Ở Việt Nam, trong thời gian vừa qua, hàng loạt những dự án đầu tư nhà ở, công trình xây dựng được chủ đầu tư thực hiện huy động vốn nhưng lại không thi công xây dựng và đến nay vẫn chưa hoàn thiện. Những bất cập hiện nay còn tồn tại là thời điểm chủ đầu tư được bán nhà ở, công trình xây dựng để huy động vốn; mức vốn tối đa mà chủ đầu tư được huy động; cơ chế kiểm soát việc sử dụng nguồn vốn của chủ đầu tư. Bên cạnh đó, những bất cập trong quy định của pháp luật làm nảy sinh các vi phạm của chủ đầu tư trong thực tiễn, từ đó, xuất hiện các tranh chấp liên quan đến mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Vì vậy, khắc phục các bất cập này là yêu cầu bức thiết trong việc hoàn thiện pháp luật mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Bài viết này tập trung phân tích thực trạng kiểm soát sử dụng vốn của chủ đầu tư trong mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của khách hàng, từ đó, đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện các quy định về xử lý vi phạm của chủ đầu tư khi sử dụng vốn sai mục đích.

1. Thực trạng kiểm soát sử dụng vốn của chủ đầu tư trong mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của khách hàng

Một trong những nghĩa vụ quan trọng của chủ đầu tư khi thực hiện huy động vốn thông qua việc bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là phải sử dụng nguồn vốn đúng mục đích. Trước đây, do quy định của pháp luật chưa chặt chẽ, các chủ đầu tư đã lợi dụng sơ hở này để có hành vi trục lợi. Sau khi huy động được vốn (có thể hình thành từ huy động vốn góp khách hàng, tiền mua, thuê mua nhà trả trước), chủ dự án sử dụng để triển khai nhiều dự án khác hoặc sử dụng sai mục đích, hậu quả là chủ đầu tư không còn khả năng trả, gây bất lợi cho người mua nhà. Điển hình là vụ việc của Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Việt Nam (VINALAND). Công ty VINALAND đã cấp “chứng chỉ quyền mua nhà” cùng với bản “quy chế quỹ tiết kiệm nhà ở” do Công ty này phát hành ghi rõ nội dung khách hàng cho công ty vay tiền sẽ được “quyền chuyển đổi nợ thành quyền mua nhà” trong vòng 60 tháng. Người mua chứng chỉ có quyền được chọn căn hộ tại Dự án Vinaland Tower ở quận 7, TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, đến kỳ hạn, dự án chỉ là “trên giấy” và chưa được triển khai do Công ty vẫn chưa xây dựng. Đây thực chất là chiêu trò lách luật để huy động vốn của hàng trăm khách hàng với tổng số tiền lên đến hàng chục tỷ đồng (vụ việc này đã được một số báo chí đưa tin).

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định khá rõ ràng về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đối với tiền ứng trước từ khách hàng. Tại điểm b khoản 1 Điều 14 có quy định: “Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản”. Sử dụng vốn đúng mục đích có nghĩa là việc sử dụng vốn của chủ đầu tư phải thực hiện cho việc đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Tuy đã có quy định về việc sử dụng nguồn vốn huy động đúng mục đích nhưng luật lại không quy định cụ thể về việc kiểm soát việc sử dụng vốn như thế nào và cũng không có quy định về xử lý vi phạm của chủ đầu tư trong trường hợp sử dụng sai mục đích. Tiếp đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 sửa đổi, bổ sung quy định về nghĩa vụ này của chủ đầu tư tại Điều 57: “Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết”. Điều 56 và Điều 58 của Luật này cũng bổ sung quy định về quyền được cung cấp thông tin và nghĩa vụ phải cung cấp thông tin về việc sử dụng tiền ứng trước của các bên trong bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và quy định của bảo lãnh ngân hàng thương mại. Ngân hàng thương mại có thể thực hiện giám sát việc sử dụng vốn huy động của chủ đầu tư.

Quy định là như vậy, song thực tiễn thi hành cho thấy, sau khi ký kết hợp đồng, quyền được cung cấp thông tin của người mua vẫn rất cần thiết, bởi họ đang thực hiện việc chuyển giao tiền cho bên bán và chưa nhận tài sản trên thực tế, mức độ rủi ro là rất cao. Tuy nhiên, hiện nay, cung cấp thông tin của chủ đầu tư chủ yếu ở giai đoạn trước và khi giao kết hợp đồng. Pháp luật hiện hành chưa có quy định tăng cường quyền được cung cấp thông tin của người mua nhà sau khi hợp đồng được ký kết, với vai trò là chủ sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai hầu như người mua không được tham gia vào quá trình xây dựng dự án, việc dự án thực hiện như thế nào, tới đâu là do chủ đầu tư quyết định. Ngoài ra, việc quy định thông tin cung cấp phải đầy đủ hầu như không được thực hiện bởi bên bán thường chỉ muốn mô tả những thông tin có lợi nhất cho mình để thu hút khách hàng. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư thường che giấu thông tin về quyền sử dụng đất thực hiện dự án như tình trạng quyền sử dụng đất, thời hạn giao và thuê đất xây dựng dự án... Bản thân người mua nhà cũng hay bỏ qua các quy định này khi xem xét hợp đồng. Điều này dẫn đến nhiều dự án căn hộ thương mại có giá bán thường là rẻ nhưng tính ra thì không hề rẻ vì chủ đầu tư thuê đất của Nhà nước để xây nhà ở kinh doanh có thời hạn (20, 30, 50 năm). Hết thời hạn thuê, Nhà nước có quyền thu hồi lại đất, khi đó, chủ đầu tư đã xong nghĩa vụ và trách nhiệm theo hợp đồng, để lại cho người mua nhà những vấn đề pháp lý tiếp theo. Mặt khác, thời gian qua, nhiều người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sau khi đã nhận bàn giao nhà ở, do quyền sử dụng đất hoặc nhà ở đó đã bị chủ đầu tư thế chấp vay vốn tín dụng thực hiện dự án, bởi pháp luật hiện hành cho phép thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.

Điều 35 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở đã bổ sung quy định xử phạt hành chính nếu chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ công khai thông tin qua sàn, cụ thể: “1. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: (a) Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc diện phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản mà không thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định; (b) Không có chức năng kinh doanh bất động sản nhưng thực hiện mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; (c) Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản không đúng trình tự, thủ tục quy định; (d) Không xác nhận hoặc xác nhận sai quy định các bất động sản đã thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua thông qua sàn giao dịch bất động sản; (đ) Xác định vốn pháp định để đăng ký kinh doanh bất động sản không đúng theo quy định; (e) Không cung cấp hoặc cung cấp không chính xác, đầy đủ giấy tờ và các thông tin liên quan đến bất động sản bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua cho khách hàng thực hiện giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản theo quy định; (g) Không gửi danh sách hoặc gửi danh sách không chính xác đến cơ quan có thẩm quyền để xác nhận danh sách người được phân chia sản phẩm nhà ở theo quy định; (h) Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản thuộc đối tượng phải báo cáo nhưng không thực hiện báo cáo hoặc báo cáo không đúng quy định về tình hình triển khai đầu tư xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản; (i) Không công khai thông tin về bất động sản theo quy định; (k) Kê khai vốn chủ sở hữu để đăng ký đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp không đúng quy định. 2. Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định. 3. Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây: (a) Vi phạm quy định về huy động vốn hoặc mua bán theo hình thức ứng tiền trước trong đầu tư xây dựng đối với dự án phát triển nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản; (b) Vi phạm quy định về chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản. 4. Hình thức xử phạt bổ sung: Tước quyền sử dụng giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh về hoạt động kinh doanh bất động sản từ 6 tháng đến 12 tháng đối với hành vi quy định tại điểm a và điểm c khoản 1, khoản 2 Điều này nếu tái phạm. 5. Biện pháp khắc phục hậu quả: (a) Buộc cung cấp thông tin đầy đủ hoặc cải chính thông tin không chính xác hoặc buộc gửi danh sách đến cơ quan có thẩm quyền đối với hành vi quy định tại điểm e, điểm g khoản 1 Điều này; (b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm hành chính quy định tại khoản 3 Điều này”. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, chủ đầu tư vẫn vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin, che giấu những thông tin bất lợi và không có sự kiểm soát chặt chẽ từ cơ quan có thẩm quyền. Bên cạnh đó, khoản 4 Điều 68 Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định về nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở như sau: “Tổ chức, cá nhân phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển nhà ở đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác”. Tại Điều 69 của Luật này quy định vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại, bao gồm: Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư; vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.

Mặc dù các quy định đều đưa ra một khung pháp lý nhằm điều chỉnh mục đích sử dụng tiền huy động từ nguồn khách hàng ứng trước của chủ đầu tư. Tuy nhiên, việc thực thi quy định này vẫn gặp khó khăn trên thực tế. Giả sử, chủ đầu tư dự án đang thực hiện một dự án thì việc kiểm soát dòng tiền vẫn có thể thực hiện được, nhưng nếu chủ đầu tư triển khai nhiều dự án cùng một lúc thì không có cách nào có thể phân biệt vốn huy động của từng dự án, trừ khi trong trường hợp, chủ đầu tư tự tách bạch nguồn tài chính của từng dự án. Vẫn có thể xảy ra tình trạng mặc dù dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn góp theo quy định của pháp luật, một số chủ đầu tư vẫn vô tư áp dụng nhiều chiêu trò mới để huy động vốn dưới các hình thức khác nhau như huy động tiền qua phiếu đặt chỗ mua căn hộ, hoặc thỏa thuận với khách hàng thông qua hợp đồng đặt cọc nhưng gắn liền với phụ lục hợp đồng ghi rõ tiến độ thanh toán của khách hàng để huy động thêm vốn, kể cả trong trường hợp chưa ký hợp đồng mua bán căn hộ. Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn huy động vốn nhiều để đầu tư tràn lan, chậm tiến độ xây dựng, kéo theo việc chậm trễ thời gian giao nhà cho khách hàng...

Đối với cơ chế kiểm soát sử dụng vốn đúng mục đích của chủ đầu tư khi thực hiện huy động vốn bằng hình thức mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Một trong những nghĩa vụ quan trọng của chủ đầu tư khi thực hiện huy động vốn thông qua việc bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là phải sử dụng nguồn vốn đúng mục đích. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết. Việc sử dụng đúng mục đích được hiểu là việc chủ đầu tư phải sử dụng nguồn tiền ứng trước của khách hàng để phục vụ cho việc xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trong chính dự án đang được huy động vốn, không được sử dụng để đầu tư thực hiện cho dự án khác. Chủ đầu tư bị ràng buộc trách nhiệm này nhằm đảm bảo dự án đầu tư tạo lập nhà ở, công trình xây dựng được thực hiện và hoàn thành, phòng tránh sự đầu tư tràn lan làm thất thoát nguồn vốn. Hơn nữa, dưới góc độ kinh tế, khi huy động vốn qua hình thức bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai để huy động được nguồn tiền nhàn rỗi, từ đó, tạo nên tiếp những giá trị thặng dư cho xã hội, nếu dùng tiền huy động để đầu tư sai mục đích sẽ làm mất ý nghĩa của việc huy động vốn. Ngoài ra, người mua sẽ phải gánh chịu thiệt hại khi chủ đầu tư dùng sai mục đích số tiền mua, tiền thuê mua, không những mục đích mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không đạt được mà còn phải chịu “chôn vốn” trong nhiều trường hợp không thể đòi lại được từ chủ đầu tư.

Mặc dù, đã có quy định về việc sử dụng nguồn vốn huy động đúng mục đích nhưng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lại không có quy định cụ thể về kiểm soát việc sử dụng vốn như thế nào và về xử lý vi phạm của chủ đầu tư trong trường hợp sử dụng sai mục đích. Điều này dẫn đến thực trạng chủ đầu tư sau khi huy động vốn đã tự do dùng nguồn vốn này thực hiện những mục đích khác. Trong thời gian qua, hàng loạt những dự án đầu tư nhà ở, công trình xây dựng được chủ đầu tư thực hiện huy động vốn nhưng lại không thi công xây dựng và đến nay vẫn chưa hoàn thiện. Thực tiễn hiện nay cho thấy, sự cần thiết của việc xây dựng cơ chế kiểm soát sử dụng nguồn vốn huy động của chủ đầu tư qua hình thức mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và hoàn thiện các quy định về xử lý vi phạm của chủ đầu tư khi sử dụng vốn sai mục đích.

Qua phân tích về mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai cho thấy, những bất cập hiện nay còn tồn tại là thời điểm chủ đầu tư được bán nhà ở, công trình xây dựng để huy động vốn; mức vốn tối đa mà chủ đầu tư được huy động; cơ chế kiểm soát việc sử dụng nguồn vốn của chủ đầu tư. Những bất cập trong quy định của pháp luật làm nảy sinh các vi phạm của chủ đầu tư trong thực tiễn, từ đó, xuất hiện các tranh chấp liên quan đến mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Vì vậy, khắc phục các bất cập này là yêu cầu bức thiết trong việc hoàn thiện pháp luật mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

2. Kiến nghị hoàn thiện các quy định về kiểm soát sử dụng vốn của chủ đầu tư trong mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của khách hàng

Một là, bổ sung quy định cụ thể về kiểm soát việc sử dụng vốn của chủ đầu tư trong mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của khách hàng; sửa đổi, bổ sung quy định về xử lý vi phạm của chủ đầu tư trong trường hợp sử dụng sai mục đích vốn của chủ đầu tư trong mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của khách hàng.

Hai là, bổ sung quy định về quyền được cung cấp thông tin của người mua, người thuê mua nhà sau khi hợp đồng mua, thuê mua nhà được ký kết với chủ đầu tư kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai; bổ sung quy định cụ thể về quyền của người mua, người thuê mua được tham gia giám sát quá trình tiến độ, thời gian xây dựng dự án nhà ở hình thành trong tương lai.

Ba là, sửa đổi, bổ sung quy định về kiểm soát nguồn tiền huy động từ người mua, người thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư triển khai nhiều dự án cùng một thời điểm nhằm bảo đảm việc sử dụng đúng mục đích số tiền này vào việc triển khai hoàn thành dự án xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai theo đúng cam kết với khách hàng trong hợp đồng mua, hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Bốn là, sửa đổi, bổ sung quy định về xử lý vi phạm của chủ đầu tư trong trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn tiền mua, tiền thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của khách hàng theo hướng tăng mức tiền xử phạt lên đến hàng tỷ đồng...

Hoàng Việt Trung
Tòa án nhân dân quận 1, TP. Hồ Chí Minh