Xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất

Tóm tắt: Bài viết nêu lên những vấn đề khi xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất, từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về vấn đề này.

Abstract: This paper is aimed at explaining issues of handling mortgaged land use right without mortgage of land-attached assets, from that point, puts forward some solutions for completing legal provisions regarding this problem.

1. Trường hợp tài sản trên đất thuộc sở hữu của bên thế chấp

Khi tài sản trên đất cũng thuộc sở hữu của bên thế chấp, câu hỏi đặt ra là tài sản trên đất có thuộc tài sản thế chấp không? Trả lời câu hỏi này có hệ quả quan trọng: Nếu là tài sản thế chấp, người nhận thế chấp được quyền xử lý cả các tài sản trên đất và được ưu tiên thanh toán đối với khoản tiền thu được từ việc xử lý tài sản khi việc thế chấp có hiệu lực đối kháng với người thứ ba.

Theo khoản 1 Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005, “trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp”. Quy định này được duy trì trong Bộ luật Dân sự năm 2015 với một số thay đổi tại khoản 1 Điều 318, theo đó, “trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Quyền sử dụng đất là bất động sản và tài sản trên đất là các “vật” nhưng vật này có là “vật phụ” hay không thì Bộ luật Dân sự chưa quy định rõ.

Trước đây, khoản 2 Điều 716 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “Trường hợp người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất thì nhà, công trình xây dựng khác, rừng trồng, vườn cây và các tài sản khác của người thế chấp gắn liền với đất chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu có thỏa thuận”. Với nội dung này, tài sản trên đất chỉ trở thành tài sản thế chấp khi “có thỏa thuận”. Điều luật trên không được giữ lại trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và thay vào đó là quy định tại khoản 3 Điều 318 với nội dung: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Quy định này theo hướng “tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp” mà không đòi hỏi là phải “có thỏa thuận”. Điều đó có nghĩa là “tài sản gắn liền với đất cũng là đối tượng của hợp đồng thế chấp”. Đây là quy định bất lợi cho các chủ nợ không nhận thế chấp quyền sử dụng đất và gây khó hiểu khi đối chiếu với quy định về xử lý tài sản được trình bày dưới đây.

Trong trường hợp các bên thỏa thuận thế chấp quyền sử dụng đất mà không đề cập tới tài sản trên đất thì tài sản trên đất phải xử lý như thế nào? Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 11/2012/NĐ-CP) xử lý theo hướng “trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản gắn liền với đất được xử lý đồng thời với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” (khoản 19 Điều 1). Quy định này cho phép xử lý đồng thời tài sản trên đất cùng với quyền sử dụng đất và có ý kiến cho rằng, quy định đã tháo gỡ được khó khăn đặt ra trong thực tế xử lý tài sản thế chấp, đặc biệt khi tại thời điểm thế chấp chưa có cơ sở hạ tầng trên đất. Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng theo hướng của Nghị định trên khi quy định tại khoản 1 Điều 325 rằng, “trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Thực tiễn các Tòa án cũng theo hướng xử lý tài sản trên đất cùng với quyền sử dụng đất. Tác giả hoàn toàn đồng ý với quan điểm này.

Khi xử lý quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, chúng ta sẽ thu được một khoản tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản trên đất (sau khi trừ chi phí xử lý). Khoản tiền của hai giá trị này được xử lý như thế nào? Trong thực tiễn có phương án xử lý là trả lại giá trị tài sản cho chủ sở hữu, điều này hoàn toàn hợp lý, tác giả thống nhất với phương án này. Như vậy, quan điểm này không coi tiền thu được từ tài sản trên đất là tiền thu được từ tài sản thế chấp nên phải trả lại cho chủ sở hữu. Điều đó cũng có nghĩa là, người nhận bảo đảm thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được ưu tiên thanh toán đối với khoản tiền thể hiện giá trị quyền sử dụng đất. Hướng trên là thuyết phục, đảm bảo quyền lợi cho các chủ nợ khác. Để hiểu rõ hơn, chúng ta xem xét ví dụ: Ngân hàng 1 nhận thế chấp quyền sử dụng đất mà không đề cập tới tài sản trên đất và chủ sử dụng đất còn nợ Ngân hàng 2 một khoản tiền không có đảm bảo bằng quyền sử đụng đất. Với hướng nêu trên, Ngân hàng 1 được ưu tiên trên khoản tiền thu được từ xử lý quyền sử dụng đất nhưng không được ưu tiên đối với khoản tiền thu được từ xử lý tài sản trên đất. Đối với tiền thu được từ tài sản trên đất, Ngân hàng 1 và Ngân hàng 2 cùng được hưởng theo cơ chế nghĩa vụ không có bảo đảm[1].

Tuy nhiên, hướng giải quyết trên có được duy trì khi áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 hay không? Đây là một câu hỏi khó xuất phát từ sự tồn tại song song hai quy định tại khoản 3 Điều 318 và khoản 1 Điều 325, theo đó, “trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” và “trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Điều khoản thứ nhất coi tài sản trên đất là tài sản thế chấp mà không cần thỏa thuận và vì là tài sản thế chấp nên người nhận thế chấp được hưởng các đặc quyền đối với tài sản thế chấp. Với ví dụ trên, Ngân hàng 1 sẽ được ưu tiên không chỉ đối với khoản tiền thu được từ xử lý quyền sử dụng đất mà còn được ưu tiên cả đối với khoản tiền thu được từ xử lý tài sản trên đất. Còn điều khoản thứ hai chỉ cho xử ký tài sản trên đất cùng với quyền sử dụng đất mà không cho phép hiểu ai được ưu tiên hay không được ưu tiên đối với tiền thu được từ tài sản trên đất.

Chúng ta thấy, khoản 3 Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã khẳng định “tài sản gắn liền với đất cũng là tài sản thế chấp” nhưng tại sao khoản 1 Điều 325 Bộ luật này vẫn khẳng định “trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất”, tức là, điều khoản thứ nhất đã “nhập” tài sản trên đất thành “tài sản thế chấp” rồi nhưng tại sao điều khoản sau lại “tách” tài sản trên đất ra khỏi “quyền sử dụng đất”, đối tượng của hợp đồng thế chấp? Ở đây không có sự nhất quán trong quy định giữa các điều luật và có nhiều nguy cơ là người nhận thế chấp quyền sử dụng đất sẽ khai thác khoản 3 Điều 318 để đòi hỏi được ưu tiên cả đối với khoản tiền thu được từ xử lý tài sản trên đất và như vậy là trái với nguyên tắc bình đẳng được ghi nhận trong Hiến pháp và Bộ luật Dân sự.

Vì vậy, tác giả kiến nghị: Cần có văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luật Dân sự năm 2015 theo hướng, trường hợp người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản trên đất nhưng chỉ thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo nghĩa vụ cho mình hoặc của người khác thì tài sản trên đất không đương nhiên thuộc tài sản thế chấp; khi xử lý quyền sử dụng đất thế chấp thì tài sản trên đất được xử lý cùng nhưng phải hoàn trả lại cho chủ sở hữu tài sản trên đất khoản tiền tương đương với giá trị tài sản trên đất. 

2. Trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản trên đất

Trường hợp người có quyền sử dụng đất và người có quyền sở hữu tài sản trên đất là hai người khác nhau khá phổ biến.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng như khoản 1 Điều 295 Bộ luật Dân sự năm 2015, thì tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, do đó, trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản trên đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất thế chấp, tài sản trên đất không đương nhiên thuộc tài sản thế chấp hay không thuộc đối tượng của hợp đồng thế chấp. Vì tài sản trên đất không thuộc bên thế chấp nên cũng không thể xử lý cùng với quyền sử dụng đất. Bộ luật Dân sự không có quy định cho phép xử lý tài sản trên đất cùng với quyền sử dụng đất trong trường hợp này và thực tiễn các Tòa án cũng không theo hướng cho phép xử lý tài sản trên đất cùng quyền sử dụng đất. Như vậy thì cách xử lý và quyền của người sở hữu tài sản trên đất được bảo vệ như thế nào?

Khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, “trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Điều luật này cho phép chủ sở hữu tài sản trên đất được duy trì hoàn cảnh của mình (trừ thỏa thuận khác): Vẫn là chủ sở hữu tài sản trên đất và đối với quyền sử dụng đất thì vẫn “tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình”. Còn về quyền sử dụng đất, điều luật cho phép xử lý và nếu xử lý được thì người có quyền sử dụng đất mới nhận “quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất”. Điều luật không đề cập tới khoản tiền thu được từ việc xử lý quyền sử dụng đất nhưng đương nhiên bên nhận thế chấp được hưởng các quyền từ việc xử lý tài sản thế chấp vì đó là tiền thu được từ tài sản thế chấp.

Quy định trên của Bộ luật Dân sự năm 2015 đã kế thừa tinh thần của khoản 19 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP (điều khoản sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 68 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP), quy định này đã bảo vệ quyền lợi tối ưu của chủ sở hữu (quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với tài sản trên đất). Trong thực tiễn xét xử hiện nay, từ khi áp dụng Nghị định số 11/2012/NĐ-CP và Bộ luật Dân sự năm 2015, có các quan điểm xử lý khác nhau của các Tòa án như tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu, tuyên phát mãi quyền sử dụng đất thế chấp và người sở hữu tài sản trên đất được tiếp tục sở hữu tài sản trên đất, cho xử lý tài sản trên đất cùng với quyền sử dụng đất.

Ví dụ 1: Bản án về việc tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn là Ngân hàng X và bị đơn là bà A. Nội dung: Bà A đã ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với Ngân hàng X để bảo đảm khoản vay cho bà B. Tuy nhiên, qua xác minh thực tế của Tòa án thì trên đất này có các công trình, nhà xưởng của Công ty Y (bên thuê đất của bà A). Việc bà A thế chấp quyền sử dụng đất thì Công ty Y hoàn toàn không biết. Các công trình xây dựng trên đất có trước khi bà A ký kết hợp đồng thế chấp. Tòa án cấp sơ thẩm thì tuyên hợp đồng vô hiệu với lý do: Trên diện tích đất thế chấp có công trình, nhà xưởng của Công ty Y; bà A thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không xác minh tài sản trên đất đã làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người có tài sản trên đất; do đó, hợp đồng thế chấp vô hiệu do có đối tượng không thực hiện được. Tòa án cấp phúc thẩm đã sửa bản án sơ thẩm, tuyên hợp đồng thế chấp giữa bà A với Ngân hàng X là hợp pháp và áp dụng khoản 19 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP để xử lý quyền sử dụng đất mà bà A đã thế chấp cho Ngân hàng X và cho rằng quyền lợi của người có tài sản trên đất không bị ảnh hưởng. Tác giả đồng ý với quan điểm của cấp phúc thẩm mà không đồng ý với cách giải quyết của cấp sơ thẩm. Hiện nay, quan điểm giải quyết này cũng được một số Tòa án áp dụng khi giải quyết các vụ án có nội dung tương tự, tuy nhiên, cách thực hiện lại chưa phù hợp, không áp dụng quy định tại khoản 19 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP và khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Vụ án 2: Ngân hàng H ký hợp đồng tín dụng cho ông T vay số tiền 1,5 tỷ đồng, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của bà D, trên đất thế chấp có nhà và cây trồng của bà P. Do ông T vi phạm nghĩa vụ trả nợ nên Ngân hàng H khởi kiện yêu cầu ông T trả tiền nợ gốc và lãi theo quy định, nếu không có khả năng thanh toán thì yêu cầu phát mãi tài sản để thu hồi nợ. Tòa án cấp sơ thẩm đã nhận định bà D chỉ thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho khoản vay của ông T mà không thế chấp tài sản trên đất, nhưng khi xử lý quyền sử dụng đất thế chấp đồng thời phải xử lý tài sản trên đất thế chấp và hoàn trả giá trị tài sản trên đất cho bà P. Như vậy, mặc dù bà D có quyền sử dụng đất còn tài sản trên đất thuộc quyền sở hữu của bà P nhưng Tòa án cấp sơ thẩm đã áp dụng quy định tại khoản 3 Điều 68 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, khoản 19 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP để tuyên tài sản gắn liền với đất thế chấp được phát mãi cùng với quyền sử dụng đất và hoàn trả giá trị tài sản trên đất cho bà P. Theo quan điểm của Tòa án cấp phúc thẩm, mặc dù cách giải quyết của cấp sơ thẩm không đúng tinh thần của pháp luật nhưng dễ thi hành trên thực tế, bởi đặc tính tự nhiên vốn có của tài sản, do đó, đất và tài sản gắn liền với đất thường là một thể thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp lý nên nếu không có cơ chế xử lý đồng thời sẽ dẫn đến trường hợp khó khăn trong việc xử lý tài sản bảo đảm, đặc biệt là vấn đề bán (chuyển quyền sở hữu) tài sản thế chấp cho người mua. Tuy nhiên, điều này lại đi ngược với quy định về quyền định đoạt của chủ sở hữu quy định tại Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015 trong trường hợp người có tài sản trên đất không đồng ý phát mãi cùng với quyền sử dụng đất nhưng Tòa án vẫn tuyên cho phát mãi. Thực tiễn xét xử tại Quyết định giám đốc thẩm số 01/2017/KDTM-GDT ngày 01/3/2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao[2] đã góp phần giải quyết khó khăn nêu trên, cụ thể, “trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng diện tích đất mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác không phải là người sử dụng đất thì cần dành cho chủ sở hữu nhà đó được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu mua (nhận chuyển nhượng)”. Quyết định giám đốc thẩm này được dự kiến đề xuất phát triển thành án lệ. Điều này đã giải quyết khó khăn khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, nhưng lại không nói rõ là quyền ưu tiên mua toàn bộ quyền sử dụng đất đã thế chấp hay chỉ là phần diện tích gắn với ngôi nhà thuộc sở hữu của người khác. Tác giả cho rằng, sẽ hợp lý hơn nếu dành cho người có tài sản trên đất quyền ưu tiên mua đối với quyền sử dụng đất gắn với tài sản trên đất của họ.

Từ đó, tác giả kiến nghị: (i) Nên ban hành hướng dẫn theo hướng áp dụng thống nhất khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 để giải quyết trường hợp trên nhằm thống nhất xét xử và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên; (ii) Cần sớm có văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luật Dân sự năm 2015 theo hướng: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; cần dành cho chủ sở hữu tài sản trên đất được quyền ưu tiên nếu họ có nhu cầu nhận chuyển nhượng đối với phần diện tích đất gắn liền với tài sản trên đất”.