Tóm tắt: Trong quá trình tham gia hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, việc không cung cấp đầy đủ thông tin về nhà ở có thể khiến một bên tham gia giao kết hợp đồng gặp bất lợi. Bài viết tập trung phân tích nghĩa vụ cung cấp thông tin tiền hợp đồng trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và hậu quả pháp lý khi bên bán vi phạm nghĩa vụ này.

Abstract: In the process of entering into a contract to buy and sell a house formed in the future, failure to provide sufficient information about the house may put a party to the contract at a disadvantage. The article focuses on analyzing the obligation to provide pre-contractual information in the purchase and sale of houses formed in the future and the legal consequences when the seller violates this obligation.

Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định về thời điểm cung cấp thông tin đối với tài sản trong hợp đồng mua bán. Pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản không có quy định rõ ràng về thời điểm phải thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin về dự án nhà ở hình thành trong tương lai (NOHTTTL) giữa bên bán đối với bên mua. Tuy nhiên, căn cứ theo nội dung các thông tin bắt buộc bên bán NOHTTTL phải cung cấp cho bên mua theo hướng dẫn của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, có thể chia nghĩa vụ cung cấp thông tin trong mua bán NOHTTTL thành hai giai đoạn là tiền hợp đồng và trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Nghĩa vụ cung cấp thông tin giai đoạn thực hiện hợp đồng mua bán NOHTTTL tập trung vào thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước của khách hàng trong hoạt động xây dựng nhà ở (Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014). Ý nghĩa của quy định này nhằm buộc bên bán phải cẩn trọng, trung thực trong việc thực hiện đúng cam kết với khách hàng trong triển khai dự án, tránh trường hợp bên bán chậm trễ trong hoạt động đầu tư xây dựng, hoặc có các hành vi sai phạm trong quá trình xây dựng, hoặc sử dụng số tiền ứng trước của bên mua không đúng mục đích dẫn đến tiến độ đầu tư xây dựng nhà ở bị ảnh hưởng.

Nghĩa vụ cung cấp thông tin ở giai đoạn tiền hợp đồng (giai đoạn đưa ra đề nghị giao kết và chấp nhận đề nghị giao kết chứ hợp đồng chưa được xác lập) được coi là giai đoạn quan trọng, ảnh hưởng đến việc hợp đồng có được xác lập trên thực tế hay không. Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định minh thị về nghĩa vụ cung cấp thông tin của bên bán đối với tài sản mua bán trong giai đoạn trước khi hợp đồng được xác lập. Tuy nhiên, khoản 1 Điều 387 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định: “Trường hợp một bên có thông tin ảnh hưởng đến việc chấp nhận giao kết hợp đồng của bên kia thì phải thông báo cho bên kia biết”. Dù không quy định rõ về việc cung cấp thông tin về tài sản mua bán nhưng để đáp ứng nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự là thiện chí và trung thực, đòi hỏi bên bán tài sản tại thời điểm đưa ra đề nghị giao kết hợp đồng phải có trách nhiệm thông báo rõ về tình trạng tài sản, kèm theo các lưu ý đặc biệt về tài sản để bên mua được nắm rõ. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 đều quy định về nghĩa vụ cung cấp thông tin liên quan đến bất động sản nói chung, NOHTTTL nói riêng khi đưa vào mở bán nhưng cũng không đề cập rõ về thời điểm công khai các thông tin liên quan đến nhà NOHTTTL có bao gồm cả giai đoạn trước khi giao kết hợp đồng hay không.

Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (thay thế cho Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Chính phủ) đã bổ sung một trong các điều kiện để cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản là bắt buộc cá nhân, tổ chức phải công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh. Do đó, có thể hiểu, trước khi kinh doanh NOHTTTL, chủ đầu tư cần công khai các thông tin về nhà ở để bên mua nắm rõ[1].

Đối với NOHTTTL, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đặt ra các yêu cầu bắt buộc đối với nhà ở này khi nhà ở tham gia vào giao dịch. Cụ thể, các điều kiện NOHTTTL đưa vào kinh doanh được quy định tại các điều 55, 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; Điều 147 Luật Nhà ở năm 2014; Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Theo đó, các điều kiện về NOHTTTL bao gồm: (i) Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; (ii) Văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; (iii) Chứng thư bảo lãnh của ngân hàng thương mại đối với nghĩa vụ tài chính của bên bán; (iv) Văn bản giải chấp nếu trường hợp bên bán đang thế chấp dự án nhà ở tại tổ chức tín dụng.

Như vậy, trường hợp tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán NOHTTTL, nếu nhà ở này chưa đủ điều kiện tham gia giao dịch mà bên bán không cung cấp hoặc cung cấp không đầy đủ các thông tin liên quan đến NOHTTTL cho bên mua và các bên đã giao kết hợp đồng mua bán NOHTTTL thì hậu quả pháp lý nào sẽ xảy ra? Để trả lời câu hỏi này, tác giả sẽ tiếp cận vấn đề ở các khía cạnh sau đây:

1. Hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật hay hợp đồng vô hiệu do lừa dối bởi hành vi vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin của bên bán tại thời điểm giao kết?

Thực tiễn cho thấy, tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán NOHTTTL, bên bán phải cung cấp đầy đủ thông tin đến bên mua, kể cả khi bên mua không yêu cầu hoặc không đủ am hiểu để đòi hỏi hết các thông tin bắt buộc về điều kiện mở bán của dự án nhà ở. Việc bên bán không cung cấp đầy đủ thông tin về NOHTTTL hoặc có cung cấp nhưng không đầy đủ các thông tin về nhà ở có thể được xem là một hành vi thiếu trung thực nếu dự án nhà ở chưa đủ điều kiện mở bán nhưng bên bán vẫn cố tình ký kết hợp đồng mua bán nhà ở với khách hàng. Hành vi này dẫn đến các khả năng vô hiệu của hợp đồng là:

Thứ nhất, khả năng hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 định nghĩa: “Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định”. Khoản 1 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng quy định các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản bao gồm: “Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này”. Theo đó, pháp luật quy định, đối với NOHTTTL, điều kiện để đưa nhà ở tham gia giao dịch là khi nhà ở phải đáp ứng các điều kiện luật định. Như vậy, việc bên bán đưa nhà ở tham gia giao dịch khi nhà ở chưa đủ điều kiện được xem là đang thực hiện một hành vi bị cấm. Do đó, giao dịch mua bán này nếu được thiết lập thì hoàn toàn có căn cứ để Tòa án tuyên vô hiệu.

Thực tiễn xét xử cũng theo hướng khi hợp đồng được giao kết mà tại thời điểm giao kết NOHTTTL không đủ điều kiện mở bán thì hợp đồng bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật. Tác giả nhận định rằng, việc kết luận hợp đồng mua bán vô hiệu do vi phạm điều cấm là hoàn toàn phù hợp. Tuy nhiên, hiện nay, trong các hợp đồng mua bán NOHTTTL, thông thường sẽ có một điều khoản liên quan đến cam kết của các bên, ví dụ như: “Bên mua cam kết đã tìm hiểu, xem xét kỹ thông tin về căn hộ; đã được bên bán cung cấp bản sao các giấy tờ, tài liệu và thông tin cần thiết liên quan đến căn hộ, bên mua đã đọc cẩn thận và hiểu các quy định của hợp đồng này cũng như các phụ lục đính kèm. Bên mua đã tìm hiểu mọi vấn đề mà bên mua cho là cần thiết để kiểm tra mức độ chính xác của các giấy tờ, tài liệu và thông tin đó”. Điều khoản này có thể đặt bên mua vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan” khi bản thân bên mua thừa nhận rằng mình đã nắm rõ toàn bộ các thông tin về nhà ở, kể cả khi nhà ở chưa đủ điều kiện mở bán và do đó, nếu rủi ro hợp đồng bị vô hiệu do chưa đủ điều kiện mở bán, khó có thể cho rằng bên mua hoàn toàn không có lỗi đối với việc tìm hiểu các thông tin về nhà ở tại thời điểm giao kết hợp đồng.

Vì lẽ đó, tác giả e ngại rằng, việc tuyên hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật cùng với ràng buộc về điều khoản cam kết như trên có thể khiến bên bán được miễn trừ lỗi trước bên mua vì bên mua đã cam kết tìm hiểu rõ về tình trạng pháp lý của nhà ở đưa vào giao dịch. Điều này sẽ khiến bên mua gặp bất lợi khi đòi hỏi vấn đề về bồi thường thiệt hại nếu hợp đồng bị vô hiệu.

Thứ hai, khả năng hợp đồng vô hiệu do bên bán có hành vi lừa dối.

Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2015 định nghĩa: “Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó”. Như vậy, căn cứ để tuyên vô hiệu hợp đồng do lừa dối phải xác định được hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên còn lại hiểu sai lệch dẫn đến tham gia xác lập giao dịch. Vấn đề đặt ra là hành vi không cung cấp các thông tin về NOHTTTL, hoặc cung cấp không đầy đủ thông tin khiến bên mua nghĩ rằng nhà ở đã đủ điều kiện giao dịch có được xem là một dạng hành vi lừa dối?

NOHTTTL là một dạng tài sản đặc thù, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua vì tại thời điểm xác lập giao dịch, nhà ở này chưa được hình thành. Do đó, để tránh rủi ro cho bên mua, nhà làm luật đã đưa vào khá nhiều quy định pháp lý trong điều kiện mở bán loại nhà ở này. Tuy nhiên, nếu không am hiểu thì bên mua có thể bỏ sót các dữ liệu thông tin quan trọng liên quan đến điều kiện mua bán loại nhà ở này. Bởi thế, nên việc bên mua quyết định có tham gia vào giao dịch mua bán NOHTTTL hay không hoàn toàn phụ thuộc vào các thông tin được cung cấp từ phía bên bán. Vì vậy, hành vi không cung cấp thông tin hoặc cung cấp không đầy đủ các thông tin về NOHTTTL tại thời điểm giao kết có thể coi là hành vi cố ý lừa dối của bên bán đối với bên mua và hành vi lừa dối này là cơ sở để tuyên bố hợp đồng mua bán NOHTTTL bị vô hiệu.

Như vậy, mặc dù hệ quả đều là vô hiệu hợp đồng nhưng vô hiệu do vi phạm điều cấm và vô hiệu do lừa dối có thể dẫn đến làm thay đổi trách nhiệm dân sự của các bên khi hợp đồng bị vô hiệu. Bởi lẽ, nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu do lừa dối thì rõ ràng bên bán đang là bên có lỗi khi nhà ở không đủ điều kiện mở bán nhưng vẫn ký kết hợp đồng với bên mua. Lỗi của bên bán là che giấu thông tin hoặc cung cấp thông tin không đúng sự thật về nhà ở để khiến bên mua hiểu sai lệch rằng nhà ở đã đủ điều kiện giao dịch và dẫn đến giao kết hợp đồng. Nhưng nếu hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu do vi phạm điều cấm (vì nhà ở chưa đủ điều kiện) thì trường hợp này khả năng buộc “lỗi” cho bên bán khó khả thi nếu các bên có “lồng thêm” điều khoản cam kết về việc đã tìm hiểu rõ mọi thông tin nhà ở của bên mua trong hợp đồng.

Tác giả cho rằng, bên cạnh khả năng tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm nên trao thêm khả năng cho bên mua trong việc yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán NOHTTTL bị vô hiệu do lừa dối bởi hành vi không cung cấp thông tin hoặc cung cấp thông tin không đầy đủ của bên bán. Bởi lẽ, NOHTTTL là loại tài sản tương đối phức tạp về các giấy tờ pháp lý hoặc điều kiện luật định về điều kiện mở bán, bên mua sẽ khó để nắm bắt và tìm hiểu được toàn bộ các vấn đề pháp lý liên quan đến nhà ở. Do đó, cần có quy định chặt chẽ về việc buộc bên bán phải chịu trách nhiệm cung cấp toàn bộ các thông tin nhà ở cho bên mua. Khi đó, hành vi không cung cấp hoặc không cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan đến NOHTTTL phải được mặc định là hành vi lừa dối của bên bán tại thời điểm giao kết hợp đồng[2]. Khi đó, bên mua cũng có thể có quyền chủ động yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do lừa dối (xuất phát từ hành vi không cung cấp hoặc cung cấp không đầy đủ các thông tin về NOHTTTL).

2. Bồi thường thiệt hại do bên bán có lỗi dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định khi hợp đồng/giao dịch dân sự bị vô hiệu thì bên có lỗi làm hợp đồng bị vô hiệu mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Theo đó, việc bồi thường thiệt hại khi hợp đồng vô hiệu sẽ phát sinh khi hội tụ đủ hai điều kiện: Lỗi và thiệt hại thực tế.

Thứ nhất, về lỗi dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu:

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Khi hợp đồng mua bán NOHTTTL bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật hoặc do có hành vi lừa dối của bên bán trong việc cung cấp thông tin về NOHTTTL thì việc nhận định lỗi của một bên/các bên dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu trong thực tiễn xét xử như thế nào?

Thực tiễn xét xử cho thấy, các Tòa án chưa thống nhất về việc phân định lỗi hoàn toàn thuộc về bên mua hay thuộc về cả bên mua và bên bán. Mặc dù rằng, các Tòa án đều kết luận hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, tuy nhiên, có Tòa án theo quan điểm cả hai bên cùng có lỗi khi khẳng định rằng bên mua tại thời điểm ký hợp đồng đã không xem xét về tình trạng pháp lý của nhà ở và do đó, Tòa án phủ nhận khả năng được bồi thường thiệt hại của bên mua. Ở một quan điểm khác, lại có Tòa án theo hướng chỉ bên bán là bên có lỗi làm hợp đồng vô hiệu nhưng lại không cung cấp rõ nguyên do quy kết lỗi của bên bán làm cho hợp đồng bị vô hiệu.

Theo tác giả, về mặt nguyên tắc, bên bán trước khi bán NOHTTTL, với tư cách là bên cung ứng sản phẩm hàng hóa, bên bán buộc phải bảo đảm NOHTTTL đầy đủ các điều kiện để mở bán cho khách hàng. Do đó, hành vi không cung cấp các thông tin bất lợi về nhà ở ở giai đoạn tiền hợp đồng như nhà ở chưa xây dựng xong phần móng, nhà ở chưa có phát hành bảo lãnh của ngân hàng thương mại làm cho bên mua giao kết hợp đồng thì trong trường hợp này cần phải quy toàn bộ trách nhiệm về cho bên bán. Bởi lẽ, theo quy định của pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản, bên bán phải có trách nhiệm bảo đảm đủ các điều kiện pháp lý để đưa NOHTTTL vào kinh doanh.

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, khi hợp đồng/giao dịch dân sự bị vô hiệu, bên có lỗi mà gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại. Lỗi được đề cập là lỗi khiến cho hợp đồng bị vô hiệu[3]. Vì lẽ đó, dù là trường hợp hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm hay hợp đồng vô hiệu do lừa dối thì việc xác định lỗi nên quy về bên bán với các nguyên do khác nhau. Nếu hợp đồng bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật thì lỗi hoàn toàn thuộc về bên bán khi không bảo đảm được đối tượng tài sản mua bán tuân thủ các điều kiện theo đúng quy định pháp luật. Nói cách khác, bên bán đang cố ý đưa NOHTTTL không đủ điều kiện mua bán tham gia vào giao dịch. Nếu hợp đồng bị vô hiệu do lừa dối, lỗi của bên bán là không cung cấp hoặc cung cấp thông tin không đầy đủ cho bên mua, khiến bên mua tại thời điểm giao kết cho rằng NOHTTTL đã đủ điều kiện mở bán.

Tác giả kiến nghị, bên cạnh việc bổ sung khả năng hợp đồng vô hiệu do lừa dối, cần thiết xây dựng án lệ theo hướng trong trường hợp Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật thì cần buộc lỗi hoàn toàn về phía bên bán khi đã đưa một đối tượng tài sản giao dịch không thỏa mãn điều kiện vào giao dịch. Cho dù trước đó các bên có đưa điều khoản cam kết tìm hiểu rõ thông tin về nhà ở thì phải xem đây là một điều khoản bất lợi cho người mua. Bên mua được loại trừ khỏi trách nhiệm đối với nội dung đã cam kết liên quan đến việc bên mua đã nắm rõ/đầy đủ các thông tin về nhà ở[4].

Thứ hai, về xác định thiệt hại xảy ra để được bồi thường:

Khi hợp đồng bị vô hiệu và một bên được xác định là có lỗi, vấn đề bồi thường thiệt hại sẽ đặt ra nếu xác định được thiệt hại thực tế đã xảy ra. Trong trường hợp này, quan điểm của các Tòa án trong việc xác định có thiệt hại thực tế và cách xác định thiệt hại cũng có đôi nét khác biệt. Có Tòa án đã xác định thiệt hại là khoản tiền chênh lệch giữa giá nhà do các bên thỏa thuận với giá nhà tại thời điểm xét xử sơ thẩm, nhưng do có quy định là không thể dùng giá trị của căn hộ tương tự tại thời điểm xét xử để xác định giá trị căn hộ liên quan đến việc tranh chấp (có những địa phương quy định nội dung này) và phía bên mua cũng không chứng minh được thiệt hại thực tế nên chỉ buộc bên bán hoàn trả toàn bộ số tiền gốc đã nhận. Tuy nhiên, có Tòa án lại theo hướng xác định đã có thiệt hại xảy ra và ấn định thiệt hại này là khoản tiền lãi tính trên toàn bộ số tiền mà bên mua đã thanh toán trước cho bên bán. Cũng theo hướng buộc bồi thường thiệt hại là khoản tiền lãi trên toàn bộ số tiền thanh toán trước, Tòa án khác lại nhận định: Số tiền thiệt hại là tiền lãi phát sinh từ số tiền bị đơn đã nhận của nguyên đơn nhân với lãi suất và thời gian từ lúc bị đơn nhận tiền đến khi thanh toán hết số tiền trên.

Như vậy, hiện nay, thực tiễn xét xử đang có chiều hướng xác định có thiệt hại nhưng cách thức xác định thiệt hại lại đang không rõ ràng.

Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình tại điểm c tiểu mục 2.4 mục 2 phần I có hướng dẫn xác định thiệt hại khi hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu như sau: “Thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giữa giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận với giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm”. Hướng dẫn này có thể xem là một nội dung mang tính chất tham khảo để các Tòa án có thể xác định thiệt hại thực tế khi tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng mua bán NOHTTTL. Theo đó, khi hợp đồng mua bán NOHTTTL bị tuyên vô hiệu và lỗi hoàn toàn thuộc về bên bán do vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin thì thiệt hại nên được xác định là khoản tiền chênh lệch giữa giá bán căn hộ tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán và giá bán căn hộ theo giá thị trường tại thời điểm xét xử. Có như vậy mới có thể bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua. Vì giá trị của bất động sản theo thời gian luôn theo chiều hướng đi lên do tính chất khan hiếm của bất động sản nên nếu chỉ buộc bên bán chịu lãi trên số tiền đã thanh toán trước thì chắc chắn không đủ để bù đắp thiệt hại cho bên mua.

Tóm lại, cung cấp thông tin về điều kiện của NOHTTTL khi tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở là một nghĩa vụ quan trọng của bên bán. Việc không tuân thủ nghĩa vụ cung cấp thông tin có thể ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng mua bán đã được giao kết và khi hợp đồng bị vô hiệu có thể gây ra các thiệt hại nhất định cho bên mua. Do đó, khi giao kết hợp đồng mua bán NOHTTTL, bên bán cần phải tuân thủ triệt để nghĩa vụ cung cấp thông tin nhằm tránh xảy ra các hậu quả pháp lý đáng tiếc.

ThS. Nguyễn Thị Hoàng Yến
Đại học Thủ Dầu Một