Tóm tắt: Bài viết luận bàn về vai trò của góp vốn các dự án bất động sản, phân tích những hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành, trên cơ sở đó, tác giả đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề này trong thời gian tới.

Abstract: The article discusses the role of capital contribution to real estate projects, analyzes the limitations and inadequacies of the current law, on that basis, the author proposes solutions to improve the law on this issue in the next time.

1. Bản chất việc góp vốn và vai trò của góp vốn dự án bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

1.1. Về bản chất của góp vốn

Vốn có vị trí quan trọng trong nền kinh tế, vì thế các quốc gia trên thế giới đều có những biện pháp nhằm thu hút vốn đầu tư vào sản xuất, kinh doanh. Trong nền kinh tế thị trường, vốn được quan niệm là toàn bộ những giá trị ứng ra lúc ban đầu và các quá trình sản xuất tiếp theo của doanh nghiệp. Vốn là điều kiện tiên quyết, có ý nghĩa quyết định tới mọi khâu trong quá trình sản xuất, kinh doanh[2].

Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp, góp vốn là việc nhà đầu tư đưa tài sản dưới các hình thức khác nhau vào doanh nghiệp để trở thành chủ sở hữu hoặc đồng chủ sở hữu doanh nghiệp. Tài sản góp vốn có thể là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, kim loại quý, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật hoặc tài sản khác được pháp luật cho phép. Tài sản góp vốn bằng hiện vật hoặc quyền tài sản phải được định giá thành tiền. Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc giá trị quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền[3]. Còn theo PGS.TS. Lê Thị Châu thì góp vốn vào công ty là việc một cá nhân hay tổ chức chuyển dịch tài sản của mình (biểu hiện bằng vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền hoặc các quyền về tài sản) theo một trình tự, thủ tục nhất định vào công ty và theo đó được hưởng các quyền và các nghĩa vụ phát sinh từ việc góp vốn[4]. Theo quy định tại khoản 18 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2020, thì “góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty”. Góp vốn bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được thành lập. Tài sản trong công tác góp vốn có thể là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam[5].

Bản chất của góp vốn là đưa tài sản vào hoạt động sản xuất, kinh doanh nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận. Vì thế, hành vi góp vốn được xem xét trên cả hai phương diện kinh tế và pháp lý. Trên phương diện kinh tế, góp vốn là tạo ra tài sản cho doanh nghiệp nhằm bảo đảm cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Khi góp vốn vào doanh nghiệp, tài sản được chuyển dịch quyền sở hữu, sử dụng từ thành viên góp vốn sang doanh nghiệp. Việc dịch chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản thông qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng thành lập công ty. Bằng hành vi góp vốn, các thành viên đã tạo ra tài sản cho doanh nghiệp và đổi lại quyền lợi của mình trong doanh nghiệp. Những quyền lợi này được xác định theo quy định của pháp luật và điều lệ doanh nghiệp. Có thể thấy rằng, góp vốn là việc nhiều người cùng góp nguồn lực của mình để tạo nên nguồn lực chung lớn hơn nhằm thực hiện ý tưởng kinh doanh[6].

Các dự án bất động sản cũng là một loại tài sản trong giao dịch góp vốn, chủ sở hữu cũng có quyền góp vốn bằng dự án bất động sản thuộc sở hữu của mình. Về mặt pháp lý, dự án bất động sản luôn phải đi cùng với quyền sử dụng đất, do đó, góp vốn bằng dự án bất động sản cũng bao hàm nhiều nội dung tương đồng với góp vốn bằng quyền sử dụng đất (có chăng là sự khác nhau khi định giá dự án trong hợp đồng góp vốn sẽ khác với định giá quyền sử dụng đất trong quan hệ góp vốn). Trong quá trình định giá dự án bất động sản, bên cạnh quyền sử dụng đất luôn gắn liền với dự án đầu tư được xác định là phần giá trị lớn nhất của dự án đầu tư khi góp vốn thì giá trị góp vốn của dự án bất động sản còn bao gồm nhiều yếu tố khác. Theo đó, giá trị của dự án bất động sản còn được định giá trên cơ sở giá trị thương hiệu, giá trị tiềm năng của dự án, những công sức và chi phí mà nhà đầu tư phải bỏ ra trong quá trình thực hiện quy trình, thủ tục, thời gian để dự án được phê duyệt… Ngoài ra, giá trị của dự án bất động sản còn phụ thuộc vào khả năng thu lợi từ dự án hoặc hiệu quả sử dụng vốn đầu tư. Thông thường, các dự án bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hướng tới việc đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng khác để thực hiện các hoạt động giao dịch trên thị trường nhằm kiếm lợi nhuận. Theo đó, giá trị của dự án bất động sản không chỉ nằm trong giá đất mà còn nằm trong giá của các bất động sản được xây dựng. Điều này cho thấy, dự án bất động sản là một loại tài sản phái sinh từ quyền sử dụng đất chứ không đồng nhất với quyền sử dụng đất. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể tách riêng quyền sử dụng đất và dự án bất động sản như một tài sản độc lập để thực hiện góp vốn. Về bản chất, chúng ta có thể tách góp vốn bằng quyền hưởng dụng đối với vật ra khỏi việc góp vốn bằng vật, bởi người góp vốn vào công ty thì công ty chỉ được sử dụng vật và thu lợi từ đó. Công ty không có quyền quyết định số phận của vật[7]. Theo Điều 166, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì ngoài quyền khai thác, sử dụng, hưởng hoa lợi từ đất đai thì người sử dụng đất còn được thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất (trong đó có quyền góp vốn) như đối tượng tài sản. Ở đây có thể hiểu, dự án bất động sản là một quyền hưởng dụng phái sinh từ quyền sử dụng đất. Do đó, chủ thể góp vốn bằng dự án bất động sản có quyền lựa chọn góp vốn bằng quyền sử dụng đất của dự án bất động sản hoặc góp vốn trên phương diện là quyền tài sản đối với dự án bất động sản không làm phát sinh mới hay sự thay đổi sở hữu đối với quyền sử dụng đất.

Từ những phân tích trên, có thể hiểu góp vốn bằng dự án bất động sản là một hoạt động kinh doanh bất động sản, theo đó chủ dự án (bên góp vốn) góp phần vốn của mình bằng quyền khai thác, sử dụng hoặc quyền sở hữu dự án bất động sản vào một tổ chức hoặc để thành lập một tổ chức mới để thực hiện các hoạt động kinh doanh nhằm sinh lời.

1.2. Vai trò của góp vốn các dự án bất động sản dưới khía cạnh quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

Thứ nhất, góp vốn bằng dự án bất động sản là một trong những biện pháp khai thác và sử dụng đất đai hiệu quả.

Pháp luật ghi nhận các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được góp vốn bằng dự án bất động sản sẽ góp phần giúp hoạt động khai thác và sử dụng đất đai có hiệu quả, thể hiện đúng bản chất hàng hóa của bất động sản trong nền kinh tế thị trường. Trước đây, trong thời kỳ bao cấp, đất đai chỉ được biết đến là tài nguyên, tư liệu sản xuất mà chưa phải là hàng hóa[8]. Cùng với quan điểm xây dựng một nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đến nay Đảng và Nhà nước đã xác định lại vai trò của đất đai, bất động sản và đặt nó vào đúng vị trí của mình là động lực, nguồn tài chính thiết yếu cho các hoạt động kinh tế. Hoạt động góp vốn bằng dự án bất động sản trở thành một giao dịch tất yếu, giúp tận dụng tối đa giá trị của đất đai trong nền kinh tế thị trường ở đất nước đang phát triển như Việt Nam. Thông qua hoạt động góp vốn dự án bất động sản với các chủ thể khác, các chủ dự án sẽ có thể khắc phục điểm yếu về kỹ thuật, kỹ năng quản lý để tối đa hóa lợi ích và khả năng khai thác dự án, không bị mất quyền sở hữu đối với dự án.

Thứ hai, góp vốn các dự án bất động sản là một trong những hình thức vốn hóa đất đai.

Vốn là yếu tố không thể thiếu trong sản xuất, kinh doanh. Ngày nay, vốn được quan niệm là bộ phận của cải được xã hội tạo ra, được tích lũy không phải để tiêu dùng sinh hoạt, mà để sử dụng vào quá trình sản xuất, luôn nằm trong quá trình sản xuất, nhằm tạo ra giá trị lớn hơn trong tương lai[9]. Vốn đất đai là quỹ đất của một quốc gia phục vụ phát triển kinh tế. Vốn hóa đất đai là quá trình chuyển đổi giá trị của đất thành vốn[10]. Theo PGS.TS. Trần Thị Minh Châu, đầu tư vào đất không phải bù đắp mức khấu hao hoàn vốn, mà chỉ cần hoàn vốn đầu tư thêm vào đất nhằm cải tạo và bảo vệ đất, bởi vì đất không mất đi trong quá trình sản xuất, ngược lại, trong một số trường hợp, do sử dụng có hiệu quả, đất đai lại có giá trị tăng thêm[11]. Vốn hóa đất đai được thực hiện thông qua các hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp, xác định giá đất vào vốn kinh doanh của doanh nghiệp. Đất đai nói chung và các dự án bất động sản nói riêng là tài sản có giá trị lớn, nếu vốn hóa thành công sẽ tạo ra nguồn vốn lớn cho phát triển kinh tế - xã hội. Về trữ lượng vốn có thể huy động từ đất đai, Hernando De Soto cho rằng: Khoảng 85% các mảnh đất đô thị và khoảng 45% - 53% các mảnh đất ở nông thôn được nắm giữ theo cách mà chúng không thể tạo ra tư bản[12]. Ở Việt Nam, theo ước lượng của nhóm nghiên cứu Đại học Harvard cho thấy, giá trị đất ở Việt Nam là 200 tỷ đô la[13]. Việt Nam đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, nên nhu cầu vốn cho phát triển là rất lớn. Thời gian qua, vốn hóa đất đai, trong đó có góp vốn bằng dự án bất động sản đã đạt được những thành tựu quan trọng, góp phần phát triển kinh tế. Có thể thấy, góp vốn bằng dự án bất động sản là một trong những hình thức giúp góp phần vốn hóa đất đai, góp phần tạo vốn cho đầu tư phát triển.

Thứ ba, góp vốn các dự án bất động sản giúp giải quyết sự thiếu hụt về vốn cho các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản.

Sự thăng trầm của thị trường bất động sản đi liền với sự thăng trầm của nền kinh tế, không chỉ kinh tế trong nước mà còn kinh tế thế giới. Trong thời gian qua, chính sách thắt chặt tín dụng của Nhà nước hạn chế cho vay đầu tư bất động sản, tăng tỷ lệ bảo đảm an toàn cho các khoản vay bất động sản đã tạo ra không ít khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Vì vậy, bản thân doanh nghiệp đã gặp khó khăn về vốn nay càng khó khăn hơn, nhiều dự án đầu tư kinh doanh bất động sản không đủ tiền để tiếp tục hoàn thành, các “dự án treo” vì thế lần lượt ra đời, doanh nghiệp không thu hồi lại vốn được, không tiến hành sản xuất được và đây là nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào tình trạng phá sản.

Để giúp doanh nghiệp có thêm nguồn vốn để tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh, hạn chế tình trạng “dự án treo”, tạo thêm tính thanh khoản cho thị trường thì góp vốn các dự án bất động sản giúp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản có thể huy động vốn góp dễ dàng hơn so với các hình thức huy động vốn góp khác, bởi vì với chính sách hạn chế cho vay của ngân hàng để kinh doanh bất động sản và lãi suất cao như hiện nay thì chủ đầu tư sẽ phải trả một khoản tiền lãi rất lớn để vay vốn tín dụng. Trường hợp phát hành trái phiếu thì thủ tục phức tạp, bị kiểm soát chặt chẽ và phải thanh toán tiền lãi cho trái chủ; ký hợp đồng hợp tác với chủ đầu tư kinh doanh khác thì đồng nghĩa với việc chủ đầu tư dự án phải “chia miếng bánh” cho người khác... Như vậy, chủ đầu tư được hưởng rất nhiều lợi ích từ việc huy động vốn thông qua hoạt động góp vốn các dự án bất động sản giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Thứ tư, góp vốn dự án bất động sản giúp cho doanh nghiệp mở rộng sản xuất, phát triển nông nghiệp hàng hóa và còn tạo được việc làm cho nông dân, giải quyết hài hòa mối quan hệ ruộng đất ở nông thôn trong thời kỳ mới.

Khi góp vốn, chủ thể có quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu dự án không bị mất đất mà các quyền lợi khác vẫn được bảo đảm. Các doanh nghiệp khác có điều kiện về máy móc, khoa học - kỹ thuật, đầu ra sản phẩm... được tạo cơ hội để tham gia góp phần khai thác và sử dụng đất hiệu quả hơn. Hoạt động góp vốn các dự án bất động sản thành công cũng là điều kiện và cơ hội để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đa dạng hóa các sản phẩm hàng hóa bất động sản trong nông nghiệp, phi nông nghiệp, thương mại và dịch vụ; kéo theo là sự phát triển và mở rộng của hệ thống các công trình công cộng tiện ích. Qua đó, góp phần xây dựng đất nước, hệ thống hạ tầng ngày càng phát triển.

Thứ năm, hoạt động góp vốn góp phần thu hút đầu tư nước ngoài vào các dự án bất động sản.

Trong lĩnh vực đầu tư, đầu tư nước ngoài có vai trò quan trọng. Nhà đầu tư nước ngoài với lợi thế về vốn, công nghệ, quản trị… trong khi phía Việt Nam có tài nguyên, nguồn nhân lực, môi trường chính trị ổn định, thị trường với gần 100 triệu dân. Tuy nhiên, các doanh nghiệp Việt Nam sẽ thuận lợi hơn trong việc thực hiện các thủ tục để được cấp phép đầu tư kinh doanh các dự án bất động sản so với các chủ thể nước ngoài vốn bị hạn chế bằng những quy định, điều kiện “ngặt nghèo” hơn. Sự hợp tác giữa doanh nghiệp Việt Nam với nhà đầu tư nước ngoài sẽ đem lại lợi ích cho các bên không chỉ về mặt kinh tế mà còn giải quyết những vấn đề xã hội như tạo việc làm, ổn định xã hội. Có thể thấy, trước khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất hay dự án bất động sản, chúng ta không có nguồn vốn hiện diện trong các liên doanh, nhưng sau khi thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất hay các dự án bất động sản, chúng ta có hàng triệu đô la Mỹ làm vốn trong các doanh nghiệp liên doanh[14].

2. Một số hạn chế, vướng mắc của pháp luật hiện hành về góp vốn các dự án bất động sản cần tháo gỡ

Hiện nay, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật đầu tư, pháp luật đất đai đã quy định về nguyên tắc, điều kiện, các hình thức góp vốn, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ góp vốn và quy trình, thủ tục góp vốn các dự án bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, qua thực tiễn triển khai cho thấy, các doanh nghiệp vẫn gặp nhiều rào cản trong việc thực hiện hoạt động này mà nguyên nhân chủ yếu từ những quy định chưa thực sự phù hợp và thiếu rõ ràng. Cụ thể:

Thứ nhất, về điều kiện góp vốn các dự án bất động sản.

Hiện nay, pháp luật hiện hành chưa quy định cụ thể về tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng dự án đầu tư có quyền sử dụng đất. Luật Đầu tư năm 2020 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 sử dụng thuật ngữ dự án đầu tư có sử dụng đất và theo đó chỉ quy định điều kiện đối vối dự án đầu tư để chủ đầu tư được quyền huy động vốn mà không quy định điều kiện đối với quyền sử dụng đất đi kèm với dự án đầu tư khi góp vốn, cụ thể là quyền sử dụng đất ở bất kỳ hình thức nào, phương thức trả tiền một lần hay hàng năm, khi quyền sử dụng đất đó được xác lập hợp pháp cho việc thực hiện dự án đầu tư thì doanh nghiệp cũng được quyền huy động vốn. Luật Đất đai năm 2013 quy định, khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất kể cả có dự án đầu tư hay không phải dự án đầu tư thì ngoài việc quy định điều kiện về tính hợp pháp của quyền sử dụng đất, còn phải quy định về hình thức sử dụng đất và phương thức trả tiền sử dụng đất thì mới được dùng quyền sử dụng đất để hợp tác đầu tư. Theo đó, chỉ nhà đầu tư mà đất được giao, cho thuê đã trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian sử dụng hoặc đất do nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác thì nhà đầu tư mới được huy động vốn[15]. Như vậy, quy định trong Luật Đất đai chặt chẽ hơn. Trong khi đó, quy định của Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản lại không đề cập đến vấn đề này. Theo quan điểm của tác giả, trong thời gian tới nên sửa đổi Luật Đất đai theo hướng “nới lỏng” và hợp lý như Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp huy động vốn. Sự “nới lỏng” đó là hoàn toàn hợp lý, bởi giá trị của một dự án đầu tư bên cạnh giá trị của quyền sử dụng đất còn bao gồm cả giá trị lợi thế của dự án đầu tư, thương hiệu của nhà đầu tư và các chi phí khác để có được dự án.

Thứ hai, về hình thức góp vốn các dự án bất động sản.

Hiện nay, yêu cầu về hình thức góp vốn các dự án bất động sản nhằm thành lập công ty, tạo ra một tổ chức mới chưa được quy định cụ thể trong Luật Doanh nghiệp. Luật Doanh nghiệp năm 2020 không có quy định cụ thể về hình thức của hợp đồng góp vốn, nên về nguyên tắc, việc góp vốn có thể thỏa thuận bằng lời nói hoặc văn bản. Tuy nhiên, đối với các tài sản góp vốn có tính chất đặc thù như dự án bất động sản thì câu hỏi đặt ra đó là, có cần phải tuân thủ theo các quy định của luật chuyên ngành với các quy định có liên quan hay không? Ví dụ, dự án bất động sản gắn liền với chuyển dịch quyền sử dụng đất hay gắn với tài sản là nhà ở, có cần phải tuân thủ theo quy định trong Luật Nhà ở và Luật Đất đai hay không?

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, việc góp vốn nhà ở thương mại phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; còn theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực. Như vậy, Luật Đất đai đang có sự khác biệt so với Luật Nhà ở liên quan đến hình thức góp vốn của tổ chức.

Để thống nhất trong quá trình áp dụng, theo quan điểm của tác giả, cần bổ sung các quy định về hình thức góp vốn nói chung và góp vốn các dự án bất động sản nói riêng trong Luật Doanh nghiệp, đặc biệt cần làm rõ cũng như dẫn chiếu đến pháp luật chuyên ngành. Bên cạnh đó, cần thống nhất hình thức góp vốn của tổ chức giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai.

Thứ ba, về nghĩa vụ thuế khi góp vốn các dự án bất động sản.

Hiện nay, chưa có hướng dẫn cụ thể về cách tính thuế khi chuyển nhượng vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất hoặc định nghĩa về “chuyển nhượng vốn có gắn với bất động sản”. Theo quy định tại Điều 17 Thông tư số 78/2014/ TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, thì “thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản”. Áp dụng vào trường hợp chuyển nhượng vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất, doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng có thể xác định dựa trên giá thực tế chuyển nhượng vốn góp theo hợp đồng chuyển nhượng. Mặc khác, việc xác định giá vốn chuyển nhượng là một bài toán khó. Theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, bên chuyển nhượng cần phải xác định “phần vốn là giá trị quyền sử dụng đất trong tổng giá trị vốn chuyển nhượng”. Tuy nhiên, cách xác định như thế nào, dựa trên tỷ lệ vốn góp hay dựa trên giá gốc khi góp vốn, tất cả những vấn đề này dường như vẫn chưa được hướng dẫn một cách cụ thể và rõ ràng.

Ngoài ra, vấn đề xác định giá vốn sẽ trở nên phức tạp hơn nếu bên góp vốn chuyển nhượng vốn góp mà ban đầu được góp bằng giá trị quyền sử dụng đất và cả các hình thức khác (tiền hoặc tài sản khác). Theo Công văn số 5145/TCT-NDL ngày 04/12/2015 của Tổng cục Thuế, trong trường hợp này, nếu bên nhận góp vốn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng vốn không tách riêng từng phần vốn chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng sẽ kê khai, nộp thuế cho giao dịch này là hoạt động chuyển nhượng vốn. Công văn này mặc dù chỉ hướng dẫn cho một trường hợp cụ thể và có thể không được áp dụng rộng rãi cho các trường hợp khác, nhưng cũng đã góp phần hướng dẫn cách đánh thuế đối với giao dịch chuyển nhượng vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất - đúng với bản chất chuyển nhượng vốn của giao dịch và nên được cụ thể hóa trong các văn bản quy phạm pháp luật để áp dụng thống nhất.

Thứ tư, về trách nhiệm của các bên và bên thứ ba khi một bên giao kết hợp đồng với bên thứ ba.

Pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên và bên thứ ba khi một bên giao kết hợp đồng góp vốn với bên thứ ba trong quá trình thực hiện hợp đồng góp vốn dưới hình thức hợp tác kinh doanh. Đây là nội dung còn thể hiện “khoảng trống” của các chế định đầu tư này đối với hình thức góp vốn dự án bất động sản thông qua hợp đồng hợp tác đầu tư. Bởi lẽ, khi quyền và nghĩa vụ của các bên không được quy định rõ ràng, thì trong nhiều trường hợp trách nhiệm không biết thuộc về phía nhà đầu tư nào. Nếu một bên gây thiệt hại cho bên thứ ba thì bên còn lại có phải liên đới chịu trách nhiệm không, việc cấp phép dự án hiện nay cũng dựa trên hình thức cấp phép cho đại diện liên danh. Như vậy, nếu đại diện liên danh rút vốn thì các nhà đầu tư còn lại thế nào, đó là những câu hỏi pháp lý còn đang bị bỏ ngỏ và cần được trả lời khi xây dựng, điều chỉnh, bổ sung những chế định đầu tư mới. Về vấn đề này, theo tác giả, cần có những quy định điều chỉnh trực tiếp trách nhiệm của các bên, bên thứ ba khi một bên giao kết hợp đồng góp vốn với bên thứ ba trong quá trình thực hiện hợp đồng góp vốn dưới hình thức hợp tác kinh doanh. Đồng thời, cần nâng cao vai trò các hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng trong việc đại diện quyền lợi khách hàng, nhà đầu tư trên cơ sở ban hành các mẫu hợp đồng góp vốn bằng dự án bất động sản dưới hình thức hợp tác kinh doanh.

Ngoài ra, cần có những quy định cụ thể để có đầy đủ các căn cứ xác định hành vi góp vốn các dự án bất động sản là hành vi “núp bóng” chuyển nhượng dự án bất động sản trái phép để trục lợi và né tránh các điều kiện khắt khe khi chuyển nhượng dự án theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Theo đó, cần có quy định cấm và có chế tài cụ thể để xử lý nghiêm hành vi vi phạm này. Điều này sẽ giúp phân biệt với các hành vi góp vốn dự án bất động sản là giao dịch dân sự hợp pháp trên cơ sở xuất phát từ bản chất của vấn đề là dự án bất động sản trong kinh doanh bất động sản cũng là một loại tài sản có thể định giá của doanh nghiệp, các nhà đầu tư.

PGS.TS. Nguyễn Thị Nga

Trường Đại học Luật Hà Nội

Ảnh: internet

[1]. Bài viết trong khuôn khổ Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường: “Pháp luật chuyển nhượng, góp vốn dự án bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

[2]. Nguyễn Thắng (2012), Nghiên cứu cơ sở lý luận, thực tiễn và đề xuất cơ chế chính sách góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong quy hoạch, kế hoạch bị thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư, phát triển khu đô thị, khu công nghiệp ở nước ta, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp bộ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, tr. 312.

[3]. Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb. Bách Khoa, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, tr. 312.

[4]. Lê Thị Châu (2001), Xác lập, thực hiện và chấm dứt quyền sở hữu tài sản của công ty đối vốn ở nước ta, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr. 50.

[5]. Điều 34 Luật Doanh nghiệp năm 2020.

[6]. Sỹ Hồng Nam, Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Luận án tiến sĩ luật học, 2016, Học viện Khoa học xã hội, tr. 25.

[7]. Lưu Thu Hà (2015), Góp vốn và hậu quả pháp lý của hành vi góp vốn theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội, tr. 27.

[8]. Luật Đất đai năm 1987 nghiêm cấm mua bán, chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức. Do chưa có pháp luật điều chỉnh nên giao dịch đất đai trong thời kỳ này mang tính tự phát và bị coi là vi phạm pháp luật.

[9]. Trần Thị Minh Châu (2013), Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Nxb. Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr. 8.

[10]. Tlđd, tr. 14.

[11]. Tlđd, tr. 15.

[12]. Hernando de Soto (2006), Sự bí ẩn của tư bản, Nxb. Chính trị Quốc gia, Hà Nội, người dịch Nguyễn Quang A, người hiệu đính Trần Đình Thiên, tr. 235.

[13]. Mai Hạnh Nguyên - Chủ nhiệm đề tài (2011), Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm đề xuất các giải pháp tăng cường vốn hóa đất đai ở Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, tr. 46.

[14]. Bùi Sỹ Dũng - Chủ nhiệm đề tài (2011), Nghiên cứu thực trạng thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật ở Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ của Viện Nghiên cứu quản lý đất đai (Tổng cục Quản lý đất đai), Hà Nội, tr. 136.

[15]. Điều 174 Luật Đất đai năm 2013.