Bài viết tập trung phân tích, đánh giá một số vấn đề vướng mắc trong quy định pháp luật về xác định hộ gia đình sử dụng đất, điều kiện cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình sử dụng đất và qua đó, đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về vấn đề này.
Tóm tắt: Bài viết tập trung phân tích, đánh giá một số vấn đề vướng mắc trong quy định pháp luật về xác định hộ gia đình sử dụng đất, điều kiện cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình sử dụng đất và qua đó, đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về vấn đề này.
Abstract: The article focuses on analyzing and evaluating some inadequate problems in the law on the identification of land-using households, conditions for granting certificates to land-using households and thereby making some recommendations for law improvement on this issue.
1. Xác định hộ gia đình sử dụng đất
1.1. Quy định pháp luật về xác định hộ gia đình sử dụng đất
Hộ gia đình (HGĐ) là một chủ thể sử dụng đất (SDĐ) phổ biến theo pháp luật đất đai hiện hành. Luật Đất đai năm 2013 định nghĩa: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”[1]. Luật này cũng xác định, chủ HGĐ đối với việc SDĐ của HGĐ là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc SDĐ. Dựa vào việc định danh về chủ thể HGĐ SDĐ và các quy định pháp luật có liên quan khác, để xác định tư cách thành viên của HGĐ SDĐ thì phải đáp ứng cả ba điều kiện sau đây:
Thứ nhất, các thành viên HGĐ phải là những người có mối quan hệ thân thích. Cụ thể, xác định mối quan hệ thân thích này dựa vào việc tồn tại một trong ba mối quan hệ: Quan hệ hôn nhân; quan hệ huyết thống và quan hệ nuôi dưỡng.
Thứ hai, các thành viên HGĐ có mối quan hệ thân thích này phải “đang sống chung” với nhau. Đây là điều kiện chưa rõ ràng của Luật Đất đai năm 2013, khiến cho việc xác định thành viên HGĐ trở nên phức tạp và khó khăn. Nhiều người tiếp cận điều kiện này tỏ ra khá băn khoăn rằng, quy định “tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” sẽ gắn với cả hai điều kiện “đang sống chung” và “có quyền sở hữu chung”, hay chỉ với điều kiện “đang sống chung”. Từ sự không rõ ràng này, khi có các tranh chấp liên quan đến HGĐ SDĐ, nảy sinh các “suy diễn” khác nhau về tư cách thành viên HGĐ SDĐ: (i) Các thành viên HGĐ “đang sống chung” tại thời điểm xác lập quyền SDĐ chung của hộ, tức là tại thời điểm HGĐ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền SDĐ; nhận chuyển quyền SDĐ; (ii) Các thành viên HGĐ “đang sống chung” tại thời điểm HGĐ tiến hành các giao dịch quyền SDĐ. Tất nhiên, ở phương diện hợp lý, cần phải hiểu là các thành viên HGĐ “đang sống chung” tại thời điểm xác lập quyền SDĐ chung của hộ mới chính xác. Từ cách hiểu đó, khi xác định thành viên HGĐ SDĐ, sẽ không được loại trừ trường hợp thành viên của gia đình tách hộ (thành một HGĐ mới với các thành viên mới), tức là người đó vẫn là thành viên HGĐ SDĐ mặc dù đã tách thành hộ mới.
Hiện nay, vì điều kiện “đang sống chung” chưa được pháp luật quy định hay hướng dẫn rõ ràng, mà trên thực tiễn, để xác định HGĐ SDĐ, các cơ quan có thẩm quyền ở địa phương thường dựa vào sổ hộ khẩu (sổ ghi nhận đầy đủ thông tin về tất cả thành viên của một HGĐ có đăng ký trong sổ hộ khẩu) làm tiêu chí để xác định tư cách của thành viên HGĐ SDĐ. Thực tế này gây ra một số bất cập nhất định trên thực tế, nhất là trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận).
Thứ ba, các thành viên HGĐ có quyền SDĐ chung. Quyền SDĐ là một loại tài sản theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, Luật Đất đất năm 2013 không xác định thế nào là quyền SDĐ chung của các thành viên HGĐ. Như vậy, khi HGĐ xác lập quyền SDĐ, cơ sở nào để xác định “quyền SDĐ chung” của từng thành viên? Nếu trường hợp con cái còn nhỏ và đất do cha mẹ tạo lập ra thì khi HGĐ thực hiện các giao dịch về SDĐ, có cần phải được sự đồng ý của con cái hay không? Vấn đề này khi đặt trong mối liên hệ với tên thành viên HGĐ trên sổ hộ khẩu và việc xác định mức độ hay khả năng đóng góp công sức tạo lập quyền SDĐ trở nên phức tạp.
Đối với các giao dịch liên quan đến HGĐ SDĐ, pháp luật đất đai cũng quy định rõ ràng. Theo Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP), hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền SDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của HGĐ phải được người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. Điều này được hướng dẫn tại khoản 5 Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT).
Tuy nhiên, rắc rối và nhiều hệ lụy xảy ra khi trên thực tế, nhiều trường hợp giấy chứng nhận của HGĐ SDĐ chỉ ghi tên của chủ HGĐ hoặc tên của người đại diện HGĐ. Điều này thể hiện rất rõ trong Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cụ thể, “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại điểm a khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó”. Giấy chứng nhận là một chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền SDĐ của người sử dụng hướng tới hai mục đích: (i) Thông qua giấy chứng nhận, Nhà nước xác lập đầy đủ các căn cứ pháp lý để thực hiện quản lý nhà nước về đất đai; (ii) Cấp giấy chứng nhận để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ[2]. Như vậy, khi giấy chứng nhận chỉ ghi người đại diện cho HGĐ SDĐ sẽ gây khó khăn cho việc bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên SDĐ còn lại, làm phát sinh các rắc rối không đáng có cho các giao dịch, hợp đồng liên quan đến HGĐ SDĐ.
1.2. Kiến nghị
Thứ nhất, về ghi tên thành viên HGĐ SDĐ trên giấy chứng nhận:
Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 53/2017/TT-BTNMT ngày 04/12/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định ngừng hiệu lực thi hành khoản 5 Điều 6 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT) (Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT). Đặc biệt, theo Thông tư này, phải ghi tên tất cả thành viên trong HGĐ SDĐ trên giấy chứng nhận, thay vì chỉ ghi tên chủ hộ như trước đây. Quy định này tạo ra nhiều ý kiến trái chiều trong dư luận xã hội[3], trong đó, có nhiều ý kiến phản đối, chẳng hạn việc ghi tên tất cả thành viên HGĐ trên giấy chứng nhận sẽ làm cho những người không có công sức tạo lập có thể quyết định giao dịch quyền SDĐ chung của HGĐ hay việc cấp giấy chứng nhận phải tốn kém chi phí để xác minh chủ thể có công sức tạo lập, cản trở giao dịch SDĐ của HGĐ... Tuy nhiên, tác giả cho rằng, quy định của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT có điểm hợp lý của nó, bởi vì: (i) Trong thời gian sắp tới, sổ hộ khẩu có thể bị bãi bỏ và thay thế bằng hình thức quản lý thông qua mã số định danh cá nhân theo Nghị quyết số 112/NQ-CP ngày 30/10/2017 của Chính phủ về việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, giấy tờ công dân liên quan đến quản lý dân cư thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Công an, nếu giấy chứng nhận không ghi thông tin các thành viên của HGĐ SDĐ thì sẽ khó khăn trong xác định tư cách thành viên HGĐ khi giấy chứng nhận chỉ ghi tên chủ hộ; (ii) Việc ghi tên tất cả thành viên HGĐ SDĐ trên giấy chứng nhận thì việc xác định thành viên của HGĐ SDĐ sẽ đơn giản hơn, có thể hạn chế tình trạng xác định thành viên HGĐ SDĐ theo sổ hộ khẩu, một loại giấy tờ không có giá trị về mặt pháp lý trong xác định thành viên HGĐ SDĐ.
Chính vì vậy, các nhà làm luật nên cân nhắc việc tái triển khai việc ghi tên thành viên HGĐ trên giấy chứng nhận theo Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, bởi lẽ cách làm này có thể là sự chuẩn bị cần thiết cho việc xóa bỏ chủ thể SDĐ là HGĐ vì khi đó, HGĐ sẽ chuyển thành nhóm cá nhân SDĐ. Lúc đó việc xác định ai là thành viên của nhóm cá nhân SDĐ sẽ rất đơn giản vì họ chính là thành viên của HGĐ đã được ghi trên giấy chứng nhận[4].
Thứ hai, bãi bỏ chủ thể HGĐ SDĐ ra khỏi các quy định của Luật Đất đai và pháp luật liên quan:
- Cần xây dựng lộ trình để bãi bỏ HGĐ SDĐ ra khỏi Luật Đất đai năm 2013, trong đó, phải cụ thể và xác định rõ ràng các văn bản pháp luật còn tồn tại chủ thể HGĐ SDĐ; cách thức, giải pháp bãi bỏ và lộ trình thực hiện.
- Kế hoạch và cách thức bãi bỏ cần chú trọng đến giai đoạn chuyển tiếp (thời hạn và cách thức tiến hành), bởi vì tính đến ngày 31/12/2014, tổng diện tích đất mà HGĐ sử dụng là 15.890.467 ha, chiếm gần 48% diện tích theo các loại đất trong đơn vị hành chính và 60% tổng diện tích đất theo đối tượng sử dụng[5]. Vì vậy, cần có quy định để tạo ra cơ chế bảo đảm quyền lợi của thành viên trong các HGĐ SDĐ, đồng thời, cần minh bạch và rõ ràng về thủ tục thay đổi thông tin người SDĐ, phòng tránh các phản ứng tiêu cực từ phía người dân trong những trường hợp họ thiếu hiểu biết về pháp luật đất đai.
2. Điều kiện cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình sử dụng đất
2.1. Điều kiện cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc cấp giấy chứng nhận cho HGĐ được quy định từ Điều 97 đến Điều 106, trong đó, trọng tâm của các quy định này là xác định các điều kiện để cấp giấy chứng nhận, bao gồm cả điều kiện cấp giấy chứng nhận cho HGĐ. Các điều kiện để cấp giấy chứng nhận cho HGĐ có thể chia làm 02 trường hợp:
2.1.1. Đối với hộ gia đình đang sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất
Theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, HGĐ đang SDĐ sẽ được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền SDĐ nếu đáp ứng 02 điều kiện: Có một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền SDĐ và HGĐ đang SDĐ ổn định, cụ thể:
- Hộ gia đình đang SDĐ có một trong các loại giấy tờ hợp lệ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, được hướng dẫn chi tiết tại Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) và Điều 15 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT), bao gồm: (i) Những giấy tờ về quyền được SDĐ trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; (ii) Giấy chứng nhận tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993; (iii) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền SDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; (iv) Giấy tờ chuyển nhượng quyền SDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993; (v) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; (vi) Giấy tờ về quyền SDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người SDĐ; (vii) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ. Các loại giấy tờ này là là cơ sở quan trọng để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét nguồn gốc quyền SDĐ của HGĐ để quyết định công nhận quyền SDĐ của họ là hợp pháp. Việc HGĐ có các loại giấy tờ hợp lệ nói trên cần được hiểu là phần đất họ đang sử dụng đã có giấy tờ về quyền SDĐ. Nghĩa là, các loại giấy tờ này có thể do HGĐ đang SDĐ nắm giữ hoặc do cơ quan nhà nước lưu giữ.
Ngoài ra, liên quan đến các giấy tờ hợp lệ về quyền SDĐ, Luật Đất đai năm 2013 đã dự liệu các trường hợp phát sinh liên quan: (i) Trường hợp giấy tờ hợp lệ về quyền SDĐ ghi tên người khác với HGĐ đang SDĐ; (ii) Trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó. Đối với trường hợp giấy tờ hợp lệ về quyền SDĐ ghi tên người khác, quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 đưa ra hướng công nhận đây là giấy tờ hợp lệ khi người đang SDĐ có bằng chứng chứng minh đã có giao dịch chuyển quyền với người có tên trên giấy tờ và đất này không có tranh chấp. Giấy tờ chứng minh về việc chuyển quyền không yêu cầu công chứng, chứng thực nhưng phải được lập trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực và có đầy đủ chữ ký của các bên giao dịch. Đối với trường hợp bản gốc giấy tờ bị thất lạc và không còn được lưu giữ trong hồ sơ quản lý, một trong những nguyên nhân là do giấy tờ được ban hành trải qua nhiều giai đoạn lịch sử cùng với sự thay đổi trong hệ thống quản lý dẫn đến giấy tờ bị thất lạc và không còn hồ sơ lưu giữ. Khoản 8 Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP cho phép người đang SDĐ nộp bản sao của các giấy tờ với điều kiện có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh về việc bản gốc giấy tờ bị thất lạc và không còn được lưu giữ trong hồ sơ quản lý.
- Hộ gia đình phải chứng minh việc SDĐ ổn định: Sự ổn định của việc SDĐ thể hiện qua tính liên tục vào một mục đích nhất định kể từ thời điểm bắt đầu SDĐ vào mục đích đó đến thời điểm cấp giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận. Để xác định điều kiện này cần dựa trên 02 cơ sở: Thời điểm bắt đầu SDĐ và mục đích SDĐ mang tính thống nhất, liên tục.
2.1.2. Đối với hộ gia đình đang sử dụng đất nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Hộ gia đình đang SDĐ không có giấy tờ về quyền SDĐ cũng khá phổ biến và việc xác định điều kiện để được cấp giấy chứng nhận thường phức tạp hơn trường hợp có giấy tờ về quyền SDĐ. Căn cứ vào nguồn gốc xác lập quyền SDĐ, pháp luật đất đai tiếp tục phân chia thành các trường hợp như sau:
- Trường hợp HGĐ đang SDĐ không có giấy tờ về quyền SDĐ và không có vi phạm pháp luật đất đai: Trường hợp không có vi phạm pháp luật đất đai, để xác định điều kiện được cấp giấy chứng nhận, Nhà nước dựa vào yếu tố về hộ khẩu thường trú, thời điểm bắt đầu SDĐ, mục đích SDĐ theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013.
- Trường hợp HGĐ đang SDĐ không có giấy tờ về quyền SDĐ và có vi phạm pháp luật đất đai: Về nguyên tắc, những trường hợp lấn chiếm đất sẽ không được cấp giấy chứng nhận và bị thu hồi đất. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, khi đáp ứng các điều kiện, HGĐ vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận. Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định các trường hợp SDĐ vi phạm pháp luật đất đai bao gồm: (i) SDĐ lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ; hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng; hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác; (ii) Lấn, chiếm đất đã được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban Quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp; (iii) Lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích SDĐ thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép; (iv) SDĐ nông nghiệp do tự khai hoang.
Tuy nhiên, các hành vi SDĐ vi phạm xảy ra trước ngày 01/7/2014 là yêu cầu đầu tiên để HGĐ được xem xét cấp giấy chứng nhận, còn những trường hợp lấn, chiếm đất, tự ý chuyển mục đích SDĐ thuộc trường hợp phải xin phép từ ngày 01/7/2014 sẽ không được công nhận quyền SDĐ và buộc phải thu hồi đất. Ngoài ra, HGĐ còn phải đáp ứng thêm các điều kiện khác như phù hợp quy hoạch, kế hoạch SDĐ khi Nhà nước điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch SDĐ; đất được sử dụng ổn định và không có tranh chấp tương tự như trường hợp HGĐ đang SDĐ không có giấy tờ và không vi phạm pháp luật đất đai.
- Trường hợp HGĐ SDĐ đã được giao không đúng thẩm quyền: Đất giao không đúng thẩm quyền bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác. Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định các điều kiện cấp giấy chứng nhận cho HGĐ đã được giao không đúng thẩm quyền. HGĐ trong trường hợp này được cấp giấy chứng nhận đối với đất được giao trước ngày 01/7/2014. Các trường hợp xảy ra từ ngày 01/7/2014 sẽ không được cấp giấy chứng nhận và bị thu hồi toàn bộ diện tích đất. HGĐ đang SDĐ được cấp giấy chứng nhận khi đáp ứng các điều kiện: Đất được sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2014 và không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch.
2.2. Kiến nghị
Một là, cần hệ thống và chi tiết hơn về các loại giấy tờ hợp lệ về quyền SDĐ. Các nhóm giấy tờ hợp lệ về quyền SDĐ cần được hướng dẫn chi tiết, phổ biến đến các HGĐ. Trong quá trình quản lý đất đai vào từng thời kỳ khác nhau, địa phương cấp huyện có thể ban hành những biểu mẫu giấy tờ khác nhau. Vì vậy, cần giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hướng dẫn chi tiết những nội dung này nhằm bảo đảm tính bao quát các nhóm giấy tờ, đồng thời, cụ thể hơn các biểu mẫu giúp người SDĐ nắm bắt thông tin.
Hai là, cần đẩy mạnh công tác tập huấn, nâng cao chuyên môn cho đội ngũ nhân sự thực hiện công tác quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận cũng phải được chú trọng. Người có thẩm quyền liên quan đến cấp giấy chứng nhận cho HGĐ như công chức địa chính cấp xã, chuyên viên văn phòng đăng ký đất đai phải hiểu rõ lịch sử hình thành từng loại giấy tờ, từ đó nắm được giá trị pháp lý của các giấy tờ đó.
Ba là, pháp luật đất đai cần quy định cụ thể về những căn cứ chứng minh quá trình SDĐ liên tục đến thời điểm cấp giấy chứng nhận. Theo đó, pháp luật đất đai cần thống nhất các căn cứ chứng minh quá trình SDĐ mang tính liên tục. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải quy định cụ thể những giấy tờ phục vụ công tác xác minh như: Sổ hộ khẩu, biên lai nộp thuế SDĐ phi nông nghiệp, thuế nhà đất qua các thời kỳ, các hóa đơn điện, nước… Đồng thời, giải thích rõ mục đích, ý nghĩa của các giấy tờ, tài liệu phục vụ chứng minh quá trình SDĐ liên tục khi yêu cầu HGĐ đang SDĐ cung cấp trong quá trình giải quyết hồ sơ.
Bốn là, cần rõ ràng về điều kiện đất không có tranh chấp. Các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai năm 2013 cần làm rõ các căn cứ để xác định tình trạng đất có tranh chấp vì đây là một điều kiện rất quan trọng khi cấp giấy chứng nhận cho HGĐ. Ngoài ra, để xác định điều kiện này, cần nâng cao công tác rà soát hồ sơ, tạo cơ chế phối hợp cung cấp thông tin tranh chấp đất đai giữa cơ quan hành chính và cơ quan tư pháp. Ủy ban nhân dân cấp xã khi xác định tình trạng tranh chấp đất đai của một thửa đất nhất định, bên cạnh hoạt động thông báo niêm yết, cần phải thực hiện rà soát lại hồ sơ thông tin về thửa đất, xác định đất đang có tranh chấp hay không. Theo quy định pháp luật đất đai, hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã là thủ tục bắt buộc khi giải quyết tranh chấp đất đai. Vì vậy, các thông tin tranh chấp đương nhiên được lưu trữ, Ủy ban nhân dân cấp xã có đầy đủ cơ sở dữ liệu phục vụ công tác rà soát thông tin tranh chấp.
TS. Lê Minh Thái
Khoa Luật, Trường Đại học Công nghiệp TP. Hồ Chí Minh
[1]. Khoản 5 Điều 7 Luật Đất đai năm 2013.
[2]. Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, Giáo trình Luật Đất đai, Nxb. Hồng đức - Hội Luật gia Việt Nam, tr.203.
[3]. Ngô Gia Hoàng, Hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 4/2018, tr. 51.
[4]. Phạm Văn Võ & Nguyễn Thị Cam (2017), “Căn cứ nào xác định hộ gia đình sử dụng đất”, https://baomoi.com/can-cu-nao-xac-dinh-ho-gia-dinh-su-dung-dat/c/24069951.epi, truy cập ngày 15/8/2022.
[5]. Quyết định số 2712/QĐ-BTNMT ngày 25/11/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường phê duyệt và công bố kết quả kiểm kê diện tích đất đai năm 2014.
