Bàn luận về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Abstract: Within the scope of the article, the author comments and proposes to improve the regulations on apartment ownership term in the Draft Housing Law (amended).

Một trong những điểm mới của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là quy định về sở hữu nhà chung cư. Theo đó, Điều 25 quy định: “1. Quyền sở hữu nhà chung cư quy định tại Điều này bao gồm nhà chung cư chỉ sử dụng vào mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và sử dụng vào các mục đích khác không phải để ở được xác lập theo quy định Điều 14 của Luật này và chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc các trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 3 Điều này. 2. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền (gọi chung là tuổi thọ công trình). Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng…”. Giải thích của cơ quan soạn thảo là Luật Nhà ở năm 2014 không quy định về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư nên đã gây khó khăn cho cải tạo, xây mới khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, không bảo đảm an toàn. Như vậy, mục đích của quy định trên là nhằm giải bài toán xây mới, cải tạo các khu tập thể cũ xuống cấp mà chính quyền đã gặp khó trong những năm gần đây[1]. Về nội dung này, tác giả có một số ý kiến bình luận như sau:

Thứ nhất, nhà ở nói chung và nhà chung cư nói riêng trải qua một quá trình sử dụng sẽ xuống cấp về chất lượng, tuổi thọ công trình (hết độ khấu hao) buộc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở phải tiến hành việc kiểm định chất lượng để đánh giá mức độ an toàn, chất lượng công trình trước khi ra quyết định có cho cư dân tiếp tục sinh sống trong ngôi nhà đó không hay buộc họ phải di chuyển đi nơi khác để phá dỡ, xây dựng công trình mới. Điều này là hết sức cần thiết nhằm bảo đảm an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân sống trong các tòa nhà đó. Tuy nhiên, việc Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trao cho cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở quyền được quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là không hợp lý, không phù hợp với Hiến pháp năm 2013, pháp luật dân sự về quyền sở hữu tài sản của công dân, bởi lẽ:

- Hiến pháp năm 2013 quy định: “1. Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác. 2. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ; 3. Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường” (Điều 32). Theo quy định này, mọi người có quyền sở hữu về nhà ở và quyền này được pháp luật bảo hộ; chỉ trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường.

- Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “1. Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản. 2. Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường” (Điều 163). Như vậy, quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản không thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật; trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường. Bên cạnh đó, “trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì quyền của chủ sở hữu căn hộ chung cư thực hiện theo quy định của luật” (khoản 3 Điều 214 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Thứ hai, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) dễ gây ra những hệ lụy tiêu cực về khía cạnh pháp lý, tâm lý xã hội, tác động, ảnh hưởng đến sự vận hành của thị trường bất động sản… Cụ thể:

- Chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ, biệt thự, nhà liền kề… có quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng nhà ở. Sở hữu nhà chung cư cũng không phải là một trường hợp ngoại lệ bởi nhà cung cư là một loại hình cụ thể của nhà ở. Vấn đề đặt ra cần bàn luận ở đây là khi một tài sản bị xuống cấp, hư hỏng thì quyền sở hữu đối với tài sản đó có bị chấm dứt hay không? Theo quy định của Hiến pháp năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015, khi tài sản nói chung và nhà chung cư nói riêng bị hư hỏng thì chủ sở hữu không bị mất quyền sở hữu đối với tài sản, nhà chung cư. Hơn nữa, chỉ có Tòa án nhân dân mới có thẩm quyền tuyên bố chấm dứt quyền sở hữu của tổ chức, cá nhân đối với tài sản. Ở đây, theo tác giả, quy định của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã “đánh đồng” hai quyền là quyền sở hữu và quyền sử dụng. Nhà chung cư có thể bị xuống cấp, không bảo đảm an toàn để tiếp tục ở. Khi ấy, người sở hữu chỉ mất quyền sử dụng chứ không thể bị mất cả quyền sở hữu[2]. Tác giả tán thành ý kiến của một chuyên gia: “Nhà chung cư hiện nay được xác lập quyền sở hữu dựa trên mua bán sòng phẳng theo cơ chế thị trường và được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp”[3]. Chính vì vậy, cơ quan quản lý nhà nước cần nghiên cứu cơ chế hỗ trợ để bảo đảm bảo hộ hai quyền chính đáng về tài sản thay vì xóa bỏ quyền sở hữu tài sản bằng một quyết định hành chính, ảnh hưởng đến lợi ích của người dân.

- Trên thực tế, không phải chỉ riêng nhà chung cư mà tất cả công trình khác xây dựng trên đất đều có thể bị xuống cấp, không còn an toàn sau nhiều năm sử dụng. Vì thế, nếu Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chỉ đưa nhà chung cư vào diện sở hữu có thời hạn, phải thẩm định có được tồn tại tiếp hay không thì rõ ràng không bảo đảm sự công bằng. Quy định này sẽ tạo ưu thế cho các loại hình bất động sản khác, dễ dẫn đến sự “méo mó” thị trường. Quy định như vậy có thể sẽ khiến giá đất nền tiếp tục tăng, tạo gánh nặng cho cả xã hội. Ngược lại, phân khúc thị trường chung cư có nguy cơ rơi vào suy thoái. Nếu nhà chung cư chỉ được sở hữu trong một khoảng thời gian nhất định thì người mua sẽ không khác gì người thuê căn hộ cố định trong thời gian dài nên có thể người dân sẽ không bỏ ra một số tiền lớn để mua chung cư, thay vào đó, họ sẽ tìm phương án thuê đóng tiền theo từng giai đoạn ngắn để giảm bớt áp lực về tài chính. Nhà chung cư chính là lời giải cho nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn trên toàn thế giới. Ở Việt Nam, các nhà chung cư phân khúc bình dân và trung cấp luôn là sản phẩm có tính thanh khoản tốt nhất trên thị trường vì nhu cầu rất lớn và thực chất. Quy định này của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có tác động rất lớn vào thị trường nhà chung cư, khi làm thay đổi bản chất của quyền sở hữu theo hướng giảm quyền lợi của người mua nhà. Tuy nhiên, điều bất cập là cơ quan dự thảo không đưa ra dự báo tác động của quy định sửa đổi lên thị trường bất động sản[4].

- Hiện nay, giá nhà chung cư trên thị trường không rẻ so với thu nhập trung bình của đại đa số người lao động. Để mua được một căn hộ chung cư, người dân phải bỏ ra số tiền lên đến vài tỷ đồng, thậm chí hàng chục tỷ đồng đối với các sản phẩm nhà chung cư cao cấp. Đây là số tiền mà họ có thể đã tích góp, dành dụm sau nhiều năm làm việc vất vả, có thể phải kết hợp vay ngân hàng, vay mượn của bạn bè, người thân với mong muốn mua nhà chung cư không chỉ sử dụng để ở mà còn là một phương thức tích trữ của cải để dành, để lại thừa kế cho con cháu… Vì vậy, việc quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư rõ ràng đi ngược lại suy nghĩ và không phù hợp với tâm tư, nguyện vọng của người dân, gây ra sự băn hoăn, lo lắng, bất an cho người dân khi có nhu cầu mua, sở hữu nhà chung cư, làm ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội cũng như sự vận động thông suốt, lành mạnh của thị trường bất động sản nói chung và phân khúc nhà chung cư nói riêng.

Vì vậy, với những phân tích, bình luận như trên, tác giả kiến nghị không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Đồng thời, cơ quan có thẩm quyền cần đánh giá kỹ lưỡng tác động xã hội đối với việc quy định hay không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Có như vậy, Dự thảo mới nhận được sự đồng thuận của xã hội và nhanh chóng đi vào cuộc sống, phát huy tác dụng tích cực khi được thông qua và có hiệu lực thi hành.

ThS. Đỗ Việt Cường

Khoa Luật, Trường Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng

[1]. Phan Tất Đức (2023), Đẩy thế khó cho dân, nguồn: https://vnexpress.net/day-the-kho-cho-dan-4582265.html.

[2]. Phan Tất Đức (2023), Tlđd.

[3]. Đức Minh (2023), Tiếp tục tranh cãi về thời hạn sử dụng nhà chung cư, nguồn: https://vnexpress.net/tiep-tuc-tranh-cai-ve-thoi-han-so-huu-chung-cu-4578633.html.

[4]. Phan Tất Đức (2023), Tlđd.

(Nguồn: Tạp chí Dân chủ và Pháp luật Kỳ 2 (Số 379), tháng 4/2023)