1. Quy định pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức trong nước

Theo định nghĩa của Từ điển Luật học, góp vốn là việc nhà đầu tư đưa tài sản dưới các hình thức khác nhau vào công ty để trở thành chủ sở hữu hoặc đồng chủ sở hữu công ty[1]. Khoản 18 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2020 định nghĩa: “Góp vốn là việc góp tài sản để tạo thành vốn điều lệ của công ty, bao gồm góp vốn để thành lập công ty hoặc góp thêm vốn điều lệ của công ty đã được thành lập”. Tài sản được sử dụng để góp vốn có thể là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất (QSDĐ), quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam[2]. Theo quy định tại khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan”. Theo đó, tổ kinh tế trong nước cũng là một trong những “người sử dụng đất” theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, do đó, tổ chức kinh tế trong nước có quyền sử dụng QSDĐ của mình để góp vốn theo quy định pháp luật.

Theo quy định tại khoản 22 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024: “Góp vốn bằng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên về chuyển QSDĐ thông qua việc góp QSDĐ để tạo thành vốn điều lệ của tổ chức kinh tế, bao gồm góp vốn để thành lập tổ chức kinh tế hoặc góp thêm vốn điều lệ của tổ chức kinh tế đã được thành lập”. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền góp vốn bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với tổ chức trong nước, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật[3].

Để thực hiện việc góp vốn bằng QSDĐ, tổ chức kinh tế cần phải đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định. Theo đó, để được phép góp vốn bằng QSDĐ, tổ chức kinh tế trong nước cần phải bảo đảm các điều kiện quy định tại Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, cụ thể: (i) Có Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở hoặc Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế QSDĐ, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho QSDĐ cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này. (ii) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của trọng tài đã có hiệu lực pháp luật. (iii) QSDĐ không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự. (iv) Trong thời hạn sử dụng đất. (v) QSDĐ không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh các điều kiện nêu trên thì tổ chức kinh tế trong nước khi thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ còn phải đáp ứng điều kiện theo các trường hợp sau đây: (i) Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 Luật Đất đai năm 2024; (ii) Đối với trường hợp chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 Luật Đất đai năm 2024; (iii) Đối với trường hợp thực hiện QSDĐ của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai năm 2024 thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật này[4]. Trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền góp vốn khi có Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở hoặc Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024[5]. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ[6]. Ngoài ra, việc góp vốn bằng QSDĐ còn phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại khoản 34 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) và điều kiện về năng lực pháp luật, năng lực hành vi của chủ thể tham gia giao dịch góp vốn[7].

Khi thực việc góp vốn bằng QSDĐ hợp pháp của mình, tổ chức kinh tế phải thực hiện kê khai đăng ký đất đai và thực hiện đầy đủ thủ tục theo quy định của pháp luật[8]. Việc góp vốn bằng QSDĐ sẽ chấm dứt khi thuộc một trong các trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) như: Hết thời hạn góp vốn bằng QSDĐ; một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn; các chủ thể bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai.

2. Thực trạng pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức trong nước

Hiện nay, các quy định về góp vốn bằng QSDĐ của tổ chức kinh tế trong nước đã được pháp luật điều chỉnh. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực đạt được thì vấn đề này vẫn còn tồn tại một số điểm hạn chế nhất định. Cụ thể:

Một là, quy định về chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng đối với QSDĐ khi được sử dụng để góp vốn chưa thực sự chặt chẽ, gây khó khăn cho bên tiếp nhận vốn góp. Căn cứ nội dung được quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính (Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT), sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư số 14/2023/TT-BTNMT ngày 16/10/2023 của Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư liên quan đến việc nộp, xuất trình sổ hộ khẩu và giấy tờ liên quan cư trú khi thực hiện thủ tục hành chính, cung cấp dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai (Thông tư số 14/2023/TT-BTNMT), hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục góp vốn bằng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm có: (i) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09/ĐK; (ii) Hợp đồng, văn bản về việc) góp vốn bằng QSDĐ; (iii) Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp; (iv) Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận góp vốn; (v) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.

Như vậy, có thể thấy rằng, trong hồ sơ khi thực hiện thủ tục góp vốn bằng QSDĐ hiện đang không bao gồm biên bản bàn giao đất, tài sản gắn liền với đất. Theo quy định, việc góp vốn bằng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính, đây cũng là thời điểm nhà đầu tư đã hoàn tất nghĩa vụ góp vốn của mình và chính thức được ghi nhận tư cách cổ đông, thành viên góp vốn trong công ty. Tuy nhiên, trên thực tế, mặc dù bên góp vốn đã hoàn tất thủ tục đăng ký nhưng vì lý do nào đó lại chưa hoàn thành việc bàn giao mặt bằng dẫn đến việc bên nhận góp vốn chưa khai thác, sử dụng được QSDĐ, tức là trong trường hợp mặc dù đã chuyển giao quyền định đoạt nhưng chưa chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng, như vậy, trong trường hợp này có được coi là đã hoàn thành thủ tục góp vốn không. Theo quy định hiện hành, có thể hiểu rằng, sau khi đã hoàn tất việc đăng ký vào sổ địa chính thì coi như đã hoàn thành việc góp vốn bằng QSDĐ, tuy nhiên, về mặt thực tế thì quyền chiếm hữu, sử dụng vẫn chưa thực hiện được, điều này sẽ gây ra nhiều khó khăn cho chủ thể nhận góp vốn trong việc khai thác, sử dụng. Bất cập này là do pháp luật hiện hành không quy định rõ thành phần hồ sơ cần phải có biên bản bàn giao đất, tài sản gắn liền với đất nên khi thực hiện việc đăng ký chưa xét đến yếu tố quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với QSDĐ được sử dụng để góp vốn này trên thực tế hiện trạng như thế nào, có khai thác, sử dụng được hay không mà chỉ cần đầy đủ thành phần hồ sơ theo như quy định hiện hành thì có thể hoàn tất việc đăng ký và khi việc đăng ký hoàn tất thì cũng đồng nghĩa với việc hoạt động góp vốn hoàn tất. Có thể thấy rằng, việc xác định thời điểm hoàn tất việc góp vốn bằng QSDĐ là thời điểm hoàn tất việc đăng ký địa chính mà chưa xét về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với QSDĐ được sử dụng để góp vốn trên thực tế có thực hiện được hay không là chưa phù hợp và có thể gây ra khó khăn chủ thể nhận vốn góp trong việc sử dụng trên thực tế. Đây là một vấn đề cần xem xét, hoàn thiện để khắc phục bất cập có thể phát sinh trên thực tế.

Hai là, quy định về các vấn đề có thể xảy ra khi chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ chưa rõ ràng. Hiện nay, Luật Đất đai năm 2024 không quy định về thời hạn chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ nhưng tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP lại có quy định các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng QSDĐ tương tự như Luật Đất đai năm 2003, theo đó: “Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng QSDĐ được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại. Trường hợp người sử dụng đất góp vốn bằng QSDĐ và sau đó nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký hoặc xin phép chuyển mục đích sử dụng đất thì khi hết thời hạn góp vốn, quyền và nghĩa vụ có liên quan giữa bên góp vốn và bên nhận góp vốn thực hiện theo thỏa thuận của các bên theo quy định của pháp luật, trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết và bên góp vốn bằng QSDĐ không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất”[9]. Ở góc độ pháp luật dân sự, tại Bộ Luật Dân sự năm 2005 có quy định, bên góp vốn được nhận lại đất theo thỏa thuận hoặc khi thời hạn góp vốn đã hết, tuy nhiên, đến Bộ luật Dân sự năm 2015 đã bỏ các quy định này. Điều đó có nghĩa, tùy từng trường hợp, tổ chức kinh tế có thể sẽ được nhận lại QSDĐ của mình đã góp vốn trước đây nếu còn thời hạn sử dụng đất, nếu hết thời hạn sử dụng đất và không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi. Như vậy, vấn đề đặt ra ở đây là, trong trường hợp hết thời hạn góp vốn, bên nhận góp vốn là các chủ đầu tư trả lại QSDĐ cho người góp vốn nhưng nếu trong trường hợp QSDĐ này đã được sử dụng để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại để bán và đã bán thì lúc này người mua nhà ở trên quỹ đất này sẽ như thế nào khi QSDĐ này được trả lại cho bên góp vốn khi hết thời hạn góp vốn. Hiện nay, Luật Đất đai năm 2024 cho phép tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện dự án nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Vậy, những người nhận chuyển nhượng QSDĐ với những dự án kiểu này có phải trả lại đất khi hết thời hạn góp vốn hay không, vấn đề này vẫn chưa được Luật Đất đai làm rõ. Trong khi đó, đối với dự án là nhà chung cư, tại khoản 3 Điều 49 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định, chủ sở hữu căn hộ được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất sử dụng chung theo thời hạn ổn định lâu dài. Như vậy, vấn đề đặt ra là, dự án nhà ở thương mại mà đất của dự án được các doanh nghiệp sử dụng để góp vốn với công ty trong nước hoặc công ty nước ngoài nhằm thành lập một công ty mới (làm chủ đầu tư dự án) thì người mua nhà chắc chắn sẽ không thể thực hiện việc trả lại đất cho doanh nghiệp đã góp vốn bằng QSDĐ. Điều này sẽ gây ra nhiều khó khăn và thiếu tính khả thi trong việc xác định các vấn đề liên quan đến việc trả lại phần vốn góp là QSDĐ được sử dụng để góp vốn khi hết thời hạn góp vốn.

Ba là, thời điểm phát sinh của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ có tài sản gắn liền với đất chưa bảo đảm tính đồng bộ. Quy định pháp luật hiện hành còn thiếu thống nhất về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ có tài sản là nhà ở gắn liền với đất[10]. Theo khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng nhà ở là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, thời điểm chuyển QSDĐ theo Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2024 là thời điểm được đăng ký. Vấn đề đặt ra ở đây là, trong trường hợp nếu góp vốn bằng QSDĐ có tài sản gắn liền với đất là nhà ở và giao dịch góp vốn này đã được công chứng, chứng thực, chưa được đăng ký nhưng lại phát sinh tranh chấp thì hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ có nhà ở gắn liền với đất đã có hiệu lực pháp luật chưa và áp dụng quy định pháp luật nào để giải quyết tranh chấp? Vì nếu dựa vào Luật Nhà ở năm 2023 để xác định thì hợp đồng góp vốn này đã có hiệu lực đối với phần nhà ở vì đã thực hiện việc công chứng, chứng thực, tuy nhiên, phần QSDĐ chưa được đăng ký thì lại không có hiệu lực. Còn nếu dựa vào Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2024 thì hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ này chưa có hiệu lực vì chưa thực hiện việc đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, vấn đề đặt ra ở đây là cần phải xác định được thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ trong trường hợp có tài sản gắn liền với đất là nhà ở là thời điểm nào để tạo sự thống nhất trong việc xác định.

3. Một số kiến nghị

Thứ nhất, quy định bổ sung biên bản bàn giao đất, tài sản gắn liền với đất là một thành phần không thể thiếu của hồ sơ được sử dụng để thực hiện thủ tục góp vốn bằng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo đó, ngoài những hồ sơ, giấy tờ cần phải bảo đảm để thực hiện thủ tục góp vốn theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 14/2023/TT-BTNMT thì phải quy định bổ sung biên bản bàn giao đất, tài sản gắn liền với đất cũng là một thành phần bắt buộc phải có trong hồ sơ này khi thực hiện các thủ tục góp vốn bằng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Hơn nữa, cần quy định rõ trong biên bản này phải thể hiện rõ được các nội dung thông tin về tình trạng đất đai, về khả năng thực hiện quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với QSDĐ dùng để góp vốn trên thực tế. Đồng thời, cũng cần quy định rõ cơ quan đăng ký đất đai chỉ xác nhận hoàn thành việc đăng ký khi có biên bản bàn giao đất, tài sản gắn liền với đất và trong biên bản này có thể hiện rõ thông tin là QSDĐ có thể chiếm hữu, khai thác, sử dụng được trên thực tế. Việc bổ sung các quy định theo hướng như trên là phù hợp và cần thiết bởi sẽ giúp loại bỏ được những trường hợp QSDĐ chưa thể khai thác, sử dụng được để góp vốn, gây khó khăn cho việc sử dụng thực tế của bên nhận góp vốn.

Thứ hai, cần quy định rõ khi góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán được coi như đã chuyển giao hoàn toàn QSDĐ cho bên nhận góp vốn. Theo đó, để khắc phục những vấn đề còn bất cập, chưa rõ ràng trong việc trả lại QSDĐ cho bên góp vốn khi hết thời hạn góp vốn nhưng QSDĐ đó đã được dùng để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại để bán cho người tiêu dùng thì người tiêu dùng có phải trả lại QSDĐ đó hay không thì đòi hỏi pháp luật đất đai cần phải quy định rõ ràng, minh thị theo hướng, khi góp vốn bằng QSDĐ là xem như đã chuyển giao hoàn toàn QSDĐ cho bên nhận góp vốn và bên góp vốn sẽ không được nhận lại QSDĐ đã dùng để góp vốn này. Quy định như vậy là cần thiết, giúp giải quyết được vấn đề bất cập khi trả lại QSDĐ đã dùng để góp vốn khi hết thời hạn góp vốn như hiện nay. Đồng thời, cách quy định này cũng loại bỏ được tính thiếu tính khả thi khi trả lại QSDĐ do hết thời hạn góp vốn như quy định hiện hành, bởi khi QSDĐ được góp vốn và sau đó được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán cho khách hàng, sau khi khách hàng mua nhà ở kèm với QSDĐ ở thì sẽ không thể trả lại QSDĐ cho người góp vốn khi hết hạn góp vốn.

Thứ ba, cần quy định rõ ràng và thống nhất thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ có tài sản gắn liền với đất là nhà ở là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính sau khi hoàn tất việc đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Theo đó, để khắc phục tình trạng chưa rõ ràng, thống nhất trong việc xác định thời điểm có hiệu lực đối với hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ có tài sản gắn liền với đất là nhà ở thì đòi hỏi cần phải quy định rõ thời điểm phát sinh hiệu lực của loại hợp đồng này. Theo đó, cần quy định rõ theo hướng, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ có tài sản gắn liền với đất là nhà ở là thời điểm đăng ký vào sổ địa chính sau khi hoàn tất việc đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng theo hướng thống nhất như đề xuất là cần thiết bởi khi hoàn tất việc đăng ký vào sổ địa chính cũng là thời điểm cơ quan nhà nước đã ghi nhận việc chuyển QSDĐ từ chủ thể góp vốn sang chủ thể nhận góp vốn. Do đó, đây là thời điểm hợp lý để xác định tính hiệu lực của loại hợp đồng góp vốn này./.

ThS. Huỳnh Minh Phương & ThS. Trần Linh Huân

Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh

[1]. Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb. Bách Khoa, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, tr. 312.

[2]. Điều 34 Luật Doanh nghiệp năm 2020.

[3]. Điểm e khoản 1 Điều 33 Luật Đất đai năm 2024.

[4]. Khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024.

[5]. Khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024.

[6]. Khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024.

[7]. Khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[8]. Khoản 2 Điều 31 Luật Đất đai năm 2024.

[9]. Khoản 52 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP.

[10]. Phan Thị Quyên, Hoàng Văn Nhất, “Hoàn thiện pháp luật về góp vốn vào công ty bằng quyền sử dụng đất trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Kỳ 1 (Số 384), tháng 7/2023, tr. 17 - 21.

(Nguồn: Tạp chí Dân chủ và Pháp luật Kỳ 1 (Số 402), tháng 4/2024)