đấu giá gặp khó khăn nên Chi cục Thi hành án dân sự thành phố X có báo cáo xin chỉ đạo của cấp trên và nhận được Công văn chỉ đạo nghiệp vụ như sau: Chi cục Thi hành án dân sự thành phố X phải giao tài sản cho người mua trúng đấu giá theo Công văn lần I. Đồng thời, hướng dẫn các bên đương sự thực hiện việc xác định phần sở hữu trong khối tài sản chung của hộ gia đình để làm cơ sở thanh toán cho các thành viên trong hộ, vụ việc cũng cần báo cáo Ban Chỉ đạo thi hành án dân sự để trao đổi với Ngân hàng, xem xét có phương án hỗ trợ hợp tình, hợp lý cho người phải thi hành án và các thành viên trong hộ gia đình để tạo lập nơi ở mới. Tuy nhiên, trước khi tổ chức thi hành cần báo cáo xin ý kiến cấp ủy địa phương để thực hiện thống nhất.

Chi cục Thi hành án dân sự thành phố X đã báo cáo Ban Chỉ đạo thi hành án dân sự thành phố X họp bàn biện pháp phối hợp. Tại cuộc họp, Trưởng Ban Chỉ đạo cho ý kiến kết luận đối với vụ ông D, bà K như sau: Trước mắt không nên tổ chức cưỡng chế giao tài sản cho người mua trúng đấu giá. Giao Chi cục Thi hành án dân sự thành phố X hướng dẫn cho đồng sở hữu tài sản chung hộ ông D, bà K khởi kiện, yêu cầu Tòa án hủy kết quả bán đấu giá. Sau khi có quyết định của Tòa án về việc hủy kết quả bán đấu giá thì Chi cục Thi hành án dân sự thành phố X tổ chức thi hành án lại từ giai đoạn đầu. Đối với thiếu sót về trình tự, thủ tục thi hành án của chấp hành viên thì giải quyết theo quy định về khiếu nại và bồi thường nhà nước trong hoạt động thi hành án dân sự.

Thực hiện ý kiến của Trưởng Ban Chỉ đạo, Chi cục Thi hành án dân sự thành phố X đã hướng dẫn anh N, anh H, chị G khởi kiện yêu cầu hủy kết quả bán đấu giá. Bản án sơ thẩm ngày 27/9/2019 tuyên: Vô hiệu Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá ngày 22/4/2013 giữa Tổ chức Bán đấu giá và ông T. Ông T và Tổ chức Bán đấu giá đã kháng cáo. Bản án phúc thẩm ngày 20/5/2020 quyên: Hủy Bản án sơ thẩm ngày 27/9/2019 của Tòa án thành phố X; đình chỉ giải quyết vụ án dân sự liên quan đến tài sản bị cưỡng chế và hợp đồng mua, bán đấu giá tài sản.

Ngày 10/12/2020, Chi cục Thi hành án dân sự thành phố X báo cáo xin chủ trương giải quyết để thống nhất thực hiện. Ngày 23/3/2021, Trưởng Ban Chỉ đạo thi hành án dân sự tỉnh có ý kiến: Tạm dừng việc cưỡng chế giao tài sản cho người mua trúng đấu giá, chờ kết quả giải quyết lại của Tòa án nhân dân thành phố X theo đơn khởi kiện của anh N, anh H, chị G yêu cầu chia tài sản chung của hộ gia đình.

Ngày 23/3/2021, Tòa án nhân dân thành phố X thụ lý Việc dân sự số 12/2021/TLST-VDS về việc “Yêu cầu xác định tài sản chung của hộ để thi hành án” theo yêu cầu của anh H.

Ngày 17/02/2022, Tòa án nhân dân thành phố X giải quyết xong vụ việc theo Quyết định số 01/2022/QĐST-VDS, với nội dung: Chấp nhận một phần yêu cầu của ông D, bà K, anh N, anh H, chị G. Ông D, bà K, anh N, anh H, chị G mỗi người được quyền sử dụng một phần năm tương ứng với diện tích 34,84m² đất ODT, thuộc Thửa số 281, Tờ bản đồ số 02 (phần đất đã kê biên, bán đấu giá thành) và diện tích 347,08m² đất thuộc Thửa số 1045, Tờ bản đồ số 08, đất tọa lạc tại phường 6, thành phố X. Ông D, bà K mỗi người được quyền sở hữu một phần hai căn nhà cấp 4, diện tích 85,92m² gắn liền với Thửa số 281, Tờ bản đồ số 02.

Về quá trình xử lý tài sản trên, vẫn còn nhiều ý kiến khác nhau, cụ thể:

- Ý kiến thứ nhất cho rằng: Căn cứ Điều 258 Bộ luật Dân sự năm 2005 về bảo vệ người chiếm hữu ngay tình và Công văn lần I, tổ chức cưỡng chế giao tài sản cho người mua trúng đấu giá. Tuy nhiên, đề nghị Chi cục Thi hành án dân sự thành phố X có báo cáo xin ý kiến Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố X chỉ đạo việc tổ chức thi hành theo đúng quy định.

- Ý kiến thứ hai cho rằng: Bảo vệ quyền lợi của người mua tài sản trúng đấu giá, tổ chức cưỡng chế giao tài sản theo quy định tại khoản 2 Điều 103 Luật Thi hành án dân sự.

- Ý kiến thứ ba cho rằng: Không thể tổ chức cưỡng chế giao tài sản cho người mua trúng đấu giá, vì sẽ ảnh hưởng đến tình hình trật tự tại địa phương, vụ việc khó giải quyết dứt điểm, trước mắt, vẫn tiếp tục vận động, thuyết phục những thành viên trong hộ ông D, bà K thực hiện quyền ưu tiên mua lại tài sản chung.

Thực tiễn giải quyết các vụ việc thi hành án dân sự đang xảy ra các trường hợp như trên và có những quan điểm áp dụng pháp luật khác nhau. Những người theo quan điểm thứ nhất cho rằng, việc giải quyết như vậy là phù hợp quy định pháp luật về dân sự; những người theo quan điểm thứ hai cho rằng, việc giải quyết như vậy là phù hợp quy định pháp luật về thi hành án dân sự, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người mua được tài sản bán đấu giá; những người theo quan điểm thứ ba cho rằng, việc giải quyết như vậy là chưa đúng, trái quy định về pháp luật thi hành án dân sự, dễ phát sinh tranh chấp, kéo dài thời gian giải quyết làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự, vụ việc khó giải quyết dứt điểm.

Tác giả đồng tình với ý kiến thứ ba, bởi: Trong vụ việc bán đấu giá nhà đất của ông D, bà K thì sự việc chỉ mới dừng lại ở giai đoạn bên mua tài sản bán đấu giá đã nộp đủ tiền mua tài sản nhưng tài sản chưa giao, vẫn do chủ sở hữu quản lý, sử dụng và chiếm hữu đến nay. Do đó, trong trường hợp này, không thể áp dụng theo quy định tại Điều 258 Bộ luật Dân sự năm 2005 về bảo vệ người chiếm hữu ngay tình để giải quyết cho người mua, vì ông T mới nộp tiền, chưa thực hiện việc chiếm hữu tài sản.

Mặt khác, đối với quan điểm căn cứ khoản 2 Điều 103 Luật Thi hành án dân sự về bảo vệ quyền lợi của người mua tài sản trúng đấu giá thì theo quy định này, trong trường hợp người mua được tài sản bán đấu giá đã nộp đủ tiền mua tài sản bán đấu giá nhưng bản án, quyết định bị kháng nghị, sửa đổi hoặc bị hủy thì cơ quan thi hành án dân sự vẫn tiếp tục giao tài sản, kể cả thực hiện việc cưỡng chế thi hành án để giao tài sản cho người mua được tài sản bán đấu giá, chỉ trừ trường hợp kết quả bán đấu giá bị hủy theo quy định của pháp luật hoặc đương sự có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, trong trường hợp này, vụ việc thi hành án vẫn đang tổ chức thi hành theo Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự số 135/2010/QĐST-DS ngày 19/8/2010 của Tòa án nhân dân thành phố X trước đây và Quyết định công nhận này đến nay vẫn chưa bị cấp có thẩm quyền nào kháng nghị, sửa đổi hoặc bị hủy theo quy định nên không thể áp dụng theo khoản 2 Điều 103 Luật Thi hành án dân sự để giải quyết sự việc trên. Do đó, không thể tổ chức cưỡng chế giao tài sản cho người mua trúng đấu giá được. Bởi lẽ: Trong quá trình tổ chức thi hành án, chấp hành viên xác minh biết Thửa số 281, Tờ bản đồ số 02, diện tích 174m² và căn nhà cấp 4 là của hộ ông D, bà K gồm 05 thành viên (trong khi chỉ có 02 thành viên có nghĩa vụ phải thi hành án là ông D và bà K). Theo quy định tại Điều 74 Luật Thi hành án dân sự là phải yêu cầu Tòa án phân chia, xác định tài sản của người phải thi hành án nên chấp hành viên ra Thông báo số 528 về việc kê biên tài sản thuộc sở hữu chung để yêu cầu các thành viên trong hộ khởi kiện yêu cầu Tòa án phân chia trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hợp lệ. Tuy nhiên, sau khi ban hành, chấp hành viên không thực hiện giao, gửi Thông báo này cho các con của ông D, bà K để họ thực hiện quyền yêu cầu theo quy định. Đáng lý ra, trong trường hợp này, các con ông D, bà K nếu không có yêu cầu thì chấp hành viên phải thông báo cho người được thi hành án yêu cầu. Trường hợp người được thi hành án cũng không có yêu cầu thì chấp hành viên phải yêu cầu Tòa án phân chia thì mới có cơ sở đưa ra xử lý tài sản. Pháp luật quy định bắt buộc chấp hành viên chỉ xử lý tài sản khi có quyết định phân chia của Tòa án (khoản 1 Điều 74 Luật Thi hành án dân sự).

Trong trường hợp này, chấp hành viên chưa cho các con của ông D, bà K thực hiện việc yêu cầu Tòa án phân chia mà lại ban hành Quyết định cưỡng chế, kê biên xử lý tài sản chung của hộ gia đình và tiến hành đưa ra bán đấu giá là chưa phù hợp, chưa đúng quy định pháp luật, ảnh hưởng đến quyền tài sản của các thành viên trong hộ (trong đó, có quyền ưu tiên mua lại tài sản chung trong thời hạn 03 tháng trước khi xử lý bán cho người khác).

Đến ngày 04/6/2020 (gần 10 năm), chấp hành viên mới giao lại Thông báo số 528 về việc kê biên tài sản thuộc sở hữu chung cho các thành viên trong hộ gia đình và lúc này, họ mới tiến hành khởi kiện theo Điều 74 Luật Thi hành án dân sự. Tòa án nhân dân thành phố X đã thụ lý phân chia theo Điều 27, Điều 35, Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và bản án đã có hiệu lực pháp luật.

Như vậy, để có cơ sở giải quyết dứt điểm vụ việc, không trái quy định pháp luật, theo quan điểm của tác giả, Chi cục Thi hành án dân sự thành phố X phải tổ chức lại việc thi hành án cho đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định. Theo đó, bắt buộc chấp hành viên trước khi xử lý tài sản phải thông báo cho các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua lại tài sản chung theo quy định tại khoản 3 Điều 74 Luật Thi hành án dân sự.

Trên đây là quan điểm của cá nhân bàn về vấn đề bảo vệ người mua tài sản bán đấu giá, rất mong nhận được sự quan tâm trao đổi ý kiến của đồng nghiệp và bạn đọc./.