Trang Chủ
1. Xác định tài sản chung của hộ gia đình
Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 đã ghi nhận: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Tài sản chung chính của hộ gia đình được pháp luật quy định cụ thể tại Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 đó là khối tài sản do các thành viên của cả hộ tạo lập nên trong quá trình tiến hành các hoạt động kinh tế chung và các tài sản mặc dù thuộc sở hữu cá nhân nhưng có thỏa thuận góp vào khối tài sản chung hoặc các tài sản được sử dụng vào mục đích hoạt động kinh tế chung. Tài sản chung này bao gồm: Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất (gồm cả đất ở và đất canh tác), rừng, rừng trồng của hộ khi được Nhà nước giao đất canh tác, trồng rừng cho hộ và các tài sản chung được tạo thành[1]. Hoạt động kinh tế chung có thể hiểu là việc cùng canh tác trên một thửa ruộng, cùng làm một nghề thủ công như làm giấy, in tranh, đồ mộc, đồ sành sứ, làm đồ thủ công mỹ nghệ, cùng sản xuất một loại sản phẩm… mà mỗi thành viên phụ trách một công đoạn trong quá trình sản xuất hoặc cùng tạo ra một nhóm sản phẩm và tiến hành phân phối, bán, cho thuê trong một tổng thể… và cùng được hưởng lợi từ các hoạt động kinh tế chung nêu trên. Việc hưởng lợi có thể là trực tiếp (nhận tiền, tài sản chia cho từng người) hoặc thông qua việc thụ hưởng chung các lợi ích như nhà ở, ăn uống, đi lại bằng tài sản chung. Như vậy, các hoạt động đơn lẻ của thành viên hộ gia đình như mua bán phục vụ tiêu dùng cá nhân không được coi là hoạt động của hộ gia đình và hộ gia đình không phải chịu trách nhiệm với hành vi của cá nhân đó (trong trường hợp cá nhân là người từ đủ 18 tuổi trở lên và có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự). Việc xác định tài sản chung, các hoạt động kinh tế chung của hộ gia đình có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xác định trách nhiệm của hộ gia đình khi tham gia các quan hệ pháp luật dân sự đặc biệt là quan hệ tín dụng với ngân hàng.
2. Xác định tư cách chủ thể thành viên hộ gia đình
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước giao đất cho hộ gia đình sản xuất, kinh doanh, mỗi hộ là một đơn vị kinh tế độc lập, tự hạch toán kinh doanh trên đất đai do Nhà nước giao. Chủ hộ là người đại diện cho hộ gia đình tham gia các giao dịch dân sự và thương mại. Trường hợp chủ hộ thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của các thành viên trong hộ. Tuy nhiên, việc xác định người nào có tư cách thành viên của hộ và vấn đề thế nào là “đồng ý” bằng văn bản sẽ có ý nghĩa về lý luận cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật.
Thực tế hiện nay, khi công chứng, chứng thực các hợp đồng thế chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng đã gặp nhiều vướng mắc, bất cập, trong đó có vấn đề xác định tư cách chủ thể thành viên hộ gia đình để tham gia ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Tại các tổ chức hành nghề công chứng và Ủy ban nhân dân cấp xã, việc xác định tư cách chủ thể của thành viên hộ gia đình chưa đồng bộ, thống nhất. Một số nguyên nhân chủ yếu là do hệ thống pháp luật dân sự, đất đai, tổ chức tín dụng có nhiều thay đổi mà các công chứng viên, cán bộ tư pháp chưa kịp cập nhật; tập quán tồn tại lâu đời trong nhân dân ảnh hưởng đến suy nghĩ và hành vi của công chứng viên, cán bộ tư pháp thực hiện quyền công chứng, chứng thực.
Theo nguyên tắc áp dụng pháp luật dân sự, khi giải quyết các vụ việc dân sự, công chứng viên hoặc cán bộ tư pháp phải áp dụng các quy định của pháp luật dân sự đang có hiệu lực. Khi công chứng, chứng nhận các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung, của hộ gia đình nói riêng, một số công chứng viên, đặc biệt là cán bộ tư pháp cấp xã nhiều khi lại áp dụng tập quán, tập tục, phong tục mặc dù không thuộc trường hợp được áp dụng và áp dụng văn bản pháp luật cũ để xác định tư cách chủ thể của thành viên hộ gia đình. Theo tập quán của nhân dân ta tại các vùng nông thôn Việt Nam, khi con gái lấy chồng, về nhà chồng thì họ cho rằng những người này không còn quyền lợi gì ở gia đình cha mẹ đẻ; hoặc các con đã thành niên thoát ly khỏi gia đình cũng không còn quyền lợi trong gia đình. Vì vậy, khi chủ hộ thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì cán bộ tư pháp cấp xã hoặc công chứng viên không yêu cầu thành viên đó ký vào hợp đồng. Mặt khác, do hiện nay pháp luật đất đai và dân sự đã có sự thay đổi về quyền của người sử dụng đất nhưng thiếu văn bản hướng dẫn xác định tư cách chủ thể của thành viên hộ gia đình trong các giao dịch về quyền sử dụng đất, đặc biệt là thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng, nên một số công chứng viên và cán bộ tư pháp cấp xã còn nhầm lẫn trong vấn đề xác định tư cách chủ thể trong các giao dịch này[2]. Pháp luật hiện nay có sự thay đổi căn bản về tư cách chủ thể của các thành viên hộ gia đình trong việc thừa kế và định đoạt quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng. Do chưa nắm bắt được sự thay đổi đó nên một số tổ chức hành nghề công chứng và Ủy ban nhân dân cấp xã đã xác định thành viên có quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ là những người hiện đang có tên trong hộ khẩu của gia đình và họ áp đặt quan điểm rằng, tất cả những người có tên trong hộ khẩu tại thời điểm xác lập giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất là đồng sở hữu.
Sau khi Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015 được ban hành, vấn đề xác định tư cách chủ thể có quyền sử dụng đất khi hộ gia đình thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa có sự thay đổi, đó là căn cứ vào số thành viên của hộ gia đình được Nhà nước giao quyền sử dụng đất kể cả những thành viên đã tách hộ chuyển đi cư trú ở nơi khác.
Theo Luật Đất đai năm 2013 thì quyền của cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao, cho thuê quyền sử dụng đất được mở rộng như quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và không hạn chế chủ thể được thừa kế quyền sử dụng đất kể cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Điểm đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền “thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”. Như vậy, tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của hộ gia đình trên đất thuê được Nhà nước thu tiền hàng năm được phép thế chấp tại các tổ chức tín dụng, đây là một điểm mới tiến bộ của Luật Đất đai năm 2013. Theo quy định của Luật Đất đai, pháp luật không hạn chế các chủ thể thừa kế và để lại thừa kế các loại quyền sử dụng đất. Ngoài ra, các thành viên trong hộ được Nhà nước giao quyền sử dụng đất thì có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 179 Luật Đất đai năm 2013. Vì vậy, khi chủ hộ thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất thì phải được sự đồng ý của tất cả thành viên trong hộ từ đủ 15 tuổi trở lên. Theo quy định tại khoản 1 Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 và được hướng dẫn tại khoản 5 Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong hộ gia đình đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 21 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì khi người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, trong đó bao gồm cả việc bán đất cho người khác thì cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật.
Vấn đề có đủ năng lực hành vi dân sự nên được hiểu như thế nào cho đúng? Thứ nhất, phải là người thành niên từ đủ mười tám tuổi trở lên, không mắc bệnh tầm thần và các bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ hành vi. Thứ hai, phải có đủ năng lực hành vi dân sự cần thiết theo quy định của pháp luật dân sự, đó là người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có tài sản riêng thì có thể tự mình thực hiện các giao dịch dân sự, cho nên những người này có quyền ký vào văn bản hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Tuy nhiên, theo quy định trên thì từ “có đủ” cần phải hiểu là “có đầy đủ”, nghĩa là những thành viên từ đủ mười tám tuổi có đầy đủ năng lực hành vi dân sự thì cần phải có sự đồng ý bằng văn bản hoặc ký vào văn bản hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng. Bởi lẽ, quyền sử dụng đất là quyền tài sản có giá trị lớn, vì vậy, người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự mới có quyền định đoạt.
Như vậy, cùng quy định về năng lực hành vi của cá nhân trong việc giao kết hợp đồng định đoạt quyền sử dụng đất, pháp luật về dân sự và pháp luật về đất đai quy định chưa thống nhất. Vậy khi công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì áp dụng quy định nào là phù hợp. Có quan điểm cho rằng, Luật Đất đai là luật chuyên ngành, cho nên khi áp dụng pháp luật phải ưu tiên áp dụng luật chuyên ngành. Tuy nhiên, trường hợp này, luật chuyên ngành điều chỉnh vượt quá giới hạn cần điều chỉnh của ngành luật đó là năng lực hành vi dân sự của cá nhân.
Quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ nên khi hộ gia đình thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, các thành viên của hộ phải ký vào văn bản hợp đồng. Tuy nhiên, có trường hợp vì lý do nào đó mà thành viên trong hộ không thể trực tiếp ký vào văn bản hợp đồng thì cần phải làm văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự. Hiện nay, Bộ luật Dân sự quy định về giao dịch dân sự có hai loại là hợp đồng và hành vi pháp lý đơn phương. Hợp đồng dân sự cần phải có sự thỏa thuận thống nhất ý chí của các bên, còn hành vi pháp lý đơn phương do một bên chủ thể quyết định nội dung của giao dịch[3]. Do vậy, nếu thành viên đã tách hộ sống tại địa phương khác hoặc vắng mặt ở nơi cư trú như đang công tác ở nước ngoài thì không thể trực tiếp ký vào văn bản hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Vì vậy, thành viên vắng mặt có thể làm giấy ủy quyền cho chủ hộ thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc làm giấy ủy quyền liên quan đến bất động sản gặp nhiều khó khăn. Theo quy định tại Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 thì công chứng viên chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở. Như vậy, nếu thành viên của hộ đang cư trú tại tỉnh, thành phố khác với nơi cư trú của hộ gia đình thì không thể làm văn bản ủy quyền cho hộ gia đình thế chấp quyền sử dụng đất tại nơi thành viên đó cư trú mà phải thực hiện việc ủy quyền tại văn phòng công chứng (phòng công chứng) hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân nơi có bất động sản. Quy định này sẽ gây khó khăn cho việc thực hiện các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình khi thành viên không cư trú cùng địa phương với hộ. Đặc biệt nếu thành viên của hộ gia đình đang học tập, công tác hoặc cư trú ở nước ngoài thì việc ủy quyền sẽ không thể thực hiện được.
3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật
Thứ nhất, về hoạt động công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Đối với công chứng viên, khi Nhà nước ban hành mới các quy phạm pháp luật quy định về việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình nói riêng, của các chủ thể khác nói chung phải nhanh chóng nắm bắt kịp thời, phải được tập huấn, phổ biến cụ thể về các điều luật quy định để áp dụng cho đúng, ngoài ra, phải có hệ thống kết nối thông tin với văn phòng đăng ký sử dụng đất; phải được đào tạo thêm về sự nhận biết các dấu hiệu làm giả hồ sơ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ tài sản gắn liền với đất, các giấy tờ về nhân thân như chứng minh nhân dân, giấy khai sinh… thậm chí phải nắm bắt những thái độ và hành vi bất thường của người yêu cầu công chứng. Qua đó sẽ hạn chế được các hành vi lợi dụng việc công chứng để trục lợi, lừa đảo các bên trong giao dịch về thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất. Bên cạnh đó, các tổ chức hành nghề công chứng nên kết hợp với các ngân hàng tổ chức phổ biến pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, qua đó nâng cao nhận thức pháp lý của nhân viên ngân hàng trong hoạt động cho vay nhằm nâng cao năng lực hiểu biết và hạn chế được các rủi ro trong hoạt động tín dụng.
Thứ hai, sửa đổi quy định của pháp luật liên quan đến chủ thể hộ gia đình
Xuất phát từ thực tiễn hiện nay, khi công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cơ quan công chứng có cách hiểu và áp dụng quy định của pháp luật về hộ gia đình chưa thống nhất, đặc biệt là cách hiểu về “hộ gia đình” còn được gắn với “sổ hộ khẩu”.
Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan. Khoản 1 Điều 25 Luật Cư trú năm 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2013) quy định, những người ở chung một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột thì có thể được cấp chung một sổ hộ khẩu. Ngoài ra, những người khác không có quan hệ gia đình như ở thuê, ở nhờ vẫn có thể nhập vào hộ khẩu theo Điều 19, Điều 20 của Luật Cư trú năm 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2013). Trong khi đó, khi công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cơ quan công chứng, chứng thực yêu cầu phải có đầy đủ chữ ký của các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên có tên trong sổ hộ khẩu, nên việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cấp cho hộ trở nên khó khăn, phức tạp hơn.
Vì vậy, tác giả kiến nghị, cần sửa đổi, bổ sung các quy định: Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cần phải ghi rõ số lượng, tên thành viên của hộ gia đình; quy định người đại diện hộ gia đình có quyền thay mặt hộ gia đình tiến hành thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình; quy định căn cứ xác định thành viên trong hộ gia đình có quan hệ về tài sản và là chủ thể của giao dịch dân sự; có sự phân loại đối với những người có tên trong sổ hộ khẩu nhưng không có quan hệ về quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Đối với trường hợp có các thành viên của hộ gia đình vắng mặt tại nơi cư trú thì cần tạo hàng lang pháp lý thông thoáng, nhanh chóng, thuận tiện để chủ hộ hoặc những người đại diện dễ dàng thay mặt họ thực hiện các quyền về tài sản.
Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 đã ghi nhận: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Tài sản chung chính của hộ gia đình được pháp luật quy định cụ thể tại Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 đó là khối tài sản do các thành viên của cả hộ tạo lập nên trong quá trình tiến hành các hoạt động kinh tế chung và các tài sản mặc dù thuộc sở hữu cá nhân nhưng có thỏa thuận góp vào khối tài sản chung hoặc các tài sản được sử dụng vào mục đích hoạt động kinh tế chung. Tài sản chung này bao gồm: Quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất (gồm cả đất ở và đất canh tác), rừng, rừng trồng của hộ khi được Nhà nước giao đất canh tác, trồng rừng cho hộ và các tài sản chung được tạo thành[1]. Hoạt động kinh tế chung có thể hiểu là việc cùng canh tác trên một thửa ruộng, cùng làm một nghề thủ công như làm giấy, in tranh, đồ mộc, đồ sành sứ, làm đồ thủ công mỹ nghệ, cùng sản xuất một loại sản phẩm… mà mỗi thành viên phụ trách một công đoạn trong quá trình sản xuất hoặc cùng tạo ra một nhóm sản phẩm và tiến hành phân phối, bán, cho thuê trong một tổng thể… và cùng được hưởng lợi từ các hoạt động kinh tế chung nêu trên. Việc hưởng lợi có thể là trực tiếp (nhận tiền, tài sản chia cho từng người) hoặc thông qua việc thụ hưởng chung các lợi ích như nhà ở, ăn uống, đi lại bằng tài sản chung. Như vậy, các hoạt động đơn lẻ của thành viên hộ gia đình như mua bán phục vụ tiêu dùng cá nhân không được coi là hoạt động của hộ gia đình và hộ gia đình không phải chịu trách nhiệm với hành vi của cá nhân đó (trong trường hợp cá nhân là người từ đủ 18 tuổi trở lên và có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự). Việc xác định tài sản chung, các hoạt động kinh tế chung của hộ gia đình có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xác định trách nhiệm của hộ gia đình khi tham gia các quan hệ pháp luật dân sự đặc biệt là quan hệ tín dụng với ngân hàng.
2. Xác định tư cách chủ thể thành viên hộ gia đình
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước giao đất cho hộ gia đình sản xuất, kinh doanh, mỗi hộ là một đơn vị kinh tế độc lập, tự hạch toán kinh doanh trên đất đai do Nhà nước giao. Chủ hộ là người đại diện cho hộ gia đình tham gia các giao dịch dân sự và thương mại. Trường hợp chủ hộ thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của các thành viên trong hộ. Tuy nhiên, việc xác định người nào có tư cách thành viên của hộ và vấn đề thế nào là “đồng ý” bằng văn bản sẽ có ý nghĩa về lý luận cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật.
Thực tế hiện nay, khi công chứng, chứng thực các hợp đồng thế chấp liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng đã gặp nhiều vướng mắc, bất cập, trong đó có vấn đề xác định tư cách chủ thể thành viên hộ gia đình để tham gia ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Tại các tổ chức hành nghề công chứng và Ủy ban nhân dân cấp xã, việc xác định tư cách chủ thể của thành viên hộ gia đình chưa đồng bộ, thống nhất. Một số nguyên nhân chủ yếu là do hệ thống pháp luật dân sự, đất đai, tổ chức tín dụng có nhiều thay đổi mà các công chứng viên, cán bộ tư pháp chưa kịp cập nhật; tập quán tồn tại lâu đời trong nhân dân ảnh hưởng đến suy nghĩ và hành vi của công chứng viên, cán bộ tư pháp thực hiện quyền công chứng, chứng thực.
Theo nguyên tắc áp dụng pháp luật dân sự, khi giải quyết các vụ việc dân sự, công chứng viên hoặc cán bộ tư pháp phải áp dụng các quy định của pháp luật dân sự đang có hiệu lực. Khi công chứng, chứng nhận các hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất nói chung, của hộ gia đình nói riêng, một số công chứng viên, đặc biệt là cán bộ tư pháp cấp xã nhiều khi lại áp dụng tập quán, tập tục, phong tục mặc dù không thuộc trường hợp được áp dụng và áp dụng văn bản pháp luật cũ để xác định tư cách chủ thể của thành viên hộ gia đình. Theo tập quán của nhân dân ta tại các vùng nông thôn Việt Nam, khi con gái lấy chồng, về nhà chồng thì họ cho rằng những người này không còn quyền lợi gì ở gia đình cha mẹ đẻ; hoặc các con đã thành niên thoát ly khỏi gia đình cũng không còn quyền lợi trong gia đình. Vì vậy, khi chủ hộ thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì cán bộ tư pháp cấp xã hoặc công chứng viên không yêu cầu thành viên đó ký vào hợp đồng. Mặt khác, do hiện nay pháp luật đất đai và dân sự đã có sự thay đổi về quyền của người sử dụng đất nhưng thiếu văn bản hướng dẫn xác định tư cách chủ thể của thành viên hộ gia đình trong các giao dịch về quyền sử dụng đất, đặc biệt là thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để bảo đảm hợp đồng tín dụng, nên một số công chứng viên và cán bộ tư pháp cấp xã còn nhầm lẫn trong vấn đề xác định tư cách chủ thể trong các giao dịch này[2]. Pháp luật hiện nay có sự thay đổi căn bản về tư cách chủ thể của các thành viên hộ gia đình trong việc thừa kế và định đoạt quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng. Do chưa nắm bắt được sự thay đổi đó nên một số tổ chức hành nghề công chứng và Ủy ban nhân dân cấp xã đã xác định thành viên có quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ là những người hiện đang có tên trong hộ khẩu của gia đình và họ áp đặt quan điểm rằng, tất cả những người có tên trong hộ khẩu tại thời điểm xác lập giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất là đồng sở hữu.
Sau khi Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015 được ban hành, vấn đề xác định tư cách chủ thể có quyền sử dụng đất khi hộ gia đình thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa có sự thay đổi, đó là căn cứ vào số thành viên của hộ gia đình được Nhà nước giao quyền sử dụng đất kể cả những thành viên đã tách hộ chuyển đi cư trú ở nơi khác.
Theo Luật Đất đai năm 2013 thì quyền của cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao, cho thuê quyền sử dụng đất được mở rộng như quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và không hạn chế chủ thể được thừa kế quyền sử dụng đất kể cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Điểm đ khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền “thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”. Như vậy, tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của hộ gia đình trên đất thuê được Nhà nước thu tiền hàng năm được phép thế chấp tại các tổ chức tín dụng, đây là một điểm mới tiến bộ của Luật Đất đai năm 2013. Theo quy định của Luật Đất đai, pháp luật không hạn chế các chủ thể thừa kế và để lại thừa kế các loại quyền sử dụng đất. Ngoài ra, các thành viên trong hộ được Nhà nước giao quyền sử dụng đất thì có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 179 Luật Đất đai năm 2013. Vì vậy, khi chủ hộ thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất thì phải được sự đồng ý của tất cả thành viên trong hộ từ đủ 15 tuổi trở lên. Theo quy định tại khoản 1 Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 và được hướng dẫn tại khoản 5 Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ thì việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong hộ gia đình đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 21 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì khi người từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, trong đó bao gồm cả việc bán đất cho người khác thì cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật.
Vấn đề có đủ năng lực hành vi dân sự nên được hiểu như thế nào cho đúng? Thứ nhất, phải là người thành niên từ đủ mười tám tuổi trở lên, không mắc bệnh tầm thần và các bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ hành vi. Thứ hai, phải có đủ năng lực hành vi dân sự cần thiết theo quy định của pháp luật dân sự, đó là người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có tài sản riêng thì có thể tự mình thực hiện các giao dịch dân sự, cho nên những người này có quyền ký vào văn bản hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Tuy nhiên, theo quy định trên thì từ “có đủ” cần phải hiểu là “có đầy đủ”, nghĩa là những thành viên từ đủ mười tám tuổi có đầy đủ năng lực hành vi dân sự thì cần phải có sự đồng ý bằng văn bản hoặc ký vào văn bản hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng. Bởi lẽ, quyền sử dụng đất là quyền tài sản có giá trị lớn, vì vậy, người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự mới có quyền định đoạt.
Như vậy, cùng quy định về năng lực hành vi của cá nhân trong việc giao kết hợp đồng định đoạt quyền sử dụng đất, pháp luật về dân sự và pháp luật về đất đai quy định chưa thống nhất. Vậy khi công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì áp dụng quy định nào là phù hợp. Có quan điểm cho rằng, Luật Đất đai là luật chuyên ngành, cho nên khi áp dụng pháp luật phải ưu tiên áp dụng luật chuyên ngành. Tuy nhiên, trường hợp này, luật chuyên ngành điều chỉnh vượt quá giới hạn cần điều chỉnh của ngành luật đó là năng lực hành vi dân sự của cá nhân.
Quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ nên khi hộ gia đình thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, các thành viên của hộ phải ký vào văn bản hợp đồng. Tuy nhiên, có trường hợp vì lý do nào đó mà thành viên trong hộ không thể trực tiếp ký vào văn bản hợp đồng thì cần phải làm văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự. Hiện nay, Bộ luật Dân sự quy định về giao dịch dân sự có hai loại là hợp đồng và hành vi pháp lý đơn phương. Hợp đồng dân sự cần phải có sự thỏa thuận thống nhất ý chí của các bên, còn hành vi pháp lý đơn phương do một bên chủ thể quyết định nội dung của giao dịch[3]. Do vậy, nếu thành viên đã tách hộ sống tại địa phương khác hoặc vắng mặt ở nơi cư trú như đang công tác ở nước ngoài thì không thể trực tiếp ký vào văn bản hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Vì vậy, thành viên vắng mặt có thể làm giấy ủy quyền cho chủ hộ thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc làm giấy ủy quyền liên quan đến bất động sản gặp nhiều khó khăn. Theo quy định tại Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 thì công chứng viên chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở. Như vậy, nếu thành viên của hộ đang cư trú tại tỉnh, thành phố khác với nơi cư trú của hộ gia đình thì không thể làm văn bản ủy quyền cho hộ gia đình thế chấp quyền sử dụng đất tại nơi thành viên đó cư trú mà phải thực hiện việc ủy quyền tại văn phòng công chứng (phòng công chứng) hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân nơi có bất động sản. Quy định này sẽ gây khó khăn cho việc thực hiện các giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình khi thành viên không cư trú cùng địa phương với hộ. Đặc biệt nếu thành viên của hộ gia đình đang học tập, công tác hoặc cư trú ở nước ngoài thì việc ủy quyền sẽ không thể thực hiện được.
3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật
Thứ nhất, về hoạt động công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Đối với công chứng viên, khi Nhà nước ban hành mới các quy phạm pháp luật quy định về việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình nói riêng, của các chủ thể khác nói chung phải nhanh chóng nắm bắt kịp thời, phải được tập huấn, phổ biến cụ thể về các điều luật quy định để áp dụng cho đúng, ngoài ra, phải có hệ thống kết nối thông tin với văn phòng đăng ký sử dụng đất; phải được đào tạo thêm về sự nhận biết các dấu hiệu làm giả hồ sơ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ tài sản gắn liền với đất, các giấy tờ về nhân thân như chứng minh nhân dân, giấy khai sinh… thậm chí phải nắm bắt những thái độ và hành vi bất thường của người yêu cầu công chứng. Qua đó sẽ hạn chế được các hành vi lợi dụng việc công chứng để trục lợi, lừa đảo các bên trong giao dịch về thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất. Bên cạnh đó, các tổ chức hành nghề công chứng nên kết hợp với các ngân hàng tổ chức phổ biến pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, qua đó nâng cao nhận thức pháp lý của nhân viên ngân hàng trong hoạt động cho vay nhằm nâng cao năng lực hiểu biết và hạn chế được các rủi ro trong hoạt động tín dụng.
Thứ hai, sửa đổi quy định của pháp luật liên quan đến chủ thể hộ gia đình
Xuất phát từ thực tiễn hiện nay, khi công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cơ quan công chứng có cách hiểu và áp dụng quy định của pháp luật về hộ gia đình chưa thống nhất, đặc biệt là cách hiểu về “hộ gia đình” còn được gắn với “sổ hộ khẩu”.
Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan. Khoản 1 Điều 25 Luật Cư trú năm 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2013) quy định, những người ở chung một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột thì có thể được cấp chung một sổ hộ khẩu. Ngoài ra, những người khác không có quan hệ gia đình như ở thuê, ở nhờ vẫn có thể nhập vào hộ khẩu theo Điều 19, Điều 20 của Luật Cư trú năm 2006 (sửa đổi, bổ sung năm 2013). Trong khi đó, khi công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cơ quan công chứng, chứng thực yêu cầu phải có đầy đủ chữ ký của các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên có tên trong sổ hộ khẩu, nên việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cấp cho hộ trở nên khó khăn, phức tạp hơn.
Vì vậy, tác giả kiến nghị, cần sửa đổi, bổ sung các quy định: Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cần phải ghi rõ số lượng, tên thành viên của hộ gia đình; quy định người đại diện hộ gia đình có quyền thay mặt hộ gia đình tiến hành thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình; quy định căn cứ xác định thành viên trong hộ gia đình có quan hệ về tài sản và là chủ thể của giao dịch dân sự; có sự phân loại đối với những người có tên trong sổ hộ khẩu nhưng không có quan hệ về quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Đối với trường hợp có các thành viên của hộ gia đình vắng mặt tại nơi cư trú thì cần tạo hàng lang pháp lý thông thoáng, nhanh chóng, thuận tiện để chủ hộ hoặc những người đại diện dễ dàng thay mặt họ thực hiện các quyền về tài sản.
Phạm Văn Lưỡng
Đoàn Luật sư TP. Hải Phòng
Đoàn Luật sư TP. Hải Phòng
[1] Nguyễn Ngọc Duy (2015), Hợp đồng vay tiền của hộ gia đình tại ngân hàng thương mại, Luận văn thạc sỹ luật học.
[2] TS. Nguyễn Minh Tuấn, Xác định tư cách chủ thể thành viên hộ gia đình trong định đoạt quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ, Tạp chí Luật học số 2/2012.
[3] Nguyễn Ngọc Duy (2015), Hợp đồng vay tiền của hộ gia đình tại ngân hàng thương mại, Luận văn thạc sỹ luật học.
