1. Dẫn nhập

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25/11/2014 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2015. Đạo luật này ra đời đã góp phần hoàn thiện khung pháp lý thúc đẩy sự hình thành đồng bộ của thị trường bất động sản (BĐS); thúc đẩy sự vận hành của thị trường BĐS phát triển theo hướng công khai minh bạch, thông suốt và lành mạnh. Tuy nhiên, qua tổng kết thực tiễn 10 năm thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho thấy, một số quy định không còn phù hợp, bất cập so với thực tế của quá trình phát kinh tế - xã hội theo Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII. Điều này đặt ra yêu cầu phải sửa đổi Đạo luật này. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (sau đây gọi tắt là Dự thảo Luật) được các đại biểu Quốc hội khóa XV cho ý kiến lần thứ 1 vào kỳ họp tháng 5/2023. Để góp phần nâng cao chất lượng của Dự thảo Luật, bài viết đi sâu góp ý về nội dung Chương III. Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và Chương IV. Kinh doanh quyền sử dụng đất.

2. Góp ý Chương III. Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

2.1. Về Điều 24. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Một là, khoản 2 Điều này quy định: “Việc bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Chương này, các nguyên tắc quy định tại Điều 14, các quy định tương ứng trong Chương II và các quy định khác có liên quan của Luật này”.

Điều 4 của Chương I. Những quy định chung quy định về nguyên tắc kinh doanh BĐS. Đây là những nguyên tắc chung mang tính “bao trùm” cho hoạt động kinh doanh BĐS nói chung và hoạt động kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nói riêng. Hay nói cách khác, hoạt động kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không chỉ tuân thủ nguyên tắc tại Điều 24 mà còn chịu sự quy chiếu của các nguyên tắc chung về kinh doanh BĐS tại Điều 4 của Chương I. Để làm nổi bật, rõ hơn việc tuân thủ nguyên tắc chung về kinh doanh BĐS của hoạt động kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đề nghị bổ sung khoản 2 Điều 24 như sau: “Việc bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Chương này, các nguyên tắc quy định tại Điều 4 và Điều 14, các quy định tương ứng trong Chương II và các quy định khác có liên quan của Luật này”.

Hai là, khoản 3 Điều 4 Dự thảo Luật quy định: “Kinh doanh bất động sản phải công khai minh bạch”. Có nghĩa là mọi hoạt động kinh doanh BĐS phải tuân thủ công khai, minh bạch. Vì vậy, khoản 3 Điều 24 Dự thảo Luật không nhất thiết phải nhắc lại quy định: “Bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đã ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”. Đề nghị Ban Soạn thảo bỏ cụm từ “bảo đảm công khai, minh bạch” và sửa lại khoản này như sau: “Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đã ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Ba là, khoản 5 Điều 24 Dự thảo Luật đề cập trách nhiệm của chủ đầu tư dự án BĐS trong việc sử dụng tiền đã thu từ khách hàng để đầu tư xây dựng dự án, nhà ở, công trình xây dựng đã được bán, cho thuê đúng mục đích sử dụng theo hợp đồng đã ký kết (điểm a); phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết (điểm d). Vậy câu hỏi đặt ra là, tiền đã thu của khách hàng có khác với tiền ứng trước của khách hàng không? Nếu hai khoản tiền này khác nhau, đề nghị Ban Soạn thảo bổ sung điều khoản giải thích khái niệm của hai khoản tiền này tại Điều 3 của Chương I nhằm tránh sự hiểu không thống nhất, góp phần tạo thuận lợi trong quá trình triển khai thực hiện trên thực tế khi Dự thảo Luật được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành. Trong trường hợp hai khoản tiền này là một thì đề nghị bỏ điểm d của khoản 5.

2.2. Về Điều 25. Điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Khoản 4 Điều 25 Dự thảo Luật quy định: “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan có thẩm quyền quản lý thị trường BĐS về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh BĐS cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do”. Về khoản này, tác giả có một số góp ý như sau:

Một là, việc quy định điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh nói chung và quy định nội dung khoản 4 Điều 25 Dự thảo Luật nói riêng là cần thiết. Bởi lẽ, xét về bản chất, kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán, cho thuê mua “nhà ở, công trình xây dựng” trên giấy (nhà ở, công trình xây dựng chưa tồn tại trên thực tế tại thời điểm giao kết hợp đồng mua, thuê mua). Vì vậy, để phòng ngừa rủi ro cho người mua, người thuê mua; ngăn ngừa tình trạng lừa đảo chiếm đoạt tiền mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của khách hàng thì quy định điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là rất cần thiết. Hơn nữa, quy định về điều kiện tại khoản 4 Điều 25 Dự thảo Luật góp phần tăng cường, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nói riêng. Tuy nhiên, Ban Soạn thảo không quy định cụ thể thời gian trả lời kết quả kiểm tra về điều kiện nhà ở đưa vào kinh doanh của cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh BĐS cấp tỉnh cho chủ đầu tư về nhà ở được bán, cho thuê mua. Nếu không quy định cụ thể thời gian trả lời kết quả kiểm tra về điều kiện nhà ở đưa vào kinh doanh của cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh BĐS cấp tỉnh sẽ gây trở ngại cho hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư. Tác giả xin góp ý sửa đổi, bổ sung khoản này như sau: “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan có thẩm quyền quản lý thị trường BĐS về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh BĐS cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Nếu quá thời hạn này mà cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh BĐS cấp tỉnh không có ý kiến thì chủ đầu tư được quyền bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”.

Hai là, khoản 4 Điều 25 Dự thảo Luật quy định, chủ đầu tư kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải có văn bản thông báo cho cơ quan có thẩm quyền quản lý thị trường BĐS về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Tuy nhiên, cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh BĐS cấp tỉnh lại là cơ quan có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Như vậy, theo quy định này, cơ quan tiếp nhận văn bản thông báo về bán nhà ở hình thành trong tương lai khác với cơ quan có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Đề nghị Ban Soạn thảo quy định thống nhất cơ quan tiếp nhận văn bản thông báo về bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng chính là cơ quan có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và sửa lại nội dung khoản này như sau: “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan có thẩm quyền quản lý thị trường bất động sản về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan có thẩm quyền quản thị trường BĐS cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Nếu quá thời hạn này mà cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh BĐS cấp tỉnh không có ý kiến thì chủ đầu tư được quyền bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”.

2.3. Về Điều 27. Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Khoản 3 Điều 27 quy định: “Khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có tổ chức tín dụng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Trong trường hợp khách hàng lựa chọn không có tổ chức tín dụng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì các bên không phải thực hiện quy định tại các khoản 4, 5, 6, 7 và 8 Điều này đối với khách hàng đã ký hợp đồng. Việc khách hàng từ chối việc tổ chức tín dụng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”. Tác giả có một số ý kiến như sau:

Quy định về bảo lãnh nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bởi lẽ, tại thời điểm ký kết hợp đồng mua, thuê mua thì nhà ở chưa hình thành mà đang trong quá trình hình thành nên tiềm ẩn rủi ro chủ đầu tư lừa đảo chiếm dụng tiền mua, tiền thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai rồi bỏ trốn hoặc cố tình không thực hiện nghĩa vụ đối với khách hàng đã cam kết. Xét về mặt lý thuyết, khách hàng có quyền không lựa chọn việc tổ chức tín dụng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình; song điều này là phi lý và dường như không tồn tại trên thực tế. Không có khách hàng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai lại “phó mặc” quyền lợi của mình cho chủ đầu tư bán, cho thuê mua. Vì vậy, tác giả đề nghị bỏ khoản 3 của Điều 27.

3. Góp ý Chương IV. Kinh doanh quyền sử dụng đất

3.1. Về thuật ngữ trong Chương IV

Đề nghị Ban Soạn thảo bổ sung thuật ngữ “quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS” tại Điều 3. Giải thích từ ngữ nhằm làm rõ nội hàm khái niệm góp phần thực thi có hiệu quả Dự thảo Luật khi được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành.

3.2. Về Điều 29. Các hình thức kinh doanh và thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản

Điểm d khoản 2 Điều 29 Dự thảo Luật quy định: “Trước khi ký hợp đồng, bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cung cấp đầy đủ thông tin và giấy tờ pháp lý của quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho khách hàng”.

Đối chiếu với điểm đ khoản 2 Điều 29 và khoản 2 Điều 59 để bảo đảm sự tương thích thì điểm d khoản 2 Điều 29 cần sửa đổi như sau: “Trước khi ký hợp đồng, bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cung cấp đầy đủ thông tin và giấy tờ pháp lý của quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho khách hàng và cho Sàn giao dịch BĐS”.

3.3. Về Điều 35. Điều kiện đối với quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại

Điều 35 quy định: “Quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 7 Điều 31 của Luật này”. Về Điều này, tác giả có ý kiến như sau:

Nội dung của Điều 35 là sự “nhắc lại” Điều 31. Mặt khác, xét về kỹ thuật lập pháp, không nên tách điều kiện đối với quyền sử dụng đất thành hai điều luật là: Điều 31. Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở và Điều 35. Điều kiện đối với quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại. Mặc dù, Ban Soạn thảo tách điều kiện kinh doanh quyền sử dụng đất thành hai điều luật độc lập song nội dung của chúng không có sự khác biệt. Vì vậy, tác giả đề nghị Ban Soạn thảo xem xét, cân nhắc gộp nội dung Điều 31 và Điều 35 thành một điều luật quy định về điều kiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

3.4. Góp ý khác

Ban Soạn thảo nên rà soát, tinh chỉnh tên các điều, nội dung của các điều nhằm bảo đảm tính thống nhất về khái niệm của các thuật ngữ; ví dụ: Điều 31 Dự thảo Luật sử dụng cụm từ “điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS chuyển nhượng quyền sử dụng đất…”; trong khi đó, Điều 35 lại sử dụng cụm từ “điều kiện đối với quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS chuyển nhượng…” hay khoản 4 Điều 37 Dự thảo Luật quy định trách nhiệm của bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS sử dụng cụm từ “các trách nhiệm khác trong hợp đồng”, trong khi đó, khoản 4 Điều 38 Dự thảo Luật quy định trách nhiệm của bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS lại sử dụng cụm từ “các trách nhiệm khác trong hợp đồng”. Theo tác giả, hiểu trách nhiệm và nghĩa vụ là những thuật ngữ về cơ bản là đồng nghĩa nhưng giữa chúng cũng có sự khác nhau về nội hàm khái niệm.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến

Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, kiêm Trưởng Khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội

[1]. Bản Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 14/8/2023.

(Nguồn: Tạp chí Dân chủ và Pháp luật Kỳ 1 (Số 388), tháng 9/2023)