Từ khóa: Luật Đất đai năm 2024; quản lý nhà nước; đất tôn giáo; chính sách đất tôn giáo; tổ chức tôn giáo; tổ chức tôn giáo trực thuộc; tiêu chí giao đất; chuyển giao quyền sử dụng đất; chấm dứt quyền sử dụng đất.

PROVISIONS OF THE 2024 LAND LAW ON THE ORIGIN OF FORMATION, CHANGE, AND TERMINATION OF RELIGIOUS LAND USE RIGHTS

Abstract: The law stipulates that religious organizations have the right to use land. However, due to various factors, the practical implementation of this right still gives rise to many problems, causing difficulties for land users and state management. This study analyzes the provisions of the 2024 Land Law regarding the formation origin, change, and termination of land use rights of religious organizations and affiliated religious organizations, pointing out inadequacies in determining the origin, criteria for land allocation, mechanisms for recognizing legal origin, conditions for changing land use purposes, as well as legal gaps when terminating or transferring land use rights. From there, it proposes several solutions to improve the law on religious land to ensure consistency, transparency, and effectiveness in state management.

Keywords: Land Law of 2024; state management; religious land; religious land policy; religious organizations; affiliated religious organizations; criteria for land allocation; transfer of land use rights; termination of land use rights.

Đặt vấn đề

Quản lý và sử dụng đất tôn giáo là vấn đề có tính đặc thù trong pháp luật đất đai, gắn với yếu tố lịch sử, văn hóa và quyền tự do tín ngưỡng, tôn giáo được Hiến pháp ghi nhận. Nguồn gốc đất tôn giáo đa dạng, quá trình sử dụng kéo dài qua nhiều thời kỳ và chịu sự điều chỉnh của nhiều chính sách khác nhau, dẫn tới không ít khó khăn trong xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng đất của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc.

Luật Đất đai năm 2024 đã sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung liên quan đến đất tôn giáo nhằm khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai năm 2013 và đáp ứng yêu cầu quản lý trong bối cảnh mới. Tuy nhiên, thực tiễn thực hiện các quy định này phát sinh nhiều vướng mắc, đặc biệt là tiêu chí xác định nhu cầu sử dụng đất tôn giáo, cơ chế công nhận nguồn gốc hợp pháp, phân định ranh giới giữa đất tôn giáo và đất có yếu tố tôn giáo, điều kiện thay đổi mục đích sử dụng đất, cũng như cách thức xử lý khi chấm dứt quyền sử dụng đất của chủ thể đặc thù này.

1. Quy định của Luật Đất đai năm 2024 về nguồn gốc hình thành, thay đổi, chấm dứt sử dụng đất của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc và một số vấn đề đặt ra

Pháp luật quy định về nguồn gốc hình thành, thay đổi và chấm dứt sử dụng đất của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc như sau:

1.1. Quy định của pháp luật về tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc

Trong khoa học pháp lý và xã hội học tôn giáo, tổ chức tôn giáo được tiếp cận như một thiết chế xã hội đặc thù, hình thành trên cơ sở niềm tin tôn giáo, giáo lý và cơ cấu tổ chức chặt chẽ. Tổ chức tôn giáo không chỉ thực hiện chức năng nghi lễ và duy trì đời sống tinh thần cho tín đồ, mà còn tham gia rộng rãi vào giáo dục, từ thiện, chăm sóc xã hội và phát triển cộng đồng. Đặc điểm “tự quản nội bộ”, “tính hệ thống” và “tính ổn định tổ chức” là những yếu tố phân biệt chủ thể này với các hội, nhóm xã hội thông thường[1].

Pháp luật hiện hành tiếp cận tổ chức tôn giáo dưới góc độ quản lý nhà nước, trong đó, khoản 12 Điều 2 Luật Tín ngưỡng, tôn giáo năm 2016 quy định: “Tổ chức tôn giáo là tập hợp tín đồ, chức sắc, chức việc, nhà tu hành của một tôn giáo được tổ chức theo một cơ cấu nhất định, được Nhà nước công nhận nhằm thực hiện các hoạt động tôn giáo”. Khái niệm này nhấn mạnh hai yếu tố quan trọng gồm cơ cấu tổ chức được xác lập theo hiến chương hoặc điều lệ và sự công nhận của Nhà nước là điều kiện để tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc trở thành chủ thể pháp lý độc lập trong quan hệ pháp luật.

Khoản 13 Điều 2 Luật Tín ngưỡng, tôn giáo năm 2016 cũng xác định: “Tổ chức tôn giáo trực thuộc là tổ chức thuộc tổ chức tôn giáo, được thành lập theo hiến chương, điều lệ, quy định của tổ chức tôn giáo”. Đây là chủ thể có tư cách pháp lý hạn chế hơn, chịu sự quản lý nội bộ của tổ chức tôn giáo nhưng vẫn được pháp luật công nhận trong phạm vi hoạt động nhất định.

Việc nhận diện đầy đủ hai nhóm chủ thể này có ý nghĩa quan trọng trong lĩnh vực đất đai, bởi quyền và nghĩa vụ về đất tôn giáo của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc có liên quan đến thẩm quyền giao đất, hạn mức sử dụng đất, quyền chuyển mục đích sử dụng và cơ chế kế thừa quyền sử dụng đất khi có biến động tổ chức.

1.2. Nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc

Đất của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được hình thành từ các nguồn sau:

Thứ nhất, được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2024 kế thừa Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục cho phép giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng cơ sở tôn giáo. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2024 không quy định một hạn mức diện tích thống nhất mà trao quyền cho Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quyết định dựa trên nhu cầu thực tế và quỹ đất của địa phương. Cách thiết kế này tạo linh hoạt, nhưng cũng dẫn đến tình trạng áp dụng thiếu thống nhất giữa các địa phương, đặc biệt, tại những nơi có quỹ đất hạn chế. Việc thiếu tiêu chí định lượng để xác định “nhu cầu thực tế” khiến quyết định giao đất có thể phụ thuộc nhiều vào nhận định chủ quan của cơ quan quản lý, làm phát sinh nguy cơ khiếu nại hoặc tình trạng thiếu công bằng giữa các tổ chức ở những địa bàn khác nhau.

Thứ hai, được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng cơ sở thờ tự, trong trường hợp sử dụng đất vào mục đích khác ngoài thờ tự thì Nhà nước mới cho thuê đất trả tiền thuê hằng năm. Quy định mới của Luật Đất đai năm 2024 đã khắc phục hạn chế của Luật Đất đai năm 2013, bởi trước đây không xác định rõ hình thức nộp tiền thuê đất (một lần hay hàng năm), dẫn đến cách hiểu và áp dụng không thống nhất. Việc quy định thuê đất theo hình thức trả tiền hằng năm góp phần tăng cường tính minh bạch trong quản lý và hạn chế nguy cơ thương mại hóa đất tôn giáo. Tuy nhiên, trên thực tế, việc phân định ranh giới giữa diện tích phục vụ tôn giáo và diện tích sử dụng vào hoạt động hỗ trợ kinh tế không rõ ràng, nhất là đối với các cơ sở có mô hình hoạt động kết hợp. Nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc phải thuê đất có thể trở thành áp lực đối với những cơ sở tôn giáo nhỏ, trong khi quy định hướng dẫn để xác định chính xác diện tích phải chuyển sang cơ chế thuê đất vẫn chưa thật sự rõ ràng, dễ dẫn tới cách hiểu tùy tiện của cơ quan quản lý địa phương.

Thứ ba, được Nhà nước công nhận quyền đối với đất đang sử dụng ổn định. Quy định này có ý nghĩa đặc biệt trong bối cảnh phần lớn đất tôn giáo có nguồn gốc lịch sử, hình thành từ hiến tặng của tín đồ, khai hoang hoặc được chính quyền các thời kỳ trước giao cho tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc quản lý, sử dụng. Việc công nhận quyền sử dụng đất giúp hợp thức hóa quyền sử dụng đối với những trường hợp đất tôn giáo có nguồn gốc lịch sử, giảm vướng mắc hành chính và hạn chế các tổ chức phải “xin giao đất mới” để hợp pháp hóa quyền sử dụng. Tuy vậy, điều kiện “sử dụng ổn định, nguồn gốc hợp pháp” lại mang tính khái quát và khó xác minh trong nhiều trường hợp do hồ sơ lịch sử không đầy đủ hoặc có biến động qua nhiều giai đoạn. Trên thực tế, các địa phương cũng có những cách hiểu khác nhau trong xác nhận tình trạng “ổn định”, tạo nguy cơ phát sinh tranh chấp và khiếu nại kéo dài[2]. Vì vậy, cơ chế công nhận là cần thiết, nhưng đòi hỏi tiêu chí rõ ràng và quy trình thẩm định chặt chẽ để tránh lợi dụng hợp thức hóa đất có nguồn gốc không minh bạch.

Thứ tư, được xác lập quyền sử dụng đất thông qua kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo hoặc bản án, quyết định của Tòa án và cơ quan thi hành án. So với quy định tại Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung tổ chức tôn giáo và tổ chức tôn giáo trực thuộc là chủ thể được nhận quyền sử dụng đất từ các quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và bản án, quyết định của Tòa án. Sự bổ sung này thể hiện cách tiếp cận toàn diện và phù hợp hơn với thực tiễn sử dụng đất tôn giáo. Đồng thời, quy định mới tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho xác lập quyền sử dụng đất đối với các chủ thể đặc thù, thay vì chỉ tập trung vào hộ gia đình, cá nhân như trước đây. Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất hiện nay là thi hành các bản án liên quan đến đất tôn giáo, do ranh giới đất qua nhiều thời kỳ chưa rõ ràng, hồ sơ pháp lý không đầy đủ và sự phối hợp giữa cơ quan thi hành án địa phương còn thiếu đồng bộ. Điều này dẫn đến tình trạng dù đã có phán quyết của Tòa án nhưng việc cấp giấy chứng nhận bị chậm trễ[3].

1.3. Thay đổi việc sử dụng đất của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc

Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc có thể thay đổi việc sử dụng đất như sau:

Một là, chuyển mục đích sử dụng đất: Chuyển mục đích sử dụng đất là hình thức biến động quan trọng nhất đối với đất tôn giáo. Khi các chủ thể này có nhu cầu chuyển đất tôn giáo sang loại hình sử dụng khác, như đất thương mại, dịch vụ hoặc mục đích phi tôn giáo, việc chuyển mục đích phải được cơ quan có thẩm quyền xem xét và chấp thuận. Đây là yêu cầu cần thiết nhằm bảo đảm việc thay đổi không làm mất đi bản chất đặc thù của loại đất được Nhà nước ưu tiên bố trí để phục vụ nhu cầu tôn giáo. Tuy nhiên, chuyển mục đích sử dụng đất cũng làm thay đổi toàn bộ nội dung quyền của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, kéo theo việc điều chỉnh loại đất, thời hạn sử dụng, nghĩa vụ tài chính và các ràng buộc pháp lý liên quan. Trong trường hợp đất được phép chuyển sang phục vụ sản xuất, kinh doanh, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc phải tuân thủ các quy định áp dụng đối với chủ thể kinh tế, khiến tư cách pháp lý và nghĩa vụ tài chính của họ trở nên phức tạp hơn so với giai đoạn sử dụng đất thuần túy cho mục đích tôn giáo.

Hai là, thay đổi hình thức sử dụng đất: Đây cũng là dạng biến động quan trọng trong quản lý đất tôn giáo. Thực tiễn cho thấy, nhiều cơ sở tôn giáo có nhu cầu kết hợp hoạt động thương mại - dịch vụ, chẳng hạn như cung cấp dịch vụ lưu trú, giới thiệu sản phẩm văn hóa hoặc dịch vụ gắn với sinh hoạt tín ngưỡng. Khi hoạt động kết hợp này vượt ra khỏi phạm vi phục vụ tôn giáo, phần diện tích sử dụng vào mục đích kinh tế phải chuyển từ hình thức được giao đất không thu tiền sang thuê đất trả tiền hằng năm. Theo Luật Đất đai năm 2024, phần diện tích sử dụng cho các hoạt động vượt ra khỏi phạm vi phục vụ tôn giáo phải chuyển sang thuê đất trả tiền hằng năm. Đây là bước tiến so với Luật Đất đai năm 2013 khi cơ chế tài chính trước đây chưa rõ ràng. Tuy nhiên, trên thực tế, việc phân định ranh giới giữa phần đất phục vụ mục đích tôn giáo và phần đất được sử dụng cho mục đích kinh tế không phải lúc nào cũng rõ ràng, có thể dẫn đến cách hiểu và áp dụng không thống nhất giữa các địa phương. Ngoài ra, khi chuyển sang thuê đất, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc không còn quyền định đoạt đối với phần diện tích đó, điều này có thể gây ra khó khăn cho những cơ sở đang nỗ lực phát triển nguồn thu để tự trang trải hoạt động nhưng lại bị hạn chế về quyền tài sản[4].

- Thay đổi chủ thể sử dụng đất: Thường xảy ra khi tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc có sự chia tách, hợp nhất, sáp nhập, giải thể hoặc chuyển giao cơ sở trực thuộc. Khi có sự thay đổi về tổ chức, quyền và nghĩa vụ liên quan đến thửa đất được chuyển giao cho chủ thể kế thừa, đòi hỏi phải được đăng ký biến động và cấp lại giấy chứng nhận để bảo đảm tính liên tục và hợp pháp trong quản lý và sử dụng đất tôn giáo. Thực tế cho thấy, quá trình này đôi khi kéo dài do vướng mắc về hồ sơ pháp lý hoặc chưa có quy trình phối hợp rõ ràng giữa các cơ quan liên quan.

- Thay đổi phạm vi, diện tích hoặc ranh giới sử dụng đất, như tách thửa, hợp thửa, điều chỉnh quy hoạch hoặc bị thu hồi một phần diện tích dẫn đến thay đổi quyền sử dụng đất tôn giáo. Những biến động này không chỉ làm thay đổi ranh giới pháp lý mà còn ảnh hưởng đến quy mô không gian sinh hoạt tôn giáo, thậm chí tác động đến quyền tài sản và nghĩa vụ tài chính của tổ chức. Trong một số trường hợp, việc thay đổi quy hoạch hoặc thu hồi có thể làm cho cơ sở tôn giáo gặp khó khăn do không còn đủ diện tích để duy trì các hoạt động tôn giáo như trước, dẫn tới nhu cầu bù đắp hoặc bố trí lại quỹ đất nhưng chưa có cơ chế rõ ràng để giải quyết[5].

2.4. Chấm dứt quyền sử dụng đất của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc

Chấm dứt quyền sử dụng đất tôn giáo là vấn đề nhạy cảm và phức tạp do gắn với yếu tố tinh thần của cộng đồng tín đồ. Kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 đã cụ thể hóa các trường hợp chấm dứt quyền sử dụng đất, gồm:

Thứ nhất, thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng. Đây là cơ chế thu hồi mang tính chất bắt buộc, phản ánh vai trò của đất đai với tư cách là tài sản thuộc sở hữu toàn dân. Khi Nhà nước quyết định thu hồi, quyền sử dụng đất của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc chấm dứt, nhưng pháp luật đồng thời đặt ra cơ chế bồi thường, hỗ trợ và bố trí cơ sở mới nhằm giảm thiểu tác động đến hoạt động tôn giáo. Cách tiếp cận này thể hiện sự dung hòa giữa yêu cầu triển khai các dự án quan trọng và bảo đảm quyền tài sản hợp pháp của các chủ thể này. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều trường hợp bố trí quỹ đất thay thế gặp khó khăn do hạn chế về quỹ đất phù hợp, gây gián đoạn hoạt động sinh hoạt tôn giáo, thậm chí phát sinh khiếu nại kéo dài nếu địa phương không có phương án thỏa đáng.

Thứ hai, thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục quy định tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc bị thu hồi đất do vi phạm trong các trường hợp như sử dụng đất sai mục đích, để đất hoang hóa hoặc không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Việc thu hồi trong trường hợp này mang tính chế tài, nhằm bảo đảm sự nghiêm minh của pháp luật và sự công bằng giữa các chủ thể sử dụng đất. Quy định này góp phần ngăn chặn tình trạng lợi dụng danh nghĩa tôn giáo để trục lợi hoặc sử dụng đất không đúng với mục đích đã được giao. Tuy nhiên, trên thực tiễn, việc xác định hành vi vi phạm của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc đôi khi gây khó khăn cho cơ quan quản lý do nguồn gốc đất phức tạp, ranh giới diện tích chưa được đo đạc đầy đủ hoặc hoạt động tôn giáo - xã hội đan xen làm cho việc phân định mục đích sử dụng không rõ ràng. Điều này đòi hỏi quy trình thanh tra, kiểm tra phải khách quan, công khai và có sự phối hợp giữa nhiều cơ quan chuyên môn để bảo đảm tính chính xác và tránh gây hiểu nhầm, ảnh hưởng đến hoạt động tôn giáo.

Thứ ba, chấm dứt quyền sử dụng đất do chủ thể tự nguyện trả lại đất hoặc khi việc sử dụng đất không thể tiếp tục do điều kiện khách quan như nguy cơ mất an toàn, đe dọa tính mạng con người hoặc do việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch. Các trường hợp này cho thấy, chính sách đất đai có tính linh hoạt và nhân văn khi tạo điều kiện để chủ thể này chủ động quyết định phương án sử dụng đất phù hợp với nhu cầu thực tế. Đồng thời, việc Nhà nước được quyền thu hồi đất trong các tình huống bất khả kháng nhằm bảo đảm an toàn cho cộng đồng và tính hợp lý trong khai thác, phân bổ tài nguyên đất đai. Tuy nhiên, quá trình xử lý các trường hợp này cần được thực hiện công khai, có tham vấn đầy đủ với tổ chức tôn giáo nhằm tránh phát sinh hiểu lầm hoặc tâm lý bị động trong cộng đồng tín đồ.

2. Khó khăn, vướng mắc trong xác định nguồn gốc hình thành, thay đổi và chấm dứt sử dụng đất của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc

Mặc dù Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều sửa đổi, bổ sung liên quan đến đất tôn giáo, nhưng thực tiễn thi hành tại các địa phương cho thấy nhiều khó khăn, vướng mắc vẫn tồn tại và có xu hướng gia tăng do tính chất đặc thù của loại đất này. Cụ thể:

2.1. Khó khăn, vướng mắc liên quan đến việc hình thành quyền sử dụng đất

Điều 213 Luật Đất đai năm 2024 giao UBND cấp tỉnh căn cứ vào nhu cầu thực tế về hoạt động tôn giáo và khả năng quỹ đất của địa phương để quy định hạn mức và quyết định diện tích đất giao cho tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc. Tuy nhiên, khi triển khai trên thực tế, quy định này đang bộc lộ nhiều vướng mắc cả về pháp lý lẫn thực tiễn:

Thứ nhất, mặc dù Luật Đất đai năm 2024 trao thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định diện tích đất giao cho tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, nhưng thực tiễn cho thấy các địa phương đang thiếu bộ tiêu chí chung để đánh giá “nhu cầu thực tế” và “hạn mức sử dụng đất”. Điều này dẫn đến sự khác nhau giữa các tỉnh trong xác định hạn mức đất được giao và trong xem xét nhu cầu mở rộng đất cho các cơ sở mới thành lập. Việc thiếu tiêu chí kỹ thuật thống nhất làm cho quy trình thẩm định phụ thuộc nhiều vào đánh giá chủ quan của cơ quan quản lý, làm gia tăng nguy cơ khiếu nại hoặc thiếu thống nhất giữa các tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc ở các địa bàn khác nhau.

Thứ hai, nhiều địa phương gặp khó khăn do không có quỹ đất phù hợp hoặc không đưa nhu cầu sử dụng đất tôn giáo vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Điều này làm cho các tổ chức tôn giáo mới gần như không được bố trí đất, dẫn tới tình trạng tự ý nhận chuyển nhượng, xin hiến tặng hoặc mở rộng cơ sở ngoài quy hoạch. Những trường hợp này gây trở ngại lớn cho công tác quản lý đất đai, đặc biệt, trong xác lập tính hợp pháp và cập nhật hồ sơ địa chính[6].

Thứ ba, pháp luật hiện hành chưa có hướng dẫn cụ thể tiêu chí “sử dụng ổn định”, “nguồn gốc hợp pháp” nên tình trạng chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất tôn giáo còn phổ biến. Có địa phương, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất tôn giáo chỉ đạt 26,6%[7]. Phần lớn đất tôn giáo hình thành từ lâu, qua nhiều giai đoạn quản lý khác nhau, thiếu hồ sơ pháp lý hoặc đã thất lạc. Ranh giới nhiều cơ sở bị biến động theo thời gian, thậm chí bị lấn chiếm hoặc mở rộng mà không được cập nhật vào hồ sơ địa chính. Sự không thống nhất của tài liệu địa chính qua các thời kỳ dẫn đến tình trạng kéo dài thời gian xác minh, chậm trễ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc ảnh hưởng đến tính ổn định của hoạt động tôn giáo và hiệu quả quản lý nhà nước. Đặc biệt, tại một số địa phương, hồ sơ địa chính bị thất lạc hoặc không còn bảo đảm độ chính xác do các tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc nhận chuyển nhượng, tặng cho, tự ý mở rộng do hiến đất, xây dựng sang vị trí mới… (sau ngày 01/7/2004). Những biến động này không được cập nhật trong hồ sơ địa chính[8]. Ngoài ra, tình trạng tranh chấp giữa tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc với người dân địa phương cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến việc kéo dài quá trình xác minh và hoàn thiện hồ sơ cấp Giấy chứng nhận[9].

3.2. Khó khăn, vướng mắc liên quan đến việc thay đổi việc sử dụng đất

Thứ nhất, Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (Nghị định số 102/2024/NĐ-CP) chỉ mới quy định “đất tôn giáo” và “đất tín ngưỡng”. việc phân loại diện tích đất tôn giáo khi có hoạt động kết hợp (giáo dục, y tế, từ thiện, dịch vụ hỗ trợ, kinh doanh hợp pháp) còn thiếu rõ ràng trong hệ thống pháp luật hiện hành. Điều này làm cho các địa phương lúng túng trong xác định phần diện tích nào được tiếp tục duy trì cơ chế “giao đất không thu tiền” và phần nào phải chuyển sang “thuê đất trả tiền hằng năm”. Thiếu tiêu chí phân định ranh giới mục đích sử dụng dẫn đến áp dụng không thống nhất và làm tăng rủi ro bị cho là sử dụng đất sai mục đích.

Thứ hai, Luật Đất đai năm 2024 và văn bản hướng dẫn thi hành chưa quy định cụ thể về quy trình và điều kiện để thay đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi chủ thể sử dụng đất khi tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc có biến động nội bộ (chia tách, hợp nhất, giải thể hoặc chuyển giao cơ sở). Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp quyền sử dụng đất bị “treo” trong thời gian dài do không có hướng dẫn rõ về chủ thể kế thừa quyền sử dụng đất, dẫn đến không thể đăng ký biến động hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận. Tình trạng này làm gián đoạn hoạt động tôn giáo, đồng thời, gây khó khăn cho cơ quan quản lý trong cập nhật biến động đất đai[10].

3.3. Khó khăn, vướng mắc liên quan đến chấm dứt quyền sử dụng đất

Một số quy định của Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP bộc lộ những khoảng trống nhất định trong quản lý đất đai liên quan đến tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc. Cụ thể:

Thứ nhất, Điều 80 Luật Đất đai năm 2024 quy định về các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng nhưng chưa đặt ra yêu cầu tham vấn cơ quan quản lý nhà nước về tôn giáo trước khi thu hồi đất liên quan đến tôn giáo. Sự thiếu cơ chế tham vấn bắt buộc dẫn đến nguy cơ thiếu minh bạch, tăng khả năng phát sinh xung đột và chưa bảo đảm đầy đủ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể đặc thù này[11].

Thứ hai, Điều 82 Luật Đất đai năm 2024, Điều 33 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định một số trường hợp chấm dứt việc sử dụng đất, nhưng chưa đề cập đến việc xử lý quyền sử dụng đất khi tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc chia tách, hợp nhất, chuyển giao hoặc chấm dứt hoạt động. Việc thiếu quy định về xác định chủ thể kế thừa quyền sử dụng đất trong các trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất bị giải thể, chấm dứt hoạt động hoặc thay đổi cơ cấu tổ chức đã gây ra tình trạng hồ sơ “treo”, không thể đăng ký biến động, dẫn đến đất bị bỏ hoang hoặc phát sinh quản lý trái thẩm quyền[12].

4. Một số kiến nghị, đề xuất

Từ những phân tích trên cho thấy, các khó khăn liên quan đến đất tôn giáo không chỉ xuất phát từ sự phức tạp của loại đất này mà còn do các quy định của Luật Đất đai năm 2024 và văn bản hướng dẫn thi hành thiếu cụ thể, rõ ràng. Để giải quyết vấn đề này, cần thực hiện tổng thể các giải pháp trong đó tập trung vào một số giải pháp sau:

4.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về nguồn gốc hình thành quyền sử dụng đất

Thứ nhất, nghiên cứu, bổ sung quy định chi tiết về tiêu chí xác định “nhu cầu sử dụng đất tôn giáo” và “hạn mức giao đất” quy định tại khoản 2 Điều 213 Luật Đất đai năm 2024. Các nội dung cần quy định cụ thể gồm: nguyên tắc, tiêu chí và quy trình xác định nhu cầu sử dụng đất tôn giáo, bao gồm cả các chỉ tiêu định lượng (diện tích, số lượng tín đồ, quy mô hoạt động) và định tính (mức độ ảnh hưởng tôn giáo, tính đặc thù vùng miền).

Do đó, việc hướng dẫn chi tiết là cần thiết nhằm thống nhất áp dụng trên toàn quốc, tạo điều kiện để các tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc có cơ sở pháp lý thực hiện quyền lợi chính đáng của mình. Quy định này còn giúp cơ quan nhà nước kiểm soát việc tự ý mở rộng diện tích sử dụng đất rồi yêu cầu công nhận, đồng thời, hạn chế phát sinh khiếu nại, kiến nghị giữa các tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc.

Thứ hai, nghiên cứu, bổ sung quy định chi tiết về tiêu chí “sử dụng ổn định”, “nguồn gốc hợp pháp” tại khoản 3 Điều 145 Luật Đất đai năm 2024. Các nội dung cần quy định cụ thể gồm: nguyên tắc, tiêu chí và quy trình đánh giá việc sử dụng đất ổn định như thời gian sử dụng liên tục, tính công khai, không tranh chấp và chứng cứ chứng minh quá trình sử dụng. Đồng thời, cần làm rõ các căn cứ xác định nguồn gốc hợp pháp, bao gồm quyết định giao hoặc công nhận của Nhà nước, giao dịch hợp pháp, hiến tặng hoặc chứng cứ lịch sử về quá trình hình thành đất. Việc chi tiết hóa các tiêu chí này giúp thống nhất áp dụng, giảm tranh chấp và ngăn ngừa việc lợi dụng danh nghĩa tôn giáo để hợp thức hóa sử dụng đất không đúng quy định.

4.2. Hoàn thiện quy định pháp luật về thay đổi việc sử dụng đất

Thứ nhất, bổ sung khái niệm “đất có yếu tố tôn giáo” vào Điều 4 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP. Hiện, Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP chỉ quy định “đất tôn giáo” và “đất tín ngưỡng”, chưa bao quát các đất liên quan đến tôn giáo như đất phục vụ giáo dục, y tế, từ thiện, xã hội hoặc kết hợp kinh doanh hợp pháp. Đề xuất định nghĩa như sau: “Đất có yếu tố tôn giáo là đất do tổ chức tôn giáo hoặc tổ chức tôn giáo trực thuộc sử dụng cho các mục đích giáo dục, y tế, nhân đạo, từ thiện, xã hội hoặc sử dụng kết hợp cho hoạt động kinh doanh hợp pháp”. Việc bổ sung khái niệm trên nhằm khắc phục khoảng trống pháp lý, áp dụng nghĩa vụ tài chính thống nhất, đồng thời, hạn chế lạm dụng đất dưới danh nghĩa tôn giáo.

Thứ hai, hướng dẫn cụ thể về các điều kiện, trình tự, thủ tục và thẩm quyền phê duyệt đối với từng trường hợp thay đổi quyền sử dụng đất của tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc tại Điều 133 và Điều 220 Luật Đất đai năm 2024. Hiện, Luật Đất đai năm 2024 mới quy định về việc giao đất, cho thuê đất đối với cơ sở tôn giáo mà chưa quy định cụ thể về trình tự, điều kiện và thẩm quyền phê duyệt khi tổ chức tôn giáo thay đổi mục đích sử dụng đất, điều chỉnh ranh giới, diện tích hoặc thay đổi chủ thể sử dụng. Việc thiếu hướng dẫn thống nhất dẫn đến lúng túng trong áp dụng, hồ sơ bị kéo dài và xử lý khác nhau giữa các địa phương, vì vậy, cần bổ sung quy định tại Điều 133 và Điều 220 để bảo đảm tính minh bạch, đồng bộ, khả thi trong quản lý.

4.3. Hoàn thiện quy định pháp luật về chấm dứt quyền sử dụng đất

Thứ nhất, để khắc phục hạn chế của Điều 80 Luật Đất đai năm 2024, cần bổ sung cơ chế tham vấn bắt buộc cơ quan quản lý nhà nước về tôn giáo trước khi thu hồi đất liên quan đến tổ chức tôn giáo. Theo đó, đề nghị bổ sung khoản 1 Điều 80 như sau: “Có ý kiến bằng văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về tôn giáo đối với các trường hợp thu hồi đất liên quan đến tôn giáo”. Quy định này giúp tăng minh bạch, hạn chế xung đột và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các tổ chức tôn giáo được xem xét đầy đủ.

Thứ hai, để khắc phục khoảng trống pháp lý khi tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc chia tách, hợp nhất, chuyển giao hoặc chấm dứt hoạt động, cần bổ sung quy định xác định rõ chủ thể kế thừa quyền sử dụng đất. Đề nghị bổ sung vào Điều 82 Luật Đất đai năm 2024 hoặc Điều 33 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, việc chấm dứt hoặc chuyển giao quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi có văn bản xác nhận của cơ quan quản lý nhà nước về tôn giáo và được đăng ký biến động tại cơ quan tài nguyên và môi trường. Quy định này bảo đảm thống nhất trong quản lý, ngăn ngừa tranh chấp, khắc phục tình trạng hồ sơ “treo” và hạn chế đất bị bỏ hoang trong quá trình tổ chức lại.

Kết luận

Luật Đất đai năm 2024 đã có bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện cơ chế pháp lý về đất tôn giáo, đặc biệt, trong vấn đề hình thành, thay đổi và chấm dứt quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để các quy định này được vận dụng thống nhất, minh bạch và hiệu quả, cần tiếp tục bổ sung các tiêu chí về nhu cầu sử dụng đất, hoàn thiện hồ sơ pháp lý lịch sử và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai toàn diện. Nghiên cứu đã phân tích và đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật trong thời gian tới./.

Lê Thị Hiên

Chuyên viên Vụ Công tác xây dựng văn bản quy phạm pháp luật, Bộ Tư pháp

Ảnh: Internet

[1]. Ban Tôn giáo Chính phủ (2022), Tôn giáo và chính sách tôn giáo ở Việt Nam, Nxb. Tôn giáo.

[2]. Lê Thị Liên (2023), Nghiên cứu đề xuất đổi mới cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất cơ sở tôn giáo tại Việt Nam, Đề tài khoa học cấp Bộ, Viện Nghiên cứu Chính sách tôn giáo, Ban Tôn giáo Chính phủ.

[3]. Báo cáo số 1195/BC-UBVHGD15 ngày 26/10/2022 của Ủy ban Văn hóa, Giáo dục, Quốc hội về kết quả khảo sát việc thực hiện chính sách, pháp luật đất đai trong lĩnh vực văn hóa, giáo dục, tôn giáo, thể thao, du lịch.

[4]. Lê Thị Liên (2023), tlđd.

[5]. Hồng Giang, Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) - Nhiều ý kiến đề xuất từ đại diện các tôn giáo, https://baotintuc.vn/thoi-su/gop-y-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-nhieu-y-kien-de-xuat-tu-dai-dien-cac-ton-giao-20230310134337779.htm, truy cập ngày 10/02/2026.

[6]. Khuất Hữu Anh Tuyến (2022), Quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất của cơ sở tôn giáo, qua thực tiễn tại tỉnh Đồng Nai, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật, Đại học Huế.

[7]. Lê Thị Liên (2023), tlđd.

[8]. Báo cáo số 1195/BC-UBVHCD15 ngày 26/10/2022 của Ủy ban Văn hóa, Giáo dục, Quốc hội về kết quả khảo sát việc thực hiện chính sách, pháp luật đất đai trong lĩnh vực văn hóa, giáo dục, tôn giáo, thể thao, du lịch.

[9]. La Thị Hữu Phú (2021), Pháp luật về quyền sử dụng đất của các cơ sở tôn giáo và tín ngưỡng, qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên Huế, Luận văn thạc sĩ luật, Trường Đại học Luật, Đại học Huế.

[10]. Nguyễn Thị Tố Uyên (2016), Luật Đất đai năm 2013 về đất của cơ sở tôn giáo và tín ngưỡng, Tạp chí Khoa học xã hội Việt Nam, số 11 (108) - 2016.

[11]. Hồ Văn Nhân (2023), Điều kiện bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất của cơ sở tôn giáo, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, tháng 6 (382), tr.46 - 50.

[12]. Hứa Văn Ân (2024), Pháp luật Việt Nam về quyền và nghĩa vụ của cơ sở tôn giáo đối với đất đai theo Luật Đất đai năm 2013: bất cập và giải pháp hoàn thiện, Tạp chí Công Thương, tháng 3/2024 - Số 6, tr.76 - 84.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Ban Tôn giáo Chính phủ (2022), Tôn giáo và chính sách tôn giáo ở Việt Nam, Nxb. Tôn giáo.

2. Báo cáo số 1195/BC-UBVHGD15 ngày 26/10/2022 của Ủy ban Văn hóa, Giáo dục, Quốc hội về kết quả khảo sát “Việc thực hiện chính sách, pháp luật đất đai trong lĩnh vực văn hóa, giáo dục, tôn giáo, thể thao, du lịch”.

3. Hồ Văn Nhân (2023), Điều kiện bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất của cơ sở tôn giáo, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, tháng 6 (382).

4. Hồng Giang, Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) - Nhiều ý kiến đề xuất từ đại diện các tôn giáo, https://baotintuc.vn/thoisu/gop-y-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-nhieu-y-kien-de-xuat-tu-dai-dien-cac-ton-giao-20230310134337779.htm, truy cập ngày 10/02/2026.

5. Hứa Văn Ân (2024), Pháp luật Việt Nam về quyền và nghĩa vụ của cơ sở tôn giáo đối với đất đai theo Luật Đất đai năm 2013: bất cập và giải pháp hoàn thiện, Tạp chí Công Thương, tháng 3/2024 - Số 6.

6. Khuất Hữu Anh Tuyến (2022), Quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất của cơ sở tôn giáo, qua thực tiễn tại tỉnh Đồng Nai, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Luật, Đại học Huế.

7. La Thị Hữu Phú (2021), Pháp luật về quyền sử dụng đất của các cơ sở tôn giáo và tín ngưỡng, qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên Huế, Luận văn thạc sĩ luật, Trường Đại học Luật, Đại học Huế.

8. Lê Thị Liên (2023), Nghiên cứu đề xuất đổi mới cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất cơ sở tôn giáo tại Việt Nam, Đề tài khoa học cấp Bộ, Viện Nghiên cứu Chính sách tôn giáo, Ban Tôn giáo Chính phủ.

9. Nguyễn Thị Tố Uyên (2016), Luật Đất đai năm 2013 về đất của cơ sở tôn giáo và tín ngưỡng, Tạp chí Khoa học xã hội Việt Nam, số 11 (108) - 2016.

(Nguồn: Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số Kỳ 2 (449) tháng 3/2026)