Nâng tỷ lệ đặt trước, bổ sung chế tài đủ mạnh đối với hành vi “bỏ cọc” trong đấu giá tài sản

Dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) gồm 07 chương, 64 điều với nhiều điểm mới quan trọng. (Ảnh: quochoi.vn)

Cắt giảm thủ tục, đẩy mạnh chuyển đổi số

Thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng trình bày Tờ trình tóm tắt về dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) trước Quốc hội. Theo đó, việc xây dựng và ban hành Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) nhằm thể chế hóa kịp thời các chủ trương, định hướng và chính sách của Đảng về phân cấp, phân quyền, cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số.

Dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) (dự thảo Luật) kế thừa những quy định đang phát huy hiệu quả trong thực tiễn, khắc phục các hạn chế, bất cập hiện nay trong hoạt động đấu giá tài sản.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật còn hướng tới phát triển dịch vụ đấu giá tài sản theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, nâng cao hiệu quả phòng, chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực và tăng cường hiệu lực công tác quản lý nhà nước về đấu giá tài sản đáp ứng yêu cầu trong tình hình mới.

Nâng tỷ lệ đặt trước lên thành từ 20% đến 50% giá khởi điểm

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, dự thảo Luật gồm 07 chương, 64 điều với nhiều điểm mới quan trọng.

Trong đó, về trình tự, thủ tục đấu giá tài sản bắt buộc phải bán thông qua đấu giá (Chương III dự thảo Luật) có nhiều điều chỉnh mang tính đột phá. Đáng chú ý, dự thảo Luật nâng tỷ lệ tiền đặt trước lên thành từ 20% đến 50% giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân trên cơ sở Luật hóa quy định của Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP[1] nhằm tháo gỡ khó khăn trong đấu giá quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật chỉ yêu cầu niêm yết tại Ủy ban nhân dân cấp xã đối với tài sản là bất động sản; bổ sung quy định người tham gia đấu giá đã nộp hồ sơ, tiền đặt trước hợp lệ và tham dự phiên đấu giá thì được coi là đã đồng ý trả giá với giá ít nhất bằng với giá khởi điểm, nhằm hạn chế tình trạng “cò mồi”, người không có nhu cầu mua thực sự vẫn tham gia đấu giá để trục lợi; quy định thủ tục đấu giá rút gọn đơn giản, thuận lợi hơn đối với một số tài sản có giá khởi điểm nhỏ hoặc cần xử lý nhanh.

Đồng thời, dự thảo Luật bổ sung quy định đấu giá bằng hình thức trực tuyến trên Hệ thống đấu giá trực tuyến đối với một số loại tài sản Luật hóa Nghị quyết số 66.21/2026/NQ-CP[2]; sửa đổi, bổ sung quy định về hủy kết quả đấu giá trong một số trường hợp nhằm bảo đảm phù hợp với các quy định pháp luật có liên quan.

Dự thảo Luật còn rà soát, sửa đổi các quy định về hành vi bị nghiêm cấm, quyền và nghĩa vụ của đấu giá viên, tổ chức hành nghề đấu giá, địa điểm xem tài sản, việc sử dụng tài khoản định danh, sử dụng tài khoản định danh điện tử mức độ 2 khi tham gia đấu giá trực tuyến, đấu giá không thành, cũng như quyền và nghĩa vụ của người có tài sản và người trúng đấu giá.

Bổ sung quy định cấm tham gia đấu giá đối với cá nhân trúng đấu giá nhưng “bỏ cọc”

Đây cũng là một trong những điểm mới quan trọng trong dự thảo Luật. Theo đó, về chế tài xử lý đối với người trúng đấu giá (Điều 56), nhằm khắc phục triệt để tình trạng tham gia đấu giá để trục lợi, gây tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, trên cơ sở thể chế hóa quy định của Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP, dự thảo Luật bổ sung quy định cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với cá nhân trúng đấu giá nhưng “bỏ cọc”.

Đồng thời, dự thảo Luật nêu rõ, người trúng đấu giá có hành vi vi phạm quy định của pháp luật đấu giá hoặc pháp luật liên quan dẫn đến kết quả đấu giá bị hủy sẽ không được nhận lại khoản tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại.

Mở rộng quy định trở thành đấu giá viên; doanh nghiệp đấu giá hoạt động theo pháp luật về doanh nghiệp

Về tiêu chuẩn đấu giá viên (Điều 11), dự thảo Luật mở rộng quy định, cho phép các cá nhân có trình độ đại học trở lên trong tất cả các ngành, lĩnh vực đều có thể trở thành đấu giá viên, thay vì hạn chế trình độ đại học trong một số lĩnh vực như luật, kinh tế, tài chính, ngân hàng, quản trị kinh doanh của Luật hiện hành, nhằm phù hợp với định hướng khuyến khích, thúc đẩy việc đấu giá tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân tự nguyện lựa chọn bán thông qua đấu giá cũng như thông lệ nghề đấu giá quốc tế.

Đối với doanh nghiệp đấu giá tài sản (Điều 19), dự thảo Luật quy định việc thành lập, tổ chức và hoạt động của doanh nghiệp đấu giá tài sản trên cơ sở luật hóa các quy định của Nghị quyết số 66.18/2026/NQ-CP[3]. Theo đó, doanh nghiệp đấu giá tài sản được thành lập, tổ chức và hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và có đăng ký ngành, nghề kinh doanh dịch vụ đấu giá tài sản.

Bổ sung Chương riêng quy định trình tự, thủ tục đấu giá tài sản tự nguyện

Về trình tự, thủ tục đấu giá tài sản tự nguyện (Chương IV), dự thảo bổ sung một Chương riêng quy định trình tự, thủ tục đấu giá đối với tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân tự nguyện lựa chọn bán thông qua đấu giá.

Theo đó, chủ sở hữu tài sản có thể thỏa thuận trình tự, thủ tục linh hoạt, lựa chọn hình thức, phương thức đấu giá phù hợp. Đồng thời, cho phép tổ chức hành nghề đấu giá được hợp tác với các tổ chức hành nghề đấu giá trong và ngoài nước, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, thống nhất và tiệm cận thông lệ quốc tế.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi trình bày báo cáo thẩm tra. (Ảnh: quochoi.vn)

Tiếp tục rà soát, làm rõ, đánh giá tác động quy định liên quan trực tiếp đến quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân

Trình bày Báo cáo thẩm tra tóm tắt dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi cho biết, Ủy ban Kinh tế và Tài chính nhận thấy Hồ sơ dự án Luật cơ bản đáp ứng yêu cầu của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật và đủ điều kiện trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến.

Tuy nhiên, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục rà soát, bảo đảm sự thống nhất giữa Tờ trình, Báo cáo tiếp thu, giải trình, dự thảo Luật và các dự thảo văn bản quy định chi tiết; đồng thời bổ sung, làm rõ cơ sở thực tiễn và đánh giá tác động đối với các quy định liên quan trực tiếp đến quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi nêu rõ một số vấn đề cụ thể:

Một là, về lựa chọn tổ chức hành nghề đấu giá tài sản: Đề nghị quy định ngay trong Luật các nguyên tắc, tiêu chí cơ bản và phạm vi áp dụng. Đối với tài sản có giá khởi điểm hoặc tổng giá khởi điểm thấp, giao Chính phủ quy định cụ thể ngưỡng giá, trường hợp và phương thức lựa chọn. Trường hợp áp dụng cơ chế chỉ định, cần quy định rõ điều kiện, tiêu chí, phạm vi, trách nhiệm giải trình và công khai kết quả; nếu có từ hai tổ chức hành nghề đấu giá trở lên đáp ứng yêu cầu thì phải bảo đảm lựa chọn theo tiêu chí khách quan, công khai, bình đẳng, tránh phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người có tài sản.

Hai là, về đăng ký tham gia đấu giá và xác định người trúng đấu giá khi không có giá trả hợp lệ: Đề nghị rà soát các Điều 28, 29, 32, 33 và 34 của dự thảo Luật để bảo đảm tính đồng bộ; phân định rõ các giai đoạn đăng ký tham gia, tham dự phiên đấu giá và thực hiện hành vi trả giá; làm rõ hậu quả pháp lý và việc xử lý tiền đặt trước trong từng trường hợp. Nếu tiếp tục duy trì cơ chế bốc thăm, cần quy định rõ điều kiện, phạm vi, trình tự, phương thức thực hiện và phương án xử lý khi tất cả người tham dự phiên đấu giá không chấp nhận bốc thăm.

Ba là, về tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước: Ủy ban Kinh tế và Tài chính ghi nhận việc dự thảo Luật nâng mức tiền đặt trước đối với quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân lên từ 20% đến 50% nhằm tăng trách nhiệm người tham gia, hạn chế tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc. Tuy nhiên, mức tối đa 50% là tương đối cao, có thể tác động đến khả năng tiếp cận đấu giá, chi phí vốn và mức độ cạnh tranh. Vì vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung số liệu, đánh giá cụ thể về tình trạng trả giá cao nhưng không thanh toán, hiệu quả của việc tăng tiền đặt trước; làm rõ căn cứ lựa chọn mức 20% - 50% và tiêu chí xác định mức cụ thể trong khoảng này nhằm bảo đảm cân bằng giữa yêu cầu phòng ngừa vi phạm và tính cạnh tranh trong đấu giá.

Bốn là, về đấu giá trực tuyến: Đối với quy định bắt buộc đấu giá trực tuyến trên Hệ thống đấu giá trực tuyến đối với tài sản được xác lập quyền sở hữu toàn dân có tổng giá khởi điểm từ 200 triệu đồng trở lên, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị tiếp tục làm rõ cơ sở thực tiễn, khoa học của ngưỡng 200 triệu đồng; đồng thời nghiên cứu cơ chế phòng ngừa việc chia nhỏ tài sản hoặc cố tình xác định giá khởi điểm không phù hợp để né tránh quy định đấu giá trực tuyến.

Năm là, về xác định người trả giá liền kề và xử lý trường hợp người trúng đấu giá từ chối kết quả: Đề nghị hoàn thiện cơ chế xác định người trả giá liền kề, nhất là trường hợp có từ hai người trở lên cùng trả một mức giá trong đấu giá bằng bỏ phiếu hoặc đấu giá trực tuyến. Cần quy định các tiêu chí khách quan như thời điểm trả giá hoặc dữ liệu kỹ thuật kiểm chứng được; nếu không thể xác định thì có thể áp dụng cơ chế bốc thăm công khai để bảo đảm minh bạch, hạn chế tranh chấp.

Sáu là, về bước giá và nguyên tắc xác định bước giá: Dự thảo Luật cho phép người có tài sản quyết định áp dụng hoặc không áp dụng bước giá và giao Chính phủ quy định chi tiết. Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị xác định rõ nguyên tắc, tiêu chí ngay trong Luật để tránh việc đưa ra bước giá quá cao hoặc quá thấp làm ảnh hưởng đến tính cạnh tranh và khả năng hình thành giá sát thị trường. Đối với tài sản công giá trị lớn hoặc tài sản đặc thù, phải bảo đảm căn cứ khách quan, minh bạch và có thể kiểm tra, giám sát.

Bảy là, về hủy kết quả đấu giá, hậu quả pháp lý và bảo vệ người mua ngay tình: Ủy ban Kinh tế và Tài chính nhấn mạnh yêu cầu cần xác định rõ phạm vi bảo vệ người mua ngay tình trong trường hợp đã thanh toán đầy đủ, nhận tài sản hoặc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nhưng sau đó kết quả đấu giá bị hủy. Cần thiết lập rõ cơ chế xử lý tài sản, tiền đã thanh toán, chi phí hợp lý, trách nhiệm bồi thường và quyền lợi của bên thứ ba ngay tình. Bổ sung hậu quả pháp lý tương ứng đối với trường hợp người có tài sản đấu giá tự ý hủy giao kết, hủy hợp đồng mua bán, không phê duyệt hoặc hủy quyết định phê duyệt kết quả. Đồng thời, rà soát tính thống nhất về thời hạn, thời hiệu khiếu nại, khởi kiện và yêu cầu hủy kết quả đấu giá với pháp luật dân sự, tố tụng dân sự, tố tụng hành chính.

Ngoài ra, Ủy ban Kinh tế và Tài chính cũng đề nghị rà soát đầy đủ các quy định chuyển tiếp đối với các trường hợp đang thực hiện theo Luật hiện hành và chuẩn bị sẵn sàng các điều kiện cần thiết để triển khai thi hành Luật đồng bộ ngay khi có hiệu lực.

[1] Nghị quyết ngày 06/01/2026 của Chính phủ quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai.

[2][2] Nghị quyết ngày 26/6/2026 của Chính phủ về việc ban hành cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai đấu giá tài sản trực tuyến theo quy định của Luật Đấu giá tài sản.

[3] Nghị quyết ngày 18/5/2026 của Chính phủ về phân quyền, cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, điều kiện kinh doanh.