Từ khóa: Luật Đất đai năm 2024; tái định cư.

Comments on some provisions of the 2024 Land Law on resettlement when the State recovers land

Abstract: The Land Law of 2024 has many provisions on resettlement that are amended, supplemented, and more progressive than the Land Law of 2013. The article analyzes, evaluates, and clarifies the outstanding new points in the provisions on resettlement of the 2024 Land Law, and at the same time makes recommendations to improve these provisions to better suit the current situation.

Keywords: Land Law of 2024; resettlement.

Ảnh minh họa

Đặt vấn đề

Việt Nam đang trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước nên việc thu hồi đất để thực hiện các chính sách phát triển kinh tế - xã hội là điều tất yếu. Việc thu hồi đất sẽ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất nên chính sách tái định cư được Nhà nước đặt ra nhằm ổn định cuộc sống cho người dân khi bị di dời. Tuy nhiên, nghiên cứu cho thấy, chính sách này thực hiện trên thực tế còn một số bất cập như có dự án tái định cư đã được hoàn thành nhưng chất lượng không đạt yêu cầu, khu tái định cư xa trung tâm, thiếu tiện ích, dịch vụ công cộng như trường học, bệnh viện, hệ thống giao thông. Những vấn đề này đặt ra yêu cầu cần phải nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các quy định về tái định cư trong Luật Đất đai năm 2013. Luật Đất đai năm 2024[1] có nhiều quy định mới nhằm nâng cao chất lượng các dự án tái định cư. Nội dung bài viết phân tích, bình luận những quy định mới cơ bản về tái định cư của Luật Đất đai năm 2024, từ đó đưa ra đánh giá tổng quan về chính sách tái định cư hiện nay và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật.

1. Một số nội dung mới của Luật Đất đai năm 2024 về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.1. Quy định về lập, thực hiện dự án tái định cư, khu tái định cư

Thứ nhất, bổ sung quy định chi tiết về điều kiện của khu tái định cư.

Điểm a và điểm b khoản 2 Điều 110 Luật Đất đai năm 2024 đã cụ thể hóa nguyên tắc “có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” thông qua quy định tiêu chí khu tái định cư về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và địa điểm thực hiện tái định cư[2], theo đó, quy định khu tái định cư cần bảo đảm các điều kiện sau đây:

Điều kiện thứ nhất: “hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư tối thiểu phải đạt tiêu chuẩn nông thôn mới đối với khu vực nông thôn, đạt tiêu chuẩn đô thị đối với khu vực đô thị, trong đó: đường giao thông bảo đảm kết nối với khu vực lân cận, điện chiếu sáng và điện sinh hoạt, hệ thống cấp, thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý môi trường”. Luật Đất đai năm 2024 đã quy định được các loại hạ tầng kỹ thuật chính trong việc thực hiện các dự án tái định cư, bao gồm: hạ tầng giao thông, hạ tầng năng lượng, hạ tầng cấp nước và thoát nước, hạ tầng thông tin liên lạc, hạ tầng xử lý chất thải. Trong đó, các loại hạ tầng này được quy định chi tiết hơn, gồm: đường giao thông bảo đảm kết nối với khu vực lân cận, điện chiếu sáng và điện sinh hoạt, hệ thống cấp, thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý môi trường. Hơn nữa, hạ tầng kỹ thuật phải đạt tiêu chuẩn nông thôn mới[3] đối với khu vực nông thôn mới, đạt tiêu chuẩn đô thị đối với khu vực đô thị. Như vậy, Luật Đất đai năm 2024 đã khắc phục được những quy định mang tính khái quát ở Luật Đất đai năm 2013 “xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng”[4] bằng những quy định có tính định lượng và rõ ràng, cụ thể hơn.

Điều kiện thứ hai: “hạ tầng xã hội khu tái định cư phải bảo đảm khả năng tiếp cận dịch vụ y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao, chợ, thương mại, dịch vụ, vui chơi, giải trí, nghĩa trang”. Hạ tầng xã hội được hiểu là những công trình được xây dựng nhằm mục đích phục vụ nhu cầu công cộng của xã hội, bảo đảm môi trường sống an toàn, lành mạnh cho người dân, bao gồm các công trình về y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao,… Qua đó, khi thực hiện các dự án tái định cư, cần phải bảo đảm khả năng tiếp cận của người dân với những công trình công cộng, tiện ích xung quanh như trường học, bệnh viện, công viên, khu vui chơi.

Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục kế thừa tinh thần của Luật Đất đai năm 2013 về tái định cư nhưng đã phần nào giải quyết được những bất cập tồn tại trong các quy định trước đây.

Trong thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2013, cuộc sống tại khu tái định cư của người dân còn gặp nhiều khó khăn, chưa thể ổn định. Có những dự án tái định cư chưa bảo đảm được về chất lượng xây dựng như vật liệu kém chất lượng, thiết kế chưa hợp lý hay thậm chí thi công không đạt chuẩn, như khu tái định cư ở Cần Thơ đã hoàn thành nhưng người dân vẫn phải xài điện “câu đuôi”[5], mang lại nhiều bất tiện cho người dân.

Bên cạnh đó, có những dự án tái định cư lại chưa bảo đảm cuộc sống tinh thần của người dân, thiếu tiện ích và dịch vụ công cộng; thiếu hạ tầng cơ bản như trường học, bệnh viện, chợ và hệ thống giao thông, làm giảm chất lượng sống cho cư dân. Theo khảo sát từ ý kiến của người dân, đa số họ không muốn chuyển sang nhà tái định cư do quá xa và rất bất tiện. Những dự án tái định cư quá xa so với trung tâm thành phố, thiếu các tiện ích xung quanh dẫn đến tình trạng bị bỏ hoang nhiều năm. Khó khăn trong việc di chuyển cùng với thiếu các công trình xung quanh phục vụ lợi ích cơ bản của người dân, điều này khiến họ khó hòa nhập, làm quen với cuộc sống mới[6].

Luật Đất Đai năm 2024 đã có những quy định khắc phục hạn chế trên. Với những quy định cụ thể, chặt chẽ về điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu tái định cư, người dân sẽ không phải “rơi” vào tình trạng chuyển đến nơi tái định cư chưa được hoàn thiện hay thiếu chất lượng. Những dự án tái định cư mới được thực hiện dựa trên quy định của Luật Đất đai năm 2024 bảo đảm cả cuộc sống vật chất và cuộc sống tinh thần cho người dân. Điều này góp phần quan trọng vào việc cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân tại nơi tái định cư, tạo sự yên tâm, niềm tin của người dân vào những dự án tái định cư đúng chất lượng.

Thứ hai, bổ sung quy định về địa điểm tái định cư.

Đây là quy định mới, chưa có trong Luật Đất đai năm 2013. Việc lựa chọn địa điểm tái định cư được thực hiện theo 02 bước, gồm: lựa chọn đơn vị hành chính và lựa chọn khu đất có vị trí thuận lợi để hình thành khu tái định cư[7] như sau:

Bước thứ nhất, cơ quan có thẩm quyền sẽ lựa chọn địa điểm tái định cư theo thứ tự từ cấp xã đến cấp huyện. Cụ thể, đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất thu hồi sẽ được ưu tiên lựa chọn để hình thành khu tái định cư cho người dân. Sau đó, nếu đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất thu hồi không có đất để bố trí tái định cư thì địa điểm tái định cư sẽ được lựa chọn tại đơn vị hành chính cấp huyện nơi có đất bị thu hồi. Cuối cùng tại đơn vị địa bàn khác có điều kiện tương đương nếu tại xã và huyện nơi có đất thu hồi không có đất để bố trí tái định cư.

Bước thứ hai, “ưu tiên lựa chọn khu đất có vị trí thuận lợi để hình thành khu tái định cư”. Sau khi đã lựa chọn địa điểm tái định cư tại đơn vị địa bàn cấp xã hoặc cấp huyện thì sẽ lựa chọn khu đất có vị trí thuận lợi tại đó để hình thành khu tái định cư. Hiện nay, khái niệm “vị trí thuận lợi” chưa được pháp luật quy định cụ thể, song có thể hiểu là khu vực với vị trí địa lý và hạ tầng phù hợp. Vị trí địa lý có thể là gần trung tâm thành phố, giao thông thuận lợi, hoặc có thể là khu vực đang có tiềm năng phát triển. Hạ tầng phù hợp sẽ bao gồm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật và xã hội như đã được phân tích ở trên.

Vì vậy, quy định như trên giúp người dân không phải chuyển đến nơi ở mới quá xa so với nơi ở cũ của mình. Những dự án tái định cư được ưu tiên tại khu vực gần với nơi đất bị thu hồi và không quá xa trung tâm. Như vậy, nếp sống, thói quen sinh hoạt hằng ngày tại địa phương của người dân sẽ không có sự thay đổi lớn nên họ có thể dễ dàng hòa nhập với cuộc sống mới.

1.2. Quy định về bố trí tái định cư

Thứ nhất, điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 86 Luật Đất đai năm 2013, giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư là giá đất cụ thể. Trong khi đó, theo quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai năm 2024, giá đất tại nơi tái định cư được xác định theo bảng giá đất đã ban hành tại thời điểm phê duyệt dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Quy định này có thể hạn chế trình tự, thủ tục và tạo điều kiện hơn cho người dân bị thu hồi đất. Bởi lẽ, cơ quan có thẩm quyền có thể căn cứ trực tiếp vào bảng giá đất hiện hành để quyết định giá đất tại nơi tái định cư mà không phải qua các trình tự phức tạp ở khâu xác định giá đất cụ thể như theo Luật Đất đai năm 2013. Điều này giúp trình tự, thủ tục xác định giá đất tại nơi tái định cư được diễn ra nhanh và đỡ tốn kém hơn.

Hiện nay, giá đất tái định cư còn cao, không phù hợp với thực tế khiến người dân rơi vào tình trạng không có nhà ở. Chẳng hạn, tại thành phố Cần Thơ, giá đất tái định cư cao gấp 04 lần so với giá bồi thường đất, “những hộ dân này cho rằng, với giá đất trên, họ phải nộp trung bình gấp 4 lần tiền bồi thường. Do đó, họ không thể nào có đủ tiền để mua và xây nhà sinh sống. Các hộ dân rơi vào tình trạng bế tắc, không biết làm sao có thêm tiền đủ để mua được nền tái định cư”[8]. Tuy nhiên, trong Luật Đất đai năm 2024, cách xác định giá đất tại nơi tái định cư đã được cải thiện rõ rệt, phù hợp hơn với thực tế. Giá đất được xác định theo bảng giá đất (cập nhật theo từng năm) giúp cho giá này sát với thực tế hơn, tạo điều kiện cho người dân có đất bị thu hồi có cơ hội sở hữu đất ở.

Bên cạnh đó, người được bố trí tái định cư có thể được ghi nợ nghĩa vụ tài chính về đất đai, được quy định chi tiết tại Điều 26 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, người được bố trí tái định cư mà tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn tiền sử dụng đất phải nộp khi được giao đất tái định cư được ghi nợ tiền sử dụng đất khi được giao đất tái định cư. Để đối tượng này được ghi nợ nghĩa vụ tài chính cần đáp ứng hai điều kiện: họ có nhu cầu ghi nợ tiền sử dụng đất và có cam kết thực hiện bàn giao mặt bằng theo đúng tiến độ.

Thứ hai, bổ sung chủ thể có thẩm quyền quyết định giá bán nhà ở tái định cư.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 86 Luật Đất đai năm 2013, giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Luật Đất đai năm 2024 có sự mở rộng thêm về cơ quan có thẩm quyền xác định giá bán nhà ở tái định cư, nhiệm vụ này được phân chia rõ ràng giữa Ủy ban nhân dân cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Việc phân cấp cụ thể giúp cho hoạt động quản lý đất đai được thực hiện hiệu quả và việc xác định giá bán nhà ở tái định cư phù hợp hơn. Trong đó, Ủy ban nhân dân cấp huyện, nắm rõ về tình hình địa phương, có thể xác định giá bán nhà ở tái định cư đúng với tình hình thực tế tại địa bàn hơn, phát huy tốt vai trò của mình; còn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ tham gia khi việc bố trí tái định cư được thực hiện tại cấp huyện khác nơi đất bị thu hồi, qua đó, được giảm bớt gánh nặng và có thể tập trung thực hiện các nhiệm vụ khác trong phạm vi cấp tỉnh. Vì vậy, việc phân cấp được quy định mới tại Luật Đất đai năm 2024 đã góp phần cải thiện tình trạng “đổ dồn” công việc cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và linh hoạt hơn cho Ủy ban nhân dân cấp huyện trong việc giải quyết công việc bảo đảm các cơ quan ở từng cấp cơ sở làm tốt nhiệm vụ của mình.

Thứ ba, bổ sung các quy định chi tiết về hình thức tái định cư.

Khoản 7 Điều 111 Luật Đất đai năm 2024 bổ sung quy định về hình thức tái định cư. Chính sách này bao gồm 02 phương án tái định cư là đất ở và nhà ở tại chỗ. Trong đó, bồi thường bằng nhà ở tại chỗ có thể hiểu là người có đất thu hồi sẽ được bố trí tái định cư trong dự án tái định cư tại khu vực có đất thu hồi. Quy định này bao gồm các đối tượng có đất bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc trường hợp khác thuộc diện Nhà nước thu hồi. Nếu đất bị thu hồi để thực hiện dự án xây dựng khu đô thị thì người dân sẽ được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ và trong thời gian chờ bố trí tái định cư, họ sẽ được bố trí vào nhà ở tạm hoặc được hỗ trợ về tiền thuê nhà ở. Với đất bị thu hồi để thực hiện vào mục đích khác, người dân sẽ được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ chỉ khi tại khu vực thu hồi đất có quỹ đất, quỹ nhà tái định cư. Khái niệm “nhà ở tạm” lần đầu tiên được nhắc đến tại Luật Đất đai năm 2024 và có thể được hiểu là nhà ở thuộc tài sản công. Người dân sẽ được bố trí tạm thời cư trú tại nhà ở công cho đến khi được bố trí tái định cư tại chỗ, hoặc người dân có thể được hỗ trợ tiền thuê nhà ở không thuộc tài sản công. Khoản hỗ trợ tiền thuê nhà ở của từng địa phương được quy định chi tiết trong quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Quy định trên xuất phát từ nguyên tắc chính của Luật Đất đai năm 2024 “việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất”[9] và thực tiễn trước đây, có những trường hợp người dân bị thu hồi đất nhưng những dự án tái định cư chưa được hoàn thành khiến họ rơi vào tình trạng mất nơi ở, ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống. Vì vậy, quy định này được đặt ra nhằm cụ thể hóa nguyên tắc trên và khắc phục những hạn chế trước đây. Do nhu cầu của người dân không muốn di dời đến địa điểm khác, muốn được tái định cư tại chỗ, vì vậy, trong thời gian thực hiện các dự án tái định cư, người dân sẽ không có nơi ở tạm thời. Bố trí nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà trong thời gian chờ bố trí tái định cư sẽ giúp người dân không có sự thay đổi quá lớn trong cuộc sống. Họ chỉ tạm thời rời xa nơi ở hiện tại để dự án tái định cư có thể được thực hiện. Trong thời gian chờ dự án tái định cư hoàn thành, người dân sẽ được bố trí tạm cư vào quỹ nhà ở thuộc tài sản công hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở. Với 02 hình thức hỗ trợ tạm cư này, người dân có thể nhanh chóng tạm thời ổn định, thích nghi với cuộc sống mới.

Hiện nay, còn tồn tại tình trạng người dân “mòn mỏi” chờ đợi khu tái định cư được cải tạo, xây dựng lại để được tái định cư tại chỗ. Chẳng hạn như tại dự án cải tạo chung cư cũ 350 Hoàng Văn Thụ, mặc dù người dân đã được di dời đến chỗ tạm cư từ năm 2016, tuy nhiên, đến nay, nhiều hộ dân vẫn “mỏi mòn” chờ được tái định cư[10]. Dự án cải tạo chung cư cũ vẫn chưa được hoàn thành khiến người dân phải bỏ tiền để tìm kiếm nơi ở tạm thời; hay tại dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ ở trung tâm thành phố Hạ Long (Quảng Ninh), gần 10 năm vẫn chưa xây xong được phần móng, khiến gần 190 hộ dân phải lâm cảnh đi ở thuê, ở nhờ[11]. Dự án xây dựng lại nhà chung cư cũ được hoàn thành chậm trễ, khiến người dân “rơi” vào tình trạng cuộc sống “nay đây mai đó”, “bấp bênh”, không ổn định.

Luật Đất đai năm 2024 đã khắc phục được những hạn chế trên. Nhà nước có những chính sách hỗ trợ cho người dân gồm nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê trong khi chờ đợi dự án tái định cư được hoàn thành. Như vậy, người dân sẽ không phải quá lo lắng về tìm kiếm chỗ ở tạm thời trong khi chờ đợi dự án tái định cư được hoàn thành.

Thứ tư, thay đổi đối tượng được ưu tiên vị trí thuận lợi khi bố trí tái định cư.

Trước đây, Luật Đất đai năm 2013 chỉ có quy định “ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng”[12]. Luật Đất đai năm 2024 đã có sự điều chỉnh, sự ưu tiên này được dành cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp với kinh doanh dịch vụ và người có đất thu hồi là người có công với cách mạng[13].

Nghiên cứu này cho thấy, sự thay đổi đối tượng được ưu tiên như trên chưa thực sự phù hợp vì người có đất thu hồi bàn giao sớm mặt bằng, họ được hưởng cơ chế thưởng thay vì sự ưu tiên như trước đây. Họ đã có trách nhiệm thực hiện sớm và tốt nghĩa vụ bàn giao đất của mình trước thời hạn nên Nhà nước cần có sự “khen thưởng” cho họ. Mặc dù Nhà nước đã có cơ chế thưởng, tuy nhiên, cơ chế này vẫn chưa thật sự phù hợp với thực tế, khó có thể bảo đảm sự ưu tiên của Nhà nước dành cho các chủ thể có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng.

Tuy nhiên, việc bổ sung quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp với kinh doanh dịch vụ được hưởng ưu tiên là hợp lý. Quy định này xuất phát từ thực tiễn thực hiện Luật Đất đai năm 2013, chính sách tái định cư chưa được thực hiện gồm ý kiến và nhu cầu của người bị thu hồi đất. “Trên thực tế, việc bị thu hồi đất làm xáo trộn cả cuộc sống của người dân, những nơi bị thu hồi đất thường nằm ở những đô thị sầm uất, nơi làm ăn kinh doanh rất thuận lợi. Có những nhà dân nằm ở ngã ba, ngã tư hay ở nơi đông người qua lại, trường học, khu vui chơi... Đây không chỉ là nơi ở mà còn là nơi buôn bán, mưu sinh của họ”[14]. Vì vậy, việc thu hồi đất sẽ khiến họ rơi vào tình trạng vừa tìm kiếm nơi ở mới, vừa tìm kiếm mặt bằng mới để tiếp tục thực hiện công việc kinh doanh của mình.

Nhà ở thông thường chỉ cần đáp ứng các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, xã hội nhưng nhà ở kết hợp với mặt bằng kinh doanh thì phải gồm cả những tiêu chí khác. Địa điểm kinh doanh cần phải đáp ứng các điều kiện như “mặt bằng đắc địa” tại khu đô thị sầm uất, tấp nập, giao thông thuận tiện, mặt tiền rộng rãi, khu vực đỗ xe thoáng… Đặc biệt, giá thuê mặt bằng tại thị trường hiện nay đang ngày càng cao[15], điều này gây khó khăn hơn cho người dân khi tìm kiếm mặt bằng kinh doanh mới. Hơn nữa, người dân lựa chọn kinh doanh dịch vụ tại nơi ở giúp họ không chỉ có nguồn thu nhập ổn định mà còn tiết kiệm hơn về chi phí đi lại, chi phí thuê mặt bằng. Vì vậy, việc tìm kiếm nơi ở kết hợp với mặt bằng kinh doanh mới không chỉ khó khăn trong việc tìm một địa điểm phù hợp mà còn phải phù hợp về giá cả, khả năng tài chính của từng người. Việc ưu tiên vị trí thuận lợi cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp với kinh doanh tại Luật Đất đai năm 2024 đã khắc phục được phần hạn chế này. Quy định có sự tiến bộ, ưu tiên giao đất ở vị trí thuận lợi cho người kinh doanh dịch vụ để họ tiếp tục công việc kinh doanh, không gây xáo trộn quá lớn đến đời sống của họ.

Thứ năm, bổ sung cơ chế thưởng đối với người có đất thu hồi bàn giao mặt bằng trước thời hạn quy định.

Khoản 7 Điều 111 Luật Đất đai năm 2024 có điểm mới tiến bộ hơn khi bổ sung “cơ chế thưởng”, khái niệm chưa có trong Luật Đất đai năm 2013. Trước đây, đối với các đối tượng thực hiện nghĩa vụ bàn giao mặt bằng đúng thời hạn, họ sẽ được ưu tiên vị trí tái định cư thuận lợi. Tuy nhiên, quy định hiện nay đã có sự đổi mới, thay bằng cơ chế thưởng đối với các chủ thể này. Cơ chế thưởng có thể hiểu là một khoản hỗ trợ tài chính bằng tiền của Nhà nước dành cho các đối tượng bàn giao mặt bằng trước thời hạn quy định. Khoản tiền thưởng này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, tùy thuộc vào tình hình thực tế tại mỗi địa phương. Quy định này được nhằm khuyến khích, tạo động lực cho người dân, tổ chức thực hiện nghĩa vụ bàn giao mặt bằng đúng thời hạn quy định.

2. Một số nội dung cần quy định cụ thể để thực hiện chính sách tái định cư có hiệu quả

Thứ nhất, quy định về “điều kiện tương đương” trong chọn địa điểm tái định cư chưa rõ ràng.

Khái niệm “điều kiện tương đương” trong lựa chọn địa điểm tái định cư để bảo đảm khu vực tái định cư có điều kiện sống tương tự hoặc tốt hơn so với nơi họ đang sinh sống, tuy nhiên, Luật chưa quy định rõ những tiêu chí nào để xác định điều kiện này. Trên thực tế, khi xét về địa bàn khác có “điều kiện tương đương”, có thể bao gồm nhiều tiêu chí khác nhau, như về vị trí, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, văn hóa,… Hiện nay, quy định này còn mang tính chung chung, khái quát, khó triển khai đồng bộ trên thực tiễn. Từ đó, có thể ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Để khắc phục bất cập nêu trên, cần ban hành các văn bản hướng dẫn quy định cụ thể các tiêu chí “điều kiện tương đương” để tránh việc áp dụng pháp luật không đồng bộ, thiếu thống nhất, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Địa bàn có “điều kiện tương đương” cần có các tiêu chí về điều kiện hạ tầng kỹ thuật, xã hội. Về công trình giao thông đô thị như đường đô thị, cầu đường bộ, hệ thống báo hiệu đường bộ, hệ thống thoát nước, các công trình phục vụ giao thông công cộng cần phải đáp ứng tiêu chuẩn an toàn kĩ thuật để đáp ứng đủ được nhu cầu sinh hoạt hằng ngày, bảo đảm đi lại thuận tiện cho người dân. Khi có đủ các căn cứ cụ thể về địa bàn khác có điều kiện tương đương thì quy định này mới có thể được thực hiện hiệu quả trên thực tế, bảo đảm việc áp dụng quy định pháp luật.

Thứ hai, cơ chế thưởng chưa phù hợp.

Cơ chế thưởng là khái niệm nổi bật trong quy định tái định cư của Luật Đất đai năm 2024. Cơ chế thưởng được đặt ra nhằm khuyến khích người dân thực hiện nghĩa vụ bàn giao mặt bằng trước thời hạn, tránh những trường hợp cố tình chậm trễ, không thực hiện nghĩa vụ. Tuy nhiên, cơ chế thưởng hiện nay được quy định chưa phù hợp. Bởi lẽ, cơ chế thưởng mới chỉ tạo động lực cho người dân bàn giao mặt bằng trước thời hạn, chưa khắc phục được tình trạng thực hiện muộn nghĩa vụ. Để khắc phục điều này, Luật Đất đai năm 2024 cần có giải pháp giải quyết được nguyên nhân chính của vấn đề này, đó chính là người dân chưa được đền bù thỏa đáng khi bị thu hồi đất. Nếu người dân trước đó đã không đồng ý với chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước thì cơ chế thưởng được đặt ra hiện nay chưa đủ để tạo động lực cho họ thực hiện nghĩa vụ bàn giao mặt bằng trước thời hạn. Khoản tiền thưởng được quy định chỉ khuyến khích người dân đã đồng ý với việc bồi thường đất bị thu hồi mà chưa thực sự giải quyết vấn đề với người dân chưa đồng ý với chính sách này.

Hiện nay, Ủy ban nhân dân các tỉnh đã ban hành các quyết định quy định cụ thể khoản tiền thưởng ở từng địa phương. Ở Hà Nội, hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất nông nghiệp nếu đáp ứng điều kiện bồi thường về đất và bàn giao mặt bằng đúng hạn sẽ được thưởng 3.000 đồng/m², không vượt quá 03 triệu đồng một người. Trường hợp thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất, trong đó phải phá dỡ toàn bộ nhà ở, nhà xưởng, công trình sản xuất, kinh doanh, người sử dụng đất bàn giao mặt bằng sớm 16 ngày trước hạn sẽ được thưởng 05 triệu đồng. Nếu bàn giao sớm 15 ngày, mức thưởng là 04 triệu đồng, còn đúng hạn là 03 triệu đồng[16]. Nghiên cứu này cho thấy, khoản tiền thưởng như vậy chưa hợp lý, chưa đủ để tạo động lực cho người dân thực hiện việc bàn giao mặt bằng đúng thời hạn. Với khoản tiền thưởng chưa thỏa đáng, người dân không có mong muốn di dời và bàn giao mặt bằng đúng thời hạn. Do đó, thay vì đưa ra cơ chế thưởng là khoản tiền cụ thể, Nhà nước có thể quy định cơ chế thưởng phù hợp hơn với thực tiễn như thưởng bằng tiền có giá trị từ 02 - 03% tiền bồi thường về đất. Nếu như áp dụng cơ chế thưởng như vậy, sẽ khuyến khích người dân bàn giao mặt bằng sớm, nhất là với những diện tích đất lớn nếu bàn giao sớm người dân sẽ có được nhiều tiền thưởng hơn. Khi người dân thấy được quyền lợi được bảo đảm trong quá trình tái định cư, họ có xu hướng hợp tác sớm hơn trong việc bàn giao mặt bằng, giảm thiểu tình trạng trốn tránh nghĩa vụ. Như vậy, cơ chế thưởng mới phát huy hiệu quả và thúc đẩy người dân thực hiện đúng nghĩa vụ.

Kết luận

Những quy định về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã đánh dấu sự thay đổi lớn trong chính sách pháp luật về đất đai tại Việt Nam. Theo đó, những quy định về tái định cư tại Chương VII của Luật Đất đai năm 2024 đã có sự thay đổi, tiến bộ hơn trong việc bảo đảm quyền lợi của người dân, tạo điều kiện cho họ ổn định và thích nghi với cuộc sống mới dễ dàng. Những quy định mới khắc phục được những bất cập tồn tại và kế thừa, phát huy những nội dung tiến bộ của Luật Đất đai năm 2013 trước đây. Tuy nhiên, do mới được ban hành nên thực tiễn áp dụng không tránh khỏi những hạn chế, vướng mắc, vì vậy, các cơ quan chức năng cần tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện, ban hành các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành giải quyết những bất cập trong pháp luật đất đai.

Mai Duy Hưng

Sinh viên Trường Đại học Luật Hà Nội

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. Lan Hương (2024), “Điểm mới của Luật Đất đai: cụ thể hóa nguyên tắc “có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”, Cổng thông tin điện tử Quốc hội Việt Nam, https://quochoi.vn/tintuc/pages/tin-hoat-dong-cua-quoc-hoi.aspx?ItemID=84778, truy cập ngày 20/12/2024.

2. Yến Châu (2023), “Chỉ thu hồi đất ở khi đã bàn giao nhà tái định cư”, Báo điện tử Pháp luật Thành phố Hồ Chí Minh, https://plo.vn/chi-thu-hoi-dat-o-khi-da-ban-giao-nha-tai-dinh-cu-post729045.html, truy cập ngày 13/11/2024.

3. Nhóm Phóng viên (2024), “Giá thuê mặt bằng ngày càng cao”, https://vietstock.vn/2024/09/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-4220-1225523.htm, truy cập ngày 13/11/2024.

4. Lê Dân, Lan Ngọc (2024), “Khu tái định cư ở Cần Thơ đã hoàn thành nhưng người dân phải xài điện 'câu đuôi'”, Tuổi Trẻ Online, https://tuoitre.vn/khu-tai-dinh-cu-o-can-tho-da-hoan-thanh-nhung-nguoi-dan-phai-xai-dien-cau-duoi-20241030162330761.htm, truy cập ngày 13/11/2024.

5. Ngọc Diễm (2024), “Vì sao hàng nghìn nhà tái định cư bị bỏ hoang?”, Báo điện tử VNExpress, https://vnexpress.net/vi-sao-hang-nghin-nha-tai-dinh-cu-bi-bo-hoang-4753665.html, truy cập ngày 13/11/2024.

6. Tạ Quang - Yến Phương (2024), “Giá đất tái định cư quá cao, nhiều hộ dân ở Cần Thơ gặp khó”, Báo Lao Động, https://laodong.vn/bat-dong-san/gia-dat-tai-dinh-cu-qua-cao-nhieu-ho-dan-o-can-tho-gap-kho-1399827.ldo, truy cập ngày 13/11/2024.

7. Cẩm Nương (2023), “Dân chung cư 350 Hoàng Văn Thụ 7 năm chờ tái định cư”, Tuổi Trẻ Online, https://tuoitre.vn/dan-chung-cu-350-hoang-van-thu-7-nam-cho-tai-dinh-cu-20231122190447307.htm, truy cập ngày 13/11/2024.

8. Quang Minh (2024), “Quảng Ninh: Dự án gần 10 năm dang dở, dân mòn mỏi đợi chờ”, Báo Giao thông, https://www.baogiaothong.vn/quang-ninh-du-an-gan-10-nam-dang-do-dan-mon-moi-doi-cho-192241112002940412.htm, truy cập ngày 13/11/2024.

[1] Luật Đất đai năm 2024 được ban hành ngày 18/01/2024, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.

[2] Lan Hương (2024), “Điểm mới của Luật Đất Đai: cụ thể hóa nguyên tắc “có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”, Cổng thông tin điện tử Quốc hội Việt Nam, https://quochoi.vn/tintuc/pages/tin-hoat-dong-cua-quoc-hoi.aspx?ItemID=84778, truy cập ngày 20/12/2024.

[3] Các điều kiện chi tiết về tiêu chuẩn nông thôn mới được thực hiện theo Quyết định số 318/QĐ-TTg ngày 08/3/2022 của Thủ tướng Chính phủ ban hành Bộ tiêu chí quốc gia về xã nông thôn mới nâng cao giai đoạn 2021 - 2025, tiêu chuẩn đô thị được thực hiện theo Nghị quyết số 1210/2016/UBTVQH13 ngày 25/5/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về phân loại đô thị (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị quyết số 26/2022/UBTVQH15 ngày 21/9/2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội).

[4] Khoản 2 Điều 85 Luật Đất đai năm 2013.

[5] Lê Dân, Lan Ngọc (2024), “Khu tái định cư ở Cần Thơ đã hoàn thành nhưng người dân phải xài điện 'câu đuôi'”, Tuổi Trẻ Online, https://tuoitre.vn/khu-tai-dinh-cu-o-can-tho-da-hoan-thanh-nhung-nguoi-dan-phai-xai-dien-cau-duoi-20241030162330761.htm, truy cập ngày 13/11/2024.

[6] Tham khảo thêm: Ngọc Diễm (2024), “Vì sao hàng nghìn nhà tái định cư bị bỏ hoang?”, Báo điện tử VNExpress, https://vnexpress.net/vi-sao-hang-nghin-nha-tai-dinh-cu-bi-bo-hoang-4753665.html, truy cập ngày 13/11/2024.

[7] Khoản 3 Điều 110 Luật Đất đai năm 2024.

[8] Tạ Quang - Yến Phương (2024), “Giá đất tái định cư quá cao, nhiều hộ dân ở Cần Thơ gặp khó”, Báo Lao Động, https://laodong.vn/bat-dong-san/gia-dat-tai-dinh-cu-qua-cao-nhieu-ho-dan-o-can-tho-gap-kho-1399827.ldo, truy cập ngày 13/11/2024.

[9] Khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai năm 2024.

[10] Cẩm Nương (2023), “Dân chung cư 350 Hoàng Văn Thụ 7 năm chờ tái định cư”, Tuổi Trẻ Online, https://tuoitre.vn/dan-chung-cu-350-hoang-van-thu-7-nam-cho-tai-dinh-cu-20231122190447307.htm, truy cập ngày 13/11/2024.

[11] Quang Minh (2024), “Quảng Ninh: Dự án gần 10 năm dang dở, dân mòn mỏi đợi chờ”, Báo Giao thông, https://www.baogiaothong.vn/quang-ninh-du-an-gan-10-nam-dang-do-dan-mon-moi-doi-cho-192241112002940412.htm, truy cập ngày 13/11/2024.

[12] Khoản 2 Điều 86 Luật Đất đai năm 2024.

[13] Khoản 7 Điều 111 Luật Đất đai năm 2024.

[14] Yến Châu (2023), “Chỉ thu hồi đất ở khi đã bàn giao nhà tái định cư”, Báo điện tử Pháp luật Thành phố Hồ Chí Minh, https://plo.vn/chi-thu-hoi-dat-o-khi-da-ban-giao-nha-tai-dinh-cu-post729045.html, truy cập ngày 13/11/2024.

[15] Nhóm Phóng viên (2024), “Giá thuê mặt bằng ngày càng cao”, https://vietstock.vn/2024/09/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-4220-1225523.htm, truy cập ngày 13/11/2024.

[16] Quyết định số 56/2024/QĐ-UBND ngày 06/9/2024 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành quy định một số nội dung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.