Ngày 15/6, Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội khóa XVII đã thông qua Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách về đầu tư, phát triển và hỗ trợ nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội. Nghị quyết được ban hành nhằm cụ thể hóa các quy định tại điểm đ, điểm e khoản 2 Điều 12 và điểm b khoản 2 Điều 25 Luật Thủ đô số 02/2026/QH16, tạo cơ sở pháp lý để thúc đẩy phát triển nhà ở trên địa bàn Thủ đô, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các loại hình nhà ở phục vụ các đối tượng chính sách.

Trong số các cơ chế mới được thông qua, chính sách phát triển nhà ở cho thuê được đánh giá là một trong những nội dung đáng chú ý nhất. Không chỉ bổ sung một kênh cung cấp chỗ ở cho người dân đô thị, chính sách này còn cho thấy sự thay đổi trong tư duy quản lý nhà nước về nhà ở, từ mục tiêu khuyến khích sở hữu nhà ở sang việc tạo điều kiện để người dân tiếp cận nơi ở phù hợp với khả năng tài chính và nhu cầu thực tế.

Tạo động lực mới cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho thuê

Thực tế nhiều năm qua cho thấy, mặc dù nhu cầu thuê nhà tại Hà Nội luôn ở mức cao, đặc biệt đối với người lao động, công nhân, chuyên gia, sinh viên và các gia đình trẻ, song nguồn cung nhà ở cho thuê chuyên nghiệp vẫn còn rất hạn chế. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc thời gian thu hồi vốn dài, lợi nhuận không hấp dẫn bằng các dự án nhà ở thương mại để bán.

Nhằm khắc phục tình trạng này, Nghị quyết của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội đã thiết kế một loạt cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư các dự án nhà ở cho thuê. Theo đó, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở cho thuê và hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án. Đây là ưu đãi có ý nghĩa đặc biệt quan trọng bởi chi phí đất đai hiện đang chiếm tỷ trọng lớn trong tổng mức đầu tư của các dự án bất động sản. Việc miễn nghĩa vụ tài chính về đất đai giúp giảm đáng kể chi phí đầu vào, qua đó nâng cao hiệu quả đầu tư và tạo sức hấp dẫn đối với phân khúc nhà ở cho thuê.

Cơ chế này được đánh giá là tương đồng với các chính sách ưu đãi hiện đang áp dụng đối với nhà ở xã hội, thể hiện quan điểm của thành phố trong việc coi nhà ở cho thuê là một loại hình cần được khuyến khích phát triển vì mục tiêu an sinh xã hội và phát triển đô thị bền vững.

Hà Nội đang triển khai cơ chế đặc thù nhằm khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê, tạo thêm nguồn cung chỗ ở cho người dân đô thị.

Cân bằng giữa mục tiêu an sinh và hiệu quả đầu tư

Một điểm đáng chú ý khác của Nghị quyết là cho phép chủ đầu tư được bố trí tối đa 50% tổng số lượng căn hộ trong dự án để làm nhà ở thương mại bán ra thị trường. Tuy nhiên, tổng diện tích sàn của phần nhà ở thương mại không được vượt quá 60% tổng diện tích sàn nhà ở của toàn dự án. Đối với phần diện tích nhà ở thương mại này, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định.

Có thể thấy, cơ chế trên được xây dựng theo hướng hài hòa lợi ích của các bên liên quan. Nhà nước hỗ trợ về chính sách đất đai đối với phần nhà ở cho thuê; doanh nghiệp có điều kiện tạo dòng tiền từ việc bán một phần sản phẩm thương mại để thu hồi vốn; trong khi người dân vẫn được hưởng lợi từ nguồn cung nhà ở cho thuê có mức giá hợp lý hơn.

Dưới góc độ kinh tế, đây được xem là mô hình “lấy thương mại hỗ trợ cho thuê”, góp phần giải quyết bài toán lợi nhuận vốn là rào cản lớn nhất đối với các dự án nhà ở cho thuê trong thời gian qua.

Các chính sách ưu đãi được kỳ vọng sẽ tạo động lực để doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc nhà ở cho thuê.

Rút ngắn thủ tục đầu tư, tăng tính khả thi của dự án

Không chỉ ưu đãi về đất đai, Nghị quyết còn đưa ra cơ chế đặc thù về lựa chọn nhà đầu tư. Đối với các dự án sử dụng vốn tư nhân thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết, thành phố sẽ thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư mà không phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Đây được xem là một trong những điểm đột phá của cơ chế mới bởi trên thực tế, quá trình đấu giá hoặc đấu thầu thường kéo dài, phát sinh nhiều thủ tục hành chính và làm gia tăng chi phí đầu tư. Việc đơn giản hóa quy trình lựa chọn nhà đầu tư được kỳ vọng sẽ giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án, sớm đưa các công trình nhà ở cho thuê vào khai thác và sử dụng.

Đồng thời, cơ chế này cũng phù hợp với tinh thần phân quyền, phân cấp và trao quyền chủ động nhiều hơn cho chính quyền Thủ đô theo Luật Thủ đô năm 2026.

Bảo đảm đúng mục tiêu hỗ trợ người có nhu cầu ở thực

Bên cạnh các chính sách ưu đãi dành cho doanh nghiệp, Nghị quyết cũng đặt ra nhiều cơ chế kiểm soát nhằm bảo đảm các lợi ích từ chính sách được chuyển hóa thành lợi ích thực sự cho người thuê nhà.

Theo đó, chủ đầu tư phải sử dụng một phần lợi nhuận từ dự án để giảm giá cho thuê. Giá thuê nhà không được vượt quá khung giá do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành.

Đối với người thuê nhà, Nghị quyết quy định không được chuyển nhượng quyền thuê, không được cho thuê lại hoặc cho người khác ở nhờ dưới mọi hình thức trái với quy định của dự án.

Các quy định này nhằm ngăn ngừa hiện tượng đầu cơ, kinh doanh suất thuê hoặc trục lợi từ chính sách ưu đãi của Nhà nước. Đồng thời bảo đảm quỹ nhà ở được sử dụng đúng mục đích, phục vụ những người có nhu cầu thực sự về chỗ ở.

Nhà ở cho thuê tại Hà Nội phục vụ người dân đô thị, đặc biệt đối với người lao động, công nhân, chuyên gia, sinh viên và các gia đình trẻ

Tiền đề hình thành thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp

Ở nhiều quốc gia phát triển, tỷ lệ người dân thuê nhà chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu thị trường nhà ở. Nhà ở cho thuê được xem là một bộ phận quan trọng của hệ thống an sinh xã hội và là công cụ điều tiết thị trường bất động sản hiệu quả.

Trong khi đó, tại Việt Nam, thị trường vẫn chủ yếu phát triển theo hướng mua bán và sở hữu nhà ở. Điều này khiến nhiều nhóm dân cư có nhu cầu thuê nhà dài hạn gặp khó khăn trong việc tiếp cận các sản phẩm chất lượng với giá cả hợp lý.

Với những cơ chế ưu đãi về đất đai, thủ tục đầu tư và cơ chế kiểm soát giá thuê, Hà Nội đang từng bước xây dựng nền tảng pháp lý cho sự hình thành của một thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, minh bạch và bền vững hơn trong tương lai.

Có thể khẳng định, Nghị quyết vừa được Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội thông qua không chỉ là một chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở đơn thuần mà còn là bước thử nghiệm quan trọng trong việc hiện thực hóa các cơ chế đặc thù của Luật Thủ đô. Nếu được triển khai hiệu quả, mô hình này có thể trở thành kinh nghiệm thực tiễn quý giá để các địa phương khác nghiên cứu, áp dụng trong quá trình giải quyết bài toán nhà ở và bảo đảm an sinh xã hội tại các đô thị lớn.