Abstract: In the article, the author analyzes and comments on the content of regulations on granting certificates of land use rights, ownership of houses and other land-attached assets of the Draft Land Law (amended) to identify some inappropriate points, from there, making recommendations and suggestions to improve regulations on this content.

Thực hiện Nghị quyết số 671/NQ-UBTVQH15 ngày 23/12/2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Nghị quyết số 170/NQ-CP ngày 31/12/2022 của Chính phủ ban hành Kế hoạch tổ chức lấy ý kiến Nhân dân đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ngày 05/01/2023, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã công bố Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (Dự thảo Luật) để các cấp, ngành, địa phương, tầng lớp nhân dân và kiều bào ở nước ngoài đóng góp ý kiến. Sau khi nghiên cứu Dự thảo Luật, tác giả có một số góp ý về nội dung của Mục 3 Chương X quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (từ Điều 142 đến Điều 146) nhằm góp phần nâng cao chất lượng của những quy định này.

1. Về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Điều 142)

Khoản 2 Điều 142 Dự thảo Luật quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này”. Vấn đề đặt ra là, làm thế nào để nhận biết được những người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Dự thảo Luật không quy định cụ thể việc nhận biết nhu cầu của người đã được cấp Giấy chứng nhận trước đây nay có nhu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Vì vậy, theo tác giả cần sửa đổi, bổ sung như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành có nhu cầu cấp đổi thông qua đơn đề nghị cấp đổi (có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cư trú) thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này”.

2. Về nguyên tắc, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Điều 143)

Điều 143 Dự thảo Luật quy định về nguyên tắc, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Sau khi nghiên cứu nội dung Điều luật này, tác giả có một số góp ý sau đây:

Một là, có thể hiểu Điều này quy định về nguyên tắc, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp sử dụng đất lần đầu. Có nghĩa là, trường hợp sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hay sử dụng đất ổn định lâu dài mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần nào. Điều 143 chưa làm rõ đối với trường hợp cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã mất, bị thất lạc có tuân theo nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất này hay không?

Hai là, một điểm thay đổi của Điều 143 Dự thảo Luật là thay vì quy định rõ thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất tại Việt Nam như tại Điều 105 Luật Đất đai năm 2013, thì khoản 7 Điều 143 Dự thảo Luật quy định: “Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo quy định của Chính phủ”.

Tác giả cho rằng, quy định trên chưa rõ ràng, bởi lẽ: Khoản 22 Điều 3 Dự thảo Luật quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở pháp lý xác nhận tính hợp pháp của quyền sử dụng đất của người sử dụng. Có nghĩa là, chỉ có những người sử dụng đất nào được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới có quyền sử dụng đất hợp pháp. Căn cứ để Nhà nước xác định tính hợp pháp của quyền sử dụng đất là quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Bởi lẽ, trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thì Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu bằng một trong những phương thức là trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất[1] và trên cơ sở đó, Nhà nước công nhận tính hợp pháp của quyền sử dụng đất bằng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện theo Điều 59 Luật Đất đai năm 2013. Địa vị pháp lý của cơ quan đăng ký đất đai là cơ quan quản lý đất đai[2] mà không phải cơ quan thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai[3].

Vì vậy, quy định tại khoản 7 Điều 143 Dự thảo Luật cần được cân nhắc và sửa đổi, bổ sung cụ thể như sau:

“a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

c) Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo quy định của Chính phủ”.

3. Về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Điều 144)

Điều 144 Dự thảo Luật quy định về các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

“1. Đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 9 của Luật này, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao quản lý thì được chứng nhận phần quyền sử dụng theo quyết định giao, cho thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất; đất nhận khoán, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

4. Đất đã được đăng ký vào sổ địa chính nhưng đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện.

5. Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm công trình giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh”.

Về nội dung Điều này, tác giả xin góp ý:

Thứ nhất, đề nghị sửa đổi, bổ sung quy định chi tiết đất được giao sử dụng chung với đất được giao quản lý tại khoản 2 Điều này bao gồm những loại đất cụ thể nào để tạo thuận lợi cho việc triển khai thi hành; ngăn ngừa tình trạng nhũng nhiễu, tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm.

Thứ hai, về khoản 5 Điều này, không nên thiết kế bằng việc liệt kê các công trình cụ thể, bởi lẽ, việc liệt kê dễ dẫn đến thiếu xót, không đầy đủ.

4. Về cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với đất (Điều 145)

Điều 145 Dự thảo Luật quy định: “Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp sau khi cấp Giấy chứng nhận mà tài sản bị tiêu hủy, phá dỡ thì việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản không còn hiệu lực pháp lý”.

Về Điều này, tác giả có bình luận, góp ý như sau:

Điều 145 quy định: “Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận” là chưa tương thích, đầy đủ với khái niệm về tài sản gắn liền với đất được giải thích tại khoản 42 Điều 3 Dự thảo Luật: “Tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng và các tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật”. Vì vậy, để bảo đảm sự tương thích, thống nhất với quy định về giải thích từ ngữ tài sản gắn liền với đất tại khoản 42 Điều 3, thì khoản 1 Điều 145 cần sửa đổi, bổ sung như sau: “Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không phải là nhà ở, cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng và các tài sản khác theo quy định của pháp luật có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận”.

NCS. Bùi Thế Hùng

Thanh tra quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội

[1]. Điều 4, Điều 13, Điều 17 Luật Đất đai năm 2013.

[2]. Điều 24 Luật Đất đai năm 2013; Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 và Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020).

[3]. Khoản 3 Điều 21 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Chính phủ, Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai theo thẩm quyền quy định tại Luật này.

(Nguồn: Tạp chí Dân chủ và Pháp luật Kỳ 2 (Số 377), tháng 3/2023)