Giải phóng mặt bằng vẫn là “nút thắt” của nhiều dự án

Một trong những rào cản lớn nhất đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất trong nhiều năm qua không nằm ở nguồn vốn hay năng lực của nhà đầu tư mà xuất phát từ công tác giải phóng mặt bằng.

Không ít dự án đã hoàn tất thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với phần lớn hộ dân trong khu vực nhưng vẫn không thể triển khai chỉ vì một số ít trường hợp chưa đạt được thỏa thuận. Hệ quả là dự án bị đình trệ kéo dài, chi phí đầu tư gia tăng, nguồn lực đất đai bị lãng phí và cơ hội phát triển kinh tế - xã hội bị bỏ lỡ.

Thực tiễn cho thấy nhiều nhà đầu tư đã hoàn tất việc nhận chuyển nhượng đối với phần lớn diện tích đất trong phạm vi dự án. Thậm chí có trường hợp đã thỏa thuận được với hơn 90% diện tích đất và phần lớn người sử dụng đất liên quan nhưng dự án vẫn không thể triển khai do còn một số trường hợp chưa đồng ý chuyển nhượng hoặc đưa ra yêu cầu vượt quá mặt bằng chung.

Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định cơ chế mới về thu hồi đất

Nhằm tháo gỡ những khó khăn này, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, trên cơ sở đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15.

Một trong những nội dung đáng chú ý là cơ chế xử lý đối với phần diện tích đất còn lại trong trường hợp nhà đầu tư đã đạt được sự đồng thuận của đa số người sử dụng đất trong phạm vi dự án.

Nghị quyết số 254/2025/QH15 tháo gỡ vướng mắc giải phóng mặt bằng cho dự án đầu tư

Điều kiện áp dụng không chỉ là 75% diện tích đất

Theo Mục I Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, một trong những điều kiện quan trọng để xem xét áp dụng cơ chế này là nhà đầu tư phải:

- Đã thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đối với trên 75% diện tích đất trong phạm vi dự án; và

- Đã thỏa thuận với trên 75% số lượng người sử dụng đất trong phạm vi dự án.

Quy định này cho thấy nhà làm luật không chỉ quan tâm đến tỷ lệ diện tích đất đã được thỏa thuận mà còn chú trọng mức độ đồng thuận của cộng đồng dân cư có đất trong khu vực thực hiện dự án.

Nói cách khác, doanh nghiệp không thể chỉ thỏa thuận với một số chủ sử dụng đất có diện tích lớn để đạt tỷ lệ diện tích theo yêu cầu mà vẫn phải đạt được sự đồng thuận của đa số người sử dụng đất trong phạm vi dự án. Đây là cơ chế bảo đảm sự cân bằng giữa yêu cầu phát triển dự án với việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Tác động tích cực đối với môi trường đầu tư

Đối với cộng đồng doanh nghiệp, quy định mới được kỳ vọng sẽ góp phần tháo gỡ một trong những điểm nghẽn lớn nhất của quá trình phát triển dự án.

Trong thực tế, nhiều dự án bất động sản, khu đô thị hoặc khu công nghiệp phải kéo dài nhiều năm chỉ vì vướng mắc ở một số trường hợp còn lại mặc dù phần lớn người sử dụng đất đã đồng thuận.

Khi cơ chế mới được áp dụng, các dự án đã đạt được sự đồng thuận của đa số sẽ có cơ hội được tiếp tục triển khai thay vì bị đình trệ vô thời hạn. Điều này không chỉ giúp giảm chi phí tài chính cho doanh nghiệp mà còn góp phần đẩy nhanh tiến độ đưa đất đai vào khai thác, sử dụng hiệu quả, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.

Nghị quyết số 254/2025/QH15 giúp đẩy nhanh tiến độ các dự án bất động sản

Bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất

Tuy nhiên, cần khẳng định rằng cơ chế này không đồng nghĩa với việc quyền lợi của những người sử dụng đất còn lại bị hạn chế.

Việc xử lý phần diện tích đất chưa thỏa thuận được vẫn phải tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về đất đai, bao gồm các nguyên tắc về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi.

Do đó, mục tiêu của chính sách không phải là tạo thuận lợi cho doanh nghiệp bằng mọi giá mà là thiết lập cơ chế hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất, đồng thời khắc phục tình trạng chỉ một số ít trường hợp có thể làm đình trệ cả một dự án đã nhận được sự đồng thuận của đa số.

Kỳ vọng khơi thông nguồn lực đất đai

Trong bối cảnh nhu cầu phát triển hạ tầng, nhà ở, công nghiệp và các dự án kinh tế - xã hội ngày càng lớn, cơ chế đồng thuận trên 75% được kỳ vọng sẽ trở thành công cụ quan trọng để tháo gỡ các vướng mắc về giải phóng mặt bằng.

Nếu được triển khai minh bạch, đúng trình tự và bảo đảm đầy đủ quyền lợi của người sử dụng đất, chính sách này không chỉ giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án mà còn góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, tạo động lực mới cho phát triển kinh tế trong giai đoạn tới.