Abstract: The article analyzes some difficulties, limitations arising out of the process of implementing regulations of the Land Law of 2013 with respect to collection of land use fees, land lease fees. Based on this analysis, the author proposes some resolutions with a view to overcome difficulties and to contribute to improving implementation effect of the Land Law of 2013 in general and regulations of collection of land use levies, land lease levies in particular.

1. Một số hạn chế, vướng mắc cơ bản

Quá trình triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013 về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên phạm vi cả nước trong thời gian qua đã gặp phải những khó khăn, vướng mắc cơ bản sau đây:

Thứ nhất, vướng mắc nảy sinh trong trường hợp chủ đầu tư thỏa thuận với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong việc nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: (i) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh[1]; (ii) Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng[2]; (iii) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai[3]; (iv) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người[4]. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật[5]. Tuy nhiên, quá trình triển khai thực hiện những quy định này gặp phải những vướng mắc. Xin đơn cử về thực tiễn thi hành trên địa bàn thành phố Hà Nội, trước đây, khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003, thành phố đã triển khai thực hiện việc giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư theo hình thức chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thực tế cho thấy, 70% diện tích đất đã chuyển nhượng theo quy hoạch, còn lại một số trường hợp không thỏa thuận được, nhiều trường hợp gây khó khăn để ép chủ đầu tư phải thỏa thuận với mức giá cao hơn. Do đó, dẫn đến một số dự án kéo dài trên 10 năm mà chưa thỏa thuận được, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều trường hợp diện tích chưa thỏa thuận được nằm xen kẽ trong khu đã thỏa thuận dẫn đến dự án không thực hiện được. Diện tích đất nhận chuyển nhượng để hoang hóa gây thiệt hại cho doanh nghiệp, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, quy hoạch kiến trúc được phê duyệt[6].

Thứ hai, vướng mắc trong việc xác định nghĩa vụ tài chính đối với những trường hợp chuyển từ hình thức giao đất sang thuê đất theo Luật Đất đai năm 2013

- Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Nghị định số 46/2014/NĐ-CP) quy định trường hợp: “Chuyển từ hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 (ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành) sang hình thức Nhà nước cho thuê đất”.

Tiếp đó, khoản 1 Điều 31 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 được Nhà nước giao đất và đã nộp tiền sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại, không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn sử dụng đất nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 60 Luật Đất đai thì phải chuyển sang thuê đất và phải nộp tiền thuê đất theo quy định của Nghị định này”.

- Quy định về thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất. Điều 101 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đã giao, đã cho thuê trước ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành: “Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 59 của Luật Đất đai là cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh đối với trường hợp người sử dụng đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất trước ngày 01/7/2014”.

Như vậy, khi áp dụng các điều luật của hai văn bản nêu trên đã nảy sinh các vướng mắc cụ thể sau:

- Đối với những trường hợp được giao đất trước ngày 01/7/2014, đã có thông báo nộp tiền sử dụng đất nhưng đến nay, người sử dụng đất chưa nộp tiền sử dụng đất thì họ có phải chuyển sang thuê đất không?

- Đối với những trường hợp được giao đất trước ngày 01/07/2014, nhưng chưa có thông báo nộp tiền sử dụng đất thì nay họ có phải chuyển sang thuê đất không?

Đối với hai trường hợp nêu trên, nếu phải chuyển sang thuê đất, thì Sở Tài nguyên và Môi trường có phải tham mưu cho Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh ban hành quyết định điều chỉnh quyết định giao đất trước đây thành quyết định cho thuê đất không? Đơn vị được giao đất có phải làm đơn đề nghị chuyển từ giao đất sang thuê đất hay chỉ cần căn cứ vào quy định của pháp luật và Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu trình UBND cấp tỉnh ban hành quyết định chuyển từ việc giao đất sang thuê đất?

Khi ban hành quyết định chuyển từ việc giao đất sang thuê đất thì thời điểm xác định giá đất để tính tiền thuê đất là ngày nào: Từ ngày 01/7/2014 (thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực) hay thời điểm UBND cấp tỉnh có quyết định điều chỉnh?.

Thứ ba, trường hợp doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất, tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước theo quy định Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Nghị định số 69/NĐ-CP), thì phải chuyển sang thuê đất. Trong khi Luật Đất đai năm 2013 không quy định về vấn đề này. Vậy trường hợp này giải quyết như thế nào?

2. Một số kiến nghị khắc phục các bất cập của Luật Đất đai năm 2013 về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

- Đối với những vướng mắc nảy sinh trong trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân xin đề xuất một số kiến nghị sau đây:

Một là, đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo Chính phủ cho phép thực hiện theo phương án như sau: Trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy hoạch mà chủ đầu tư đã thỏa thuận chuyển nhượng trên 70% diện tích đất, nếu sau 30 ngày kể từ ngày UBND cấp huyện tổ chức cho các bên thương thảo mà không đạt được thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cho phép giao tổ chức phát triển quỹ đất lập hồ sơ thu hồi đất, thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng. Sau đó, sẽ giao chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư. Tuy nhiên, các diện tích đất thu hồi này đề nghị không phải lập danh mục dự án thu hồi đất trình HĐND cấp tỉnh thông qua.

Hai là, đối với các trường hợp đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003, nhưng đến nay chưa làm thủ tục giao đất, cho thuê đất và không thuộc loại dự án Nhà nước thu hồi, đề nghị cho phép UBND cấp tỉnh ban hành quyết định thu hồi đất. Sau đó, giao cho trung tâm phát triển quỹ đất giải phóng mặt bằng rồi bàn giao cho chủ đầu tư.

Ba là, để giải quyết bất cập hiện nay trong việc sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trong đó, có diện tích không đủ điều kiện để chuyển nhượng, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần nghiên cứu, cho phép chủ đầu tư lập hồ sơ thu hồi diện tích đất đó cùng với việc lập hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án và không phải lập danh mục báo cáo HĐND cấp tỉnh thông qua.

- Rà soát, báo cáo Quốc hội xem xét sửa đổi, bổ sung mâu thuẫn giữa Điều 117 và Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 với Luật Đầu tư về việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế thông qua đấu giá quyền sử dụng đất mà không có hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn chủ đầu tư.

- Quy định cụ thể thủ tục chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo hướng đề cập rõ trong trường hợp này có phải ban hành quyết định cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hay chỉ đăng ký, biến động, chỉnh lý hồ sơ địa chính.

- Xử lý đối với những trường hợp được giao đất trước ngày 01/7/2014, đã có thông báo nộp tiền sử dụng đất nhưng đến nay, người sử dụng đất chưa nộp tiền sử dụng đất, trong đó, cần quy định rõ trong trường hợp này họ có phải chuyển sang thuê đất không.

- Xử lý đối với những trường hợp được giao đất trước ngày 01/7/2014, nhưng chưa có thông báo nộp tiền sử dụng đất thì nay họ có phải chuyển sang thuê đất không.

- Xử lý đối với hai trường hợp nêu trên, nếu phải chuyển sang thuê đất thì Sở Tài nguyên và Môi trường có phải tham mưu cho UBND cấp tỉnh ban hành quyết định điều chỉnh quyết định giao đất trước đây thành quyết định cho thuê đất không. Đơn vị được giao đất có phải làm đơn đề nghị chuyển từ giao đất sang thuê đất hay chỉ cần căn cứ vào quy định của pháp luật và Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu trình UBND cấp tỉnh ban hành quyết định chuyển từ việc giao đất sang thuê đất.

- Xử lý đối với hai trường hợp trên, khi ban hành quyết định chuyển từ việc giao đất sang thuê đất thì thời điểm xác định giá đất để tính tiền thuê đất là từ ngày 01/7/2014 (thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực) hay thời điểm UBND cấp tỉnh có quyết định điều chỉnh.

- Xử lý đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở, không thực hiện dự án đầu tư mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng thì có cần thông qua Hội đồng nhân dân cấp tỉnh để ban hành nghị quyết không.

- Cần bổ sung quy định đối với trường hợp doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất, tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP thì phải chuyển sang thuê đất. Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2013 không quy định về vấn đề này thì trường hợp này phải giải quyết như thế nào.

- Bổ sung quy định cụ thể về trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất theo khoản 3 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013.

- Bổ sung quy định cụ thể để xử lý đối với các dự án thuộc trường hợp không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất, nhà đầu tư thực hiện việc chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhưng trong khu vực dự án có cả đất công ích của UBND cấp xã.

- Bổ sung quy định cụ thể xử lý đối với trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất phi nông nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất.

ThS. Hoàng Việt Trung

Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh

In bài viết Gửi phản hồi

Các tin khác