Ngày 18/12/2001 cụ Võ Thị Quý chết. Sau khi cụ Quý qua đời, bà Huỳnh Thị Thu Hiền là người trực tiếp quản lý, sử dụng nhà và đất số 289 Trần Hưng Đạo, thành phố Q, nhưng bản gốc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và các tờ di chúc nêu trên do ông Hanh (con cụ Quý, cụ Hải) cất giữ.
1. Nội dung tranh chấp
Cụ Nguyễn Hải (chết ngày 04/12/2002), cụ Võ Thị Quý (chết ngày 18/12/2001) có 09 người con gồm: Nguyễn Thị Hội (chết năm 1984), Nguyễn Văn Hanh, Nguyễn Văn Hoan (chết năm 1972, chưa có vợ con), Nguyễn Thị Ngân Hạnh, Nguyễn Thị Minh Hiệp, Nguyễn Đức Hòa, Nguyễn Văn Hoạt, Nguyễn Thị Kim Hoa và Nguyễn Thị Lệ Hằng. Các con của bà Nguyễn Thị Hội gồm: Huỳnh Thị Thu Hiền, Huỳnh Thị Thanh Hiến, Huỳnh Đăng Dũng, Huỳnh Đăng Tùng, Huỳnh Đăng Thành và Huỳnh Đăng Thọ.
Vợ chồng cụ Nguyễn Hải, Võ Thị Quý tạo lập được khối tài sản là ngôi nhà có diện tích xây dựng 117,69m2 gắn liền với quyền sử dụng đất ở diện tích 190,94m2 tại số 289 Trần Hưng Đạo, phường Trần Hưng Đạo, thành phố Q, tỉnh B đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh B cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở vào ngày 30/10/1998 đứng tên cụ Võ Thị Quý. Trước khi qua đời, từ ngày 19/01/1999 đến ngày 06/6/2001 cụ Võ Thị Quý lập 03 tờ di chúc với nội dung khác nhau, cụ thể như sau:
- Ngày 19/01/1999 cụ Quý lập di chúc để lại nhà và đất số 289 Trần Hưng Đạo, thành phố Q cho các con đồng sở hữu. Di chúc này đã được Uỷ ban nhân dân phường Trần Hưng Đạo, thành phố Q chứng thực ngày 16/6/1999.
- Ngày 06/3/2001 cụ Quý lập di chúc thứ 02 với nội dung để lại nhà và đất nêu trên cho cháu ngoại là Huỳnh Thị Thu Hiền thừa kế. Di chúc này đã được công chứng tại Phòng công chứng số 01 tỉnh B.
- Ngày 06/6/2001 cụ Quý lập di chúc thứ 3 với nội dung giao nhà và đất số 289 Trần Hưng Đạo, thành phố Q cho cháu ngoại là Huỳnh Thị Thu Hiền quản lý, dùng làm nơi thờ cúng ông bà, tuyệt đối không được mua bán, cho thuê. Di chúc này đã được công chứng tại Phòng công chứng số 1 tỉnh B.
Ngày 18/12/2001 cụ Võ Thị Quý chết. Sau khi cụ Quý qua đời, bà Huỳnh Thị Thu Hiền là người trực tiếp quản lý, sử dụng nhà và đất số 289 Trần Hưng Đạo, thành phố Q, nhưng bản gốc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và các tờ di chúc nêu trên do ông Hanh (con cụ Quý, cụ Hải) cất giữ. Năm 2009, bà Hiền làm đơn báo mất giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đứng tên cụ Quý; đồng thời tự ý làm thủ tục đăng ký kê khai và được Uỷ ban nhân dân thành phố Q cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số H 00405 ngày 11/9/2009 đứng tên bà Huỳnh Thị Thu Hiền.
Ngày 27/9/2011 bà Huỳnh Thị Thu Hiền xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho bà Phan Thị Thúy Ái với giá chuyển nhượng là 3.400.000.000 đồng. Hợp đồng này đã được công chứng tại Phòng công chứng số 01 tỉnh B, các bên cũng đã hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất vào ngày 03/10/2011. Nguồn tiền bán ngôi nhà này một phần bà Hiền sử dụng vào việc chữa bệnh, một phần dùng để mua lại ngôi nhà 32 Đặng Trần Côn, thành phố Q, tỉnh B.
Ngày 06/12/2011 vợ chồng bà Phan Thị Thúy Ái, ông Lê Quang Định đến Chi nhánh Ngân hàng (Phòng giao dịch Đống Đa) làm thủ tục xin vay vốn và ký hợp đồng thế chấp số 01/2011/HĐ. Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà số 298 Trần Hưng Đạo, thành phố Q mà trước đây đứng tên Huỳnh Thị Thu Hiền, sau đã chuyển quyền sở hữu cho bà Phan Thị Thúy Ái vào ngày 03/10/2011, đã được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Q.
Ngày 19/12/2011 ông Lê Quang Định đã ký hợp đồng tín dụng số 01/2011/HĐ vay của chi nhánh Ngân hàng (Phòng giao dịch Đống Đa) số tiền 300.000.000 đồng, thời hạn vay 12 tháng, hạn trả nợ gốc là ngày 19/12/2012. Ngày 28/12/2011 ông Lê Quang Định đã ký hợp đồng tín dụng số 02/2011/HĐ vay của chi nhánh Ngân hàng (Phòng giao dịch Đống Đa) số tiền 1.600.000.000 đồng, thời hạn vay 12 tháng, hạn trả nợ gốc là 28/12/2012. Ngày 08/3/2012 ông Lê Quang Định đã ký hợp đồng tín dụng số 01/2012/HĐ vay của chi nhánh Ngân hàng số tiền 1.100.000.000 đồng, thời hạn vay 12 tháng, hạn trả nợ gốc là ngày 08/3/2013.
Việc nhận thế chấp tài sản là ngôi nhà 289 Trần Hưng Đạo, thành phố Q của ông Lê Công Định, bà Phan Thị Thúy Ái là hoàn toàn đúng theo quy định của pháp luật và đã được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Q để đảm bảo cho việc thu hồi vốn các khoản vay của ông Lê Quang Định. Hiện nay, khoản vay của ông Lê Công Định đã chậm trả lãi theo hợp đồng tín dụng đã ký, với số tiền 34.500.000 đồng. Do ngôi nhà đã xuống cấp trầm trọng nên sau đó bà Ái, ông Định đã tháo dỡ nhà, hiện chỉ còn lại đất trống.
Ngày 06/4/2012 ông Nguyễn Văn Hanh khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng mua bán nhà giữa bà Huỳnh Thị Thu Hiền với bà Phan Thị Thúy Ái xác lập ngày 27/9/2001. Đồng thời, yêu cầu thay đổi người quản lý di sản thờ cúng đối với di sản là nhà và đất số 289 Trần Hưng Đạo, phường Trần Hưng Đạo, thành phố Q, tỉnh B.
2. Các quan điểm giải quyết trái ngược nhau
Đây là vụ án có nhiều tình tiết phức tạp, có nhiều quan điểm, ý kiến khác nhau trong việc áp dụng pháp luật và giải quyết vụ án. Chúng tôi xin nêu ra một số quan điểm để các nhà nghiên cứu pháp luật phân tích đánh giá và có hướng giải quyết.
Quan điểm thứ nhất: Nhà đất tại số 289 Trần Hưng Đạo, phường Trần Hưng Đạo, thành phố Q, tỉnh B do cụ Nguyễn Hải và cụ Võ Thị Quý tạo lập thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung của cụ Hải và cụ Quý. Cụ Hải chết ngày 04/12/2002, cụ Quý chết ngày 18/12/2001 nên di sản thuộc quyền sở hữu chung của các người thừa kế của 2 cụ. Di chúc của cụ Quý lập ngày 06/6/2001 với nội dung giao nhà và đất số 289 Trần Hưng Đạo cho bà Hiền quản lý, dùng làm nơi thờ cúng. Nhưng sau khi cụ Hải, cụ Quý chết, năm 2009 bà Hiền làm thủ tục đăng ký kê khai và được Uỷ ban nhân dân thành phố Q cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày 11/9/2009 đứng tên bà Hiền là không đúng quy định của pháp luật. Ngày 27/9/2011, bà Hiền xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho bà Ái là bất hợp pháp. Vì vậy, Tòa án cần chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn hủy hợp đồng mua bán nhà giữa bà Hiền với bà Ái và thay đổi người quản lý di sản thờ cúng của bà Hiền đối với di sản là nhà và đất số 289 Trần Hưng Đạo nêu trên. Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Hiền với bà Ái là vô hiệu. Buộc bà Hiền phải hoàn trả cho bà Ái giá trị hợp đồng là 3.400.000.000 đồng (lấy căn nhà 32 Đặng Trần Côn, thành phố Q của bà Hiền mua đứng tên đảm bảo thi hành án). Nếu Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam có yêu cầu độc lập về xử lý hợp đồng thế chấp giữa vợ chồng bà Ái, ông Định với Ngân hàng thì buộc bà Ái giải chấp cho Ngân hàng số tiền 34.500.000 đồng (theo số tiền mà bà Hiền hoàn trả cho bà Ái).
Quan điểm thứ hai: Bà Hiền được Ủy ban nhân dân thành phố Q cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày 11/9/2009. Vì bà Ái là người thứ ba ngay tình nên cần công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Hiền với bà Ái và hợp đồng thế chấp giữa vợ chồng bà Ái, ông Định với Ngân hàng là hợp pháp. Bà Ái thực hiện việc giải chấp với Ngân hàng nhà số 289 Trần Hưng Đạo. Vì di sản thờ cúng không còn, nhà số 289 Trần Hưng Đạo đã phá dỡ. Các đương sự là người thừa kế của cụ Hải, cụ Quý đều định cư ở Mỹ. Bà Hiền có nghĩa vụ giao cho các thừa kế căn nhà 32 Đặng Trần Côn, thành phố Q.
3. Bình luận về vụ án
Nhà đất tại số 289 Trần Hưng Đạo, phường Trần Hưng Đạo, thành phố Q, tỉnh B do cụ Nguyễn Hải và cụ Võ Thị Quý tạo lập thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung của cụ Hải và cụ Quý. Cụ Hải chết ngày 04/12/2002, cụ Quý chết ngày 18/12/2001, nên di sản thuộc quyền sở hữu chung của các người thừa kế của 2 cụ. Di chúc của cụ Quý lập ngày 06/6/2001 với nội dung giao nhà và đất số 289 Trần Hưng Đạo cho bà Hiền quản lý, dùng làm nơi thờ cúng, di chúc này chỉ hợp pháp đối với phần di sản của cụ Quý là ½ nhà đất tại số 289 Trần Hưng Đạo nêu trên. Sau khi cụ Hải, cụ Quý chết, các thừa kế của cụ Hải, cụ Quý đều định cư ở nước ngoài, nên thực tế nhà đất vẫn do bà Hiền quản lý, sử dụng. Năm 2009 bà Hiền làm thủ tục đăng ký kê khai và được Uỷ ban nhân dân thành phố Q cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày 11/9/2009 đứng tên bà Hiền là không đúng quy định của pháp luật. Ngày 27/9/2011, bà Hiền xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho bà Ái. Song bà Ái là người thứ ba ngay tình, nên cần công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bà Hiền với bà Ái và hợp đồng thế chấp giữa vợ chồng bà Ái, ông Định với Ngân hàng là hợp pháp. Bà Ái thực hiện việc giải chấp với Ngân hàng nhà số 289 Trần Hưng Đạo. Vì di sản thờ cúng không còn, nhà số 289 Trần Hưng Đạo đã phá dỡ. Các đương sự là người thừa kế của cụ Hải, cụ Quý đều định cư ở Mỹ. Bà Hiền có nghĩa vụ giao cho các thừa kế giá trị nhà đất tại số 289 Trần Hưng Đạo (lấy căn nhà 32 Đặng Trần Côn, thành phố Q để đảm bảo thi hành án).
Trên đây là quan điểm riêng của chúng tôi về việc giải quyết vụ án. Vụ án này có tính chất phức tạp, cần được thảo luận nhiều hơn để làm sáng tỏ vấn đề
Nguyễn Thị Triển
