Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Đối với hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng, việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là một vấn đề pháp lý quan trọng, bởi lẽ quyền và nghĩa vụ của các bên chỉ phát sinh kể từ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Hiệu lực của hợp đồng xét về mặt thời gian, là khoảng thời gian được xác định từ khi hợp đồng bắt đầu phát sinh hiệu lực cho đến khi hợp đồng chấm dứt hiệu lực. Trong đó, thời điểm hợp đồng bắt đầu có hiệu lực là một trong những yếu tố pháp lý quan trọng để xác định hiệu lực của hợp đồng và là mốc để xác định thời hạn có hiệu lực của hợp đồng. Xét về khía cạnh hiệu lực ràng buộc với các bên tham gia hợp đồng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bắt đầu sự ràng buộc pháp lý giữa các bên, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, mà kể từ thời điểm đó các bên phải chịu trách nhiệm dân sự nếu không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các nghĩa vụ dân sự phát sinh từ hợp đồng. Việc xác định đúng thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có ý nghĩa pháp lý quan trọng cả về mặt lý luận và thực tiễn:

Thứ nhất, về mặt lý luận, việc xác định hiệu lực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là cơ sở phân loại hợp đồng. Dựa vào tiêu chí này, hợp đồng được chia thành hợp đồng ưng thuận và hợp đồng thực tế. Theo đó, hợp đồng ưng thuận là hợp đồng mà theo quy định của pháp luật, quyền và nghĩa vụ giữa các bên phát sinh ngay sau khi các bên thỏa thuận xong nội dung chủ yếu của hợp đồng (hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng thuê tài sản...). Hợp đồng thực tế là hợp đồng mà sau khi thỏa thuận, hiệu lực của nó chỉ phát sinh tại thời điểm các bên chuyển giao cho nhau đối tượng của hợp đồng (hợp đồng mượn tài sản, hợp đồng cầm cố tài sản…).

Thứ hai, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là cơ sở pháp lý để xác định thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Kể từ thời điểm này, các bên đã chính thức tạo lập nên quan hệ pháp luật về hợp đồng, cũng từ thời điểm này, hợp đồng có hiệu lực ràng buộc các bên giống như pháp luật. Bên có quyền được phép yêu cầu bên có nghĩa vụ thi hành nghĩa vụ trong hợp đồng và được hưởng mọi quyền lợi hợp pháp phát sinh từ hợp đồng. Còn bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng các nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng và phải chịu trách nhiệm dân sự trước bên có quyền về việc vi phạm hợp đồng.

Thứ ba, đối với các hợp đồng được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký theo quy định của pháp luật, việc xác định đúng thời điểm có hiệu lực của hợp đồng không chỉ xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực ràng buộc đối với các bên (đối với hợp đồng được công chứng, chứng thực), mà còn có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định hợp đồng có giá trị pháp lý đối kháng với người thứ ba, thực hiện quyền ưu tiên thanh toán, bảo vệ người thứ ba ngay tình.

Thứ tư, việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là căn cứ pháp lý để Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền xác định thời điểm các bên bị xem là vi phạm hợp đồng và đưa ra đường lối xét xử phù hợp nhằm buộc bên vi phạm phải gánh chịu trách nhiệm dân sự tương ứng. Theo đó, nếu hợp đồng đã có hiệu lực mà các bên không tuân thủ, thì Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền ra quyết định buộc bên vi phạm phải thực hiện đúng hợp đồng và bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng (nếu có); nếu hợp đồng chưa có hiệu lực, thì tùy trường hợp cụ thể mà Tòa án có thể công nhận hoặc không công nhận hợp đồng; nếu hợp đồng chưa phát sinh hiệu lực thì có thể xác định hiệu lực ràng buộc nghĩa vụ tiền hợp đồng và trách nhiệm dân sự tương ứng: Trách nhiệm do đã từ chối giao kết hợp đồng một cách trái pháp luật, trách nhiệm bồi thường thiệt hại do giao kết hợp đồng với người thứ ba trong thời gian chờ trả lời làm thiệt hại cho bên kia, trách nhiệm do sửa đổi hoặc rút lại đề nghị một cách trái pháp luật...

Bộ luật Dân sự năm 2015 không định nghĩa thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, mà chỉ quy định cụ thể về các thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tại Điều 401: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Với quy định này, nhà làm luật Việt Nam thừa nhận đồng thời hai loại thời điểm khác nhau: Thời điểm giao kết và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Vấn đề xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, về nguyên tắc được tính từ thời điểm giao kết, tức là thời điểm bên đề nghị nhận được trả lời chấp nhận giao kết.

Nhìn chung, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng được xác định là một trong ba thời điểm sau đây:

(i) Thời điểm giao kết hợp đồng:

Về nguyên tắc, khi các bên không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định khác, thì hợp đồng mặc nhiên có hiệu lực vào thời điểm giao kết. Thời điểm giao kết hợp đồng thường là thời điểm các bên thỏa thuận xong nội dung của hợp đồng hay khi bên đề nghị đã nhận được trả lời chấp nhận hợp lệ của bên được đề nghị. Cụ thể:

- Hợp đồng được thỏa thuận trực tiếp bằng lời thì thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm bên đề nghị nhận được trả lời chấp nhận của bên được đề nghị.

- Nếu hợp đồng giao kết bằng văn bản thì thời điểm giao kết là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản.

- Nếu hợp đồng giao kết bằng thư tín, qua bưu điện thì hợp đồng được giao kết vào ngày bên đề nghị nhận được thư trả lời chấp nhận hợp lệ.

- Nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định im lặng là đồng ý giao kết hợp đồng, thì hợp đồng được xem là đã giao kết tại thời điểm hết thời hạn trả lời mà bên được đề nghị vẫn im lặng.

- Hợp đồng giao kết bằng phương tiện điện tử thì việc giao kết phải tuân theo các quy định đặc thù của pháp luật về giao dịch điện tử (theo quy định tại các điều 18, 19, 20, 36 của Luật Giao dịch điện tử năm 2005 và khoản 2 Điều 11 Nghị định số 57/2006/NĐ-CP ngày 09/6/2006 về thương mại điện tử).

Việc xác định thời điểm giao kết hợp đồng có ý nghĩa pháp lý rất quan trọng, vì đây là thời điểm xác định sự gặp gỡ ý chí và sự thống nhất ý chí của các bên, đây còn là cơ sở để công nhận hiệu lực của hợp đồng và nếu hợp đồng mang tính chất ưng thuận thì sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý ràng buộc các bên tại thời điểm giao kết hợp đồng. Trong nhiều trường hợp, thời điểm giao kết hợp đồng còn là cơ sở để xác định thời điểm chọn luật áp dụng khi giải quyết tranh chấp hợp đồng, bởi khi xem xét hiệu lực của hợp đồng, hiệu lực của các điều khoản liên quan trong hợp đồng, Tòa án thường căn cứ vào văn bản pháp luật đang có hiệu lực tại thời điểm giao kết hợp đồng. Mặt khác, thời điểm giao kết hợp đồng còn là cơ sở để xác định năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự của chủ thể tham gia hợp đồng. Ngoài ra, thời điểm giao kết hợp đồng còn là mốc tính thời hiệu khởi kiện trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan tới việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

(ii) Thời điểm do các bên thỏa thuận:

Về nguyên tắc, hợp đồng có hiệu lực tại thời điểm giao kết, nhưng các bên có thể thỏa thuận hợp đồng phát sinh hiệu lực tại một thời điểm khác. Quy định này dựa trên cơ sở nguyên tắc tự do hợp đồng. Vì các bên có quyền tự do thỏa thuận nội dung hợp đồng, nên cũng có quyền tự do lựa chọn thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Tất nhiên, các bên có thể thỏa thuận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng khác với quy định của pháp luật, nhưng không được trái pháp luật hoặc trái với bản chất của hợp đồng.

Trong thực tiễn, khi các bên đàm phán và soạn thảo hợp đồng, không ít trường hợp các bên thỏa thuận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là một thời điểm xác định, khác với thời điểm giao kết và thời điểm có hiệu lực do luật định. Hệ quả pháp lý của việc này là hợp đồng chỉ có thể phát sinh hiệu lực vào thời điểm được xác định kể trên.

(iii) Thời điểm do pháp luật quy định:

Nếu pháp luật quy định thời điểm hợp đồng có hiệu lực là thời điểm hợp đồng được lập theo đúng hình thức nhất định, thì chỉ khi các bên đã tuân theo hình thức đó, hợp đồng mới có hiệu lực. Trong những trường hợp đặc thù cần có sự kiểm soát chặt chẽ về thủ tục xác lập hợp đồng và để bảo vệ các bên thiếu kinh nghiệm trước những quyết định bất ngờ, nhà làm luật thường quy định hợp đồng phải được lập bằng các hình thức văn bản có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.

2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Theo những văn bản này, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm các trường hợp sau:

Thứ nhất, với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Luật Nhà ở năm 2014 có quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng… Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng” (khoản 1 Điều 122).

Tuy nhiên, với nhà ở hình thành trong tương lai, điều kiện, hình thức mua bán lại có những điểm khác với mua bán nhà ở có sẵn. Điều 19 Nghị Định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở có quy định: “Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Như vậy, trong trường hợp thu tiền trả trước của người mua bằng hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì điều kiện ký hợp đồng, hình thức mua bán phải tuân theo các quy tắc của Luật Kinh doanh bất động sản. Xác định hình thức hợp đồng có ý nghĩa quan trọng để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà chủ thể là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đủ các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không cần phải công chứng, chứng thực. Với loại hợp đồng này, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận. Nếu các bên không có thỏa thuận thì hợp đồng phát sinh hiệu lực là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

Thứ hai, với các loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không thuộc trường hợp nêu trên

Trường hợp này, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư là hộ gia đình, cá nhân không thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thì hợp đồng mua bán phải có công chứng, chứng thực và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là khi các bên công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thực tế, với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì có hai thời điểm cần lưu ý, với mỗi thời điểm này có những ý nghĩa khác nhau: (i) Thời điểm các bên giao kết hợp đồng hợp pháp (bao gồm cả công chứng, chứng thực nếu có) là thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng, tức là quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên có hiệu lực, buộc các bên phải nghiêm túc thi hành; (ii) Thời điểm ngôi nhà hoàn thiện trên thực tế, các bên thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà, nhận nhà như cam kết, hoàn thành các thủ tục theo quy định của pháp luật. Trong nhiều trường hợp đây là thời điểm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng.

Liên quan đến thời điểm các bên thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà, nhận nhà cũng cần xác định được thời điểm chuyển giao quyền sở hữu và thời điểm chịu rủi ro của các bên đối với nhà ở hình thành trong tương lai, đó là căn cứ để xác định các quyền và lợi ích của các bên mà pháp luật bảo vệ.

Căn cứ Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014, thời điểm chuyển quyền sở hữu trong các giao dịch nhà ở là: Trường hợp mua bán nhà ở, thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở và nhận bàn giao nhà. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư với người mua nhà kể từ thời điểm người mua nhận bàn giao nhà ở hoặc thanh toán đủ tiền cho đủ đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Căn cứ khoản 5 điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Luật Đất đai năm 2013 đã có quy định mở cho việc đăng ký nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (khoản 1 Điều 95): Việc đăng ký không bắt buộc mà chỉ được thực hiện khi có yêu cầu của chủ sở hữu. Quy định này cùng với quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong Luật Nhà ở năm 2014 được kỳ vọng là sẽ làm giảm thủ tục hành chính, giảm gánh nặng cho bộ máy nhà nước, mang lại quyền lợi đầy đủ cho các bên. Nhưng khi đối chiếu với quy định của Luật Nhà ở, thời điểm bên mua nhận bàn giao nhà đã được coi là xác lập quyền sở hữu đối với ngôi nhà đó, nhưng không có quyền bán, chuyển nhượng cho người khác vì chủ sở hữu vẫn phải thực hiện thủ tục hành chính để được cấp giấy chứng nhận, sau đó mới có quyền định đoạt nhà ở. Như vậy, vấn đề xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2014 đã không bảo đảm cho các chủ sở hữu thực hiện được đầy đủ các quyền đối với nhà ở, cũng không giảm thủ tục hành chính như định hướng của các nhà làm luật.

3. Bất cập của pháp luật về thời điểm giao kết và có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Điều 404 Bộ luật Dân sự năm 2005 hay Điều 400 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định thời điểm giao kết hợp đồng dựa vào hình thức giao kết hợp đồng: Im lặng, bằng lời nói hoặc bằng văn bản. Điều này là chưa chặt chẽ, bởi các lý do sau đây:

Thứ nhất, trong các bộ pháp điển về hợp đồng trên thế giới thường xác định thời điểm giao kết hợp đồng dựa vào hai yếu tố: Phương thức giao kết và hình thức trả lời chấp nhận giao kết. Theo đó, trong các bộ pháp điển của các nước châu Âu lục địa như Đức, đều thừa nhận thời điểm giao kết hợp đồng với người có mặt (giao kết trực tiếp) là thời điểm thỏa thuận xong nội dung hợp đồng vì quy định này bắt buộc người được đề nghị phải trả lời ngay hoặc gần như là ngay lập tức, còn giao kết hợp đồng với người vắng mặt (giao kết gián tiếp) thì tùy theo truyền thống pháp lý mà công nhận là hợp đồng giao kết khi thư trả lời được gửi đi hoặc khi bên đề nghị nhận được thư trả lời chấp nhận. Bộ luật Dân sự Đức năm 1990 quy định:

“Điều 147. Thời hạn chấp nhận

(1) Đề nghị được đưa tới người đang hiện diện có thể được chấp nhận ngay lập tức. Quy định này cũng áp dụng đối với đề nghị bởi một người đưa tới một người khác trong hoàn cảnh bình thường.

(2) Đề nghị được đưa tới một người đang vắng mặt có thể chỉ được chấp nhận trong khoảng thời gian mà người đề nghị mong muốn nhận được trả lời trong hoàn cảnh bình thường”.

Trong khoa học pháp lý, các luật gia cũng thừa nhận nguyên tắc của việc xác định thời điểm giao kết hợp đồng là dựa trên phương thức giao kết của hợp đồng đó: Hợp đồng có thể được giao kết bởi một trong hai phương thức là phương thức giao kết trực tiếp và phương thức giao kết gián tiếp. Phương thức giao kết trực tiếp là việc các bên hoặc đại diện hợp pháp của các bên gặp gỡ trực tiếp (hoặc gọi điện thoại trực tiếp) để bàn bạc và đi đến sự thống nhất các nội dung của hợp đồng. Phương thức giao kết gián tiếp là việc các bên tham gia giao dịch không cần phải trực tiếp gặp nhau để đàm phán về nội dung của hợp đồng mà chỉ cần trao đổi thông tin thông qua các phương tiện thông tin, liên lạc như thư tín, điện tín, mạng internet.

Mặt khác, thời điểm giao kết hợp đồng còn phụ thuộc vào hình thức trả lời chấp nhận. Bộ nguyên tắc Unidroit về hợp đồng thương mại quốc tế quy định: “Chấp nhận giao kết hợp đồng có thể là một tuyên bố hoặc cách xử sự khác của bên được đề nghị cho thấy họ chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng. Bản thân sự im lặng hay bất tác vi không có giá trị như một chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng. Tuy nhiên, nếu theo đề nghị giao kết hợp đồng, các thói quen đã được xác lập giữa các bên hoặc theo tập quán, bên được đề nghị có thể chỉ ra là mình đã chấp nhận giao kết hợp đồng bằng việc thực hiện một hành vi mà không cần thông báo cho bên đề nghị biết, việc chấp nhận có hiệu lực khi hành vi đó được hoàn thành” (Điều 2.1.6).

Thứ hai, trong thực tiễn, không phải lúc nào các bên cũng chỉ sử dụng một hình thức duy nhất để giao kết hợp đồng với nhau, mà có thể sử dụng đồng thời nhiều hình thức khác nhau để giao kết hợp đồng. Ví dụ, bên đề nghị gửi văn bản, còn bên được đề nghị có thể trả lời bằng lời nói trực tiếp hoặc bằng cách gọi điện thoại, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Trong trường hợp này, chúng ta không thể xác định thời điểm giao kết hợp đồng dựa vào hình thức hợp đồng như quy định tại Điều 404 Bộ luật Dân sự năm 2005, mà phải xác định thời điểm giao kết hợp đồng dựa trên hình thức của sự trả lời giao kết và phương thức giao kết.

Bên cạnh đó, quy định về “thời điểm giao kết hợp đồng bằng văn bản là thời điểm bên sau cùng ký vào văn bản” tại khoản 4 Điều 404 Bộ luật Dân sự năm 2005, Điều 400 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng chưa chặt chẽ và cũng chưa phù hợp với thực tế. Bởi lẽ, quy định này chỉ đúng trong trường hợp các bên trực tiếp giao kết mà khó có thể áp dụng cho các trường hợp khác vì trên thực tế không phải lúc nào các bên cũng giao kết hợp đồng với nhau chỉ bằng một văn bản mà có thể bằng nhiều văn bản khác nhau, có thể giao kết qua phương tiện thông tin liên lạc như qua thư tín, điện tín, fax, telex hoặc gửi thông điệp dữ liệu hoặc thậm chí các bên bàn bạc trực tiếp và giao kết hợp đồng tại phòng công chứng, trước sự chứng kiến của công chứng viên hoặc một bên có thể đề nghị giao kết hợp đồng bằng văn bản, còn bên kia trả lời bằng lời nói, bằng hành vi cụ thể... Ngoài ra, chứng minh việc “bên sau cùng ký vào văn bản” cũng gặp nhiều khó khăn, những giấy tờ giao dịch chính thức của tổ chức, nhất là các doanh nghiệp là pháp nhân, thì phải có chữ ký, ghi rõ họ tên của người đại diện hợp pháp và phải được đóng dấu. Việc đóng dấu đó mới có giá trị pháp lý, thì chữ ký của người đại diện của tổ chức có giá trị làm phát sinh hợp đồng không?

Tóm lại, quy định như Điều 404 Bộ luật Dân sự năm 2005 hay Điều 400 Bộ luật Dân sự năm 2015 là chưa hợp lý và chưa chặt chẽ, dẫn đến tình trạng thiếu nhất quán trong nhận thức và áp dụng điều luật của một số Tòa án và cả với các bên trong việc giải quyết tranh chấp liên quan. Từ cơ sở lý luận và thực tiễn nêu trên, nên sửa đổi quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nói chung và thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng theo hướng xác định thời điểm giao kết hợp đồng dựa trên phương thức giao kết (có mặt hay vắng mặt) và hình thức trả lời chấp nhận, chứ không nên dựa vào hình thức hợp đồng nói chung như hiện nay.