Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở

Toàn cảnh phiên họp.

Trao đổi tại phiên họp, đại diện Bộ Tài chính cho biết, dự thảo Nghị quyết gồm 04 điều, được xây dựng trên cơ sở bảo đảm 03 quan điểm, cụ thể: (i) Mức thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định theo khung tỷ lệ thu do Chính phủ quy định; (ii) Hạn mức giao đất để tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất được tính tại thời điểm quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định diện tích đất trong hạn mức phải bảo đảm nguyên tắc mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở một lần; (iii) Kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đất đai năm 2024 về chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Theo đó, để xử lý vướng mắc trên thực tế xảy ra ở một số địa phương có điều chỉnh bảng giá đất tăng cao so với bảng giá đất trước đây, dự thảo Nghị quyết quy định: Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp này theo mức thu cao nhất và thấp nhất do Chính phủ cân đối; mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được hưởng mức thu tiền sử dụng đất tại Nghị quyết này một lần; lần chuyển mục đích sau phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Ngoài ra, dự thảo Nghị quyết quy định xử lý chuyển tiếp về tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp đã có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 01/8/2024 đến trước ngày Nghị quyết này có hiệu lực thi hành.

Đại diện Bộ Tài chính trao đổi tại phiên họp.

Tại phiên họp, các thành viên Hội đồng thẩm định đã trao đổi, thảo luận và cho ý kiến đối với một số nội dung của dự thảo Nghị quyết, cụ thể:

Thứ nhất, cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu chỉnh sửa Tờ trình về việc ban hành Nghị quyết theo đúng Mẫu số 02 của Nghị định số 78/2025/NĐ-CP ngày 01/4/2025 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật đã được sửa đổi bởi Nghị định số 187/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 của Chính phủ, trong đó cần trích dẫn các nội dung cụ thể của các nghị quyết, kết luận của Bộ Chính trị liên quan trực tiếp đến dự thảo Nghị quyết, bổ sung đánh giá về thủ tục hành chính tại căn cứ chính trị, pháp lý.

Thứ hai, cơ quan chủ trì soạn thảo làm rõ 02 thuật ngữ “đất vườn ao trong cùng thửa đất có đất ở” và “đất vườn ao gắn liền đất ở” tại Điều 1 dự thảo Nghị quyết quy định về phạm vi điều chỉnh, đồng thời bổ sung thuyết minh trong trường hợp 02 thuật ngữ này có nghĩa khác nhau.

Thứ ba, khoản 2 Điều 2 dự thảo Nghị quyết quy định: “Mức thu cụ thể đối với trường hợp tại khoản 1 Điều này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định”. Theo một số đại biểu, Nghị quyết cần quy định ngay trong Nghị quyết thay vì giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh để bảo đảm việc thực hiện quy định này một cách thống nhất trên toàn quốc, đồng thời cũng có thể thực thi ngay.

Đại biểu trao đổi tại phiên họp.

Thứ tư, khoản 2 Điều 4 dự thảo Nghị quyết quy định: “Trường hợp trong quá trình thực hiện các quy định tại Nghị quyết này được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế tại các luật, nghị quyết do Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành…”, đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu bổ sung luật, nghị quyết do Quốc hội ban hành để bảo đảm tính chính xác hơn.

Phát biểu kết luận phiên họp, Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú nhất trí về sự cần thiết ban hành Nghị quyết nhằm tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Ngoài ra, Thứ trưởng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu một số nội dung sau: Cần có giải trình rõ đối với các “mốc” được nêu tại dự thảo như quy định mức thu tối thiểu là 30% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, mức thu tối thiểu là 50% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương; cần có đánh giá rõ ràng về việc giao cho địa phương quyết định hay Chính phủ quyết định mức thu cụ thể để có thể áp dụng ngay. Bên cạnh đó, cơ quan chủ trì soạn thảo cần tiếp tục hoàn thiện hồ sơ dự thảo Nghị quyết, trong đó cần tập trung vào hai nội dung lớn, cụ thể: (i) Phải xử lý được tính minh bạch, khả thi, rõ ràng của các quy định; (ii) Hoàn thiện dự thảo, bảng so sánh cũng như các thành phần hồ sơ theo quy định của Nghị quyết số 206/2025/QH15 ngày 24/6/2025 của Quốc hội về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật.